必须对二手房买卖征收100%资本利得税

文章出处：http://military.club.china.com/data/thread/1011/2607/73/71/3_1.html
*房地产价格不大跌就不可能走出眼前的经济困局，当前人们对解救经济的种种设想都不在点子上，都是隔靴搔痒，包括4万亿投资、十个行业的振兴计划、发消费券、发住房券、降低房贷利息，都没用。只有在房地产业上动手术才能根本解决问题，并有可能带领世界经济走出危机。
*从三个层面来谈这个问题：
一）无论全国，还是全世界，房地产（包括住房、厂房和所有的建筑）占国民财富或人类财富的大部分，而房地产交易量占全国或全球贸易的很小部分。这就是说，房地产的交易价格的变化有很大的杠杆效应，我们用很少的几笔交易就可以使全球财富膨胀或缩小。这个效应不是简单地作用在人们心理层面上的，虽然社会心理对经济的意义极为重要，所谓的“三信（信用、信心和信任）”就是建立在心理层面上的。
二）整个房地产财富的价值转移极大地影响物价指数。虽然买房和租房，住房、店铺、写字楼和厂房都分属不同的市场，但是它们间有很密切的关联度。住房价格上涨，势必商铺房、办公楼、厂房和所有建筑都要上涨；房价上涨，租金也有上涨的动力。于是劳动者的生活成本、经营成本和生产成本都上涨，物价也跟着上涨；房价下跌，也会引起物价下跌。一般而言，物价的涨跌是消费者、生产者和经营者之间的利益调整，很难说出绝对的好处和坏处，但是由于房地产涨价引起的那部分价格上升肯定是坏事，生产者、经营者和消费者都吃亏，只有食利者得利！这样的社会有前途吗？
工厂的房价和工人的工资因生活成本提高而上去了，他盈利空间缩小，倒闭的可能性就增大。有家工厂倒闭了，关门一清算反而赚钱了，因为厂房是他自己的，这不是黑色幽默吗？开厂不赚钱，倒闭反而赚钱了？这样，有厂房的人不是要抢着倒闭吗？
三）从乘数效应看，也是5倍，也就是说房地产业有一亿的投入，就有五亿的GDP产生。房地产业还能带动水泥、建材、钢铁、建筑…..很多产业，房地产上去了，其它行业也上去，大量工人有工作了；房地产下去了其它行业也都下去，大量工人要失业了。相对与其它行业，房地产业占总经济的比例很大。所以，房地产业起风，国民经济就要起浪。
如果再加上投资资金的正反冲击形成的共振，就是金融风暴。
房地产业是金融风暴的百慕大，也是金融危机转到全面经济危机的快速通道。经济走出危机的通道也在这里。
*中国遭受经济危机看上去是美国的原因，其实还是我们自己的原因，毛泽东主席的原话我记不得了，意思是这样，“促成事物发生变化的主要原因是内因，而不是外因”，我国内需不足是主要原因。内需不足的真正原因有两个，一是我们穷；二是我们穷了五千年，穷怕了。怕穷，用社会科学的术语来说就是一种忧患意识，是我们的一种文化。任何一中变革、改革，甚至革命，凡是对抗传统文化的，必然失败，发消费券，发住房券，甚至政府大规模投资等政策不可能带领经济在走出困境。而且政府大规模投资风险很大，投资的根本目的是获利，而我们这次大规模集中投资是为了解决“内需不足”，目的错了，效果很难设想，弄不好，中国的经济陷入更严重的困境。如果有这样一种东西，既能用于享受，又能积聚财富，对社会来说有能大力拉动内需，人们一定都乐于接受，那就是房子。从文化角度讲，在我们中国人的观念里房子是家的一部分，没有房子就是家的不完整，不幸福。所以促进内需，改善民生，住房是最重要一块。房价包括买房和租房两个部分，买房和租房的关系从量的角度来看，就是批发和零售的关系；但是对中国人来说，租房往往意味着人没有根，生活不稳定，不幸福。
*死扛着房价不跌，看上去有利于金融稳定，为了实现这个目的，银行7折利息贷给购房者；有人提出退税；有人提出发住房券，让大家消化掉存量房，就算存量房都能卖出去，可是新房源开工吗？不能开工的话，乘数效应就不可能发生，对走出经济危机也没有什么帮助。事实上房价未必真的能扛住，万一扛不住，经济将陷于更严重的危机。
