房产新政透视

　房价为什么降不下来？因为庞大的利益集团已经形成。

房产新政透视

来源：南风窗  日期：2010-05-13  浏览：4895 显示全文   　　中国人一向讲究居者有其屋，安居方能乐业。中国房地产业的快速发展，有效地改善了国人的居住条件，但是，随着大量资本注入，本属消费品的房屋成了投资品和投机品，在一轮轮炒作中，房价被急剧推高，买房成了压在普通百姓头上的一座大山，多少人不堪其重。有为青年万般无奈，只能用父母的养老钱交首付；“蚁族”、“蜗居”等词一夜间走红网络，带着几多心酸和无奈。房价，牵动着亿万国人的神经。
　　房价为什么降不下来？因为庞大的利益集团已经形成。土地属于稀缺资源，中国是人均可用土地最少的国家，同时又是土地国有化程度最高的，地方政府和开发商成了利益共同体，握有土地的地方政府通过批租土地极大弥补了财政不足。开发商则利用和政府的关系拿地，奇货可居。炒房客在中间推波助澜，利用房价的暴涨快速买进卖出。购房者处于利益链的最底端，几乎没有任何话语权。这是完全不对等的博弈，刚性需求却又让很多人不得不买房。于是，一年又一年，在巨大利润的诱惑之下，对高房价的一次又一次调控，最终沦为“空调”。
　　如果任由中国的房地产按既定轨道发展，那么崩盘是迟早的事。4月14日起，在百姓的质疑声和房价的狂涨中，新一轮房地产调控终于再次启动。本轮调控被称为“史上最严厉”，除了对炒房者的精准打击之外，更因为中央第一次明确提出了在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”。也许，这是切断地方政府和开发商利益纽带的精准一刀。也正因此，本轮房地产新政被很多人寄予厚望。
　　当中国宏观经济走到转型的关键时刻，当房价一路飙升到民众不可承受之高，本轮调控能否成功？困难的是，房地产已成气候，利益盘根错节，撼动起来阻力重重。更艰巨的是，这次调控仅仅只是开始，中国房地产要真正走上健康发展的轨道，除了房产新政更多的“精准之刀”外，尚需中国整体改革的推进。 　狼真的来了！国内房地产市场犹如沸腾的火锅，这一切都源于中央对房地产市场调控的一系列组合拳。
　　这些政策在市场中引发了波动，造成了不小的恐慌心理，一些业内人士认为，“这次是玩真的了。”让市场疑惑的是：为何这次调控力度这样大？中央调控房地产的意图到底是什么？这会对中国经济造成什么影响？
　　 “房地产新政出台是意料中的事，只是迟早的区别。近半年来，房价过快上涨对经济运行产生了巨大的压力，更重要的是，社会对高房价已经不堪忍受。

