商品住宅的质量责任_判解研究_中国民商法律网

商品住宅的质量责任
颜雪明   万科企业股份有限公司
http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=49712 上传时间:2010-6-16
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内容提要: 本文讨论建设单位（开发商）对于买受人应当承担的质量责任。目前的法规与合同对商品房质量问题缺乏细分，失之笼统。本文认为，应当从主体结构质量、功能缺陷、表面瑕疵三个层面来分析责任问题。现行法规规定“主体结构质量不合格”，可以导致解除合同与赔偿损失，但实务中此路基本不通。本文提出“功能缺陷”的概念，指房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全的情形。功能缺陷无法修复时，买受人不能实现合同目的，有权解除合同并要求赔偿损失。本文提出“表面瑕疵”的概念，是指房屋存在不影响价值与使用功能的质量缺陷，这在建设工程中是不可避免的，属于建设单位的保修责任范围。本文认为在交付环节，买受人有权对房屋进行查验，但不能等同于验收，“查验”是核实房屋是否符合合同约定，“验收”则决定商品房是否合格、能否交付使用。本文分析了质量争议与交付的关系，认为无论哪一层面的质量问题，都不应妨碍交付。交付关系到业主身份的确立与物权的实现，也关系到房屋风险与义务的转移。交付与质量维权并不矛盾。只有转移了房屋的占有，业主才能更充分地证明房屋质量缺陷，他所享有的质量权利也不因收了房而丧失。只有在出卖人不能证明房屋具备交付条件以及买受人能够证明房屋不能实现合同目的的情况下，拒绝受领才是合理的。
一、商品房质量责任的三个层次
商品房质量是一个很大的话题。大到主体结构是否合格，小到油漆涂料色差，其对当事人的权利影响与法律责任，有着天壤之别。因此，讨论商品房质量，不能笼而统之，而应当加以细分。
从质量问题的性质及导致的法律责任出发，个人认为商品房的质量问题可以区分为三个层次：一是主体结构质量问题，二是功能缺陷问题，三是表面瑕疵问题。
（一）主体结构质量问题。
主体结构是指建筑物的承重构造系统，包括基础、梁、柱、楼板、承重墙体、屋面。主体结构质量不合格，将直接影响房屋的安全、使用功能与价值，致使购房人的合同目的不能实现，法律对此规定了最严格的法律责任，即解除合同和赔偿损失。
（二）功能缺陷问题。
2003年6月，最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。这是在“主体结构质量不合格”之外，新增加的一项可以导致解除合同的规定，在不否定房屋整体合格的前提下，保护买受人因房屋功能不能实现而发生的损失。对这一类质量问题，我们可以称之为“功能缺陷”。
（三）表面瑕疵问题。
首先说明，这里的“瑕疵”一词，是从词汇本意来使用的，即“细小的缺点”，而不是民法“瑕疵担保责任”上的“瑕疵”，后者是指有损于物的价值和功能的严重缺陷 [1]。因商品房质量问题涉及广泛，关注此问题的并不仅仅是法律专业人士，故以日常生活意义上的“瑕疵”来指代表面性的、不影响使用功能与价值的质量问题，更为贴切。
商品房质量与建筑材料质量、施工技术水平、住宅产业化程度、土建装修一体化等因素密不可分。商品房不能像工业品那样大规模、标准化生产和复制。因此，商品房不可避免地存在表面瑕疵。主要表现为渗漏、裂缝、空鼓、起砂、尺寸偏差、门窗缺陷等，随着精装修交付的实行，各种各样的小毛病也就更加多了起来，有的房屋在交付时，买受人能提出几十项整改的要求。这些问题，通常可以通过维修解决，不损害房屋的品质、价值与功能，不影响合同目的的实现。
二、“主体结构质量问题”的法律责任、困境与解决之道
商品房的主体结构质量不仅关系房屋本身的价值与功能，而且涉及公共安全,买受人最为关注，也是政府监管的重点。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《商品房销售管理办法》也有类似的规定。
这个规定看似明确，但实施起来相当困难，甚至可以说是一条走不通的死胡同。
一是从体制上看，无人承担“重新核验”的职责。
