163视点—聚焦京城楼市 透析新政效力之通州篇

2010年向东看通州！通州新城规划的出台让京东这片区域的房价一夜之间追赶中心城区。而以楼市新政为分水岭，曾经领涨的通州房价迅速领跌。暴涨暴跌的背后是什么？在扑朔迷离的当前楼市中，最早启动新城建设的通州又将面临怎样的变化？青睐通州的购房者该如何在这个未来国际新城区域实现性价比置业投资？
',1)">[访谈主题]“透析新政效力，提供置业指南”之“通州篇”   本期嘉宾：
·牛凤瑞 中国社科院城市发展与环境研究所前主任
·杨晓锋 北京太和保兴房地产开发有限公司（8哩岛）总经理
·李相炜 北京我爱我家房地产经纪有限公司通州区副总监
·王志言 通州蓝调沙龙资深业主
本期论坛：“聚焦新政效力，提供置业指南”之“通州篇”
·未来，通州新城将建成一个国际化的新城，沿古老运河还将出现运河文化高端商务区，并将有8条地铁汇聚通州。
·通州新城规划和建设，将会给这片区域的置业带来什么影响，打算在此置业的购房人该怎样分析通州区域发展前景并实现高性价比的置业投资？
本期嘉宾精彩观点
牛凤瑞：高房价的税收可建设新城基础设施
房价、地价的背后都是复杂的社会再分配。政府会用高房价带来的税收用于通州新城具有国际标准的基础设施建设，而高标准的基础设施和城市建设规格，反过来还是会推升地价，推升房价。[详细]
杨晓锋：未来通州将现类CBD大型商业中心
通州开发商的阶层也会发生变化，综合体项目在以前是没有的，将来可能会出现带住房、商业、酒店的打包项目，这会吸引大的投资商、开发商，对于大的商业配套、学校设施，商业化运作是能够解决的。[详细]
李相炜：3年后以现在价格买不到通州房子
如果是买房子自住、不是投资，只要量力而行，在任何时候，无论是房价跌还是涨，不管你买的房子房价高还是低，不会受到太大影响，99%都会让你买到赚钱的房子。[详细]
王志言：开发商建幼儿园 房子就好卖
只要开发商想房子好卖，有了幼儿园房子就特别好卖，孩子入学问题解决了就好，因为现在带教育的叫“阳光产业”，房子也特别好卖。[详细]
通州房价是否已降到底？
',2)">是否存在房价泡沫 由市场供需说了算市场供需决定楼市“泡沫论”
实际上通州区价格的整体变化主要还是受到新政规划推出的影响以及新城区、核心区的启动，“两会”期间已经有一些变化，两会期间后两周内出现大跳幅，通州区个别楼盘的价格可能在2.8万附近。从我们开发商的角度来说，那个价格区段在这个点上可能是有一些高估、有一些水分。
各方博弈 通州房价终将回归理性
从去年年底通州的房子开始涨，把价钱涨起来了，到今年3、4月份国家新政出台之后，价钱可以说是在一夜之间回落。这个情况并不偶然，因为从通州的购房客户群体来说，在国家贷款新政没有出来之前，投资客户还是占了很大一部分，新政出台对于投资性客户是一个打击。以我的观点来看，价格现在也是回落到了比较理性的价位点上。
生活在未来通州：国际新城、8大功能区、8条轨交、
90万人口 通州新城用地控制范围总面积为155平方公里，人口规模控制在90万人，建设用地规模控制在85平方公里。
8大功能区 运河北京新商务区、商务园金融服务后台、宋庄文化创意产业功能区、北苑商业区、主题休闲功能区、通州经济开发区、医疗康体功能区、行政办公区。
1个中心区 运河中心区共48平方公里，分为运河核心区、协同发展区、发展备用区、生活配套区。其中核心区占地约16平方公里，建筑面积为1500万平方米。
8条轨道交通 规划了M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3和S5线8条轨交。通州还将规划3个交通枢纽、3条大容量快速公交和1条准快速有轨电车。三年后通州区道路交通也将初步形成“九横十纵”的对外联络通道。
一批公办幼儿园 将新建一批公办幼儿园，包括京贸家园小区幼儿园、运河湾小区幼儿园以及梨园小街幼儿园等。半壁店附近、物资学院北侧以及李老新村附近等区域也将新建多所幼儿园。四所中小学已开建，还将新建两所。
4个区域医疗中心 新城将建设4个区域医疗服务中心，三甲潞河医院、新中医医院、新华医院、新城东南部的新建三甲医院。

通州新城效果图：新城规划提升区域价值
牛凤瑞：未来通州进京高速收费站将自动消失
同城之间“过路收费”实际造成的社会成本极高，作为将要成为100万以上人口的新城将来和主城区连接，交通通达性应该是之约发展的首要因素。 [详细]
杨晓锋：未来入住通州的业主将更有钱
受通州新城建设的影响，未来通州的业主群体也将发生很大变化。在国际新城、新CBD等概念带动下，未来入住通州的业主将更加有“钱”。 [详细]
置业通州：买现在还是买未来
购房者：买不买？

开发商、中介：买房要有前瞻性
购房时对于区域发展的变化、对于价格的预期可能要着眼于长远，而不是只盯着眼前。因此对于后期价格的判断，这实际是购房人本身对未来房价有什么样的预期，而不是你现在看到的价格。如果现在在通州买别的楼盘需要一定前瞻性，买通州的新盘要有更大的前瞻性，因为卖的都是好几年（的预期）。（6号线）2012年（通）到草房，没到通州（新城），2015年才全线贯通。[详细]
专家：房屋建设成本越来越高
随着科学技术的进步，房子会越盖越好，所以它的建设成本越来越高，比如现在的建筑工人，再给他三四年以前的工资人家不给你干了，得给人提工资，这些都要加到房价上。希望周边的环境、公共基础设施更完善一点，政府的钱从哪儿来，还不都是老百姓的钱吗？拆迁户希望补偿越高越好，补偿的钱最后都会加到房价上。各种因素促成的房价如果还低，我们还有下一轮住房的有效供给吗？[详细]
业主：投资就是满足自己的需求
我挺后悔那时候运河家园一万三我没买，觉得通州都一万三不可想象，现在两万了，哎哟没话说，可现在它又掉下来了，一万五，我现在正考虑这事儿。所以买房要根据自己的需求。要是自己住就怎么舒适怎么来，绿化、配套挺重要的，我们家05年刚住上（蓝调沙龙）的时候哪有家乐福、物美啊，全是荒草，要想坐公交车你且等呢，哪像现在？但要想以后呢？（现在配套）不都上来了嘛。[详细]

