二手房营业税征收办法公布 投机客成本大增（表）

二手房营业税“2转5”，对于很多买家卖家来说.这只是两只“靴子”中一只，而如今另一只“靴子”——如何征收也已经落地了。日前，财政部和国家税务总局联合下发通知，明确规定了二手房营业税征收细则，表示买卖5年内的普通住宅将按照差额征收营业税。这一细则出台后让不少卖家都定心起来。

据介绍，这一通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

有关人士介绍说，按照差额收取营业税对市场来说是个利好消息。如此政策对市场的影响很小，虽然在一定程度上会抑制房价继续上涨，但是不会给成交量带来太大的影响。“对于转让5年内非普通住宅按全额征收营业税，而转让5年、内普通住宅则可以按差额征收营业税，再次说明了国家意图不是针对改善型和自住型购房者，只是针对投机客，特别是那种有着常年投资投机行为的人群。这一办法明确后将可增加这部分人的购房成本。

辨别非普通住宅有三个标准：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。

容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积

二手房营业税政策变迁

2005年6月1日，国家针对购买不足2年内出售的房屋全额征收营业税：2006年6月1日，将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税;2008年底国家出台救市政策，购买2年内出售的房屋差额收取营业税;今年12月9日，国务院常务会议推出完善促进消费的若干政策措施.其中规定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

契税减半优惠政策本月底终结

来自苏州市契税征收管理的消息.去年市政府发布的个人购买市区内(吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区、苏州工业园区、苏州高新区)商品住房可减半征收契税的优惠，到今年年底终止了。

中国房地产行业的涨落兴衰,历来对于调控政策极其敏感。然而有房地产行业人士并没有把当前出台的调控政策当成多大的利空。他们认为,对楼市拉低控高是政策的惯有做法,此番政策调控很可能是假打。

“调控对市场的影响不大。”天津一家大型房地产开发商的营销总监接受记者采访时如此表示。他告诉记者,截至目前他们公司的实际销售是20多亿元,全年也不会超过30亿元。但是,公司把明年的销售目标定在了45亿元。

并且,上述营销总监对明年完成这个目标相当乐观。他说,目前已经出台的这些调控举措,可能会对二手房带来一点影响,但是不会造成整个行业的不景气。他认为,当前主要是房价涨得太快,政策面象征性地出台一些调控举措是正常的,历来都是房价涨到一定地步,政策就要出来压一压。

还有的大型上市房企高层人士在接受记者采访时,直言“我们没觉得有什么可怕的”。国家是有能力调控房价的,但是否要动真格,他认为并不见得。

上述人士认为,在市场火热的情形下,陆续出台了一些调控政策,与以往相似。“调控房地产本来就是首鼠两端,政策也只能是走一步看一步。”

而券商、投行机构的观点是,目前出台的调控政策,确实难以对房地产商起到真正的限制作用。广发证券最近的房地产行业研究报告就认为,“首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%”将对开发商的资金实力提出严重考验,能够抑制开发商的拿地冲动,但不能从根本解决问题。

营业税征免两年恢复到五年,五年以内按差额征收,五年以上免征营业税

2009年结束前,中央政府接连对二手房转让作出规定,12月9日,国务院常务会议决定营业税征免时限由2年恢复到5年;12月23日,财政部和国家税务总局联合下发通知,明确从2010年1月1日起个人转让住房不足5年的普通住宅,按差额征收5.5%的营业税;转让五年以上的普通住宅免征营业税。中央政府两周内推出对二手住宅市场的政策,有如“高高举起,轻轻放下”,地产人士认为,这表明政府扶持楼市的本意不变,希望普通住宅市场保持活跃,但政府出台温和政策的同时,也在观察市场的反应,若楼价持续走高,不排除政府使用其他招数来调控楼市。

市场不至于出现剧烈缩量

合富置业首席市场分析师龙斌表示,政府有关营业税征收的细则对市场来说是一大好消息,之前地产人士预计按全额征收5.5%营业税可能会导致市场成交急剧缩量,这种情况应该不会出现。不足五年的二手房营业税按差额征收,消费者消化有关政策的时间也不会太长,对正常买卖影响不大。

广东中原项目部总经理黄韬对政府温和“用药”非常赞赏。他认为,政府出台按差额征税的细则,一是对政策的巩固,二是给市场发出一个信息——政府会视乎市场的变化而推出适当的政策。从政府近期推出的政策来看,政府对开发商的限制性措施较大,对二手市场限制不大。中原地产物业部副总经理潘婉霞表示,营业税新政细则调控最严的仅限于144平方米以上、5年以内的豪宅,对整体楼市的大局影响不大,豪宅约占二手市场成交的20%左右,政府调控措施的关键是抑制投资、投机等范畴。

买房短期投资 仍要慎之又慎

购房者曾一度寄望于营业税恢复的政策会使楼价稍微下跌,但随着营业税征免细则的出台而显得有点失落。搜房网广州二手房频道主编朱华清表示,五年以内的二手房营业税按差额征收,业主心态变强,甚至会再涨价,对消费者入市比较不利。

据中原地产潘婉霞了解,业主得悉营业税新政细则后没有“反价”,但起码不急于出售物业或调低价格出手。目前,有较多自住需求的买家趁政策敏感期入市,因为他们认为这段时间业主不会“反价”,过些日子就很难说了。

对于购房者是否应该入市,地产人士一致认为,自住置业应量力而行,投资需谨慎。潘婉霞表示,如果是自身居住或刚性需求、又找到了自己较为满意的物业或手上持有较多的现金和较少的物业,现在确实也可以在市场上淘宝,让自己的资金安全和分散投放,避开部分风险。如果手上已有多套物业,或想用作短期投资的用途,则要审慎入市,不要盲目追涨。毕竟国家是会再度出台其他调控措施的,现在只不过不想打击民生的基本居住需求。而且从投资角度看,现在的出租回报率已达到2%~3%的历史低位,投资的风险已经突现。潘婉霞认为,房屋物业最终还是要看它的使用价值,假如自住或出租的价值偏离太多,最终还是要价值回归的,所以投资者还请审慎。

周峰建议,持有多套市区物业的业主可慢慢出货。持有多套郊区货的业主,争取在春节后先出一部分。主要是因为郊区供应太大,大幅度升值的可能性没有市区房屋高。

营业税新政关键词

差额征税:自2010年1月1日起,个人出售不足5年的非普通住房,将全额征收营业税;个人出售超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房,将按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人出售超过5年(含5年)的普通住房,免征营业税。