我国实行建设工程质量监督管理制度。各级建设行政主管部门对工程质量的监督主要通过工程质量监督站实施。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条所说的“工程质量监督单位”，指的就是具有行政管理职能的各级工程质量监督站。2001年《建设工程质量管理条例》施行以前，建设工程由工程质量监督站负责验收。《建设工程质量管理条例》实施后，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，把以前由政府部门验收发证，改为由建设单位组织验收并将结果报政府部门备案。2003年，《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》中明确了房屋建筑工程竣工由验收核准改为“告知性备案”。由此可见，在竣工验收制度改革之前，质监站本身就是验收主体，它怎么可能根据小业主的委托，再来一次重新核验，推翻它自己做出的合格结论？而在验收制度改革后，工程竣工验收已经无须行政许可，质监站要否定建设单位竣工验收合格的法律效力，需要经过什么程序、采用什么流程与方法，没有人能够回答。《城市房地产开发经营管理条例》实施十几年来，尽管质量纠纷此起彼伏，并没有听说有哪个买受人通过这个途径成功维权。
也许是为了解决这个困境，建设部2001年制定的《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”请注意，这里将重新核验的机构由“工程质量监督单位”改为“工程质量检测机构”，后者不属于官方的质监站，而是具有专业资质的事业单位或研究机构，可操作性似乎有所提高。但问题并没有解决：“工程质量检测”通常用于危房鉴定，需要解决的是是否安全、能否正常使用的问题，而“重新核验”应当是对前一次验收的全面复核，二者的方法、标准都是不一样的。另外，工程检测机构出具的报告，其实质是专家鉴定，而我国目前的专家鉴定干扰因素多，公信力不高，往往出现同一对象，不同专家的鉴定结论大相径庭的现象。房屋质量纠纷往往案值较大，如果当事人对鉴定结论存在争议，或者各有支持其立场的鉴定结论，叫法院如何判断？
1998年某建筑公司为某造纸公司实施厂房土建整改工程，半年后竣工交付。之后建筑公司起诉造纸公司拖欠工程款约100万，获法院判决支持。之后，造纸公司又提出建筑公司承建的工程主体结构存在严重质量问题，委托县建筑工程质量监督站鉴定，鉴定结论为“全部拆除重新处理”。造纸公司据此起诉到法院，请求判令建筑公司赔偿拆除重建费50余万元，停产经济损失40万元。法院认为，造纸公司自工程交付到诉讼发生，使用工程达三年之久，未提出工程质量问题，只是在工程欠款案败诉后才提出此事，其不能证明工程交付时即存在质量问题，现在的质量状况，不能代表交付时的质量状况，根本没有考虑鉴定结论，就驳回了造纸公司的诉请[2]。这个案例表明，现实中质量纠纷如果与其它因素混杂在一起，情况会变得很复杂，质量鉴定也会受到各种因素的干扰。
二是“主体结构质量不合格”所指含糊，范围不明。
“主体结构质量不合格”究竟是指整个建筑物的主体结构工程不合格，还是其中某个分项工程不合格？或者是特定房屋的承重结构中存在不符合规范的质量缺陷（楼板厚度不足、梁柱尺寸偏差或浇筑质量差）？从立法本意来看，因为要解决的是买受人的房屋质量问题，所以似不需要否定整栋建筑主体结构的质量（事实上也很难做到），只要能证明买受人的房屋中存在主体结构质量不合格就可以解除合同。这样解释有利于现实操作，但仍然存在难题：局部的结构缺陷，可以采取补强的方法整改，整改后通常可以达到设计要求，这种情况下，是否还要认定为主体结构不合格而必须解除合同？如果回答是肯定的，显然不符合鼓励交易、不轻易解除合同的原则；回答是否定的，则基本上堵死了以主体结构不合格解除合同的途径。
三是与整个工程质量管理体系的衔接困难。
假如上面的问题都不存在，争议房屋的买受人顺利取得了检测机构的主体结构不合格证明，解除了房屋买卖合同并获得了赔偿，建设单位又面临一系列难题：退回的房屋以及它所在的建筑物，是否视为未竣工验收合格？是否要在整改之后重新进行竣工验收？重新竣工验收由谁来组织？这些问题，都有待深入的探讨。
四是“重新核验”没有相应的规范与流程。
对已经竣工验收合格的房屋重新核验，申请的条件、受理的程序、是否收费、要不要取样、取样的范围能否超出申请人的房屋、隐蔽工程如何复核等等，这些问题都有待于国家出台相关的法规或者规范，否则根本无法操作。在目前情况下，即使有业主向质监部门或者检测机构提出申请，它也没有办法受理。