王志言、李相炜、牛凤瑞、杨晓锋和主持人吴狄
3年后通州房价绝不是现在的价格
“往长远来说价格走动，三年以后在通州以现在的价位绝对买不着房子，这点我肯定是赞同的。”李相炜如此肯定断言。事实上，参加网易房产“163视点”节目的众嘉宾都一致看涨今后较长时期内的通州房价行情。
杨晓锋表示，业主在购房时对于区域发展的变化、对于价格的预期要着眼于长远，而不是只盯着眼前。牛凤瑞教授则认为，好地段的房子从来都是稀缺的，这和它的使用以及使用人本身的支付能力应该相匹配，所以住房价格还不完全等同于股票，本质上来说它隐藏着居住价值。而具国际化新城的建设，将会大大提升这一区域的居住价值，因此未来通州房价上涨不可避免。
对于3年后通州房价的上涨幅度，李相炜表示：“如果是买房子自住、不是投资，只要量力而行，在任何时候，无论是房价跌还是涨，不管你买的房子房价高还是低，不会受到太大影响，99%都会让你买到赚钱的房子。” [详细]
区域和楼盘推荐
[荐]中介/业主：运河中心区 未来新城核心
6号线如果真按照规划走，正走（新华联）运河湾南门。那个地方正是五河交汇的运河中心区域。如果现在在通州买别的楼盘需要一定前瞻性，买通州的新盘要有更大的前瞻性，因为卖的都是好几年。（6号线）2012年（通）到草房，没到通州（新城），2015年全线贯通。 [详细]
新华联运河湾
[荐]最符合新城标准的楼盘
最新动态： 新华联运河湾一期11-13号楼已经于7月12日开盘，主力户型为55平米一居、100平米左右二居及140平米三居，均价20000元/平米，起价15000元/平米。[详细]
[荐]开发商/中介：温榆河 自然资源优势区
（温榆河畔的8哩岛）在区位上可能有相对的等同性，但更多优势体现在容积率上。依托的虽然都是温榆河的自然资源，但8哩岛的容积率是1.6的，以后不会再有了（政府不再批建）。这个楼盘主要的卖点就是品质好。轨道交通、商业等配套则在预期内。 [详细]
8哩岛 [荐]独一无二自然资源
最新动态：位于通州温榆河畔的8哩岛花园洋房在售中，均价2万/平，共有三层的六居、两层的四居、三居、二居等户型可选择。[详细]
[荐]业主/专家：家乐福商圈 配套成熟的宜居区域
家乐福商圈。以前我买东西一定是去市里，尤其是孩子的。以前吃东西肯定是进市里，现在可以在通州，好吃还挺经济的。如果世纪城商圈照它的规划卖，以后起来会是一个大的广场，因为我朋友想买那儿的房子，我陪他去看了，他一直说那儿有广场，我说那是炒空的啊，什么时候会有，他说会有的。 [详细]
蔚澜香醍
[荐]成熟商圈的品牌盘
最新动态： 龙湖·蔚澜香醍上周末推新房源，在售花园洋房户型面积为90平米二居、180平米三居、140平米四局，均价17000-19000，全款95折，首付50%以上98折。[详细]
[荐]中介/业主：通州老城区 买眼下的可靠首选区
如果是首次置业的话，在你对自己的判断有把握的情况下可以去赌一下未来，可以去选择运河新城区域。如果对自己的前瞻性把握不特别大，还是慎重吧，选择通州老城区好一点。老城区能够看得到现有的区位、配套、交通等条件。 [详细]
天时名苑 [荐]轨道交通、现房
最新动态：八通线通州北苑站边上的天时名苑（资料、论坛)目前均价24000元/平米，户型为70平米一居、100平米二居、120-150平米三居，27层高层板楼，2梯3户，现房。[详细]
现场精彩图片




直播实录
网易房产： 各位网易房产的网友们，大家好！对于2010年的北京来说，可能大家最关注的区域就是京东通州区域，这片区域在短短三个月内房价就经历了过山车。今天我们网易房产163视点之聚焦新政效力——投资指南的第一个区域篇就指向了通州。 下面我来介绍一下参加今天论坛的嘉宾： 坐在我身边的这位是北京太和保兴房地产开发有限公司的总经理杨晓峰；
杨晓峰： 各位网友大家好！
网易房产： 这位是中国社科院城市发展与环境所前主任牛凤瑞教授。
牛凤瑞： 各位网友好。
网易房产： 这位是北京我爱我家房地产经纪有限公司通州区副总监李相炜先生。 李相炜：各位网友大家好。
网易房产： 最后一位女士是通州区蓝调沙龙的资深业主王志言。
王志言： 各位网友好。
网易房产： 今天的话题从房价谈起，在现在的楼市来看，通州这片区域经历这么大起大落的房价，不知道各位有什么感受，会不会觉得通州房价存在泡沫，或者觉得之前的房价被高估了？大家对这个现象是怎么看待的？杨总先谈谈自己的看法吧。
杨晓峰： 我简单回顾一下通州区从今年开始整个的价格变化。 实际上通州区价格的整体变化主要还是受到新政规划推出的影响以及新城区、核心区的启动，“两会”期间已经有一些变化，两会期间后两周内出现大跳幅，通州区个别楼盘的价格可能在2.8万附近。从我们开发商的角度来说，那个价格区段在这个点上可能是有一些高估、有一些水分。 在整体政策宏观调控以后，应该说通州原来整个涨价幅度比较高的非理性定价得到了一些理性回归，最终将是（回归到）一个合理的点位，可能是取决于政府的调控政策、开发商包括购房者之间博弈的结果。目前还只能等待看之后市场发生的变化。
网易房产： 也就是对于目前通州房价是否被高估、是否存在水分的问题还不能下定论，需要继续等待一段时间来验证。
杨晓峰： 对。
网易房产： 牛老师的意见呢？