*现在的状况是除了开发商和炒房团都希望房价下跌。我是上海原住民，当年旧房子动迁时给了我30万，我加上10万，买了两套，一共100平米，打算一套儿子住。现在房子值140万，我也是货真价实的百万富翁，但是我还是希望房价跌，如果回到40万，我再贴20万，把房子换大点，这不？消费上去了。建筑工人也有活干了。只要是自己住房，无论是自有的，还是贷款买的都一样，不会断供。马克思说的“危险一跳”你知道吗？商品只有到了消费者手里才“安全”了。
不必关心房产投资者，他们都是食利者。政府应该多关心生产者、经营者和消费者。如果政府要关心投资者，那么请多关心营造商。
不必关心房价下跌会使很多人资产缩水，甚至成“负产阶级”，这和消费没有必然的联系，他“负”的是不动产的名义价值，不是现金。
*有人说房价大趋势是肯定的，要涨。供求关系决定的，城市里的土地会增加吗？不会。人口在增加，存款总额在增加，这是刚性需求。
“刚性需求”这个概念我不很明白，这和“需求”的定义一样吗？所谓需求是指有购买能力的需要，我就很“需要”几套别墅，可惜没有钱，这能算需求吗？“刚性需求”就是不管买得起买不起一定是需要的，并且一定是会去买的。如果是这样来定义刚性需求，那么我来告诉你，世界上符合刚性需求这个定义的只有两样东西：裤子和粮食。大米涨到100元一斤我也买，哪怕每天只买半斤；裤子的重要性排在粮食前面，人的尊严比生命重要，古今中外，99%以上的饿殍是穿着裤子的。
继续讨论“需求”问题，有多少人就有多少住房“需要”，并不是有多少人就有多少“需求”，上海内环和外环之间的房价是1.5万元，买一套70平米的房子，加上装修要110万，一对小青年要储蓄多少年？ 随着房价上涨，“需求”会下降；随着人口增长，需要会越来越强烈。住房的供求矛盾，就演化成了社会矛盾。球踢给政府了。
*政府现在正在建设经济适用房和廉租房。这个政策是行不通的。廉租房政策本身就是一个悖论，在上海，能得到廉租房的必须是有上海户籍的原住民，人均居住低于X平米，人均收入低于X百元，没有高于X万的存款和资产，没有其它住房，等等，如果给予符合条件者以廉租房，那么原来的住房是不是收掉？如果不收，他就有了其它住房，他就可以将房子出租获利；如果收掉，他今后收入增加了，你怎么收回廉租房？他会同意给你收掉吗？他对动迁的利益预期远高于廉租房。你知道上海一共需要多少廉租房？一共需要投入多少资金？今后的管理成本是多少？政府财政有多少？随着上海户口的逐步开放，将来将实行居住证制度，这个政策能持续下去吗？建议改用房租补贴的方式来改善住房困难户。再来说说经济适用房。同样是房子，经济适用房为什么能便宜？
还不是采取少收，甚至不收土地转让费。既然能对经济适用房和廉租房少收、不收，那么为什么不能对商品房也少收、不收？“两房”政策是对市场规则的破坏，房价贵就贵在土地上，如果对所有的房子都少收、不收，那么也就不用建“两房”了。
这个“两房”政策就是从香港和新加坡搬来的，他们是什么情况？是特区城市和城市型国家，人口封闭，困难户相对固定，这个政策能行。中国大陆地方大，城乡差别大，人口流动大，在建国后的一段特殊时期，为了稳定和发展制订了城乡分离的户口制度，这个制度随着经济的发展和人口的流动正在逐步改变，最终城乡户口将一体化。如果城乡户籍制度统一了，又有这么好的住房保障制度，那么全国至少有一亿农民进上海，所以“两房”政策将阻滞户籍制度改革的进程。
*土地有偿使用是必须的，不然国有的土地会不停地流失，无偿地成为业主的使用权土地；而且土地的价值是客观存在的，但是现在我们的“土地价值”的内涵已经被资本市场的炒作而歪曲（详细可以参读《资本论.第三卷》中关于地租的原理），有必要拨乱反正。但是现在的情况是开发商和炒房团炒高房价，然后国土资源管理机关抬高土地出让金，炒房团以此为根据再炒高房价，事实上国土资源管理机关也已经沦为职业炒手。政府要有这样的机制，限制炒作。各级政府的收入主要应该建立在生产、流通和消费领域的税收里，而不应该建立在土地出让费里。因为土地是有限的，政府的收入建立在有限的土地出让费里，和我们的“科学发展观”要求我们长期而持续地发展是相悖的，土地卖完了，政府的收入也就没有了。而生产、流通和消费可以良性互动持续发展。