好在房屋主体质量不合格的情形十分罕见 [3]，法规规定的途径虽然不通，也似乎没有影响大局。但既然规定了这种解决途径，还是应当让它走得通才好。依照目前的法律框架，个人认为可以根据主体结构质量问题的严重程度，采取两种不同的解决方法：
对明显的主体结构质量缺陷，可能影响整个建筑物结构安全的，公权机关应当主动介入，行政主管部门可以责令该工程停止使用，重新组织竣工验收 [4]。重新验收可以授权质监站直接组织，也可以在质监站的监督、参与下，由建设单位组织。
对于局部的结构缺陷，有资质的工程质量检测机构可以依申请作出质量检测评价，但不能笼统地认定为“主体结构质量不合格”，而是应当客观记录与评价存在的结构缺陷，提出整改的措施。经过整改满足设计要求的，仍属于主体结构质量合格。对检测结论有异议的，可由双方共同指定检测机构重新检测。
三、“功能缺陷”的判断标准与法律责任
由于购房人很难证明主体结构质量不合格，但客观上确实又存在名义上验收合格、实际上却存在各种各样质量问题，影响购房人正常居住使用的情形，因此，确定一个公平、可行的质量争议解决标准，就显得非常必要。2003年6月，最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，除了重复“房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格”，买受人有权解除合同外，新增加了“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，从而绕开“重新核验困局”，为解决商品房质量争议另辟蹊径，具有很强的实务意义。
然而，何谓“严重影响居住使用”？司法实践中，多由法官根据生活常识作出判断，并无客观依据。但个人认为，“严重影响居住使用”应当有明确的定义和客观的标准，否则，认定得过于宽泛，会损害建设单位的利益，不利于保护交易安全；而认定得过于严格，则有损于小业主的利益。在商品房质量不影响买受人实现合同目的时，不应轻易允许一方解除。从实践出发，“严重影响正常居住使用”可以从“功能缺陷”角度来定义，即：
房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺陷。
具体看，“功能缺陷”可分为两类情况：
一是必备功能缺失。作为住宅，必须具备一定的功能才能实现居住的目的。休憩、盥洗、炊事、储藏等均系房屋的基本功能；而其中的卧室、起居室、卫生间、厨房等均为主要功能空间。如果有任何一项功能不能实现，任何一个主要功能空间不能使用，都应属于住宅存在功能缺陷。例如，由于门窗缺失，屋面或者墙体严重渗漏，致使房屋不具备遮蔽性；上下水、电、厨卫、燃气、暖气、电梯等设施无法使用，这些都影响房屋基本功能的实现。这些问题无法修复的，应当认定为“严重影响正常居住使用”。
二是有严重安全隐患。在住宅设计规范中，凡是涉及安全的标准，都是强制性的，必须执行。而常见的安全隐患有：结构部分违反强制性规范，强度不满足要求；门、窗、电路、燃气管线、消防设施、阳台露台护栏等违反强制性规范，可能导致人身伤害；室内空气质量不合格。以上情形无法整改的，也属于严重影响正常居住使用。
以上两类情形如果是可修复的，应当由建设单位负责维修至符合标准，而不能作为解除合同的充分条件。当然，在整改期间，买受人不能使用房屋的损失，应当由建设单位赔偿。
四、“表面瑕疵”的法律责任
有观点认为，商品房价值巨大，对购买人而言，是他最重要的财产，故存在任何瑕疵，都是不可接受的。热播电视剧《蜗居》中的郭海萍就说：“我菜场上买根葱还挑三拣四呢，一套房子我不挑一挑？”如果说这代表了普通老百姓对房屋质量责任的看法，那么秦兵律师的“204条购房合同”则反映了一部分法律界人士对房屋质量问题的不正确认识，试举其中第35条——“墙体裂缝：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；如果买受人仍有不同意见，则双方从楼内业主中随机选择5人，由这5人确定是否属于裂缝。” 裂缝作为建筑施工中的通病，不可能完全消除。关键看裂缝的部位、成因、程度，是结构裂缝还是粉刷层裂缝，是影响结构安全的，还是只涉及观感的，其对房屋的影响与法律责任，存在巨大的差别，不能同等对待，更不能以有无裂缝作为房屋是否合格的标志。按秦兵律师的意见，连难以辨认的裂缝都不允许存在，这是严重地脱离实际。