牛凤瑞： 我们现在讨论的是一个区域房地产市场形势的变化问题，既然是区域性，肯定要体现我们通州的区域特色，不能够用它来推全国、全市，这是第一点要说明的。 第二，我们看到通州房价下降的速度比较大，怎么看待这个事儿，首先看看原来通州房价是不是上升速度比较快，从1万、2万到将近3万，现在又回来。作为一种产品价格，有大涨就有大落，有大落就有大涨，价格的涨涨落落正是价格双方供求博弈形成价格的过程。 所以刚才你问我有没有泡沫、是否被高估，中国的房地产泡沫论恐怕存在五六年了，五六年来中国的泡沫一直没有破，而且还在涨，什么原因？我跟他们争论过，是你判断错了还是市场本身发展错了？现在我们看待通州的房价也是这种情况，谁说了算？政府说了算？还是由学者判断它是高了还是低了？实际还是供求双方，一个愿买一个愿卖，这两者能够达成协议，就是真实的价格。 我们搞市场经济要尊重市场交易行为形成的价格，而不是相反。
网易房产： 李总的看法呢？我知道李总负责通州区域已经好多年了，对于通州区域，特别是二手楼盘市场的情况变化应该是比较了解的，谈一下您的看法吧。 李相炜：从去年年底通州的房子开始涨，把价钱涨起来了，到今年3、4月份国家新政出台之后，价钱可以说是在一夜之间回落。这个情况并不偶然，因为从通州的购房客户群体来说，在国家贷款新政没有出来之前，投资客户还是占了很大一部分，新政出台对于投资性客户是一个打击。以我的观点来看，价格现在也是回落到了比较理性的价位点上。 至于房产存不存在泡沫，就我的看法，不能说房产泡沫具体是否存在，关键要看需求在不在。
网易房产： 跟牛老师的观点不谋而合，市场最终还是由供需双方决定的。王女士的观点呢？王女士在05年时已经成为了通州区九棵树区域蓝调沙龙的业主，到现在已经有五年时间了，对于通州应该是非常了解的，谈谈您的看法吧。
王志言： 我05年买房子才3800，现在这么涨，说实话我是喜忧参半，高兴的是房子真值钱，可要卖了它我就得住马路了。我刚开始去的时候，刚买房的时候，旁边都是草，现在不能说人民币越来越不值钱吧，但得比较一下，因为它挨着CBD近，可能我得挨网友板砖的，我觉得现在的价位挺合适的。但如果开发商再往上涨，除非是（全北京）整体涨才能涨，现在我自己觉得特别合适。真是这样的。
网易房产： 王女士的发言吸引了另外三位嘉宾全朝你那儿看了。从刚才几位对通州房价的解析中已经听出了一点点火药味，一个是业主，一个是开发商，很期待接下来的节目。 对于房地产的开发来说，它会随着城市发展热点不断转移新的热点和新的区域，从之前CBD的大开发到08年的奥运会，再到今天的通州新城，我想，这样一个城市发展和规划建设的热点也直接让房地产开发不断转移关注的焦点，通州的房价和通州新城才成为了2010年北京楼市最受瞩目的区域。 新城规划虽然出来了好几个月，但我想未来在通州生活、居住究竟是什么样子的，还是要请规划专家牛老师具体介绍一下，跟现在的通州相比，它的交通、教育、医疗以及其它资源配套会发生什么样的变化？
牛凤瑞： 首先要声明，我是研究城市问题的，但没有具体参加咱们通州区的规划，特别是哪块地干什么、功能区怎么划，我没有具体参与这方面的工作，但我还是愿意谈一谈个人的看法。 首先通州新城的定位是在什么背景下，在北京要建设世界城市的大背景下提出来的，新定位是什么？国际新城！应该说这是一个利好消息，通州新城未来是一个高品质的宜居城市，这样就形成了问题：什么我们的房价是区位决定价格，区位的背后是什么？是大量的社会固定资产投资的沉淀。 比如主城区，为什么（单价）三万多的房子还不好买到？因为这里生活方便，同样的面积，这里的使用价值、个人所得到的便利就高啊，为什么这个地方值钱，就是因为有大量社会投资的结果。 所以在理论上讲，因为我们是国有土地，它的升值公益应该归整个社会所有。作为通州新城来说，我们需要进行大规模、现代化的固定资产基础设施建设，客观来说就改变了通州区原来的区位，提升了某些地块，或是大幅度提升了某些地块土地的价格，相应的就提升了我们住房的价格，这是正常的。 作为买房来说，我是希望越便宜越好，白给我我才高兴，但天下不会掉馅儿饼，没有这样的事儿。 房价也好、地价也好，背后都是复杂的社会再分配，政府要通过财政税收的杠杆实现社会的再分配，不可能把通州的基础设施开发都交给开发商吧，政府要建设基础设施，为市民提供高水平的公共服务，钱从哪儿来？还得是从广大市民的税收这里来。所以整体这是一个社会再分配的过程，我们从舆论宣传以及认识上来说，就要有另外一个思路，当你希望较早地住上好房子时，我讲的是自住性需求，不包括刚才讲的投资性需求或是炒房。
王志言： 我只有一套房子，也是自住。
牛凤瑞： 既然你想早一点改善、早一点住上大房子、好房子，就应该暂时多交点儿税，为城市的公共基础设施建设多做点儿贡献，使整个市民受益。实际这是相互依赖，没有谁输谁赢，是一损俱损、一荣俱荣的关系。
网易房产： 我听明白了，牛老师表达的一个观点是现在通州房价这么高，最终还是会通过高房价带来的税收用于通州新城基础设施的建设。
牛凤瑞： 反过来还是会推升地价，推升房价，价值的转移、循环不可能凭空出来。
网易房产： 在未来通州这片区域上，交通规划相比今天会有什么大的变化吗？
牛凤瑞： 从交通来说，现在通州区新城发展的主要瓶颈是什么？就是跟主城区的通达性（不够），名义说是十几公里，但得走多长时间？中间还有一个路卡在那儿收费呢，所以我一直呼吁这事儿，作为一个市区来说，我们还设卡？进城还要交费，这是不可想象的。实际上它造成的社会成本极高，它的负效应远远大于它的正效应，不是说一点儿效益没有，对于收钱单位来说还是有好处的。 至少我们看到，作为新城建设，比如100万人口以上的新城规模将来和主城区连接，交通通达性应该是制约发展的首要因素。一条线、两条线恐怕都不够，我们可以有三条、四条乃至更多交通干线的连接，形成真正所谓的同城化。 将来我们跟涿县、保定乃至天津、唐山都有一个同城规划建设的问题，况且是北京市辖区内部，我们到通州、房山以及昌平区还得过卡子，还得交费，我希望（收费站）早点儿拆除，给人们实际的福利。
网易房产： 也就是说通州新城在建好之后坎儿（收费站）也就自动消失了，条条大路都可以通向市区，设一两个坎儿（收费站）就没有任何意义了。
牛凤瑞： 一方面我们建设新城的重要目标之一就是对主城区人口的分流、某些功能的分流，同样，新城的发展也为我们主城的发展提供了更广阔的空间，是一个相互促进、相辅相成的关系。