*我国几亿人口的大移民，城市里没有形成贫民窟，这在世界上是没有的。现在没有不等于以后没有。房价贵就贵在土地上，贫民窟也是要占土地的，政府该做的工作是，要在贫民窟还没有形成之前，在贫民窟的土地上盖起房子，让农民工买不起也要租得起。
*现在更值得关心的是房价上涨的原因。如果是由于人们的住房消费需求引起的上涨，那没什么好说的，这是好事情。除了扩大供应没有其它办法，而且应该积极投资房产建设，满足人民生活的需要。问题是还有一种叫“投资需求”，“投资需求”和“刚性需求”一样，绝对不是“需求”这个概念的子概念，都不是真正的“需求”。“投资需求”和“刚性需求”相反，“刚性需求”是人们有需要，但是没有钱；投资者有购买能力，但是他并不需要房子，这两者都不符合“需求”的定义，他看中的不是房子的使用价值，而是房产的增值前景，就像买入一只宋朝叫花子的钵头一样，他并不需要去讨饭，只是看中它可能涨价，买进的目的是为了卖出，“投资需求”之所以用上了“需求”两字是因为它和“需求”表现出相同的市场行为——买入。
这都是“投资需求”造的孽。我有幸看到过一份来自社科院的关于房地产的研究报告，上面足足用了两三百个字和一张图表在讨论量价关系，而且一点也没有关于消费需求和“投资需求”的区分研究。如果是研究单纯的消费需求和供应形成的供求关系，这样的研究方法是正确的，而“投资需求”是无法用量价关系来分析的，因为世界上投机资金是无法计算的，来如龙去如风；你如果买过股票就知道，投资商品的量价关系在不同的阶段表述的盘口语言可以是完全相反的。
*我们的GDP结构不合理，消费性内需太少，投资和出口太多，我们说要扩大内需说了多少年了，可是内需总上不去，拉动国民经济的三驾马车，我们对投资和外贸这“两匹马”依靠太多，造房子的本来目的是扩大内需满足人民生活需要，如今我们造房子也用于投资和出口，温州炒房团来了，摩根斯坦利也来了，印几张绿纸片来换我们的房子。中国的法律规定不可以买卖土地，他们却通过买卖房子来买卖土地。驱动国民经济的三驾马车——消费、投资和出口都来拉房子，它这一拉，把房价拉上去了，却把住房消费拉下去了，土地资本化不说，连货币资本化也被加速了，原来40万能买的房子现在要100万了，这60 万不会进入消费和生产的流通领域，而成了金融资本，适量的金融资本是好东西，但是过大了对实体经济有很大的反作用，历史上几乎每次经济危机都和过量的金融资本有关。它一方面使得消费和生产缺少资金，另一方面又成为流火败气，流到哪里那里就肚饱气涨。“结构性”，这个词已经是我们的经济评论文章的常用词，可是我们的同志很少真正从“结构性”上去考虑问题。所以必须把房地产置业的投资需求和出口这两匹辕马卸下来，扩大住房消费。
*针对二手房买卖开征资本利得税。卖房子征收100%的利得税，10年以后每年递减5%，30年以后免税。对于要改善居住而换房子的可以给予退税，因为他没有获利。投机资金耐不得寂寞，他们不肯死坐30年的。这样所有的“投资需求”就都退出市场，外国资本也不会进来。房价就会快速下行，市场需求就会快速扩张。开发商将迎来巨大的发展机会。
有计划地改革房产市场交易制度引起的价格下行和市场扛不住房价有本质的不同，有计划地改革房产市场交易制度能使房价快速见低，促使消费马上起动；由于是有计划的，所以能避免大量坏帐对金融体系的冲击，并且永久性地奠定经济稳定的基础。
*土地是不可再生资源，但是并不像有些人想象的那样紧张。城市每向外延伸一公里，土地的供应量是成几何级数增加，半径平方乘3.14，你算啊，当然18亿亩可耕地的红线不要碰。就说土地最紧张的上海，我看内环以内的需要改造的旧房子就不少，连最市中心都有19世纪20年代造的房子，很破旧，完全没有“收藏”价值。天空没有红线，上世纪60-70年代造的6层楼房子改建成26层的，至少能“赚”10层。如果实施了利得税，农村宅基地是一块很大的可发展基地。
