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巧用公积金贷款 合理利用异地贷款
来源：理财周刊  作者：甄爱军
2008年11月12日12:57  我来说两句(0)
与诸多新政相配套,公积金贷款政策也做出了较大幅度的调整,从而变得更加惠民,而且受惠面更宽、受惠幅度更大,因此购房者如能灵活运用住房公积金贷款,可让购房变得更为轻松一些。
买房要用好、用足住房公积金贷款。与普通商业按揭贷款相比,住房公积金贷款最大的好处就是能够减少购房者的利息支出,降低购房开支。
目前住房公积金贷款政策的调整,使得原本就有优势的住房公积金贷款更有吸引力。那么,如何用好、用足住房公积金贷款呢？
降低利息成本的途径
购房依靠住房公积金贷款,能让购房者轻松不少。对于普通购房者来说,依靠自己的力量,一次性支付房款存在不小的难度,因此向银行申请住房按揭已成为购房者的首要选择。一般情况下,居民购房申请按揭贷款有两个选择,一是申请商业贷款,而是申请住房公积金与商业组合贷款。如果能够申请到尽量多的住房公积金贷款,肯定能够让购房成本降下来,因为住房公积金贷款与商业贷款相比,利率方面存在较大的优势。
央行最近一次下调之后的住房公积金贷款利率标准,五年期以下利率为4.05%,五年期以上贷款利率调整为4.59%。就中长期贷款来说,住房公积金贷款利率比最大限度下浮至基准利率0.7倍的利率水平,还要低0.45个百分点。对于同样一笔40万元的按揭贷款,以等额本息还款法还款,商业贷款与住房公积金贷款之间每月还款额相差98.6元（具体计算见表1）。

表1 商业贷款与住房公积金贷款成本计算表
新政对普通购房者在税收、贷款利率等等多个方面给予了优惠,相比较税收标准降低、所得税免征等一些措施而言,贷款利率因其贷款数额大、贷款期限长,这方涉及到的资金成本更值得关注。除了商业性贷款之外,从节省成本的角度考虑,普通购房者首先应该考虑用足住房公积金贷款,用好、用足住房公积金可以大大省钱。
贷款标准心知肚明
目前有不少地方对住房公积金标准做出了调整。住房公积金贷款政策的调整,其基本出发点无非是扩大受惠人群,让住房公积金贷款发挥更大的作用,具体做法有提高贷款额度,延长贷款时限,降低首付比例等等。不过通过综合对比发现,各地具体操作的方式有所不同。
贷款最高限额有所提高,提高额度一般在5～10万元左右,最高达30万元。综合比较而言,以上海为最高。此前上海公积金贷款最高额度为50万元,此次提高到80万元。北京和广州的最高额度则没有变化,仍为78万元和65万元。此外,长沙、成都、福州等地住房公积金贷款最高额度有所提高。
还有一个不可忽略的调整是公积金贷款首付比例的调整。据了解,目前北京和上海下调了购买普通住房的首付比例,由原来的30%调整至20%。此外,南京、武汉、成都、郑州等城市的住房公积金贷款首付比例也下调至20%。
除了少数情况外,各地对申请住房公积金贷款的条件并未调整,除了少数情况。如北京、上海、广州等地的申请条件与原来相比,几乎没有变化,总体来看,既未放松,当然也没有从紧。不过,某些特殊情况还是提出了较高的要求,如上海对于申请贷款总额80万元的情形,要求申请人除了符合住房公积金缴存、还款能力等条件外,还必须是第一次购买自住房,且以户为单位申请（两个或者两个以上同户成员共同参与贷款）。如北京对申请总额为78万元的情形,也要求借款人必须的信用等级为最高的ＡＡＡ级。
值得注意的是有些地区推出了一些新的举措,如放松借款申请人的年龄限制,如北京贷款期限最长可以计算到借款人70周岁;或者实行异地贷款,如在其他城市缴存公积金而成都买房,也可申请住房公积金贷款;或者实施商业贷款转为住房公积金贷款业务,如温州市对符合条件的购房者,允许其将商业贷款转办为公积金贷款,最高额度可达50万元。

表2 京沪穗三地住房公积金贷款对比表
灵活运用新政来省钱
根据政策的变化,如何灵活运用政策,并根据政策的调整来达到减少购房成本的目的,这需要购房者根据自身的特点,并结合当地的政策特点来认真研究。本刊在此推出几个例子,以期达到抛砖引玉的作用。
提前还清贷款
在北京,如果已经办理过住房公积金贷款,第二次购房时能否享受到首次申请贷款的优惠政策呢？答案是可以的,但考虑到这贷款没有还清之前,无法第二次申请,因此需要还清贷款。按照北京公积金贷款的有关规定,借款人在第一笔住房公积金贷款还清后,就可以申请第二笔公积金贷款,因此公积金贷款不存在二套房提高首付或利率的问题。至于第一套住房要不要售出,政策没有明确规定,因此购房者可以灵活调整,在这点上与享受下浮基准利率0.7倍的商业贷款优惠措施有所区别。
家庭成员来帮忙
为了能够获得更高额度的住房公积金贷款,可以尝试家庭成员组合申请贷款。如上海规定,与在一起居住满一年以上的直系血亲,共同申请住房公积金贷款,最高可达80万元。因此有专家建议,可以让与自己同住的父母、子女等一起申请房贷,贷款额度比个人要高得多。
当然,还有一定方式就是利用直系亲属的公积金来冲还贷。如福州公积金新规规定,住房公积金贷款人购房时可提取本人配偶及同在一户的贷款人本人父母、子女等直系亲属的住房公积金用于购买普通商品住房。
早早备足缴存余额
在上海,对于希望获得个人最高30万元的改善型购房者来说,必须先做好准备,因为根据住房公积金贷款的条件,缴存余额必须达到一定金额,才有可能足额申请贷款。上海规定,基本住房公积金账户的缴存余额达到了7500元,就可以获得30万元的基金住房公积金可贷额度。但是不要小看这7500元的缴存余额,因为对于一般的家庭来说,只要还在还贷过程中,每月缴存的公积金资金都会自动用于冲还贷,余额所剩无几。因此这个时候要做的就是停止冲还贷,而改用现金还贷,使公积金账户中的资金沉淀下来。
尽量转办“商转公”
如果能够将商业贷款转为公积金贷款,因为两者之间的利率差,这无疑能够让购房者省下一大笔开支。假如某温州市民早前购置商品房时,按基准利率向商业银行申请贷款50万元,分20年还清,目前其商业性贷款还剩40万元;若申请转贷成功,该市民每个月可减少600余元的利息支出。此外,记者了解到,辽宁鞍山市也实施了同样的措施。
合理利用异地贷款
目前有些地区推出了异地办理住房公积金贷款业务,对购房者来说,在异地缴存公积金,而在工作、生活的城市购房,能够申请公积金贷款。因为公积金贷款的地域性,这在以前是不可想象的。目前有河南、四川、辽宁、湖南等省份的部分城市已经开始办理此类业务。
编辑：舒会