网易房产： （连接通州新城和市区的）6号线（明年）要率先建成一部分通车，这对于居住在通州区的人们来说无疑又是一个利好消息。之前在八通线开通时，第一拨带动了通州房价的上涨。我们不知道未来6条轨道交通相继开通会给通州带来什么样的影响。 说到这里还有一个问题，以通州新城（规划）作为分界点，（也许）会把通州的历史分为过去和将来，截止到刚才为止还是过去和现在的概念，想问一下在座各位，目前已经在通州区入住的业主有什么样的群体特征，这个问题想请李总回答一下。 李相炜：我们公司在通州区接触到的客户群体一般都是在国贸、CBD区域上班的白领居多，这样的客户群体有一个特点，年龄都比较年轻，40岁以下，等在这儿居住一年或两年之后，他们会把自己的父母接到通县（通州）来，现在通县的客户群是比较复杂的群体，不像04、05年那会儿老人比较少。
网易房产： 年轻人比较多。 李相炜：（通州以前还）叫“睡城”，白天都到城里上班了，这个城里就没什么人了，但现在不是，现在在这边白天也会发现，很多老人都在通州城区。
网易房产： 但事实上他们并不是北京本地的老人。 李相炜：对，外地的老人在通县现在占的比例也是非常大的群体。再就是去年、奥运会那会儿，北京市区的搬迁也有一部分人去了通县，这些人往四面八方走，但大部分的人都走到了通县或燕郊，这是一个很大的比例。 如果说新城规划的客户群体构成，在我看来可能会进一步加快白领族加入通州，因为新城规划是把通州建设成一个……
网易房产： 国际新城。 李相炜：（这会）完全颠覆了“睡城”的概念，要把外出工作的人留在通县，让大部分的人在通县工作，本身的住房需求就会有一定变化，现在还只是一个概念，（目前）没有看出变化来。 再就是通州的配套设施，我想说一声，尤其是交通，在我的概念里出通州（进市区）就两条路，第一就是京通快速和八通线，这是一条路；第二条就是朝阳北路。
网易房产： 而且朝阳北路好象也是这两年才开通的。 李相炜：为什么没算京沈，因为京沈是大部分人没法儿走的，您别理解成这路不能走，是因为能过去走京沈的人不太多。 您看现在上班的人，开车的肯定有一部分，但相同于公共交通工具出行的人，还是很少，从这点来说，通州的配套就没有跟得上。
牛凤瑞： 你们进城到了四惠，轻轨还要倒车吗？
王志言： 倒，就这个是最麻烦的，在国外同站台可以串（换乘）。
网易房产： 虽然现在通州新城还在概念中，但根据各位的发言我已经感觉到，随着通州新城的建设，以后的变化不仅仅是业主群体的，而且是根据高端国际新城高标准的要求，对于业主的要求相应提高了，对于交通的要求也会相应提高。 我想，在这片区域上，未来的交通可能会形成主干道和轨道交通纵横交错的局面，一方面会方便私家车的通行，另一方面是方便普通居民的日常出行。首先从交通要素上改变通州的面貌。 刚才我们谈到现在（通州的）业主以外地人居多，而且大部分都是在国贸地区上班的白领，未来随着通州新城的建设以及带动的通州区的发展，入住通州区的业主可能会有什么样的变化？在座四位代表着不同的身份，我们可以从各自的职业和身份出发来探讨一下，未来将会有什么样的业主入住通州新区域上来？
杨晓峰： 分析以后业主的变化，可能要回顾一下通州整体的发展以及各个阶段的市政设施、规划层面的变化。 我自己理解，通州的发展可能有几个阶段，第一个阶段就是八通线的开通，这是一个核心节点，之前通州区人口大概在30、40万，更多停留的是真正的通州人。 八通线开通之后，因为国贸、城区的房价比较高，大量挤压型的客户（涌入了通州），相对来说这部分客户年纪比较轻，为了解决一次居住，所以我们可以看到通州八通线附近有大量相对来说户型比较小（的房子）。 另一个阶段是从07年开始的，其实在07年（以前），通州房价一直在5000（元/平米）以内，这个年份阶段是比较长的。从07年上升到了5000多、7000多，甚至到一万多、两万多，应该说是从09年5月份开始到今年4月完成了比较快速的上涨阶段，也是09年到今年几个月北京最抢风头的几个区域。 我想说一下这个阶段客户的变化，从区域来说有三个，第一就是刚才提到的受挤压的客户；第二就是最早新华北街正宗通州人的区域，另外就是运河沿线的区域，这个区域更多享有比较好的区域环境，结合刚才的主题，可能这是整个新城规划推动带来的新变化。 从之前分析实际上是有两拨客户，一种是挤压性的，解决一次性居住（需求的）客户；第二就是从09年开始，甚至更早年份就出现的带有改善性住房需求的。一是受市区房价挤压被迫离城的，但他们对各方面的居住环境要求又很高，这也是很大一个层面。 未来更大的变化，新城规划除了对新城的推动，更多是带来通州整个产业的变化，因为原来通州的产业相对是比较单调的，为什么说“国际新城”、“新CBD”，它一定是有别于现有国贸地区老CBD传统产业的，因为有一片新的天地可能会在通州区产生，引入一些有别于老产业的新产业，这样会给通州区的人群带来非常大的变化。
网易房产： 也就意味着将来进驻通州的业主可能会更加高端，也更加有“钱”。
杨晓峰： 不错。
网易房产： 牛老师的意见呢？
牛凤瑞： 作为国际新城建设的目标。
网易房产： 它会需要什么样的人围聚在这周围呢？
牛凤瑞： 它的产业要高端、社会服务要高端，基础设施也要更加便捷、更加现代，人与公共基础设施相配套，其实住房本身也是一种基础设施，花一次钱要住几十年。这样来看，未来通州发展的建设标准恐怕要适应客户的需求。 住房本身是个性化的，适合你的、你认为非常好的户型可能我不一定认为好，所以符合自己选择的应该是最好的，所以将来开发商要面临多样化的需求，怎样让他敢于掏钱买你的东西，对于双方来说都是一种理性（的选择）。我们不仅要把房价降下来，更重要的是应该是提高房价的性价比，而不是简单的便宜就好。
