房价下跌慢吞吞 夹心层被迫承受租房压力

　　一轮房价调控,虽然使得楼市进入深度观望,但是购房者关心的房价下跌却依旧慢慢悠悠,而部分房源的租金却在急速上涨,尤其中心城区的小户型房源更是上涨20%。昨日,遭遇到目前这轮房租涨价潮的马烨向记者抱怨道:“像我们这些工作3-5年的楼市夹心层,为什么总是会受伤。 ”

 　　租客 无奈签下“城下之盟”

　　今年的6月,或将创下成为沪上房地产中介租赁市场的一个新高,传统的学生毕业潮加上今年特有的世博短租潮,已经使得租赁业务节节攀升,而再加上预期之外“新政过渡租客”,则使得租赁市场成为当下中介营收的主要来源,而部分房东也开始借势提价。

　　马烨就是 “新政过渡租客”中的一员,他向记者坦言,原本在去年就确定了今年年中买房。 “看都看了有半年了吧,基本上都已经想好了,但是中央楼市调控政策一出,大家都在说房价会跌20%,那我就等等吧。 ”马烨说道。但是不想等等,却等出问题来了,原本他和女朋友已经在中山公园附近租房2年了,房租都是3000元/月。但是,今年6月中旬,他和房东续签合约时,房东提出了要涨500元/月的要求,还说这种一室的房子外面非常好租,价格都已经到3800元-4000元/月,由于马烨是老租客了,才提出涨500元/月的要求。 “房东这么一说,我也没有办法,只好'吃进’,但是我跟房东也说了,半年一签吧,如果房价跌的话,也可以及时调整。 ”马烨无奈地说道。

　　刚刚在4月初将其自主住宅出售并计划购买一套改善型大房子的张先生也遇到了与马烨同样的遭遇。 4月中旬史上最严厉调控政策出台,张先生立马调整策略,在老西门改租了一套公寓房,静观市场变化找准最佳购房时机。由于租房合同只签了半年,且如果张先生或是房东不租的情况,只需要提前一月通知对方即可,现在房东以要买房为由,想取消目前的租房合约。 “实际上,大家都知道,这套房子外面租金行情涨了600元/月,房东只不过借此想提高租金罢了。 ”张先生向记者说道。通过他和房东的沟通,最终租金还是提高了400元/月。 “实际上这些钱出得冤枉,房价到底跌多少不知道,现在却已经预先支出了不少。 ”张先生如是说。

　　与马烨和张先生这类 “新政过渡租客”相比,传统的高校毕业生们却遭遇到了比之前师哥师姐们还要大的麻烦。刚刚从上海外国语大学毕业的研究生小任领了毕业证学位证,从找工作的大军转战到了找房子的大军。原本以为找房子会相对轻松,可是才几天,她就被泼了一盆盆冷水,“找房子太痛苦了。 ”小任告诉记者,现在租房子就像“抢房子”,看完房考虑一下的工夫,就被中介告知房子已经租出去了。她一直不愿降低对房子的要求,结果到即将毕业离校也没有找到满意的。

　　“租到合适房子的同学都是提早下手的,早在毕业前一个月就开始找了。 ”小任透露,不只是房源紧张,房租也涨了几百,对于刚毕业的大学生来说,预算也就在这几百元之间。她两个同学之前以每月3000元的租金租下了陆家嘴(600663,股吧)地区一个两室的房子,分摊下来每人每月才1500元。可她现在同样的预算,已经找不到这么好地段的房子了。眼看学校规定的离校日期越来越近,小任也只好一边快马加鞭地找,一边把行李搬去同学家,准备暂住几天了。

　　相比小任,复旦大学毕业的小李要幸运得多,她很早就把租房的事排上了日程表。因为考虑到父母可能来沪住宿,她没有选择跟人合租,5月初起就每天在各大高校论坛、生活服务网站和租房网上搜寻一室户的房源。最终敲定了宜山路站附近的一个老式小区,每月租金2000元,直接与房东签约。 6月底入住,空一个月有点浪费,但价格优惠,小李犹豫了一下还是签了合同。一个月后,小李搬家时发现,小区里类似房子的租金涨了许多,一楼的房子中介报价都要2800元,有的楼层甚至超过了3000元。小李庆幸自己早做了打算,“现在看来,多付了一个月房租是值得的。 ”

　　为了分担房租上涨的压力,有的毕业生开始被迫“群居”、“拼房”。所谓拼房,就是一个房间住两个人甚至更多。记者在一些租房网站和论坛上看到,求拼房的人越来越多。 “整租房求一女室友,只要800元/月”这样的帖子比比皆是。记者联系了一位发帖人,她说,与一个陌生人同处一室会有很多不便,但为了省钱,牺牲一些私密空间也是迫不得已。