房屋作为建筑物，不同于普通工业产品，不可能做到完美无瑕。即使存在表面瑕疵，并不影响质量、价值与使用功能。民法上所说瑕疵担保责任，是指有损于物的价值与效用的缺陷，就房屋而言，对应的是主体结构缺陷和功能缺陷，而不是指任何表面上的缺点。生活中像郭海萍、秦兵这样，以日用消费品的质量标准来要求房屋的相当普遍，这无论在法理还是情理上，都是不适当的。一个搪瓷盆掉了一小块瓷，会损害这个盆子的价值，掉瓷的部位可能锈蚀，影响其使用寿命，因此，任何一个消费者都不会接受掉了瓷的盆子。而房屋存在表面瑕疵，既不影响其价值，也不影响其正常使用。现实的情况是，房屋并不一定因使用年限增加而贬值，也不因存在表面瑕疵而降价，反而是随着市场的变化而大幅度地升值，证明房屋的价值与质量的关系，确实不同于普通商品。商品房作为特定物买卖，不可能像消费品那样随意更换。所以商品房质量的法律责任，只有解除合同、维修、赔偿，不可能允许买受人“挑三拣四”。
房屋的表面瑕疵通常体现在裂缝、渗漏、粉刷层空鼓、地面起砂、油漆涂料色差、成品保护不周、尺寸误差、设备或零部件不合格等多个方面。对这些问题，都只能通过整改（交付前）、维修（交付后）来解决，属于建设单位保修的范畴。
现实中有这样的“维权主张”：由于房屋存在若干瑕疵，其价值已经下降，故出卖方应当按每平方米降价若干元以弥补业主损失。这种主张情有可原，法无所依。价值是否下降，是否因质量瑕疵而造成，需要证据证明，不能推定。
除保修责任外，法律规定，维修期间造成的其它损失，应由建设单位承担 [5]。所谓其它损失，实务中五花八门，合理的范围应当有以下四项：
1．业主在维修期间无法居住使用房屋的，建设单位应按约定赔偿其损失。通常约定的方式有，提供过渡房屋供业主临时居住或者比照同地段同类房屋指导租金的标准支付赔偿金。
2．业主的误工费。即维修期间，业主在工作日配合建设单位维修而实际减少的收入。
3．物业服务费用。由于维修期间业主并未实际使用房屋，在维修期间较长的情况下，由建设单位承担此费用比较合理。
4、其它直接损失。如因房屋漏水，使屋内物品被浸泡损坏；天花板、灯具脱落砸坏家具、电器等，都属于质量问题造成的直接损失，应当由建设单位承担赔偿责任。
由于表面瑕疵的情况千差万别，有的维修可能只是举手之劳，如更换龙头、插座；有的可能要影响居住，如大面积的墙面和地板维修。究竟损失范围多大，常常发生争议。对此，应当以实际为准，并且由买受人负责证明。
对于表面瑕疵，买受人没有权利解除合同或者调换房屋，但双方协商一致的，另当别论。另外，有些小的瑕疵如粉刷层的裂缝，不影响房屋使用，但影响观感，维修又会对业主生活产生不便，故双方通过协商，以维修费折现的方式替代维修，也不失为实务中行之有效的一种解决方式。
并非所有的观感瑕疵都要由建设单位承担保修责任。对于保修范围以外的、符合国家标准的、完全不影响使用的、与其价格相适应的观感瑕疵，不属于质量责任的范围。例如窗台的大理石面板存在天然裂纹，木质地板存在不明显的色差，磁砖拼贴有轻微高差或对缝不准，这类问题生活中不会引人关注，更无关房屋功能，且限于工艺水平与材质，不能完全避免，如果一定要求达到完美无瑕的程度，不符合实际，从社会效益角度看，也不经济。例如一块窗台面板存在难以觉察的天然裂纹，非要更换，就远远不是一块面板的问题，而涉及到采购、工期、原装饰面破坏等，这些损失可能数倍于一块石材。这种情形下除非双方有特别约定，可以不予更换。
五、买受人的收房查验与异议
房屋交付时，买受人有无“验收”的权利，是一个重要问题。从合同法角度看，接受标的物的一方有权检验 [6]；从情理上看，这样一个价值巨大的财产，不允许买受人验收，也说不过去。但问题在于，如果允许买受人“验收”，其在法律上的效力是什么？它与建设工程的竣工验收是一种什么关系？如果买受人“验收”不满意，拒绝受领，是不是正当理由？目前，国家与地方政府制定的商品房买卖合同示范文本，大都有买受人验收的内容[⑦]，这造成了概念上的混淆，给买受人以误导，令买受人认为，验收是他的一个权利，只要他不签字认可，房屋就不能实现交付，结果又平添许多纠纷。
买受人的“验收”与“竣工验收”是效力完全不同的两件事，竣工验收关系到房屋是否合格、能否交付使用；买受人的“验收”只是核实标的物是否符合合同的约定。一个逻辑严谨的法律文件应当遵守同一律的要求，即一个词语在任何时候应当表示相同的概念，不应当有两个不同含义的“验收”。区别于竣工验收，将买受人对商品房的核查称作“查验”比较恰当。
