为房产市场降温：中国房产新政的影响

国家统计局对70个城市的统计数字显示，截至今年4月，住房价格在12个月内上涨了15%，4月中旬，中国政府宣布了各项政策措施，旨在为过热的房地产市场降温。现在，观察人士纷纷探讨房价的走势，以及房价下跌将会给经济发展带来怎样的影响。

好消息是，情况并不如某些评论者宣称的那样可怕。虽然有人预言楼价的下降幅度将达到30%，但其他人士认为，如此大幅度的价格下跌不可能在全国范围内出现。那么，例如北京上海这样大城市的房价是否会出现重大调整呢？因为这些城市在近年内经历了房价的大幅上扬。此外，政府最近推出的房地产紧缩政策对整体经济增长的影响如何，特别是诸如建筑等行业？

新政推出

2008年，在全球金融危机期间，中国政府推出了激励计划来支持房地产的发展，事实证明，许多措施成功地规避了经济的衰退 –有人认为这些措施太成功了。随着房产市场走热，房价开始上涨，开发商借势大兴土木，同时推动中国的GDP增长。世界银行预计，中国今年的GDP增长将达到9.5%。

但同时，房地产市场的繁荣鼎盛带来了一些不良后果。例如，一线城市的房地产市场的泡沫已然形成。据瑞银集团统计，与上一年相比，北京今年前三个月的平均房价上涨了64%，上海和深圳分别上涨了39%和一倍以上。

政府在四月中旬推出了针对房地产市场的“国十条”，其强硬的程度让观察家们感到惊讶。其中最严厉的措施包括，首次购房者的首付款由二成提高到了三成，二套住房的首付款从三至四成提高到目前的五成。同时，贷款利率也已提高。在供应方面，要求地方政府必须增加经济适用房和大众商品房的可用土地数量，同时加快这些领域的建设项目。

行动与反应

有迹象表明，房产新政的出台是卓有成效的。五月份的第一周，15个主要城市的住房成交量下降了将近40%，成交面积和套数都有所缩减，这种情况引起了部分房地产开发商的恐慌。例如，恒大地产集团在5月初宣布住房销售价格下降15%；而中国地产大鳄SOHO中国董事长潘石屹在博客中也表示，今年的房价可能会下降15%-20%。

越来越多的分析师认为，今年的房价将会大幅度下滑，特别是在一线城市。中国建银的分析师预计，今年一线城市的房价下跌30%。交银国际的杨青丽预期，其它一线城市将很可能效仿北京市政府的严厉措施-例如对第三套住房的购房者以及非本地居民停止放贷（北京以外的中国富豪和政府官员往往希望在北京置产）– 以及各种财政紧缩措施。

有人预测这种情况会对经济产生可怕的影响。著名对冲基金经理兼空头基金公司尼克斯联合基金公司总裁吉姆·查诺斯（JimChanos）在今年4月宣称，拜“房地产开发这个毒品”所赐，“中国正在去往地狱的跑步机上”。

自政府公布房产新政以来，金融市场就开始出现明显的波动。尽管国家总理温家宝在5月15日发表了诸如避免政策带来“负面影响”等抚慰人心的讲话，两天之后，上证综合指数下跌超过5%，之后又经历反复的下跌和反弹。到6月4日，上证综指已下跌了近20%。

全国房价的受影响程度将部分取决于各省的行动是否会落后于国家政策。据瑞银集团估计，由于土地出让金所得占到地方政府收入的至少20%，因此，地方政府有理由和动力保持房价的居高不下。

今年5月中旬，清华大学经管学院的程致宇（PatrickChovanec）教授在宾夕法尼亚大学北京校友会组织的房地产论坛上发表演讲，他表示，政府采取措施来打压一线城市的房价，只会把投资人推出一线城市，转向其他区域。如果是这样，可能会削弱新政让房地产市场资金外流到其他领域的效果。

另外，“必须对有关房价快速下跌的报道谨慎解读，”瑞银集团经济学家王涛（WangTao）表示，“低端住房的增加自然会使新楼盘的平均成交价格下降；同时，政府要求媒体把重点放在房地产新政的成功影响方面，”她指出。（有报告指出，北京豪宅【每平方米售价30,000元以上的住房】的销售已经暂时推迟，这既有助于降低北京的平均房价，又能彰显新政的成效。)

许多经济学家还指出，必须要理解清楚政府想要实现的目标。正如瑞银集团的王涛所说的，政府的目标是“通过限制需求来稳定房价，同时增加供应”，而不是打压房地产行业或整体经济的增长。今年下半年可能会出现房价回落和成交面积减少的现象，但是，瑞银集团并不认为全国范围内的房价会下降20%。“我们并不认为全国房价会出现大幅下降，”王涛评论道。

