神马文学网梁治平：“小产权”之大(新京报 2007-6-30)
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“小产权”之大
www.thebeijingnews.com · 2007-6-30 5:27:51 · 来源： 新京报
梁治平
公正评说
政策和法律并不因为其出自合法政府就天然地具有正当性。政策和法律的正当性也与它们所服务的社会目标的正当性有关。进一步说，任何人为制定的规范性秩序，都应对自发形成的社会秩序有适度的尊重。
同时读到两则报道，两则报道都与北京的房地产市场有关。一则报道说，5月份北京房价同比上涨9.6%，普通住宅涨幅高达11.6%（6月23日《新京报》）；另一则报道说，市国土局开始全面调查“乡产权”、“小产权”等违规开发，“小产权”房要停工停售（6月25日《新京报》）。
读了这两则报道，人们的第一个想法多半是：北京房价还要涨，而且上涨幅度很可能超乎寻常。为什么这么说呢？
北京房价节节攀升，很大程度上要归因于土地供应量不足，这几乎是业内、外人士的一致看法。也因为如此，增加土地供应便成为遏制房价快速上涨的重要政策选择之一。然而，停止小产权房屋的建设和销售，其效果等于是减少土地的供应。根据不久前的一项调查，目前北京400多个在售楼盘，小产权楼盘约占市场总量的18%.有人据此推断，此项小产权项目的面积，大约等于北京现下可售房屋面积的三分之一（详见上述报道）。因此，一旦市国土局对所谓小产权房采取停工停售措施，北京房地产价格的新一轮飙升就在眼前。
若果如此，人们难免会有一系列疑惑。首先，遏制房价过快上涨，既是一般消费者的要求，也是中央政府以及北京地方政府的既定政策。而大规模整治所谓小产权房，其实际效果却是促成房价飙升，政策何以自相矛盾如此？
其次，所谓“乡产权”、“小产权”既然是“违规开发”，为什么能够堂而皇之进入楼市，而且与“大产权”楼盘三分天下。如此大规模的所谓违规何以发生？那些制定和执行规则的人和机构又为什么能让这种局面成为现实？
再者，即使是一个“法律上的错误”，小产权既已形成如此规模，成为社会秩序的一部分，政府怎能视之如无物，自说自话，一厢情愿，单凭“违规”二字便把社会现实一笔抹煞？
最后，人们最大的疑惑还是，这所谓“小产权”到底是怎么回事？产权就是产权，为何有大小之分？小产权缘何而来？其“小”在何处？既然是产权，为什么不受法律保护？
放下其复杂的一面不说，所谓小产权的形成主要基于两方面的因素。一方面，依现行制度，农村土地虽然归农村集体所有，但农村集体并不能自由支配其名下的土地。农地若要转为工业用地或者建设用地，必先转为国有，而这就意味着，作为农地所有者的农村集体，不能充分享受因改变土地用途而产生的利益。这也使得农村集体有足够的动力，在政策和法律的边缘处谋求原本属于自己的利益。另一方面，城市房价居高不下，令许多消费者望而却步。小产权房的出现，不但因为增加房源而缓和了房价的整体升腾，更因为其成本低廉而为房地产市场提供了一批廉价住房，这正好满足了部分购买力较低的消费者的需求，令他们甘愿冒法律保护不足的风险而进入这个市场。
那么，小产权房的法律地位究竟如何？显然，“小产权”并不是一个正式的法律术语，毋宁说，它是转型时期的产物，是社会实践者在正式制度之外创造的语汇。更确切地说，它是在现行法律和政策边缘处创生出来的制度，并因此而具有两重性。一方面，它的法律地位是可疑的，其主张在法庭上很可能得不到承认。但是另一方面，它的社会基础是牢固的，它满足了真实的需求，其主张也不乏正当性，而且，在很多情况下，它也并非全无政策和法律依据。正因为如此，小产权能够成为一种被广泛接受的非正式制度安排，参与构造了现实的财产秩序。
要宣布具有这种性质的“小产权”为非法很容易，因为其法律性质原本就是由立法者决定的。也因为如此，这种合法与非法的宣示意义实在有限。这里真正的问题是，制定政策和法律的依据在哪里？法律所确立的规范性秩序与现实的社会秩序之间的关系应当怎样？事实上，政策和法律并不因为其出自合法政府就天然地具有正当性。政策和法律的正当性也与它们所服务的社会目标的正当性有关。进一步说，任何人为制定的规范性秩序，都应对自发形成的社会秩序有适度的尊重。
因为古往今来，后者不但是前者得以发生与发展的基础，而且往往是前者发展的导引。就此而言，“小产权”之“大”更甚于“大产权”。
作者系中国艺术研究院研究员
http://comment.thebeijingnews.com/0732/2007/06-30/015@052751.htm