买受人在交付时有权查验房屋，也有权提出异议，但建设单位不接受异议的情况下，该异议能否成立，需要司法或者仲裁裁决。除非有法律认可的证据或者具备合同约定的条件，买受人的异议不能否定竣工验收合格的效力，也不能对抗交付。
六、质量问题与交付的关系
因商品房质量争议影响交付，在实务中是很常见的现象。常见买受人在查验过程中提出许多整改要求，得不到明确答复就不收房。有的律师也认为，如果房屋存在明显缺陷，买受人有权拒收。
拒收是不是一种权利？个人认为，在预售条件下，买受人是先履行方，已经先行支付了价款，履行了主要义务，对他来说，显然不存在履行抗辩权，收房是他的主要权利，不收房，恰恰是放弃主要权利。以放弃主要权利的方式来维权，不能说是理性的行为，对解决质量争议也毫无助益。
房屋的交付不是单方行为。交付的主体是出卖人，买受人既是权利人，也同时存在接收的义务，拒绝或者迟延受领，是违约行为 [8]。法律规定，“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”（最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条）。购房人以拒绝收房来“维权”，于人于己，有害无利，不应给予鼓励。
（一）房屋的交付关系到业主身份的确定与物权的保障。从我国的特殊国情出发，最高人民法院规定，商品房交付后，买受人视为业主 [9]。也就是说，如果买受人拒绝受领，其无法享受业主的各项权利，包括物上请求权及对业主共同事务参与管理的权利。房屋未交付，物权仍属于建设单位，建设单位对买受人只承担合同义务，这对买受人来说，显然是不利的。花了那么多钱买房子，不就是为了取得业主的权利吗？本来到手的权利，自己放弃，意义何在？
（二）受领了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不损害买受人的任何权利。如上所述，房屋质量问题可区分为主体结构、功能缺陷与表面瑕疵，最后一项不影响交付自不待言，就算是存在主体结构和功能缺陷，收房之后难道就没有维权的途径了？任何法律都没有规定，一旦买受人收房，就不可以对质量提出异议。所以，收房与维权，没有矛盾。收了房，该退的照样可以退，该修的照样可以修，该赔的照样可以赔。
（三）收房是业主维权的基础。表面瑕疵不能构成拒收的理由已无疑问，就算存在主体结构缺陷和功能缺陷，如果不收房，如何取证？如何申请检测？如果要提起诉讼或者仲裁，没有收房就只能主张合同权利，而不能主张物权，因为物权仍然属于建设单位。而主张合同权利无非是交付，建设单位可以证明它已经交付，是买受人拒不受领，这时问题岂不进入了怪圈？
从法律规定来看，也不支持以拒收房来维权。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验；《商品房销售管理办法》第三十五条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。以上法律规定都强调了“交付使用后”，因为事实上只有在完成交付的基础上，才具备重新核验或者检测的条件，否则，房屋没有转移占有，买受人未取得房屋的支配权，凭什么申请重新核验或者检测？以什么证明房屋严重影响正常居住使用？在建设单位具备验收合格证明及“两书”的情况下，没有充分的证据，法院或者仲裁机关很难认定房屋主体质量不合格或者严重影响正常居住使用。而要取得这方面的充分证据，占有房屋是起码的条件。
（四）拒绝收房使买受人逃避义务，加大建设单位的风险与负担。房屋自交付时起，风险转移给买受人，如果买受人不收房，房屋意外灭失的风险是由建设单位承担的，假如遭遇地震等自然灾害造成房屋灭失、损毁，建设单位会蒙受重大损失。当然，这种情形是非常偶然的。常见的负担是物业费与采暖费，自交付之日就应当由买受人承担。但对于不急于居住，或者本来就是以投资为目的买受人来说，当然不愿意承担这些费用，于是想法设法拒收房就成为常见现象。
那么，买受人是不是完全没有拒绝接收的正当理由？当然不是。合同法第一百四十八条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”但必须看到，这里规定拒收的前提是“不能实现合同目的”，而不是买受人不满意。前者有客观标准，后者完全是主观感受。根据法律规定与实务情形，个人认为，下列情形可以作为拒收的正当理由：
1、房屋未经竣工验收合格；
