神马文学网浅析黑石等外资借调控渔利中国房市
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 11:26:52
核心提示: 近来报道美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。
近来报道美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。外资借调控抄底中国房市，给中国的房市泡沫论和房市调控带来了新的课题与思考，对于有泡沫的房市和政策要打压降价的房市，似乎是明显是要损失的领域，追求利益的海外基金还要投资的原因在哪里呢?
这里我们首先要认清的是投资的性质，是直接持有房产还是投资房地产行业，然后是真投资还是假投资真放贷。据本人的从业经验，海外的热钱到中国除了汇率上的渔利以外，更多的是在实体经济取得稳定的利益而不是参与经营，所有补参与经营的投资如果不是上市公司可以股市套现的话，更多的是以各种合法形式进行的放贷活动，因为要是真的投资非上市的企业，企业没有上市公司的信息披露不参与经营是不可能的，而且这样的企业产权难以迅速变现对于外资热钱来说改变其热钱的属性也是不干的。
由于我们的房地产调控，使得房地产的民间融资利率不断的攀升，已经超过月息5%的状态，这样的月息复利驴打滚的方式下年息将超过100%，给各种高利贷资金莫大的诱惑，尤其是房地产本身有房有地，企业的资产很多，更给放贷者高利贷带来保障。对于外资来华放高利贷，很多人说高利贷在中国违法，违法的事情对于法制观念特别强的外资是不干的，但是这样的放贷也是同样有所变通的，他们是合法的形式放贷，一种方式是以假购房来实现的，也就是低价购买房屋但是合同中有可以高价退房或者开发商回购的条款，另外就是以股权质押或者投资承包回购的方式进行，这样我们的监管部门在宏观监管上所能够看到的就是外资买房或者投资开发企业，对于这样的方式如果是假购房则外资由于是以买房人的身份出现，其资金安全性高，在开发商破产清盘的时候可以最先得到保护资金的安全性比银行贷款还要有保障;而如果是股权质押或者投资回购，由于质押的价值很低真的出现风险则可以变假为真极其廉价的控制占有开发企业，外商这样操作的结果就是采取假购房使得我们调控所希望的让老百姓买到便宜房的设想落空，而采取股权质押或者回购的方式，则使得中国经济的支柱产业被外资所控制。
对于我们的调控开发商为什么不低价卖房而是借高利贷忍受被盘剥呢?这是我们要考虑的第一个关键问题，我们采取的调控政策的一个手段就是收紧开发商资金让他们低价售房，但是在这里直线条的思维在市场的博弈下显得极其幼稚和苍白。在我们不断提高房屋销售条件下，大量的开发土地根本没有达到销售的条件，因此他们只有忍受高利贷的盘剥，在进一步的是拿到预售证以后，开发商低价卖房也得不到急需的现金老百姓也买不到便宜的房子，因为只要房子价低大家都想买，马上就是各种关系找过来要留房，他们要你留房是不给钱的，直到房子涨价卖出后再给你钱，如果再跌价他们就不要了，开发一个项目是几百个图章，每一个盖章的人都要求你留房，你所有的房子都被留下还拿不到钱，而留房不属于索贿受贿，因此开发上降价售房也拿不到足够的现金只有求助高利贷。
最后就是高利贷极大的挤压了房地产降价的空间，我们看似房价增长很大，但是以3%月息的高利贷两年的利息就要超过100%，如果是5%以上的利息滚息的话两年就是400%，这些高利贷的利息还只能税后支出计算了税收以后负担更大，这些利息负担远超过房价的增长，表面上看房价暴涨的楼盘背后却经常是开发商赔本高利贷暴赚，因此在不断调控和房价不断上涨的背景下，开发商降价的寥寥无几而被逼得股东内讧和卷款而逃的比比皆是。我们的调控没有降低房价却加大了高利贷渔利的空间并诱使外资热钱卷入其中，政策应当更多的考虑非合作纳什均衡的因素。
近来报道美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君集团达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持以合作开发鹰君2009年在大连所取得的土地，来建造豪华酒店和高档公寓。经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。外资借调控抄底中国房市，给中国的房市泡沫论和房市调控带来了新的课题与思考，对于有泡沫的房市和政策要打压降价的房市，似乎是明显是要损失的领域，追求利益的海外基金还要投资的原因在哪里呢?