网易房产： 李总呢？目前我们这边有没有通过二手房市场关注通州新城（建设）可能带来的新变化？ 李相炜：我们肯定是做过这样的调查，客户群体对于新开的楼盘，比如月河湾（公园）和（京贸）国际城，的确吸引了一部分客户购买，但有好多客户在承认这两个楼盘品质的同时，也在考虑这个楼盘的一些问题，不具体说哪个楼盘，就说现在共同存在的问题：一般小区在建设完之后，配套设施至少要在两到三年内才能完善，这个时间听着不太长，但实际上……
牛凤瑞： 作为住户来说可不得了的。 李相炜：（况且）能完善到什么程度不好说。通州到现在都有（这样的情况），楼的品质一点问题都没有，但就是周边没东西（商业配套），要想买个东西恨不得得坐出三站地，这就是很大的问题。客户在考虑对新房和二手房之间做选择时，大部分人还是比较犹豫的，这就决定了新盘和二手房之间竞争的优势，这是我们二手房的优势。 刚建几年的房子不可能拆，像您住的蓝调沙龙……
网易房产： 出来就是大超市，然后是地铁、交通主干道。
牛凤瑞： 一般的二手房都是好地段。 李相炜：通州还有另外一个问题。
网易房产： 牛老师开始为通州做宣传了。
牛凤瑞： 但刚才我说了“个性化”，对于我来说我肯定对于二手房感兴趣。 李相炜：新房有一个不可比拟的地方，在于它的品质要比二手房好。
牛凤瑞： 户型设计，里面的配置、绿化等。比如我是上班族，每天早上起来得上班，就要考虑它的交通条件。 李相炜：有车的人可能就不在乎这些，存在这样的问题。另外一点是，你想在通州打正规出租车，几乎没有，等一天吧，能碰见一个。
网易房产： 我觉得李总这句话让目前已经非常关注通州的网友心里凉了半截。
王志言： 这是事实，进去就是40块钱。我都已经习惯打黑车了，因为打黑车很方便。
杨晓峰： 20多岁的人第一次买房子，现在他已经35到40岁了，（通州）人口也膨胀到了100多万，但整个区域的配套、交通和这种快速增长是脱节的，必然面临着这样的问题，没有好的超市、好的学校、好的医院。
牛凤瑞： 准确来讲就是滞后。 李相炜：在我看来通州最大的基础设施就是那个中医院，新建的那个，就一个。
王志言： 还是不够。
网易房产： 100多万的人口最起码要配两家以上三级甲等医院，城市规划中有这样的配置标准。
牛凤瑞： 所以咱们国家，作为城市现代化建设的过程，我们的基础设施，或者说公共的服务设施，学校、医院、幼儿园等等，总体来说我们都滞后，都没有完全跟进。所以我们十七大报告讲要“关注社会发展”，社会发展是什么意思？教育、卫生、社会保障等等，这都是我们政府应该关注的。不能要求开发商把学校解决掉，把幼儿园弄起来。
王志言： 开发商必须建幼儿园，这对你们自己的房子也好卖。
杨晓峰： 这是政策要求，不是你想盖就能盖的。
网易房产： 现在交锋已经开始了。
王志言： 只要你们想房子好卖，有了幼儿园房子就特别好卖，孩子入学问题解决了就好，因为现在带教育的叫“阳光产业”，特别好。
杨晓峰： 整个公共建设配套还是在整个规划和政府统一组织、协调下的，不是由经济体（开发商）来解决这个问题的。 李相炜：要说通州的小区配个幼儿园，这不是什么难事儿，但你让小区再配个小学、配个中学就不行了。
王志言： 要看是多大的，现在小学、中学的孩子都挤破门槛，挤不进去。 李相炜：我感觉中国的购房客户有一个想法，买这房子就是一辈子的，实际上这房子……
王志言： 这观念现在已经变了。 李相炜：但还是有一部分人这么想。
王志言： 很多人在北京追着学校走，为什么中关村的房子贵？就是追着学校走啊。
网易房产： 暂停，我总结一下阶段性的争论成果，刚才听了几位的发言，虽然现在通州倍受各界关注，特别是有意向首次购房居民的关注，但它其实还存在着很多问题，交通可能是一个最大的问题，随着人口不断膨胀、发展，但交通、配套却没有跟上，其次面临的问题就是教育、医疗等公共资源的配套相对比较少，就像刚才李总说的，目前最满意的医疗配套就是通州的一个新的中医院。对于一个100万人口的城区来说，很显然这是捉襟见肘的。 另外就是我们的教育，就像是王女士，我知道她05年在通州九棵树蓝调沙龙购房时就是看中了那里的一个小学，也就是今天的通州实验小学，是一所重点小学，当时正是出于这样的考虑购买了那里的房子。
王志言： 因为那是免费上的，外地人不用交借住费，还有一个那是重点小学，孩子进重点挺不容易的。
牛凤瑞： 不等于是政府给你某种意义的补贴吗？
王志言： 但那时候买房子便宜，可现在如果不买房，等到价格都上来……你看我买房子的时候我家孩子才四岁，可你看现在的房价？如果我要等他上学了再买，估计就买不起了。
网易房产： 这里有一个问题，估计会随着通州新城的规划和建设很快解决，首先是交通问题，刚才牛老师介绍，会形成多条主干道和中心城区连接，2015年时还会有6条轨道交通和城区相连接。
网易房产： 接下来关于教育和医疗的配套很可能也会按照国际新城的标准来加强建设，接下来就涉及到另外一个问题了，未来通州的房子会怎样开发？估计这个问题得交给杨总了。通州已经有了这么多变化，业主群体会面临高端提升，整个城区建设可能会更加国际化，作为居住产品的开发商，怎样结合通州的新变化开发新的产品给有意向居住在通州的购房者呢？
杨晓峰： 我试着回答一下。
网易房产： 比如对于配套的要求和对于环境的要求。
杨晓峰： 通州整个新城规划包括各个产业的规划，从我们整个国家来说，对于整个城市发展和区域发展还是有比较科学的研究方法可论证的，对于通州区整体的区域布局和用地整个布局应该还是比较清晰的，作为开发商来说，首先是用地的整体规划，在这个许可前提下去寻找相对来说适合未来国际新城，带来新产业的人群以及匹配的土地供应，对于开发商来说，首先要有切合这种定位的土地布局。 第二，可能要重新去审视目前通州整体可能带来的客户属性分析，找到匹配的产品档次以及刚才提到的配套，可能需要到更加细微的程度，而不是只考虑产品户型本身、外立面好看不好看，不是简单的造房子的概念，而是要结合区域规划，结合客户需求，能够在产品的外延以及客户服务（物业）上这块更多关注，这也是通州区目前楼盘所欠缺的：更关心房地产核心价值这块，却对于售后服务的延展欠缺。这也是通州房地产售后服务有别于城区成熟大楼盘的区别。