www.thebeijingnews.com · 2007-6-30 5:27:51 · 来源： 新京报梁治平
公正评说
政策和法律并不因为其出自合法政府就天然地具有正当性。政策和法律的正当性也与它们所服务的社会目标的正当性有关。进一步说，任何人为制定的规范性秩序，都应对自发形成的社会秩序有适度的尊重。
同时读到两则报道，两则报道都与北京的房地产市场有关。一则报道说，5月份北京房价同比上涨9.6%，普通住宅涨幅高达11.6%（6月23日《新京报》）；另一则报道说，市国土局开始全面调查“乡产权”、“小产权”等违规开发，“小产权”房要停工停售（6月25日《新京报》）。
读了这两则报道，人们的第一个想法多半是：北京房价还要涨，而且上涨幅度很可能超乎寻常。为什么这么说呢？
北京房价节节攀升，很大程度上要归因于土地供应量不足，这几乎是业内、外人士的一致看法。也因为如此，增加土地供应便成为遏制房价快速上涨的重要政策选择之一。然而，停止小产权房屋的建设和销售，其效果等于是减少土地的供应。根据不久前的一项调查，目前北京400多个在售楼盘，小产权楼盘约占市场总量的18%.有人据此推断，此项小产权项目的面积，大约等于北京现下可售房屋面积的三分之一（详见上述报道）。因此，一旦市国土局对所谓小产权房采取停工停售措施，北京房地产价格的新一轮飙升就在眼前。
若果如此，人们难免会有一系列疑惑。首先，遏制房价过快上涨，既是一般消费者的要求，也是中央政府以及北京地方政府的既定政策。而大规模整治所谓小产权房，其实际效果却是促成房价飙升，政策何以自相矛盾如此？
其次，所谓“乡产权”、“小产权”既然是“违规开发”，为什么能够堂而皇之进入楼市，而且与“大产权”楼盘三分天下。如此大规模的所谓违规何以发生？那些制定和执行规则的人和机构又为什么能让这种局面成为现实？
再者，即使是一个“法律上的错误”，小产权既已形成如此规模，成为社会秩序的一部分，政府怎能视之如无物，自说自话，一厢情愿，单凭“违规”二字便把社会现实一笔抹煞？
最后，人们最大的疑惑还是，这所谓“小产权”到底是怎么回事？产权就是产权，为何有大小之分？小产权缘何而来？其“小”在何处？既然是产权，为什么不受法律保护？
放下其复杂的一面不说，所谓小产权的形成主要基于两方面的因素。一方面，依现行制度，农村土地虽然归农村集体所有，但农村集体并不能自由支配其名下的土地。农地若要转为工业用地或者建设用地，必先转为国有，而这就意味着，作为农地所有者的农村集体，不能充分享受因改变土地用途而产生的利益。这也使得农村集体有足够的动力，在政策和法律的边缘处谋求原本属于自己的利益。另一方面，城市房价居高不下，令许多消费者望而却步。小产权房的出现，不但因为增加房源而缓和了房价的整体升腾，更因为其成本低廉而为房地产市场提供了一批廉价住房，这正好满足了部分购买力较低的消费者的需求，令他们甘愿冒法律保护不足的风险而进入这个市场。
那么，小产权房的法律地位究竟如何？显然，“小产权”并不是一个正式的法律术语，毋宁说，它是转型时期的产物，是社会实践者在正式制度之外创造的语汇。更确切地说，它是在现行法律和政策边缘处创生出来的制度，并因此而具有两重性。一方面，它的法律地位是可疑的，其主张在法庭上很可能得不到承认。但是另一方面，它的社会基础是牢固的，它满足了真实的需求，其主张也不乏正当性，而且，在很多情况下，它也并非全无政策和法律依据。正因为如此，小产权能够成为一种被广泛接受的非正式制度安排，参与构造了现实的财产秩序。
要宣布具有这种性质的“小产权”为非法很容易，因为其法律性质原本就是由立法者决定的。也因为如此，这种合法与非法的宣示意义实在有限。这里真正的问题是，制定政策和法律的依据在哪里？法律所确立的规范性秩序与现实的社会秩序之间的关系应当怎样？事实上，政策和法律并不因为其出自合法政府就天然地具有正当性。政策和法律的正当性也与它们所服务的社会目标的正当性有关。进一步说，任何人为制定的规范性秩序，都应对自发形成的社会秩序有适度的尊重。
因为古往今来，后者不但是前者得以发生与发展的基础，而且往往是前者发展的导引。就此而言，“小产权”之“大”更甚于“大产权”。
作者系中国艺术研究院研究员
http://comment.thebeijingnews.com/0732/2007/06-30/015@052751.htm
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