这里我们首先要认清的是投资的性质，是直接持有房产还是投资房地产行业，然后是真投资还是假投资真放贷。据本人的从业经验，海外的热钱到中国除了汇率上的渔利以外，更多的是在实体经济取得稳定的利益而不是参与经营，所有补参与经营的投资如果不是上市公司可以股市套现的话，更多的是以各种合法形式进行的放贷活动，因为要是真的投资非上市的企业，企业没有上市公司的信息披露不参与经营是不可能的，而且这样的企业产权难以迅速变现对于外资热钱来说改变其热钱的属性也是不干的。
由于我们的房地产调控，使得房地产的民间融资利率不断的攀升，已经超过月息5%的状态，这样的月息复利驴打滚的方式下年息将超过100%，给各种高利贷资金莫大的诱惑，尤其是房地产本身有房有地，企业的资产很多，更给放贷者高利贷带来保障。对于外资来华放高利贷，很多人说高利贷在中国违法，违法的事情对于法制观念特别强的外资是不干的，但是这样的放贷也是同样有所变通的，他们是合法的形式放贷，一种方式是以假购房来实现的，也就是低价购买房屋但是合同中有可以高价退房或者开发商回购的条款，另外就是以股权质押或者投资承包回购的方式进行，这样我们的监管部门在宏观监管上所能够看到的就是外资买房或者投资开发企业，对于这样的方式如果是假购房则外资由于是以买房人的身份出现，其资金安全性高，在开发商破产清盘的时候可以最先得到保护资金的安全性比银行贷款还要有保障;而如果是股权质押或者投资回购，由于质押的价值很低真的出现风险则可以变假为真极其廉价的控制占有开发企业，外商这样操作的结果就是采取假购房使得我们调控所希望的让老百姓买到便宜房的设想落空，而采取股权质押或者回购的方式，则使得中国经济的支柱产业被外资所控制。
对于我们的调控开发商为什么不低价卖房而是借高利贷忍受被盘剥呢?这是我们要考虑的第一个关键问题，我们采取的调控政策的一个手段就是收紧开发商资金让他们低价售房，但是在这里直线条的思维在市场的博弈下显得极其幼稚和苍白。在我们不断提高房屋销售条件下，大量的开发土地根本没有达到销售的条件，因此他们只有忍受高利贷的盘剥，在进一步的是拿到预售证以后，开发商低价卖房也得不到急需的现金老百姓也买不到便宜的房子，因为只要房子价低大家都想买，马上就是各种关系找过来要留房，他们要你留房是不给钱的，直到房子涨价卖出后再给你钱，如果再跌价他们就不要了，开发一个项目是几百个图章，每一个盖章的人都要求你留房，你所有的房子都被留下还拿不到钱，而留房不属于索贿受贿，因此开发上降价售房也拿不到足够的现金只有求助高利贷。
最后就是高利贷极大的挤压了房地产降价的空间，我们看似房价增长很大，但是以3%月息的高利贷两年的利息就要超过100%，如果是5%以上的利息滚息的话两年就是400%，这些高利贷的利息还只能税后支出计算了税收以后负担更大，这些利息负担远超过房价的增长，表面上看房价暴涨的楼盘背后却经常是开发商赔本高利贷暴赚，因此在不断调控和房价不断上涨的背景下，开发商降价的寥寥无几而被逼得股东内讧和卷款而逃的比比皆是。我们的调控没有降低房价却加大了高利贷渔利的空间并诱使外资热钱卷入其中，政策应当更多的考虑非合作纳什均衡的因素。
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触目惊心：中国人看看，外资就是这样渔利中国房市!
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