【观点】任志强：土地拍卖制度致房价暴涨

观点】任志强：土地拍卖制度致房价暴涨
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【星岛网讯】地产大鳄任志强日前发表文章称，中国目前引起社会争议最多的大约就是持续上涨的房价了。房价的上涨一定有其制度性的原因。要解决房价的问题也必须从引发房价持续上涨的制度性原因入手，才能有针对性的解决长期发展中的问题。在土地拍卖过程中，政府利用权力征用农民的土地发财；让市场中的房价不断的暴涨。
解析中国现有的土地制度
文章称，首先是土地制度中将土地分为了国有与集体的两大类，且两者之间除国家征用之外不得转换。实质是限制了所有除国家之外任何人拥有土地实体财产的权利。不管是集体还是国有的土地使用者都只拥有租用的权利，而无出让的权利。名义上农民拥有集体土地的财产权利，但却不能自主土地权利的转移和土地上建筑的自由交易。实质是最终形成的是国家唯一垄断的土地供给权利。只有国家可以进行国有土地的出让，只有国家可以将集体土地转征为国有土地，只有国家可以按计划或按长官意志决定土地的供给数量和供给方式，于是土地的现行制度和供给方式成了调控房价可持续上涨的必要条件。
从土地收益看地方政府的趋利动机
根据《中国国土资源年鉴2005》的统计数据，2004年全国国有土地供应出让181510.3公顷，成交价款6412.2亿元，扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费等各种费用之后实现的土地净收益为2339.8亿元。根据2004年全国经济普查的数据显示，2004年全国房地产开发企业的经营利润总额为1035.2亿元。土地的净收益是房地产企业经营利润的2.26倍。
《年鉴》中同时显示，1999年的土地净收益为514.3亿元，与2004年相比增长了4.55倍，每年平均增长0.91倍（当然这里有土地供应量增长所带来的收益增长）。同时2003年的土地供应量为19.3万公顷，收益为1799.1亿元。而2004年土地的供应量下降为18.1万公顷，少了1.2万公顷，收益却增加了340亿元。这充分说明了土地单价的上涨。
根据国务院发展研究中心的报告，土地出让金已成为政府的“第二财政”。在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
2007年上半年全国税收收入累计完成24947亿元，增长29%，其中城镇建设税收入增长了23.4%，土地增值税增长了79.3%，土地使用税增长了57.1%，房地产业营业税增长了38.3%。
从土地购置看投资的增长
曾经一度许多人都认为房地产的投资增长拉动了中国的固定资产投资增长，并拉动钢材、水泥的消耗与增长，成为经济过热的罪恶源头。因此大量的控制投资增长的调控措施都首先从压缩房地产投资增长开刀，但却忽略了整个房地产投资增长中土地购置费用增加对投资名义增长的影响。REICO工作室今年第二季度报告中对此做了专门的分析，任志强的结论是：土地购置费用增长对房地产投资名义增长的贡献率为20.9%。
根据《中国统计年鉴》（2006年）提供的数据，1997—2005年间全国房地产完成投资额年均增长22.3%，而房屋竣工面积年均增长仅为16.4%，但土地购置费用的年均增长速度高达36%。扣除土地购置费用的增长的影响后，年均投资实际增长率为71.6%，远远低于全社会固定资产投资的实际增长，并不是投资过热的源头。在京、沪、深、穗等土地价格上涨较快的城市与地区，土地购置费用的增长对投资的高估影响则更为显著。
而针对房地产投资的压缩必然产生的结果是供给能力的削弱，加剧了需求日益增长的情况下供给不足的矛盾。购置土地费用在完成投资额中所占的比重从1997年的7.8%上升到了2005年的18.25%，大量的投资被土地购置占用了。w　　从招拍挂制度看增加的交易成本
当官员们可以利用权力进行土地资源的分配并捞取钱财时，为解决这种权力分配资源的不合理制度，中国出台了强制性的经营性土地“招拍挂”制度，试图用这种公开的制度来解决官员们的腐败问题以及国有资产流失和私分的问题。任志强认为，这种制度出台的初衷是善良的，但结果在地方政府利益驱动的左右之下，走向了另一个极端。
