高房价下“群租”成为无奈的时尚(中国青年报 2007-9-4)

经济调查
一套三室两厅的房子住着20多个人，厨房、客厅、阳台被隔成5间
高房价下“群租”成为无奈的时尚
2007-09-04
本报记者 周凯 实习生 张琦
上海张江高科技园区益江路某居民小区401室，70平米的屋子里，放着两张上下铺床和两张单人床，6台电脑和必备的桌、椅，这里住着今年毕业的6个大学生。
“房价太高了，买房子是想也不敢想的。现在一个月工资3000元不到，要是在离单位近的市区，一个人租房就要2000元,吃饭都没钱了。现在查得这么厉害，还不知道下一步住哪里去呢。”一位叫沈杰的男青年说。     高房价下的“群租”生活
“购房难”一直是打算定居在大都市的中低收入人群面临的最大问题。而现在，“租房难”也迫在眉睫。最近，“群租”成了居住在上海的年轻人的焦点话题。
实际上，像沈杰这样的情况还算不错，在上海的一些居民小区里，“群租”现象十分普遍，几十平方米的房子里住20几个人也不少见，甚至有人将厕所、厨房改造后也摆上了床。
据了解，仅上海市普陀区中远两湾城里的“群租房”就有520余户，共分割成3500余间，居住着3800余人，由于人多环境差，在楼道里随地扔垃圾、大小便，清洁工难以清理，曾发生20多名保洁员集体辞职、群租房起火等事件。
位于浦东新区花木街道的上海绿城小区，目前交付使用的一期、二期共1980套住房，群租房就达到250余套。
根据上海市消防部门对闸北区、浦东新区、闵行区、普陀区的调查发现，1／3以上的小区存在群租现象。调查发现，群租现象主要分布在三个区域：市中心区新建小区、交通便捷的街道和中高档小区，此外还有城乡接合部及农村地区，商铺、饭店娱乐场所、工厂、工业园区周边的“集体宿舍”区。
上海市消防局的专家介绍，群租房擅自改变建筑结构，使用非耐火材料随意分隔房间，入住人数大幅增加，火灾危险增大，一旦发生火灾，人员难以及时疏散逃生。
今年7月26日晚11时34分，上海市松江区一农民私宅因电动助动车在充电过程中，连接充电器的移动接线板电源线短路，引燃周围可燃物，发生火灾，造成6人死亡。而失火房间正是房主在自家3层楼房旁违章搭建的一个50多平方米的房间，被分隔成3间，居住有3户人家共7口人。
制造垃圾、噪音，混乱作息扰邻，公共资源超负荷利用和损坏，这是不少小区居民、物业抱怨“群租”的主要原因。
上海市民周先生的楼下就住着群租户，一个三室两厅的房子住了20多个人，厨房、客厅、阳台被隔成5间，没有抽油烟机，每天烧饭的时候周先生家就跟着遭殃，房间里到处是油烟味；为了便于计算电费，各“家”都有电表，房间里电线乱拉；电梯本来是两梯三户，比较宽裕，但是一下子增加二三十人用电梯，就非常不方便了。     一纸《通知》引发的争议
日前，上海市徐汇、浦东、闵行、杨浦、宝山等区先后开始整治“群租”行为。而上海市房屋土地资源管理局也专门下发了《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》（以下简称《通知》），《通知》对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补，新增一些制约“群租”的新条款，如人均承租面积必须符合标准、业主不得擅自改变房屋原设计功能和布局等。
没想到，这个《通知》却引起了一场轩然大波，各界人士争论不休。其中引起最大争议的就是增加了“一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米”的条款，按照当地媒体的解读，这意味着即使是好朋友或者是男女朋友也将不能租住一间房。
记者注意到，实际上，引起广泛争议的这个条款只是对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》的示范文本进行增补，而示范文本并非强制使用，只是供各小区的业主大会在起草和制定《业主公约》时参考使用的。
海南大学法学院副教授王琳表示，《业主公约》是全体业主对小区管理实行自我治理的“宪法性”文件，必须基于每一位业主的真实意思表示来起草、讨论、审议和表决通过。当政府部门的“示范文本”并不具有示范价值时，作为房屋出租方的业主完全可以不予理会，而另行起草。所以，《业主公约》是否应补入制约“群租”的条款，决定权全在业主，而不在政府。
不过，记者还注意到，“一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人”的规定其实出自上海市房地局在2006年11月30日公布的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》（以下简称《规定》），它第一条就规定：“居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。”     “总不能让我们没地方住吧”
上海市房地局表示，之所以下发《通知》，是针对当前住宅租赁中暴露出的分割搭建、二房东转租等突出问题，引导业主通过自律，进一步加强对住宅小区“群租”现象的整治力度。