网易房产： 杨总，说到这里，我刚刚想起一个6月份的最新的新闻，我们知道京贸国际城在今年1月开盘之后一直都是通州比较关注的项目，但它还打出了一个牌子，北京小学的入住，之前我们就这个事情采访过项目方，北京小学入住通州京贸国际城小区本身就是双方联手形成的打包产品，不知道以后在通州区域上新楼盘、新项目会不会有越来越多的打包产品？比如打包一个更大的超市进来，再打包一个中学进来？
王志言： 这个已经在做了。
杨晓峰： 从开发商的角度来说，可能在未来，通州开发商的阶层也会发生变化，综合体项目在以前是没有的，将来可能会出现带有住房、商业、酒店的打包项目，会吸引大的投资商、开发商，在这种情况下，对于大的商业配套、学校设施，商业化运作是能够解决的，不是通过政府主导，而是商业化配套。
牛凤瑞： 像我们城市，政府管的该政府管，比如公共基础设施大规模的建设，这里可以提升这个区域的投资价值，减少未来开发商进驻这里的外部交易成本，使他更能集中精力做自己的主业，而不需要做原来不大熟悉的领域。
杨晓峰： 现在10万（平米）的楼盘盖5000平米的商业，那边也盖5000平米的商业，搞个会所，这样解决不了区域的问题，而是要出现一个大的综合体项目，配30000平米的酒店、50000平米的商业，这样通州可能会出现像国贸一样的大商业中心、大酒店……
网易房产： 刚才各位谈了这么多，接下来可能会有一个大家都非常关注的问题，通州区房价，从目前各位发言的情况来看，虽然大家可能对房价的看法并不统一，但我想通州新城（建设）也将会给通州的房价带来新的变化。 不知道各位对这个问题具体怎么看待，随着通州新城的建设和发展，各位对于未来通州区的房价有怎样的预期？先从杨总开始。
杨晓峰： 刚才提到的目前的房价是否有水分、有泡沫，实际上这很难发表明确的观点。第二，我自己一直在坚持的一个观点是，购房本身，不管是一次置业，是投机还是改善，一定是投资。这是房地产和其它商品最大的不同点就是它本身是有投资属性的，所以借这个机会提醒一下购房者，不管是一次置业还是二次置业，因为30岁以前、40岁以前买套房子可能是你个人投资所签最大的合同，对于购房本身应该持谨慎的态度。 第二是对于后期价格的判断，这实际是购房人本身对未来房价有什么样的预期，而不是你现在看到的价格。 我想说的意思是，刚才这位业主说，为了孩子的教育，我在五年前就买了房，而不是等到所有人都看到这个地方有好学校而买，这时就晚了。所以在购房时对于区域发展的变化、对于价格的预期可能要着眼于长远，而不是只盯着眼前。
牛凤瑞： 增加预见性。
网易房产： 怎么我听杨总这句话后面有潜台词。
杨晓峰： 还有一个观点，人的消费心理对于好与坏的判断是放大的，今年两万六、两万八也有人买，你能说他不理性吗？在08年底，东二环一万二也没有人买。这就是把利好放大、利空也放大了，人的心理可能是这样的。基于这几个观点，对于历来的区域变化你要有生动的了解，对于区域的判断、对于心理价位的预期有个清楚的认识，然后再进行谨慎的投资，这是各方必须要遵守的基本原则。 第二，在目前整个市场扑朔迷离的环境下（房价是否处于）底部还不好评说，但普遍状况是投资和购买心理需要做一个调整，拿股票做比方，在股票高速上涨、快速回落时，其实你很难判断你的决策是否正确，在这样的房地产市场环境下可能要有一种长线的心态，而不是炒作的心态，这种炒作不仅仅是投机客，对于一次购房也是这样的心态，要以长线的心态去选择一个质地比较好的项目。
网易房产： 意思就是说，若干年以后通州的房价肯定比现在高。牛老师呢？
牛凤瑞： 我说三个方面的意思： 第一个方面，从理论上讲，房价的涨涨落落是市场配置资源的几个形式，也是供求双方博弈的过程，价格低了买的人就多。买的人多了就会加剧供不应求的局面，那么肯定要提升价格。价格过高就会抑制这种购买，交易量就会下来，实际这是一种正常现象，没必要大惊小怪。 同时价格的背后还隐藏着复杂的社会再分配，作为政府来说应该有这种承受能力。作为通州来讲，与最高点相比，现在下降的幅度比较大，但我要说的是现在的房价下来了，跟最高的时候比是降下来几千，如果跟两年以前比，现在还是比较高，这里面有一个参照系的问题，跟谁比，这样我们买房就要增加前瞻性。 我想说的是，好地段的房子从来都是稀缺性的，这和它的使用以及使用人本身的支付能力应该相匹配，所以住房价格还不完全等同于股票，本质上来说它隐藏着居住价值。 第三层意思，我们现在该不该出手，有些朋友经常问，我该不该买。我说这是你自主决定的，我不敢说，因为每个人有每个人的特殊条件、特殊目的，比如我是做买卖的，流动资金非常宝贵，那你让我投资住房就不一定是好选择。我现在是工薪阶层，存着一笔钱，本身又希望改善一下住房，这样决策就不一样了，现在我没有住房，等着结婚，决策就又不一样。所以每个人（应该根据）每个人自己的条件。但要问我通州区的房价三个月以内还会不会继续降，我不敢说；要问我三年以后还会不会有今天的价格，我可以肯定，不会有今天的价格。这里就有一个看长线、看短线的问题，看你自有资金机会成本的问题。有了更好的投资机会就不一定买房子，如果没有更好的投资机会，买个房子也是可以考虑的选择。
网易房产： 替广大网友问一句非常确切的话，刚才您说三年后通州的房价肯定不是现在的价格，我想问，您说的价格会比现在高还是比现在低。
牛凤瑞： 我说肯定比现在高。
网易房产： 高的幅度是多少？
