陈宝存：房价大跌鬼信人不信
北京市统计局、国家统计局北京调查总队8月12日发布的1-7月北京市全社会固定资产投资运行情况数据显示，7月完成投资中，房地产开发投资完成200.8亿元，比6月减少128.4亿元，比上年同月减少102.4亿元。同时，随着土地市场逐步降温，房地产开发投资比重开始下降。
全国情况也是如此走势。2010年7月份，全国商品房新开工面积为1.17亿平方米，比6月份大幅减少38.4%。
所以单纯看全年总量的数据增长，恰恰掩盖了国十条之后的走向。按任志强博鳌论坛上发布的数据：我们每年结婚的对数大概900多万对，每年新增家庭户数1000多万户。然而供应呢？从套数来看，08年只有493万套总生产量，对全国住宅来说占70%，去年550万套，满足不了城市1000万人口新增家庭，仍然会导致供不应求，而这个供不应求还会持续很长时间。任志强先生的结论是：抑制消费是导致短期矛盾向后延迟，这个延迟在未来发生可能产生更大严重的矛盾。
这也是我的一贯看法。
在前文《陈宝存：没有考虑长效机制03至10版的调控必要改变》我曾经讲过：自03年开始的紧缩信贷为主的调控，由于土地供应的同步紧缩，不但没有积极意义，更走向了市场的反面，所以03至09年的市场基本是被调控的越来越涨。而10年虽然注意了土地供应的问题，但是客观上已经失去满足供应的先机，这也是目前的信贷指向了紧缩改善性需求的根本原因。
但是，我们知道目前政策结束在我们的土壤上几乎是不可能的，虽然中房协出面对于政策未来走向提出自己的建议，但是也仅仅是不继续出台新的政策，而不是政策完全转向。我们的政策不准，但是官本位不能容许对政策持不同意见，而且众多部委只是从自身的地位考虑，几乎所有政策只是导致供求失衡的加剧，也导致加大开发成本，持有成本，几乎没有更多的作用。当然目前的局面也没有其他的手段和做法。倒不见得是他们不明白，而是所有部委并不考虑全局，只考虑分管范围的问题。实际造成与市场的矛盾基本都出在部委这个层面上。
至于未来的政策是否还具备改变市场的方法呢？没有。也不可能根本抑制住基本需求。
还有一个问题在于住房观念的改变是十分艰难的。我们的保障房建设转向了公租房本来是比较合理的，但是，公租房与我们的住房理念有很大的冲突。而居住理念是买房为主，租住不会被百姓接受。这样造成的市场未来，仍旧是买房需求为主。而经济适用房和限价房本身，最低收入人群甚至中等收入人群还是买不起。那么市场走向是十分令人忧虑的。
一方面供应不可能满足需求，一方面市场还是在宣扬人人买的起房。这是极大地市场矛盾。那么我们政策调节房价到底是什么目的？是尽力达到人人买的起房，还是先保障有实力购房人群的购买？目前来看是十分混乱的思路。
市场现在解决的是两头，一方面，投资与改善性需求的购买者高价购买商品房，一方面城市最低群体的一部分，特别是城市原户籍人口，通过拆迁改造腾退达到改善居住的目的，甚至在逐渐致富。唐家岭拆迁改造受阻，原因是每户3、4套回迁房唐家岭居民觉得补偿标准过低。
这就是我们目前的市场现实，这绝不是地方政府加上开发企业可以解决的。
至于银监会公开国土部1457囤地企业的黑名单，我们能看到的是，58.2%属于被政府囤地，被拆迁户压制的囤地有多少呢？没有数据支撑。以我的经验，估计绝大部分是政府原因加拆迁安置不合拆迁户要求的原因。没有哪个中小企业主动囤地的。
04年仍然保留协议出让的土地，目前还在囤地状态的，主要原因是当时的协议价格早已被置于脑后，而很多项目是转售项目。那么开发企业与村集体，农民的拉锯也是可以理解的，这是毛地出让的弊病。全归于开发企业是没有道理的。至于收回土储中心收储，这些闲置地块一定是烫手山芋，根本不可能尽快形成市场供应。所以不要指望靠收回闲置土地改变目前土地供应艰难的现状。
这是大趋势，不可改变的大趋势。
但是，我还是要提建议，实际在政策造成市场僵持的最初，我也一直在建议市场应对政策的挑战。而结束观望的最佳方式，还是房企的主动降价。至于降的幅度，在连续三个月的拉锯过后，消费者的心态趋于平稳。房价大跌，除了鬼还相信，人是不相信的。
那么，给市场上真实的消费者以信心，适当让利结束观望，3、4季度是房企最应该做的。
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