神马文学网揭秘:一个房地产项目，开发商到底赚多少钱？(第2页) - 我来房产新闻 - 我来房产
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 22:13:03
二、何时见底？（从“中国房地产发展线路和政策变化图”来分析）
自1978改革开放起至2008年前我国的房产政策全景。其间可以将其大致分为五个阶段，第一阶段是1978至1990年，为中国房地产初始阶段；第二阶段则是1991年至1994年的第一轮房地产繁荣期，即被冯仑称为中国房地产的第一个蜜月期，大约3年；第三阶段是1995年至1999年的调整期，历时大约5年；第四阶段是1999年至2007年的第二轮房地产繁荣期，即被冯仑称为中国房地产的第二个蜜月期，大约9年；第五阶段，我觉得可以从2007年年末万科董事长王石抛出“拐点论”为分界点，此后一个月左右，即2008年1月20日晚间10点至21日凌晨，王石连续发表7篇博客，详细解释自己的楼市“拐点论”，标志着中国房地产第二轮大调整开始，这次盘整期将历时多久呢？因本次中国房地产的外部环境比90年代末时更糟糕，我个人以为本次调整期将不低于5年（大概持续周期大概为2008年-2012年），然后到2012年前后慢慢开始回升，开始第三轮蜜月。
三、房价的泡沫真会破灭吗？
古人云，以史为鉴，鉴古知今。我们可以拿上世纪80年代日本房地产泡沫破灭和90年代香港房地产泡沫破灭的症状与我国目前房地产症状相比较，这样得出的结论相对比较客观。
一、我国08年以来房地产症状与日本房地产泡沫破灭前比较
1985年9月22日，日元对美元升值38%，拖累了其制造业的出口，为了激发日本国内经济，日本银行的利率从5%降为2.5%，低利息无形中迫使银行资金大举涌入房地产业；此外，保险公司与其他大量的非银行金融机构，甚至建筑业也暗度陈仓，争先恐后地将巨额资金投向房地产业，即便距离融资规定甚远的房地项目也照样获得银行资金，使房地产信贷中的不良资产急遽膨胀，尾大不调，最终加速了泡沫的破灭。
首先，2006年以来，人民币对美元不断升值，目前人民币兑美元汇率约为6.8:1，一定程度上也拖累了我国制造业的出口；
其次,与日本当时产生泡沫的背景差不多，我们也是建立在国内经济其他方面的不景气基础上，由于全球金融危机爆发引发经济危机，中国的实业几乎全面受到冲击，珠三角实业倒闭潮已经不容质疑；
第三，国家虽然一直不断强化对于直接向房地产开发企业的贷款监管，但是由于监管的漏洞，还是有银行资金大量参与房地产业开发，中国房地产企业的自有资金只有20-40%，其余的都是银行贷款。
二、我国08年以来房地产症状与香港房地产泡沫破灭前比较
1997年亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。
研究一下中国目前的大部分沿海发达城市的房价情况，发现房价已经极大的脱离成本，象上海、北京、杭州、南京等地房价收入比已经达到15：1以上，这样的比例当然是不合理的；
其二，是供求关系的变化。由于2008年房地产市场的持续低迷，全国住宅市场供求关系逐步由2007 年的供不应求转变为明显的供过于求局面，未来消化周期较长，重庆、武汉、厦门、哈尔滨、福州、西安、成都、天津、深圳、苏州、连云港、扬州、徐州、大连、南昌及乌鲁木齐等部分城市的供应量已经是需求的好几倍，平均消化周期超过3年以上，市场风险较高，商品住宅市场形势较为严峻，市场信心受到严重破坏，成交量大幅萎缩，市场供求严重失衡。就未来市场走势来看，由于2008 年市场存量大量累积，而2009 年预计供应量也较为充足，从而形成了较大的销售压力。
其三，自08年下半年以来，投资客以及老百姓对中国房地产的预期也变了：都在期待降价。
从以上对比分析不难看出，中国房价的泡沫会不会破灭已不言自明。