在《通知》中，上海市房地局还授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限，明确对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。
上海市房地局表示，此前部分小区已经试验通过《业主公约》或者《业主临时公约》对租赁行为进行约定，并且取得了成效。
对上海市房地局的新政策，支持者和反对者皆有，支持者多为群租的“受害者”，如前文所述的周先生，对新政策拍手称快，但反对者的声音却更为响亮。
“为什么那么多房客选择群租？如果不是经济窘迫，谁愿意一群人住在一起分享那么一点私人空间？群租实际上是没有办法的办法。”一位网友说。
“租房人的主体应该是那些外来人员以及一些城市低收入者，这些人大多数收入不高，生活艰辛，往往无力租住大房子。群租不过是为了节省开支，减轻生活压力。特别是在物价上涨的情况下，更是这样。”另一位网友说。
反对的声音称，收入低、买房难、租房难是一些年轻人不得已选择“群租”的一大原因。为了生存，这一人群不得不压缩租房成本。若对“群租”一网打尽的话，会直接影响这一人群的生活。
在我国大中城市，特别是以北京、上海、广州、深圳等大都市为代表的高房价城市，出现了越来越严重的“群租现象”。从流动人口数据显示的情况来看，上海常住的流动人口大约有500万人，其中60％以上的外来流动人员需要低价的租赁住所；广州的流动人口已达到360万人；北京市的流动人口总量为510万人，在这样大的市场需求下，“群租”现象势必愈演愈烈。
毕业于大连海事大学的王斌表示，选择“群租”是不得已之举。他孤身一人来上海时，通过中介介绍，和10个素不相识的人在80多平方米的被隔成6间房的地方住下。隔开房间的木板材料很差，轻轻拍一下都会发出回声，由于都是木板墙，一旦有火情，非常危险。而且这堵墙只能隔断视线，却不隔音，隔壁说话的声音一清二楚。
就上海而言，根据上海市劳动和社会保障局发布的最新毕业生工资指导价位，2006年大学毕业生工资收入“中位数”为每月2107元，而在上海内环线以内，一居室的住房出租价格一般在每月1500元以上，在中环线以内也要上千元，再加上水电煤费、通信费、交通费等日常开销，花费甚大。而对于收入更低的外来务工人员来说，租住一间单独的房子更是难上加难。
“总不会让我们没地方住吧？”看着小区里成片的空房子，王斌有些疑惑。     “群租”问题根本上是廉租房问题
据了解，在经济利益的驱使下，上海甚至产生了一些“职业二房东”，有些小区甚至形成了“二房东联盟”，垄断了小区大部分的毛坯房或者二手房，然后进行改装，再高价分租出去。
在上海市某小区，一个二房东用3000元租了一套100平方米左右的两室一厅，然后把厅隔成两间，厨房算一间，就变成了五室户，再转手把原来的两室每室1200元、新辟出的三室每室700元转租出去，每月很容易就可以挣1500元。这个本来每月3000元的两室一厅，如果两户合租的话每户1500元就可以拿到手，并且可以合用客厅、厨房和卫生间。而现在居住与原来相同大小一室的房租是1200元，但是没有客厅和厨房，卫生间也要5家合用。
上海大学社会学系的顾骏教授认为，“群租”问题根本上是廉租房的问题，“群租”只有在廉租房的基础上才能解决，而且城市中心应该有“贫民区”的存在，“城市中心就应该有一大批人，住的面积在五六平方米”。他表示，不要去管群租本身，而要去管群租带来的消极后果和它的派生效应，“不要说‘群租’是不允许的，而要说‘群租’里的不安全是不允许的，打扰别人是不允许的，但‘群租’本身和他人没有任何关系。”
顾骏指出，现在有很多商品房的“群租”，正是向“贫民区”的回归，“群租”的对象正是一部分没地方住、收入也不高的人。顾骏主张对这样的现象不应严厉处理，而应该加强管理。他建议政府在市中心建立一些小面积的公寓，每个单元五六平方米，提供给中低收入者。“如果政府不能给中低收入者提供足够的廉租房，就应该由市场本身自发解决。”
上海市物业管理行业协会会长、高级经济师蔡兴发表示，像“群租者”这样的中低收入群体的住房需求必须纳入公共产品提供的范畴中，有关部门可通过盘活现有公房、收购二手房等途径，多渠道落实住房房源。
上海市政协委员庄子群则认为，“群租”现象的产生，实际上反映了很多城市低端房地产租赁市场供给的不足。刚毕业的大学生、外来务工人员等低收入群体都具有巨大的租房需求，可将城市配套建设或者将整幢存量房、空置厂房改造成“青年公寓”、“白领公寓”、“毕业生之家”等，满足社会需求。
也有网友建议，政府在禁止居民住宅群租的同时，应该大力发展外来建设者的廉租制度，可以利用现有的空置房屋进行统一改建，让有资质的物业公司进行管理，租给还没有能力购置房产或能够承担民宅租金的外来建设者，让劳动者有居所。廉租房可以参照大学宿舍的形式改建和管理，有多人间、双人间和单人间等多种形式，租金价格不同，居住的舒适度也不同。
据《新闻晨报》报道，在上海市开展住宅小区整治“群租”工作的同时，政府相关部门将坚持“堵疏”结合，妥善解决群租房客的居住问题。待上海市《关于闲置非居住房屋临时改建宿舍的暂行规定》正式下发后，将集中审核一批闲置的非居住房屋，改建为宿舍，以遏制“群租”现象蔓延。本报上海9月3日电