神马文学网二手房营业税优惠取消“有保有压” -《财经网》
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/19 15:36:52
财政部和国家税务总局12月22日下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157 号），明确了二手房营业税征收细则：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
此次细则对营业税征收的规定并没有恢复到131号文出台以前的水平，这点超出预期。中信证券分析陈聪表示，个人购买普通住房2-5年对外销售的，将按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额，而不是房屋销售总额征收营业税。
目前二手房交易营业税率为5.5%，以一套100平方米、初始总价为100万、拟卖出价为150万的商品住宅为例，如果买入时间未满5年，按新细则执行需要交纳营业税2.75万元，与之前预期需要交纳的8.25万元相比，节约了交易成本5.5万。
细则中对于转让五年以上的住宅在优惠变动前后一致都享受免征的待遇，而对于转让两年以内的住宅的征收标准也没有发生变化。
就影响而言，上述分析师表示，从近些年房价变动趋势上看，除一线城市外，大多数二、三线城市房价涨幅并不大。差额征收可大大减轻普通住房购买者转让时的税务负担，而对于房价波幅较小的地区，普通住宅持有5年内交易将接近免税状态。
而且，由于根据差额征收往往可以通过交易手段规避，因此此次营业税调整影响较大的只是对外销售购买满2年，不满5年的非普通住宅。按照国家相关规定，普通住宅一般讲面积上限定为144平米。那么也就是说，影响较大的是超过144平米，对外销售购买满2年，而不满5年的住宅，而这类住宅占二手房交易总重相当小，最大也就占总交易量的15%左右。
普通住宅套均面积较小，价格较低，房屋需求以刚性需求为主；非普通性住套均面积大，单价高，加上低容积率等因素决定了其较大的升值潜力，消费群体以投资性需求为主。因此此次在二手房交易营业税的调整方面，可见中央有意维护刚性需求。
事实上，自12月以来，政府在多个场合屡次就房地产政策表态。先是中央经济工作会议，支持居民自住和改善性购房需求，适应群众生活多样化、个性化需要，阴道消费结构升级，对地产行业表示了支持；而后 12月9日国务院常务会议，虽首次提出将个人住房转让营业税免征由2年恢复到5年，但也同时明确其他住宅消费政策继续实施；再到 12月14日的又一次国务院常务会议上，再次对于活跃市场、促进住房消费和投资作出了表态，也同时指出部分城市出现了房价上涨过快。
从一系列的政府声音来看，一方面保持政策的连续性和稳定性，而另一方面也要遏制部分城市房价过快上涨的势头。
陈聪认为，本次对地产的调控和2007年底有本质区别。当时是既要控制房价，也要压制开发投资，而今天来看，政府无意压制投资，政府旨在“遏制部分城市房价过快上涨”而非“引导房价下跌趋势”。事实上，在利率和首付优惠方面也可发现，之前差别化信贷政策的提法本身就隐含了有保有压的意味，对小户型、自住和改善需要应受到影响不大。
在此基础上，相信2010年不会出现房地产企业互打价格战的情况，而资金压力、销售萎缩到冰点发生的可能性也不大。■