如何加强个人出租房屋税收征管

长期以来，出租房屋是税收征管的一大难点，从总体上来说，个人出租私房税收流失还比较严重。按规定，房东将房子出租后就要主动到地税部门申报纳税，但几乎没有人这样做。承租人是企业还好，因为企业一般都要索要正规发票作费用入账，房东到地税部门代开发票时，地税部门就把税金扣了下来。承租人是个人就很难控制了，因为个人很少向房东索要发票，因而地税部门很难掌握房屋是否在出租、租金是多少。于是，房东与承租人避开政府监管私自交易，造成税收流失严重。按照原有税收政策，在开征房产税的地区（城市、县城、建制镇、工矿区），个人私房出租收入的名义税收负担最高可达37.65％（其中房产税12％，租赁业营业税、城建税及教育费附加5.55％，印花税0.1％，个人所得税20％）。后来根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定，从2001年1月1日起，“对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。”“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。”又根据《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函[2002]74号）规定，“对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4％的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。”过高的税率，让一些本想守法经营的房东望而却步，同时，这也成了一些原本就不想依法纳税的人偷逃税的借口。
究其个人私房出租税收征管难的原因：
一是税法宣传不到位，许多个人私房出租户依法纳税意识较差，有的甚至不晓得取得租金收入需要纳税，更别提主动申报纳税了。
二是虽经过调整，但个人出租私房名义税收负担率仍然较高，少数私房出租户对于税务人员上门征税有很大的抵触情绪，更不用说主动申报纳税。
三是由于个人出租私房的承租对象绝大多数是个人，租金一般都以现金方式结付，租赁双方除签订有租房合同外，一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等）。因此，包括税务机关在内的经济监督管理部门对于个人私房租赁业务目前尚无有约束力的监控手段。另外，税务机关对面广量小、税源分散、征收成本高、难度大的私房出租税收也缺乏足够的重视。
加强个人出租私房税收征管的建议：
一、健全个人私房出租的税收管理法规和监控机制，为个人私房出租税收征管工作提供法制保障
（一）以《房屋租赁合同》为依托，建立健全私房出租户管理登记制度。个人出租私房必须签订统一格式的《房屋租赁合同》，出租方凭《房屋租赁合同》向有关部门申领《房屋租赁许可证》，这样，房东以及出租房的信息会记录在案，其租赁行为也会受到法律保护。
（二）以《房屋出租专用发票》为载体，建立健全纳税监督制约机制。个人出租私房必须使用由税务机关监制的《房屋出租专用发票》，并由税务机关统一代开。私房出租人应当凭《房屋租赁合同》向税务机关申报纳税，同时申请代开《房屋出租专用发票》。承租人缴付租金应当向出租人索取《房屋出租专用发票》，出租方不得以任何理由拒绝或者以其他凭证代替《房屋出租专用发票》使用，否则，按照《发票管理办法》有关规定予以处罚。
（三）以房屋产权界定为核心、以计税级差地租为依托，建立健全房屋出租税源保障体系。对于各类出租房屋，税务机关要在广泛调研的基础上，根据房屋的地段、楼层、面积、用途等划分等级，制定相对合理又与市场租金比较接近的计税租金标准，并在一定范围内公布实施。对于房屋租金明显低于计税租金标准又无正当理由的，则按计税租金标准征税。
（四）定期公布私房出租税收的相关信息，建立健全举报奖励制度。税务机关要在私房出租现象相对集中的地段和小区内的显著位置定期发布私房出租税收的征管信息。对于知情者检举揭发私房出租人的偷逃税违法行为，经税务机关查实后，可对检举人按有关规定给予奖励，以发动社会力量加强对私房出租业务的监督和管理。
二、大力加强税法宣传，倡导依法纳税税务机关要经常深入私房出租现象相对集中的地段和小区内宣传税收政策，在广大私房出租户中积极培养和倡导自觉申报、依法纳税的社会风尚。同时，在全社会中，充分发挥协税、护税网络的积极作用，营造一种纳税光荣的良好氛围。
三、充实征管力量，加强税收征管在私房出租较集中的地区，税务机关可设专人负责私房出租税收的征收管理工作，建立房屋出租税收的定期巡查制度或者不定期地组织开展房屋出租税收的专项整顿，以进一步加强对零星、临时税源和漏征漏管户的税收征管。
四、制定专门征收管理办法，结合地区实际，适当降低税收负担今年1月1日，《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》正式生效后，北京市个人出租房屋已经开始按照实际收入5%的综合税率缴纳税金；个人转租或再转租采用2.5%的税率计征（含外籍个人、港澳台、华侨）。这一举措为北京市租赁市场的规范扫清了政策上的瓶颈。各地可根据本地区实际情况制定相应的“个人出租房屋税收征收管理办法”，并适当降低个人出租户的税收负担。
五、定期开展出租房屋的普查工作，完善监控机制税务机关要对私房出租进行即时、动态、高效的监控。对于个人出租住宅的，税务机关可以在充分利用公安、房管、物业、房屋租赁中介机构等单位的有关管理资料和管理信息的基础上，建立和健全私房出租户管理资料库；对于个人出租营业用房的，可结合每年的税务登记验证或换证工作，通过对纳税人的经营场地（房屋）产权证、营业执照、个人身份证等进行核对，凡发现房屋的产权所有人与实际使用人不一致的，责令其提供《房屋租赁合同》《房屋出租专用发票》等，否则一律视同房屋出租户先行登记和管理。
六、建立健全以公安、工商、房管、物业、房屋租赁中介机构和街道居委会等为依托的私房出租税收代征网络和协税护税网络对代征单位，税务机关可从代征税款中提取5%手续费支付给代征单位。另外，可与当地财政部门达成协议，对这部分租赁收入所征税款可以由当地政府确定分配比例，以激发代征单位和财政部门的积极性。同时，积极发动群众检举揭发偷漏税，从而进一步提高对私房出租业的税源监控水平。