如果实施了利得税，“投资需求”和“房子出口”这两匹辕马就卸下来了，房价会快速下行，需求会很快跟上，销售会成几倍增长，建材、钢铁、水泥、装潢、家具、家电等三百六十行全面带动，于是失业率大幅下降，我们最快能在半年里走出经济危机……，而且更重大的意义在于我们给经济奠定了稳定的基础。没有“投资需求”参与的房价能更正确反映供求关系，发挥其应有的市场功能。
一旦住房发展带来的内需有效启动，并且实现了良性循环，出口降低到我们要求的范围，我们的人民币也可以主动升值，这意义非常重大（进口资源和技术的费用可以下降，而我们储备的外汇虽然相对人民币贬值，但是不影响外汇在国际市场的购买力）。
*最近不少地方有人在买农民的宅基地造的小产权房，便宜得多。这不符合国家的规定，产权得不到保障。存在皆合理。这是所谓的“刚性需求”逼出来的。
只要城市房市能一直高价坚挺下去，小产权房就会蔓延，就像随地吐痰一样，人人都吐，你就禁止不了，法不治众，最后形成第二房产市场，你税务局来不来收税？不收，大量税收流失；收税，就是承认交易的合法性！
先有市场后有市场管理；先有社会，后有反社会，而后又有了法制，我们的社会学家应该预计到小产权房市场有形成的可能，我们的政府应该根据这种预计采取措施将其纳入法制轨道。
*开放农村宅基地交易是件很慎重的事情，轻易开放了，很多职业投资家，甚至鬼子也下乡扫荡，大量收购老宅基改建成别墅来营利，很多农民会卖了房子到城里来混日子，一旦日子混不下去又会不了老家，社会问题又产生了。
但是政府如果真的实行了房产利得税政策，农村宅基在没有人收购炒卖的情况下可以开放了，最重要的是能部分解决“三农（农村、农业、农民）”问题，甚至是破解“三农”问题的契口，我去过农村，很多农民的宅基地很大，越穷的地方宅基越大，一百平米不希奇，三个人一条狗；还有的人在城里过得很好了，乡下房空关着，这些土地的价值不能得到体现。在房价不被炒作的情况下开放老宅基地的买卖和规划互换（比如100平米的土地换100平米的楼房），可以在大城市周边扩大城镇，吸纳农村人口进城，疏散大城市居民去城镇，逐步地，有序地实现世博的口号，“城市使生活更美好”。
*有人给我描述了另一幅景象：开发商大量破产，很多房贷会断供，银行坏帐大量发生，股市里由于权重很大银行股和地产股的下跌引起股指暴跌，大量股票投资者倒霉，消费信心丧失，外资则趁机收购我们的资产……，我们各级地方政府收入大幅度减少，最终倒霉的还是人民！
我的回答是不会。在《银行家》杂志里我看到一个数据，到2008年9月底，全国房贷总额是3.3万亿，开发商们的贷款是5.3万亿，即使房价下跌30%，根据香港的经验，房贷部分断供也就1.2%；5.3万亿这一块就算坏掉1/3，也就1.8万亿，再说坏掉的本来就是靠不住的帐，盘出来的却是流动性。
我不知道各级地方政府要那么多钱干什么。已经讲过，靠卖地不符合“科学发展观”对我们的要求，地卖完了，发展也就到头了。我觉得各地政府的收入主渠道应该放发展经济上，工作重心最好放在发展适合自己的地方情况。
对付开发商破产，银行坏涨都是有办法的。开发商破掉几家，并给有资质的，银行给他们延期还贷，再增加贷款；地方政府原来收去的土地出让金里退出一点；让他们加强发展能力，以适应住房消费新高潮。商业银行可以向社会和政府的资金管理公司以相等于净资产值的价格增发股票募集一点；准备金里放出一点，央行再创设一点。央行的储备为什么一定是金、银和外汇？既然已经有人发明了铂金、钯金，我们也可以发明“铌金、钽金、钨金”，我们有那么多稀土矿藏，黄金部队立即对其实行军管，国家储备起来，垄断抬高价格，作为超额发行货币的物质储备。精铜、电解铝、石油都可以储备，需要回笼的时候什么东西价格高抛什么。这个工作也可以有国家的资金公司来做。
银行家们除了研究流通性过大或太小以外，还应该多研究流通性的结构性问题。流通性问题就如全国平均降水量问题，每年多5%，或少5%问题不是很大，问题大的是“北旱南涝”和“三月旱八月涝”。商业银行要讲政治，不要都想又“稳妥”又“赚钱”的房贷项目，人人都认为最安全最赚钱的地方就是最危险的地方。
上海下岗工人   胡静波
2009.2.27