　　而更为无辜的是那些长租客们,这轮上涨对于他们而言,则是无妄之灾。上海财经大学毕业的小何两年来一直租房住,深刻地体会到了房租上涨的压力。在今年6月续签合同的时候,房东再次提出了要涨价的要求。 “房东说周围房子的租金都涨了,所以他也要涨。去年就涨过价,今年还涨,我们生活压力越来越大了。 ”他说,不只是他自己有这种遭遇,很多同学租住的房子都“被涨价”了。

　　投资性房东 楼市新政下的新曙光

　　老刘是沪上一个资深的房产投资人士,对于目前这轮房租涨价潮,他向记者笑言,一切在预料之中。他还向记者炫耀道,早在4月初的时候,他就把手上的3套中高端房源全部抛出,然后在长宁和徐汇等中心城区大量地看老公房,最后选中了5套房源。 “一次性付款,全部买下。现在这5套房子总的租金一个月就是2万元。同时老公房由于户型小,总价不高,依旧不怕跌价。 ”老刘笑着说道。

　　据其透露,这轮房租涨价潮,其实就是大量过渡性租客所引发的供需失衡,而像老刘这样的投资客利用了这点,借势涨价,最终引发了很多本地房东的跟进。老刘向记者直言:“房子卖不出去,现在靠租,还是能够维持一段时间的。 ”

　　在采访中,老刘坦言,这轮调控还将持续半年以上的时间,转售为租将会成为投资客的主要手法,现在一些投资客乐于一次性付款购房一些有涨势的商业办公区3公里范围内的中小户型房源。 “听说明年闵行有一个传媒业的大楼要入驻,我都准备在那里选选房子,一定好租。 ”老刘向记者坦露了他的一个新目标。

　中介机构 租金上涨 八成业务成租赁

　　近期随着大批毕业学生离校及就业潮的展开,上海住房租赁市场迎来了传统周期性热潮。加上今年调控政策之下,部分购房者调整置业计划,短期租赁过渡静待房价拐点,也使得当下住宅租赁市场中需求方的经济实力略强过往年;同时在政策重压下,更有众多投资客群转售为租。供需两旺之下,今年6月租赁市场繁荣程度尤胜去年,租金水平也开始悄然攀升,中低端物业的租金上扬拐点更为明显。

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　　记者在多家门店了解到,由于交通便利配套成熟以及举办世博会等原因,区域内的租金比去年有了小幅上扬,房龄在10年以内,90平方米左右的2房租金在6000元/月左右;110平方米的两房则在8000元/月左右,而120平方米以上的三房月租金则超过1万元。 “业主普遍在提高租金价格。”多位中介经纪人向记者证实。

　　上海中原浦东大道分行经理夏梅芬向记者介绍,由于学生、世博及过渡性租客的增加,因此促进了近期租赁市场的活跃。在五、六月份该区域的租赁客户已经占到上门客的60%-70%。然而由于租客偏向于2000元/月的一房,以及2500-3000元/月的两房,因此造成了小户型房源的稀缺,在“供不应求”的势态下,房东有了提高租金的举措。 “租金基本上涨了10%。 ”夏梅芬如是说。

　　上海中原中山分行的黄雅燕也向记者介绍,目前中山公园出现了部分“转售为租”的房源,租赁挂牌量相较于5月份上涨了15%左右,且以两房、三房为主。客户方面,不仅出现了一部分“延长性租赁客”,还出现了部分 “过渡性租赁”和“世博短租客”,使得租赁成交量相较于5月份提高了20%左右。

　　面对当前租赁市场的成交活跃,房东也开始将租金价格提高。据上海中原中山分行经理黄雅燕介绍,目前区域内租金相较于5月份上涨了10%左右,以小户型房源租金上涨最为明显。目前老公房两房租金为3000-3500元/月,次新房两房租金为6000-7000元/月。

　　另一位在21世纪不动产工作的徐先生告诉记者,中心城区如静安寺附近的新装修二房月租如今最低价位也要3000元,高的将近要7500元。 1000元以下几乎只能租到老式里弄不到10平方米厨卫合用的亭子间,而徐汇区房屋条件较差的一室老公房月租金也要近2500元。 “现在房价已经很高,涨幅不可能太大,大概在10%左右,最高不会超过20%”。徐先生向记者透露。