2、交付时不具备《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；
3、虽然竣工验收合格和具备“两书”，但根本不具备基本的使用条件，如无路、无电、无水、无电梯等；
4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人；
5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件。
以上五种情形，概括起来说，在出卖人方面，就是不能证明达到交付条件（竣工验收合格及具备“两书”），在买受人方面，则是不需要收房就可以证明房屋“严重影响正常居住使用” 或者出卖人根本性违约，这才可以对抗出卖人的交付行为。
七、对维修工程的保修问题
保修期内发生质量问题，建设单位承担保修责任，这没有疑义。但对于维修过的部位，其保修期间是否要顺延，往往存在争议。比如，屋面渗漏经过反复维修，保修期届满后，建设单位认为保修责任已经终止，而业主认为该缺陷始终未能彻底修复，故建设单位仍应继续承担保修责任，该部位的防水，应从最后一次维修后计算期间，再保修五年。
个人认为，保修制度的意义，并不是建设单位保证在保修期间内不发生质量问题，而是保证在此期间内，发生了质量问题由建设单位承担责任，故该制度的设计，是以有可能发生质量问题为假设，发生了保修事项是正常的。不能因为存在过维修行为，就要顺延保修期间，这等于把保修期间视为时效，把维修事件视为时效中止或中断，这种观点显然是不正确的。
但对维修工程是否要承担一定期间的保修责任？答案应当是肯定的。即使是保修期过后的正常维修工程，维修人也要承诺合理的保修期间，以示负责。对保修期中所发生的保修行为的保修期间，可以依照行业惯例，也可以双方约定。但这种保修并不导致总的保修期间的延长或者中止，而是一个独立的保修期间。例如，某商品房约定屋面防水工程保修五年，在届满前两个月出现局部渗漏，建设单位做了维修，并约定对维修部位保修六个月，那么，整体屋面防水的保修期在五年届满后解除保修责任，但对该维修部位的保修期，仍应从维修竣工时起计算六个月。
注释:
[1]台湾地区民法第354条：物之出卖人对于买受人，应担保其物依第三百七十三条之规定危险移转于买受人时无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵。但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵。
[2]见高富平、黄武双《房地产法学》，高等教育出版社2006.12第二版，190页
[3] 新浪网2010年3月13日报道，住建部副部长郭允冲在CCTV12《大家看法》两会特别节目中介绍，2009年住建部组织全国的技术力量对30个省的90个城市的180个工程项目进行了全面质量检查，在13103项检查内容中，其中96.1%没有问题，达到要求，有问题的占3.9%，大部分属于渗、漏、裂、堵等质量通病。
[4]《建设工程质量管理条例》第四十六条　建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；第四十九条建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
[5]最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《商品房销售管理办法》第三十三条 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
[6]合同法第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。
[7]建设部商品房买卖合同示范文本第十一条“双方进行验收交接”；深圳市商品房买卖合同示范文本第十一条“买方经验收同意收楼的”。
[8] 王利明：就买卖合同而言，出卖人负有及时交付标的物的义务，而买受人也依法负有及时受领标的物的义务。如买受人迟延受领，不仅应当承担违约责任，而且应当承担标的物毁损灭失的风险。《合同法新问题研究》，中国社会科学出版社2003年4月第一版，794页
[9]《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 ……基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。