任志强：2010年房价暴涨将是不能避免的

[ 將心比心 ] 于2009-08-14 21:59:40 上帖[ 发短信 ][ 表状 ]
 
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2009年08月14日15:40 来源：观点网
记者：房价还是焦点，怎么看未来一段时间的房价走势？
任志强：5月度RECIO报告发布的时候，我们对第三季度是看涨的。通胀预期已经决定了三季度的房价一定是涨的，我们无非是用一个不刺激政府的词，叫做“涨价的可能性很大”，但这个（房价上涨）是毫无疑问的，躲不掉。股市要是突破3000点以后，房价一定会还会往上涨。
记者：但目前的房价上涨会不会有风险？和07年有什么不同？
任志强：涨价是结构性的问题，重点地区重点城市价格要狠涨。但是今年和07年不一样就是不是普涨，我们还没有觉得是一个中小城市或者是很次的地区的很破的房子都涨价。上海是比较典型的，环路内的房价涨得很快，环路外的还有些是下降的。北京最近统计的在售的190多个项目，69%是涨价的，还有百分之三十几是降价的，为什么百分之三十几降价呢？可能就是因为偏远一点，位置不太好，交通不太好，但核心区域的，位置好的还是涨价的。
我记得有一年说CPI上涨了是结构性上涨，是以粮食为主，非粮食产品基本上没涨，房价的道理是一样的。我们认为房价也是一个结构性调整，严重供不应求的地区或者一个城市的核心区，位置最好都是结构性涨价，区域性涨价。
北京土地拍卖也是这样，最好的地都是卖得很高的价，但北京还有60%的地是没有涨价的，底价成交的，就是因为那些地不太好，或者是因为结构性问题，或者是因为区域性问题，没涨。北京不是所有地都一样，天价地就那么几块，媒体一般都喜欢炒天价地，但是从总量来说，我们把所有的天价地都算进来，溢价土地总的供应量大概在北京现在也就占20%左右，也就是说的80%土地没有涨价，当然还有下半年，不知道最后结果是什么。
因为年初很多没有涨价，所以总量上涨价的地还不多，不是说80%涨价了，20%不涨价，或者100%都涨；07年是100%都涨价，都是溢价，或者说是都溢价比较高，今年不是。
从全国来看房价也是这样，是地区性涨价。深圳涨得最高，因为它跌得越多，所以升得也高，没有跌的地区可能也没有涨起来，像西安、包头、呼和浩特很多的房价也没有怎么涨价，在环比中可能还属于降价。因为你有些城市的部分区域可能下跌10%，上涨的区域可能只涨了2%，平均下来还是跌的，这种可能性也有。北京实际上平均下来，环比增长，但总体是负增长，全国也是。五月份公布的数据（统计局数据）是负增长。环比增长，五月份环比增长0.6%，但同比是下降，所以不能代表普涨的概念。
记者：但是造成结构性上涨的原因到底是什么？
任志强：经济上说，供求关系和价格是对应的，如果价格高的时候同时应该加大供应量，用加大供应量办法平抑价格。
中国有一个问题，在18亿亩红线限制性条件下和土地约束管理条件下下政府拿不出这么多供给，如果政府不能用增加供给方式平抑房价的话，一定会倒过来。
按照正常市场经济情况，应该用价格抑制需求，价格高到一定程度之后需求就减少，这样供求关系就平衡了，价格就稳定了，需求减少之后价格就掉下去了。虽然供给没有上去，但价格随着抑制需求的能力会波动。但中国不一样，中国政府的脆弱啊，他把民生，或者说低收入人群消费放在首位，因为他是个穷人的政府，他们一定要满足穷人的消费，所以要把这个价格拼命地往下打，或者是用人为的按揭利率或者什么条件去限制需求，不是用价格来调整需求，而是用其他的办法把需求打下去，让价格上不去。
等于有三个条件控制，一个是增加供给；一个供给上不去的时候，用价格调控，因为价格高了后需求减少；第三个是中国政府创造出来的，用行政命令或者技术方法去打击你的需求。所以我们前几年有一个说法叫抑制需求，是用宏观调控的方法抑制需求，不是用价格的方法把让价格上不去，而是用行政措施把需求打下去，让你这个价格上不去，这个价格上不去不是一个经济规律的东西。
所以表面上看控制房价了吧。但到了行政命令措施稍微一松动的时候，需求就反弹。如果价格抑制需求的话，价格不掉下来，需求上不去的。当然，我们前段时间价格也掉一段时间，1、2、3月份价格是下降趋势的。所以这个是放松了抑制措施，免掉税费，补贴，降低利率等等，所以需求就往上走，价格又和需求迎合，这两者迎合之后，哗的一下四五六月份就冲上去了。
所以现在四、五、六月份的销售已经冲得比07年还高，按理说不应该是这个情况，不管怎么样07年无论是价格还是量都是最高的一个过程，而07年为什么形成价格暴涨呢？是因为06年的时候我们的“90/70”。
04年，我们限制别墅，所以让本来在烂地里卖不出去的房子都卖成高价。06年又出现了“90/70”，“90/70”最大效果是什么呢？是延迟半年的供应量，一个是开发商在观望，一个是开发商不得不修改图纸，一修改图纸我就延长了半年的周期，我要重新批方案啊，我要重新设计图纸，等于在07年上半年的时候，供应量是相对少，供不应求的矛盾加大了。因此在07供不应求导致的价格拼命上涨，由于供给上不去，就拼命涨，最后政府没有办法，不是用价格调节需求，而是用行政命令，譬如第二套房住按揭、加税啊等等，把需求打下去。
所以我们在08年，没有国际宏观经济危机的问题房价也会掉下来。要注意从03年的宏观调控开始到07年上半年，我们才唯一一次提到要“增加供给”来抑制房价，只有07年上半年用了一个词是符合经济规律的词，所以07年土地供应量是增加的，03到06是减少的，全国都是。但07年增加的土地还没有形成供应量，还没有变成房子，房价已经上来了。所以政府又不得不打下去。
08年惨就惨在07年增加的供应量太多，但房价已经被抑制需求的政策给打下去了。这边供给在增加，那边需求在减少，所以08年才出现巨大的问题。这个问题从06年开始看，要没有“90/70”延误了这半年的话，07年的供应量就不会这样。07年土地供给增加的时候，没有熬到房价能靠供给来平衡，就掉下来去了，掉下去的结果就是08年的供给量又开始减少，09年现在的供给还没有上来，因为投资还在下降，新开工面积还是负增长，土地购置还是负增长。到2010年价格又有新一轮的暴涨，2010年暴涨是不能避免的。