“西部特区”喀什房价升温 游资伺机进入

楼市调控行至中盘，喀什房价之“热”迅速将这座城市推到了舆论的暴风眼。

8月9日，国家发改委表示，经过调研，有关“香港、广东炒房团将整栋楼买下”、“喀什的房子一天一个价，两个多月房价就快翻倍”等消息并不属实。这和之前新疆维吾尔自治区建设厅的调查结果基本一致。

但官方的调研结果并没能完全平息公众的质疑。

2010年5月，中央新疆工作会议正式批准喀什设立经济特区，此后喀什———这个在许多地产商眼里甚至连三线阵地都算不上的地方楼市，开始频频进入媒体视野。公众关心的是“喀什会不会成为下一个三亚”，“警惕西北高楼引来游资无数”。

“和去年此时相比，房价已经涨了差不多一倍了。”8月3日，长期关注喀什房价的当地居民谢衍锋告诉《中国建设报·中国住房》记者。而据多家机构的统计数据显示，7月份，喀什市以3250元/平方米的均价超过了克拉玛依市，成为新疆房价第二高的城市。而这一切，都发生在一个人均年GDP只有1.5万元的城市。“靠当地居民的经济实力，支撑这样的价格并不现实。”谢衍锋说。

特区的成立的确是一个很美的故事，但这个故事显然还很遥远。本报记者获悉，喀什经济开发区建设领导小组办公室才于近日刚刚成立，有关经济特区的具体规划和特殊政策也仅在制定当中，还未上报国家审批，出台时间保守估计也要到今年年底。显然，房价之“特”再次走到了区域之“特”的前头。

根据经验，借助概念炒作、拉抬的房价多数难以持续，从“一房难求”到“有价无市”也许就发生在旦夕之间。“西部城市加快开发和开放力度都是大势所趋，但是怕的是过度陷入了房地产‘一拉就灵’的险境。”一位业界专家对记者说。

不平静的房价

虽然关于喀什房价“涨了多少”各方莫衷一是，但是“喀什房价涨了”却是不争的事实。

谢衍锋告诉记者：“目前市区在售住宅项目多是高层，6楼起价3700元/平方米，每增加一层加50元。离喀什最近的疏勒县，2008年价格超过1000元/平方米的住宅基本卖不出去，但现在均价接近2000元/平方米了。”

据了解，今年1月之前，喀什住宅价格一直处在2000元/平方米以下的水平。一位喀什的开发商告诉记者：“去年11月份以前，每平方米1700元的价格还经常见到。”但今年初，“建设喀什经济特区”的提案传出后，喀什的房价就开始逐步上涨。

据多家机构统计的数据，从今年3月至今，喀什住宅价格上涨30%，商铺涨幅高达40%。8月8日，谢衍锋在喀什环疆发现在售的一个商业项目售价为4.7万~5.5万元/平方米，而且基本售完。他告诉记者：“一般地段的商业项目售价也就3.5万元/平方米左右。”

据某机构日前在杭州发布的2010年7月中国城市房价排行榜数据显示，喀什市以3250元/平方米的均价超过了3200元/平方米的克拉玛依市，成为新疆房价均价第二高的城市。谢衍锋感叹：“克拉玛依市的人均收入要比喀什高很多。”

另外一组数据也可以说明喀什楼市的升温速度。今年1~5月，喀什商品房销售额达8.3亿余元，同比增长313.2%，其中，住宅销售额7.2亿余元，同比增长359.4%。

在记者采访过程中，许多当地开发商对于未来喀什房价的上涨趋势依然“信心满满”，一位本地开发商甚至用“蓄势待发”向记者形容喀什楼市。他表示，喀什毕竟是一个少数民族边疆地区，新的规划没有出台，很多人还在观望，一旦尘埃落定，“它的繁荣或暴炒也会随之到来”。

“目前从新盘数据上很难看出喀什房价的走势，是因为没有新盘可售，在建项目也不多。新的特区规划没有正式出台前，政府部门不批新建项目。”一位不愿公开姓名的开发商向记者表示。

喀什目前在售项目并不多，规模超过十万平方米的项目也很少，大多是三五万平方米的小盘。喀什恒昌中天房地产开发有限公司总经理邢鹰对本报记者表示：“目前在建项目大体有十几个，开发企业也有十几个。”