牛凤瑞： 这样说我就成了猜谜了，实际上越长期的展望就越是看大趋势，中国处于城市化加速时期，城市人口一直在机械增长，外来人口越来越多，在城市现有的好地段、好房子，相对于需求来说它肯定是稀缺的。 第二，未来新房子越建越多，但随着科学技术的进步，房子会越盖越好，所以它的建设成本越来越高，比如现在的建筑工人，再给他三四年以前的工资人家不给你干了，所以就造成了民工荒，你得给人提工资，这些都要加到我们的房价上。希望我们周边的环境、公共基础设施更完善一点，政府的钱从哪儿来，还不都是老百姓的钱吗？这里面又隐含着另一种利益循环。我想，在城市居住的每一个居民，包括开发商、市民、地方政府和拆迁户，拆迁户希望补偿越高越好，补偿的钱最后都会加到房价上。你想想，各种因素促成的房价如果还低，我们还有下一轮住房的有效供给吗？开发商不赚钱会给社会白忙活吗？这里就有一个下一轮我们是步入良性循环还是恶性循环的问题。
网易房产： 说得非常精彩。 通州房价过去在短短几个月内的大起大落不仅表现在新盘市场，在通州二手房市场上同样出现了大起大落的局面，前段时间曾经有一则报道，通州一位业主在卖自己的房子时三天前和三天后开出的价格竟然差了60万，我想从二手房价格的变化也能看出未来通州的房价到底是什么走势，接下来就请李总从二手房市场反馈的信息来谈一下您对未来通州房价走势的看法。 李相炜：我先声明，这只代表我个人的意见，二手房的走势和新房价格不是一两个人能说得好的，以目前的情况来看，就拿7月份到现在为止的来说，成交量要比6月份有所上升，但价格可以说没有什么波动，还是维持原来的状况。 如果往长远来说价格走动，我比较赞成牛老师的意见，三年以后在通县以现在的价位绝对买不着房子，这点我肯定是赞同的。
网易房产： 您觉得变化的幅度会是什么样的？有相关预测吗？我觉得对于网友来说最关心的应该是这个问题。 李相炜：这是我自己总结的一个不算规律的规律。 如果是你自己买房子住，不是投资，（就应该）量力而行，在任何时候，无论是房价跌还是涨，不要心浮气躁，只要抱着这样的心态去买房子，不管你买的房子房价高还是低，不会受到太大影响，99%都会让你买到赚钱的房子。 大部分我接触到的客户，尤其是在09年下半年房价开始涨的时候买的客户，他们看着别人买房子，房价一天天涨，他自己很着急，别人都在买房子，我没有，抱着这样的心态来买房子的人，真是太累了，他一直在追着人家，追着人家涨，追着人家跌，等人家房价降下来时他会想我的房子又降了多少钱，我就不该那会儿买，后悔没用。
网易房产： 估计这部分人永远不可能从房产中得到收益。 李相炜：不敢说百分之百是，但这种客户在买房子时肯定有一定的弊端，我永远都建议买房子要量力而行，不要把家里好几代人的存款全集中在你一个人身伤买一套房子，两口子赚钱恨不得把两人加起来的钱的80%都放到月供上，这样本身就超越了你能承受的限度。
牛凤瑞： 对于自住性需求应该量力而行，大家喊了多少年房奴了。
王志言： 他们把超过工资40%以上（的收入用来月供），我觉得那叫房奴。
杨晓峰： 通过房产投资已经影响到自己正常的生活质量了。
网易房产： 说到这里有一个问题要请教业主王女士，作为蓝调沙龙小区的业主，您目睹了房价从3800一直涨到现在2万（的过程）。
网易房产： 作为业主来说，您肯定对通州房价有自己的看法。
王志言： 我就希望通州的建设越来越好，房价最好是稳定一点。
网易房产： 您不希望自己的房子赚更多钱吗？
王志言： 那我卖了它住哪儿啊？所以这是我的需求，房价再怎么涨，我觉得跟我没太大关系，房价降了我也不会怎么着，首先我不会出租，我是自己住嘛，为了孩子上学，那样就挺好。我买的房子周边配套特别好，生活特别好，这就是真正的居住，小区绿化也可以，住着很舒心，我们小区很多人都卖了，再去别的地方，可我觉得住惯了不想搬离。以后配套越来越好，我的享受更多，我干嘛要搬走？可能以后我挣钱了再去市里别的地方买一套作为投资收租金，那就是另一种考虑，但现在我在通州就是这样，可能很多人都跟我一样，买房子就是为了住一辈子，所以有些人把自己周围的小区整得特别漂亮，毕竟是自己的房子嘛。
网易房产： 但毕竟五年中您的房子从3800涨到了2万。
王志言： 我很激动，但后来想一想又平静了，因为我不能卖。
网易房产： 能不能做这样的假设，比如现在你觉得这里特别好，将来通州新城建好之后你觉得那个地方特别好，想从这里搬到那边……
牛凤瑞： 那还有个前提，她得有钱。
王志言： 首先我得有差价钱，搬家很麻烦，得有个差价，我现在一直觉得二环好，现在我是住130（平米），但到了二环我只能住60平米，那还是住130吧，住着130多舒坦啊。不一样。
网易房产： 很多嘉宾的看法还是一致的，三年后通州的房价和今天相比肯定不是可以比拟的层次，另外一点，作为有意在通州区域购房置业的购房者来说，理性分析这片区域未来的发展前景可能对于他自己购房会有更清醒的认识。 作为买房，不管是居住还是二次置业或者投资，其实里面都涉及到了一个根本概念，就是投资的问题，找到一个合适的机会下手买房，这可能是几位嘉宾在刚才发言中提出的另外一个建议。
王志言： 投资就是自己的需求。
牛凤瑞： 投资是为租而买，那就投资；投机是为买而买。
王志言： 以现在的租金，70年都收不回来。
网易房产： 通过几位嘉宾的发言，我们对于通州未来的房价也有了一个方向性的认识，接下来我们就进入到一个具体环节，目前通州从去年到今年一直领跑各个区域的房价，在各个区域中处于首位，在这些领跑区域中又有领跑项目，有些项目之所以受到市场的高关注其实都是基于一个主要原因，产品本身确实非常受市场环境，想请在座几位对目前通州区域已有的新楼盘做一个点评，哪些楼盘可能会跟将来新城建设的标准切合得比较紧密？这个问题先从李总开始吧，他是做二手房的，我想可能会对这块的情况比较熟悉。 李相炜：只能这么说，我大部分的时间都关注于二手房，但我们这个行业受一手房影响也是比较大的，比如您刚才说“领跑通州房价大涨”的情况，我可以很负责任的说，当时领跑的楼盘是K2海棠湾，在梨园地区，它第一个报价到18000多，肯定是它最先涨的，因为那会儿梨园的二手房也不过是一万三四千块钱，那会儿是比较低的，自打海棠湾报出了这个价之后，二手房就一天比一天高，因为它（二手房）的位置的确比海棠湾要好。 但一样的，领跌时也是新盘开始领的，也不能说人家的楼盘卖不动，受政策影响，购房客户群体在减少，它的价格下来了，二手房紧接着也就跟着往下走。 如果以现在的情况来说，根据通州新城建设切合比较紧密的楼盘，我个人认为应该是（新华联）运河湾。