挂牌与拍卖在土地原有供给充足时尚能体现公开与公平，但随着供应量的减少和房价预期的推高，让土地在举牌之中不断的出现天价。这种土地的天价大大的增加了政府的土地净收益。一方面让政府可以更疯狂的利用权力征用农民的土地发财；另一方面让市场中的房价不断的暴涨，也不断的增加着市场中的交易成本。
于是更多的地方政府为了防止天价吹跑了官帽，改用了招标的方式，但仍未能抑制住土地的价格上涨。任志强称，一般的外行人以为招拍挂的中标价格就是土地的成本价格，却不知道在这种看得见的中标价之外还有大量的交易成本发生，也在推动着中标土地的价格增长。
招拍挂的交易成本还包括：1、各种标书和制定投标文件的成本；1、招标前规划方案的研究与设计成本；3、勘察地形、了解市场、地块位置的成本；4、交纳投标保证金的成本；5、支付全款土地价款的资金成本；6、其他管理成本。这些成本会加在土地中标价格之外。如果多次投标未中标，那么这些累计的成本就会成为公司最终累加在中标的项目上的成本，就会变成一个巨大的交易成本。
文章称，仅从北京的情况就可以看出这种成本的巨大，而北京市场仅仅占全国市场的约十分之一。从招拍挂的土地总量看约只占全国经营性出让土地的5%，那么全国的这种强制性交易成本就可想而知了。
从网上可以查到的北京2006年的情况是招拍挂交易的宗地数为86宗，起始交易价格为214.6亿元，参加投标单位交纳给土地部门的各种保证金总额为143.8亿元，投标单位存在公司账上准备购买土地的金额则高达900多亿元。交易成本中的贷款利息损失就接近1.5亿元，整个交易成本约为2亿多元，平均每宗土地230万元。
2007年截止至8月31日，网上可以查到的情况是交易的宗地数为44宗，起始价为134.69亿元。但存入土地部门的保证金就高达88.3亿元，准备购买土地的公司存款金额约为650亿元。交易成本中的利息损失约亿元，平均每宗土地的交易费用也在250万元左右。
以此推算土地招拍挂制度在全国的官方运行成本完全可以从保证金的存款收益中收回并有盈余。但开发商支付的各种成本约为60亿元（这个数未经验证，但可以说明交易成本的增加）。也不是一个小数字了，无形中又提高了一块土地的价格。
任志强认为，制度产生的作用有积极的一面，同时也有消极的一面，如何让制度更加有效，正在于如何减少其消极的一面。这三组数字所反映出的问题，恰恰让房价处于了上涨的预期中。改变现有的土地制度和供给方式，才有可能真正解决供求关系的矛盾和降低市场交易的成本、缓解房价上涨的速度。
从招拍挂制度看增加的交易成本
当官员们可以利用权力进行土地资源的分配并捞取钱财时，为解决这种权力分配资源的不合理制度，中国出台了强制性的经营性土地“招拍挂”制度，试图用这种公开的制度来解决官员们的腐败问题以及国有资产流失和私分的问题。任志强认为，这种制度出台的初衷是善良的，但结果在地方政府利益驱动的左右之下，走向了另一个极端。
挂牌与拍卖在土地原有供给充足时尚能体现公开与公平，但随着供应量的减少和房价预期的推高，让土地在举牌之中不断的出现天价。这种土地的天价大大的增加了政府的土地净收益。一方面让政府可以更疯狂的利用权力征用农民的土地发财；另一方面让市场中的房价不断的暴涨，也不断的增加着市场中的交易成本。
于是更多的地方政府为了防止天价吹跑了官帽，改用了招标的方式，但仍未能抑制住土地的价格上涨。任志强称，一般的外行人以为招拍挂的中标价格就是土地的成本价格，却不知道在这种看得见的中标价之外还有大量的交易成本发生，也在推动着中标土地的价格增长。
招拍挂的交易成本还包括：1、各种标书和制定投标文件的成本；1、招标前规划方案的研究与设计成本；3、勘察地形、了解市场、地块位置的成本；4、交纳投标保证金的成本；5、支付全款土地价款的资金成本；6、其他管理成本。这些成本会加在土地中标价格之外。如果多次投标未中标，那么这些累计的成本就会成为公司最终累加在中标的项目上的成本，就会变成一个巨大的交易成本。
文章称，仅从北京的情况就可以看出这种成本的巨大，而北京市场仅仅占全国市场的约十分之一。从招拍挂的土地总量看约只占全国经营性出让土地的5%，那么全国的这种强制性交易成本就可想而知了。