后见之明

如果专家们过于乐观怎么办？如果房产市场的确大幅紧缩会怎样？前车之鉴或许是有用的。高盛的中国区经济学家乔虹（HelenQiao）指出，2008年春，上海和深圳的房价同比分别下降了20%和33%，但是止赎率相对较低，即便对于那些房产已经属于负资产的借贷人也不例外。2008年8月，中国兴业银行对深圳150位业主进行了调查，他们的房产价值已经小于他们尚未清偿的贷款。该调查发现，150人中取消抵押品赎回权的却只有一例。

在其他方面我们也可以借鉴历史。摩根士丹利首席中国经济学家王庆表示，在2004年和2007年，政府采取的行动为时已晚 –这两年都采取了收紧政策，但是其结果大大超出了预期 –这是由于政治原因的人事变动所致，如今这种情况将不复存在。“当前的紧缩政策是从2010年年初开始的，不会受到政治周期因素的影响，而且时间是适当提前的，具有先发制人的效果，因而不太可能有过于严厉的后果，这是我们的观点，”他说道。

此外，在2004年和2007年，决策者针对的是高度通货膨胀和强劲的固定资产投资。如今，通货膨胀相对温和，投资增长速度正在放缓。事实上，王庆并不认为宏观紧缩是新政策的主要推动力。“目前这轮房产新政的首要目的是控制投机行为，以及遏制房价的快速上涨，”并且可能在执行过程中更为温和，王指出。

的确，高盛的乔虹指出，由于过去两年来积累的较高债务水平，中国的家庭和政府将会面临一个房产市场的调整期。然而，家庭和政府债务的绝对水平仍是偏低的，而资产水平仍然偏高。

另外还有全球因素的考虑。“中国的任何紧缩政策都将对全球经济复苏起到关键影响，”王庆表示。2007年，中国的领导者在制定政策时，将全球经济形势设想得过于美好，而今天的环境则大不相同。“我们都知道，全球经济正在好转，但复苏仍然十分薄弱，”希腊债务危机更使经济危机重新回到原点。“中国政府不太可能犯下如此低级的错误，忽视宏观环境从而使经济陷入困境，因为政府似乎对市场有所顾忌，”他总结道。

政策困局

从长远发展来看，多数分析师认为中国的房地产市场的长期发展后势强劲。原因包括城市化、改善住房的需要、财富的积累以及家庭结构越来越分散等等。但是，对房地产泡沫形成的普遍关注和担忧仍具有负面影响，它突出了几项新政策的重要性，包括推出住宅物业税的可能性。

清华大学的程致宇教授提出，新推出的物业税将有可能面临地区性差异。“在住宅领域发生的是，人们利用空置住房来保值，这就好比是储备黄金，”他说道。跟黄金一样，房地产不会产生任何东西，但是在中国，这是可以“藏钱”的地方，他指出。“人们购买多套住房用于保值……他们并不打算入住；甚至不打算把房屋租出去。”

中国的投资渠道有限，这是导致购房热的另一个原因，程致宇说道，近年来，投资者懂得了没有永远上涨的股市这个道理，但是，自从20世纪90年代初开始普及房地产的私人所有制以来，几乎没有人经历过房价的持续性下跌。程认为，新政中的贷款限制对有充裕资金购房用于投资的个人影响不大，相反，这些限制会影响到需要贷款购房自住的个人。对于物业税，他认为是杜绝地方政府将土地出让作为收入来源的一种方法。

物业税的想法似乎得到了决策者们的认可。5月底，国务院表示将逐步“推进”物业税改革。

但是，物业税将以什么样的形式推出、或应当如何推出仍不明确。中国新闻界报道了一些相互矛盾的传言，有人提出，政府正在考虑采用基于房地产市场价值的美国式物业税，另一方面又有人提出，将基于目前的商品房税来制定物业税，即根据所购房产原价而定税。

据报道，地方政府正在考虑制定各地自己的物业税。上海有可能是第一个实施这项措施的城市，也可能最早在武汉试点，但是只适用于国有资产。还有人对地方政府是否有权在中央层面的改革推行之前就开始征税表示质疑。只有一件事是相对比较确定的：在全国范围推行物业税将是一条漫长的道路，因为首先要建立起一个庞大的物业评估网络，在执行方面还需要做大量的工作。

而在新政中可以较早实施起来的一项政策，就是开发更多更便宜的保障性住房。新政策还将有助于低收入居民的购房。除了缓解贫困阶层的住房压力之外，这还有助于在建设方面弥补豪宅建设数量减少的情况。

以前刺激公共保障性住房的努力之所以失败，部分原因在于地方政府和开发商联手推进开发利润丰厚的高端房产。据瑞银集团统计，2008年，低收入家庭的成交面积占总销售面积的比例从2004年的10%减少至6.1%。为了弥补这部分的减少数量，政府在去年设定了一个目标，即在全国范围内提供310万套经济适用房，或新开工商品房的11%，或今年销售总额的12%是经济保障型住房这一目标。但是，瑞银集团指出，其中只有2/3是提供给居民的，而且并不全是新楼盘。

   2010年的目标是在全国范围内新建保障性住房300万套。和中央政府的其它房产新政一样，实现这个目标将在很大程度取决于地方政府是否愿意采取一致行动。