网易房产： 它的产品设计，包括它的品质、区位优势以及产品定位可能会切合得更为紧密一些？
王志言： 以后周边不再建楼盘了，它就是独一手。 李相炜：我估计那张规划图大家也都见过，M6号线，从北关过去的那张图，当时看那张“凸起”我自己没看懂，因为不知道它怎么走。等到我第二遍看的时候是对着通州区地图看的，这会儿我才看明白，实际上6号线如果真按照规划走，正走（新华联）运河湾南门。
网易房产： 那个地方正是五河交汇区的地段。 李相炜：如果现在在通州买别的楼盘需要一定前瞻性，买通州的新盘要有更大的前瞻性，因为卖的都是好几年。（6号线）2012年（通）到草房，没到通州（新城），2015年全线贯通。
网易房产： 这也意味着沿线的二手房市场有很大潜力。
王志言： 那边二手房不多。
网易房产： 从现在可以圈定一个区域，运河中心区，是目前看来性价比比较高的区域。
王志言： 我们这些老住户觉得那儿不好，因为没有城铁。 李相炜：卖的都是概念。
网易房产： 除了五河交汇的运河中心区，其它区域大家还看好哪些区域？
王志言： 家乐福商圈。以前我买东西一定是去市里，尤其是孩子的。以前吃东西肯定是进市里，现在可以在通州，好吃还挺经济的。如果世纪城商圈照它的规划卖，以后起来会是一个大的广场，因为我朋友想买那儿的房子，我陪他去看了，他一直说那儿有广场，我说那是炒空的啊，什么时候会有，他说会有的。
网易房产： 其实买房就是买预期。 李相炜：通州的房子尤其是更大的预期。第五部分
网易房产： 今天的访谈已经进入到最后环节了，怎样才能在通州实现高性价比的置业和买房。作为关注通州的购房者来说，我想价格首先是考虑的重要因素，还有就是新城发展带来的新区域和全新的城市面貌也有可能是众多购房者选择通州一个很大的因素。 接下来想请各位从各自的立场出发，基于对通州这片区域的认识指导一下购房者，怎样实现在通州这片区域上高性价比的置业，以最简短的语言给出一些建议吧。
杨晓峰： 我简单说一下，对于业主购房来说，首先还是要以相对比较宽泛的时间段来看价格。可以这么说，我们在1999年到2000年看现代城项目，当时大望桥还没有盖，在大望路还是土路的情况下，现在来看大望桥是什么样的地位，从这里我们也能看到未来通州整个核心区会是什么样的，我们应该能找到这个轨迹，无非是时间。 我想建设时间一定是越来越短，二环到三环，三环到四环、四环到五环……时间越来越短，面积越来越大，我们应该能看到整个通州国际新城建设的步伐，对这点一定要认识到。 第二，不要把眼光停留在现在的繁华上，能够紧紧跟随科学规划的道路和城市发展方向的道路，去顺应大潮流而不是抵抗大潮，首先要判断在北京投通州还是其它区域，购买哪些房子，还是要追随大潮，跟紧目前能够接近核心区、有良好交通和未来配套预期的区域位置……
网易房产： 比如说？
杨晓峰： 刚才李总说到的运河湾，我觉得那也是一个能够切合的项目。在这里我不得不说一下我自己的项目，在区位上可能有相对的等同性，但我们的项目更多优势体现在容积率上。
网易房产： 依托的自然资源。
杨晓峰： 这块的自然资源比较类似，但我们的容积率是1.6的，以后不会再有了，这是唯一的区别。 李相炜：您这个楼盘主要的卖点就是品质好。
网易房产： 牛老师，如果让您在通州买房您会做怎样的选择？
牛凤瑞： 第一我肯定不会到通州去买房子。如果问我怎么选择，每个人有每个人的特殊性，每个楼房，包括每个户型都有它的个性，两者结合的结果是什么，个人的事儿个人办，个人决定，其他人说话只能做参考，我的话也只能做参考。
网易房产： 李总？ 李相炜：如果是首次置业的话，在你对自己的判断有把握的情况下可以去赌一下未来，可以去选择运河新城。如果对自己的前瞻性把握不特别大，还是慎重吧，选择通州老城区好一点。
网易房产： 王女士呢？
王志言： 我觉得我是最没有说话权的了。
网易房产： 其实今天您的身份非常特殊，既是已经入住的业主，同时也可能是潜在的购房者。
王志言： 要说潜在的，我挺后悔新华联那时候运河家园一万三我没买，现在都心疼。
网易房产： 这里就涉及到一个问题，看你愿不愿意赌未来、赌预期。
王志言： 因为我觉得通州一万三不可想象，不买了，算了，现在两万了，哎哟，没话说，可现在它又掉下来了，一万五，我现在在考虑这个问题。所以我觉得还是要根据自己的需求，买房再投资的情况下你就要考虑租给谁，谁能去住，这就要考虑交通了，很多人都说房价高，你们都不买，我相信房子不会放在那儿自己跌，别赖别人，还是赖自己，越涨越追，你们都不追开发商肯定不会涨，就因为你们太追。还是要根据自己的需要买房。投资的话就是小户型吧，理性一点儿。相对来说总价低，转手也快，要是自己住还是怎么舒适怎么来，因为绿化、配套这挺重要的，我们家05年刚住上的时候没有超市，哪有家乐福、哪有物美，全是荒草。要想坐公交车你且等呢，哪像现在？但要想以后呢？（配套）不都上来了嘛。
牛凤瑞： 这也是当时你低房价买到房必须支付的另外一笔成本。
王志言： 当时是实在没钱。我去看燕郊的房子，后来合着还不如买通州的呢，它又给我打折了，才3700，我买这么大的房子要是住市里最多买80多平米的，还有贷款压力，要在这里多好，实在不行租出去一间合租。后来不也住下来了，挺好的，所以还是要根据自己的需求来。
网易房产： 好了各位网友，到了我该总结的阶段，最实在的话就是要根据自己的实际需求在通州这片区域上投资未来，未来就是，用十年时间通州新城将建成一个在交通、医疗、教育等基础设施配套上构得上标准的国际新城，聪明的网友就看您自己怎样投资这片区域了，感谢各位网友收看今天的节目。