　　而毕业学生青睐的高校周边房也有了5%-10%的涨幅。中原地产国权分行的鲍贤明经理告诉记者:“五角场附近一套50平方米左右一室一厅新装修房今年5月租金不到3000元,现在要3200元。整体涨幅大概在5%-10%”。鲍贤明坦言,房屋租赁市场的如火如荼,以至于租赁成交量已占中介公司总交易额的绝大部分,其所在分行近期的售租比例一般为三七开,甚至有时候到了二八开。部分中介公司甚至在5、6月份连一笔买卖都未成交,租赁业务如今成了中介公司的主要收入来源。

　　与此同时,目前其所在分行每天来了解租房信息的人有十几个之多。由于地处国权路复旦园区附近,近期的租房人群中应届毕业生约占到总人数的一半。学生中最优选择的房型大约是40-90平方米一室一厅或二室一厅的房子。为了分担房租上的压力,多数学生采取合租或拼房的方式。为此鲍先生向记者算了一笔账,“复旦周边一套二室一厅的新装修房大概在3500-4500元左右,一个人租一套一房的新装修也要2800元,这样算下来两三个人平摊又能省钱,房屋的条件一般也比一室的好。 ”鲍先生告诉记者,按照目前房屋租赁市场“付三押一”的行规,不少高校毕业生还未领到头一个月工资,就要预付相当于4个月的租金,林林总总算起来一位学生少说也要预付6000元甚至更多的房租。比起如今应届毕业生3000元左右的普遍月薪,这笔租金早已超过了他们可以承受的范围,“工作赚的钱最多只能付房租,很多父母只能每月补贴孩子生活费。所以现在的房价不可能再涨到哪里去了,买不起又租不起只会恶性循环。 ”鲍先生坦言道。

　　除此之外,市中心还出现了不少毛坯短租房源。美联物业分析,此现象的出现主要是因为快速上涨的房价使得部分投资者改变了以往长线投资的策略,转为短期出租,以期待能够根据市场走向灵活出售物业。而同时由于毛坯房的租金水平相对较低,再加上租期较短,灵活性强,这对于资金实力不强的外来求职者以及刚毕业的大学生而言具有不小的吸引力,使这一部分旺盛的租赁需求得以顺利释放。

　　虽二手房租赁市场整体回升,“冷热不均”现象却有所加剧。据21世纪不动产数据显示,近三个月期间,租金在2000-4000元/月的房源成交占比,处于持续上升趋势中,由4月的35.3%升至6月的39.3%;此类房源的挂牌租赁套数,却较前期有所减少,租金也出现10%左右的上涨。租价在8000元/月以上的房源交易情况,则相对较为遇冷,占比由4月期间的9.1%,持续滑落至本月的5.2%;部分高端住宅租金水平也在近期出现下降。

　　据21世纪不动产上海锐丰静安枫景分行经理黄志刚反映,北静安板块的标杆楼盘静安枫景,其2房和3房房源,租金已较上月有近3000元降幅,目前分别在0.9万元/月和1.1万-1.2万元/月。由于此类房源相对去化速度较慢,近期新增挂牌又有近五成之多,故不少业主选择主动降价,以求将房源出租、避免空置。另外,由于租赁挂牌增多、选择空间变大,租客不再是看1-2套房源便快速签约,而是要比较5-6套房源之后,才会有签约意向,并普遍要求业主提供让价。

　　分析 后期市场也难免顿挫

　　据网上房地产租赁挂牌数据显示,5-6月上海租赁房源供应量上升非常明显。5月25日租赁挂牌套数为17851套,而6月25日租赁挂牌套数为22904套,增长28%。不同物业结构租金涨幅略显不同,低端物业集中的宝山顾村板块租金涨幅达到5%,中端自住区域杨浦中原板块租金涨幅达到7%,而高端物业浦东陆家嘴板块的涨幅在0.85%。

　　对此,分析人士认为,近期租赁热潮有着双重动力,在买卖冷清的衬托之下,租赁市场的活跃更加显眼。应该看到的是,眼下的租赁热潮并不能规避周期性及政策性因素,特别是从买卖市场转移过来的临时过渡群体不久仍将会大量溢出。与当前快速升温相似,后期市场也难免顿挫。

　　分析人士还指出,二手房租金上涨除受供、求偏紧,房东主动上调价格等因素影响外,中介公司阶段性业务结构调整,也是促成租赁市场升温的主要原因。调控新政效应逐步体现下,为能顺利渡过市场低迷期,中介门店业务重心开始向租赁倾斜,在多数租金上涨的板块,这种表现更为明显,租赁开单量可占到业务总量的五成。此外,相比看房客户明显增加,可租房源在数量和质量上则显不足,多家中介争取一单业务时有发生,租金也在竞争中被人为抬高。