当地政府对房价问题态度谨慎。本报记者就当前喀什房地产在建项目、在售项目数量和房价问题联系喀什建设局房产科求证，对方工作人员拒绝回答。

游资助推？

今年5月，喀什正式被批准设立经济特区的时候，有关“喀什特区”的消息至少已经在坊间流传半年之久。于是，有关内地炒房客蜂拥而至的消息从未间断。刚开始有媒体报道“香港、广东的炒房团来了”，他们一次将整栋楼和整个单元买下；后来温州人也来了，一次性买走靠东湖边的200套房子，深圳人一次买走100套，山东人、上海人也买走了几十套……

虽然这些故事已经被发改委证伪，但至少在特区光环下的喀什已经开始被多方关注。而由于新盘较少，喀什最近一两年开发的新楼盘基本卖完，在售项目很少。

“今年喀什买房的资金肯定比以前多了，否则短短几个月不可能上涨这么多。特区的概念肯定会吸引一大批资金来这里投资楼盘，他们买的是对未来房价上涨的预期。”上述不愿公开姓名的开发商对记者说。

谢衍锋向记者介绍说：“喀什人均工资比较低，工作了3年的教师月工资也不会超过1500元。此外，由于喀什物资多从内地长途运输，日常生活成本奇高。”喀什市委书记曾存也曾公开表示：“喀什的人均年GDP只有1.5万元。”显然，依靠当地居民的经济实力，将喀什房价在短期内支撑到每平方米3000多元并不现实。

某集团高级分析师薛建雄认为，受今年宏观政策的严厉调控，大批游资正在寻找新的投资热点，而一些资源型三四线城市的房地产市场正在成为它们的目标。喀什既是沿边开放城市，又有机场，同时拥有丰富的资源，加上经济特区的设立，“没有理由不吸引游资的关注。”

在许多投资客看来，喀什目前还是一块处女地，越是这样的地方越具有洼地价值。一位长期从事商业地产投资的浙商向记者透露：“喀什资源丰富，地处边疆商贸频繁。作为投资者，我非常关注喀什的具体规划与特殊政策，一旦时机成熟就会进入。”

警惕特区“特”在房价上

特区未动、房价先行，这样的现象近年来并不鲜见。据中国的一份研究报告显示，海南国际旅游岛规划出台1个月，海南某些城市的房价立刻上涨3倍；2009年底崇明生态岛规划一出台，当地不到万元的别墅，迅速上涨了1倍不止。

喀什市区从东到西步行仅需40分钟，市区人口47万。但随着2010年5月中央新疆工作座谈会的召开，喀什将“设立经济开发区，赋予特殊政策和灵活措施”。按照规划，未来的喀什将成为一座建设面积超过100平方公里、人口逾百万的“大喀什”。

而今后，广东、山东、上海等地将对口支援喀什。据喀什地区外经贸（招商）局副局长曲连东介绍，现在国家每年对喀什转移支付资金130多亿元。按照新疆工作会议精神，以后要翻一番，即260亿元，加上对口援助的资金近40亿元，合计达300亿元。

显然，在更多人的眼里，喀什将被建设成为“西部深圳”。然而，目前喀什在向深圳学习的道路上却出现了“房价先行”的现象。业内人士纷纷表示，全国支援新疆，支援喀什，支援的是经济建设、民生改善，而不是房价。“喀什向深圳学习，首先要学的是产业引进、人才引进，而不是热钱和游资。”

中国房地产研究会研究部副主任胡安东表示：“深圳发展之初，主要依靠来料加工业、出口贸易和商业，所以优先发展了商业地产和贸易窗口，加上受土地资源约束，盖高楼就成了深圳当年的首选，而喀什的发展要务首先是改善民生。”与深圳相比，土地资源在喀什似乎就没有了稀缺性。

独立房地产评论人马跃成也认为：“应该充分利用设立经济特区的机会，重新建立起以保障房为基础、以民生为主的住房体系。”

经济发展到一定阶段，房地产自然会升值，但被概念拉高的房价显然仅仅是在透支当地的经济能力。“喀什房价如果在特区建立之初就过快上涨，会让那些来创业、来投资的人群忘而却步，而这也有悖于喀什设立经济特区的本意。”马跃成如是说。