土地国有制，地产调控死结

作者：余 力  来源：南风窗  日期：2010-05-20  浏览：2335 显示全文   　　狼真的来了！国内房地产市场犹如沸腾的火锅，这一切都源于中央对房地产市场调控的一系列组合拳。
　　这些政策在市场中引发了波动，造成了不小的恐慌心理，一些业内人士认为，“这次是玩真的了。”让市场疑惑的是：为何这次调控力度这样大？中央调控房地产的意图到底是什么？这会对中国经济造成什么影响？
　　 “房地产新政出台是意料中的事，只是迟早的区别。近半年来，房价过快上涨对经济运行产生了巨大的压力，更重要的是，社会对高房价已经不堪忍受。人人都在谈房价，人人都在抱怨房价高。遏制房价过快上涨再不能等了。”中国社科院金融所易宪容研究员表示。
　　
　　土地垄断是根源
　　在中国社会科学院工业经济研究所曹建海研究员看来，中国房价不断上涨的根本动力在于过快的城市化进程以及管控的土地制度，几亿人进城，需要住房子，历史上没有过，没有经验可供借鉴。“严格的耕地政策限制了城市的扩张，农民进城，土地不进城，城市用地紧缺，价格自然高涨。目前商品房只能建立在国有土地上，城市集体土地建房不能出售，这一部分土地不能形成有效供给。”
　　土地供给受限是房价飞涨的根本原因。住房需求增长确实很快，但是汽车市场这几年增长的速度也可与之媲美，为什么车价不但没有飞涨反有下降？为什么汽车制造商面对高涨的购车需求不囤积居奇，不炒高卖高？要知道，汽车厂商的数量要远少于房地产开发商的数量，他们更有条件联合起来对付消费者。生产汽车的一切资源几乎都没有人为的限制，所以虽然汽车制造商的牌照远比房地产执照商的牌照难拿，汽车市场的供给仍然有保障。但是，生产房子的重要资源——土地为政府垄断，供给受到人为的限制，所以表面看，房地产市场是一个高度竞争的市场（开发商数量为数众多，任一开发商的市场份额都是很少的，最大的开发商万科的市场占有率不到3%），但由于土地只有一个卖家，“中国实际上只有一家房地产开发商，那就是政府，各房地产公司都是它的分支机构。”
　　中国目前土地改革的“天花板”是土地公有制度。2004年修订的《土地管理法》规定，“城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
　　这一规定来源于其上位法——1982年修订后的《宪法》。少有人知的是，中华人民共和国成立之后，从1949年10月1日到1981年，中国在法理和法律上仍然保留了土地私有制——1953年的《宪法》制订及1975年、1978年的两次《宪法》修改，都没有触及取消土地私有制的问题。
　　虽然通过农村土改运动和城市的“社会主义改造”运动，事实上剥夺了很多土地私有产权，但当时的《宪法》以及城市的现状，并未完全取消土地私有制。直到1982年，《宪法》修订才明确规定：城市土地属于国家所有，农村土地、宅基地和自留地等属于集体所有。
　　“1982年中国的城市土地国有化，并未逐户通知业主，更未办理任何征购、征用手续，只在修宪时在宪法中加了一句话，于是一夜之间，中国城市的私人土地所有权就被收归国有。”中国政法大学法与经济研究中心主任刘纪鹏表示，从土地私有制到土地国有或集体所有制，这个过程中，国家或集体是没有投入的，即土地不是国家或集体向全国老百姓购买的，那时也没有那么多钱。而是在这些运动中，经过动员、说服，一步一步变成国有或集体所有。国家和集体是没有投入一分钱的。这次所有权的转让，双方是不平等的关系。
　　不过，从中国的政治形势来看，在未来相当长时间内，恐怕都不要寄望土地公有制从法理上被改变。土地私有化在很长时间内是不现实的。只能在土地公有制度的约束之下，寻找土地制度改革的空间。
　　 “从根本上来说，在不考虑土地私有化这一根本改革的前提下，土地制度层面的改革无非涉及两类核心问题：一是以法律形式确定土地资源有效配置的规则，二是在土地资源配置中的权力尊重和利益平衡。”曹建海认为应该改变画地为牢的耕地红线制度，农民进城，土地也要进城；放开小产权房，允许农民集体土地直接进入房地产市场，而不需要经过国有化的中间环节；允许单位自建房，允许个人自建房，允许集体集资建房，房地产市场向所有人敞开。
　　刘纪鹏认为土地与地方政府之间一直是“血肉相连”的，没有从土地转让中获得的天量收入，中国绝大多数地方政府将举步维艰。正是这样的利益纠结造成中国的房价异常坚挺，想让地方政府放弃土地财政，犹如虎口夺食。“政府手上没有了土地，不能通过卖地挣钱，就会尽量使用税收的方式去找钱。关键问题是，敢不敢限制政府的权力，同时给予城市政府以土地征税的权力。”
　　 事实上，地方政府也看到了这点，无论是上海的保有环节增值税还是重庆的高档房地产的特别消费税，都是出于在土地财政走到尽头前尽快实现转型。在城市建设初期，主要靠卖地来获得财政收入；当城市发展到一定阶段，人们手上开始持有大量住宅后，就开始靠类似于物业税一类的税收来获得收益。现在北京、上海、重庆等一线城市已经处于转化期了。
　　刘纪鹏介绍，在1998年停止住房实物分配之前，1985~1997年13年间中国住宅市场竣工35.16亿平方米，而从1998年后即以年均6亿~7亿平方米的速度增长，2009年更以月均24%的速度增加。一线城市楼盘建设让海外人士感叹“中国速度”，北京的地图现在一周更新一次都嫌长，由此可见中国城市建筑住宅保有量的惊人。如此大的房地产资产存量其实就是巨额的财富，剩下的只是如何得到的问题。
　　
　　调结构的重音符
　　2010年是中国经济结构调整元年，打击地产，实际上就是中国调整经济结构的开始。
　　“房地产并不是一个技术领先或对技术进步有明显推动的行业。它的过快过猛的发展，只会增加更多的高耗能产品需求。”易宪容表示，一味地保房地产，只会延缓整个经济的结构调整过程，会错失结构调整的良机。
　　在曹建海的眼中，高房价的危害，使得房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力，而且将成为中国经济调结构的最大障碍。
　　实际上，房地产从自身属性和特点来看，并不适合扮演国民经济直接命脉的角色。一个大国的经济肯定不能靠房地产来维持长远的发展。在“保增长”的巨大压力下，发展房地产就成为拉动经济增长的一条捷径。于是，房地产业就成了国民经济赖以支撑、须臾难离的“命脉”——这是中国当下的事实，也恰恰是中国经济的悲哀。
　　“高房价的暴利机制，严重打压了普通居民的收入增长空间。绝大多数居民根本没有可支付的消费能力。而由于国内消费被高度压制和阻塞，大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出。”曹建海表示，整个社会财富呈现向土地房产集中的局面，加速了社会阶层的分化。如果任由房地产业这样畸形发展的话很可能会导致严重的社会危机。“房地产业为地方政府和官员、开发商营造了一个看似取之不尽、用之不竭的滚滚财源。在房地产开发业为核心的利益机制下，地方政府、房地产开发商、炒楼机构和个人，甚至商业银行，形成了极度强势的垄断房屋流通环节的利益链。”