从网上可以查到的北京2006年的情况是招拍挂交易的宗地数为86宗，起始交易价格为214.6亿元，参加投标单位交纳给土地部门的各种保证金总额为143.8亿元，投标单位存在公司账上准备购买土地的金额则高达900多亿元。交易成本中的贷款利息损失就接近1.5亿元，整个交易成本约为2亿多元，平均每宗土地230万元。
2007年截止至8月31日，网上可以查到的情况是交易的宗地数为44宗，起始价为134.69亿元。但存入土地部门的保证金就高达88.3亿元，准备购买土地的公司存款金额约为650亿元。交易成本中的利息损失约亿元，平均每宗土地的交易费用也在250万元左右。
以此推算土地招拍挂制度在全国的官方运行成本完全可以从保证金的存款收益中收回并有盈余。但开发商支付的各种成本约为60亿元（这个数未经验证，但可以说明交易成本的增加）。也不是一个小数字了，无形中又提高了一块土地的价格。
任志强认为，制度产生的作用有积极的一面，同时也有消极的一面，如何让制度更加有效，正在于如何减少其消极的一面。这三组数字所反映出的问题，恰恰让房价处于了上涨的预期中。改变现有的土地制度和供给方式，才有可能真正解决供求关系的矛盾和降低市场交易的成本、缓解房价上涨的速度。
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从招拍挂制度看增加的交易成本
当官员们可以利用权力进行土地资源的分配并捞取钱财时，为解决这种权力分配资源的不合理制度，中国出台了强制性的经营性土地“招拍挂”制度，试图用这种公开的制度来解决官员们的腐败问题以及国有资产流失和私分的问题。任志强认为，这种制度出台的初衷是善良的，但结果在地方政府利益驱动的左右之下，走向了另一个极端。
挂牌与拍卖在土地原有供给充足时尚能体现公开与公平，但随着供应量的减少和房价预期的推高，让土地在举牌之中不断的出现天价。这种土地的天价大大的增加了政府的土地净收益。一方面让政府可以更疯狂的利用权力征用农民的土地发财；另一方面让市场中的房价不断的暴涨，也不断的增加着市场中的交易成本。
于是更多的地方政府为了防止天价吹跑了官帽，改用了招标的方式，但仍未能抑制住土地的价格上涨。任志强称，一般的外行人以为招拍挂的中标价格就是土地的成本价格，却不知道在这种看得见的中标价之外还有大量的交易成本发生，也在推动着中标土地的价格增长。
招拍挂的交易成本还包括：1、各种标书和制定投标文件的成本；1、招标前规划方案的研究与设计成本；3、勘察地形、了解市场、地块位置的成本；4、交纳投标保证金的成本；5、支付全款土地价款的资金成本；6、其他管理成本。这些成本会加在土地中标价格之外。如果多次投标未中标，那么这些累计的成本就会成为公司最终累加在中标的项目上的成本，就会变成一个巨大的交易成本。
文章称，仅从北京的情况就可以看出这种成本的巨大，而北京市场仅仅占全国市场的约十分之一。从招拍挂的土地总量看约只占全国经营性出让土地的5%，那么全国的这种强制性交易成本就可想而知了。
从网上可以查到的北京2006年的情况是招拍挂交易的宗地数为86宗，起始交易价格为214.6亿元，参加投标单位交纳给土地部门的各种保证金总额为143.8亿元，投标单位存在公司账上准备购买土地的金额则高达900多亿元。交易成本中的贷款利息损失就接近1.5亿元，整个交易成本约为2亿多元，平均每宗土地230万元。
2007年截止至8月31日，网上可以查到的情况是交易的宗地数为44宗，起始价为134.69亿元。但存入土地部门的保证金就高达88.3亿元，准备购买土地的公司存款金额约为650亿元。交易成本中的利息损失约亿元，平均每宗土地的交易费用也在250万元左右。
以此推算土地招拍挂制度在全国的官方运行成本完全可以从保证金的存款收益中收回并有盈余。但开发商支付的各种成本约为60亿元（这个数未经验证，但可以说明交易成本的增加）。也不是一个小数字了，无形中又提高了一块土地的价格。
任志强认为，制度产生的作用有积极的一面，同时也有消极的一面，如何让制度更加有效，正在于如何减少其消极的一面。这三组数字所反映出的问题，恰恰让房价处于了上涨的预期中。改变现有的土地制度和供给方式，才有可能真正解决供求关系的矛盾和降低市场交易的成本、缓解房价上涨的速度。gtaonet.com