中国房地产真相?

中国房地产真相

（张旭婧 营销管理专家 企业文化顾问）

中国房地产真相

BW中文网讯，据国外媒体报道，通州的新公寓楼是中国繁荣房地产的例证之一。今年第一季度，占18.7亿平方米居住面积的房屋正在建设当中，比去年增加了36%。房市的繁荣影响甚广。银行积极扩大贷款，地方政府通过向开发商或其赞助的”城市投资工具“出售土地而充实钱包。房地产与建设占了中国GDP的10%左右，还不算上买房带来的一系列消费支出，比如在通州市场上随处可见的被子、窗帘架等等。

根据国家统计局的数字，中国70个城市四月份的房价同比上涨12.8%。数字创下了记录，但或许还有所保留。统计局还计算了房屋的总销售价值——四月份为3486亿元人民币（563亿美元）——以及总的出售面积（7240万平方米）。两者相除，能得出另一个价格数字，这个数字从全国范围内来看四月份同比上涨近18%，在北京超过95%。

不过，中国的决策者似乎准备让淘金者们失望了。他们在四月份推出了最新的政策来限制房地产投机，提高了首期付款以及按揭利息。在一些房地产热点地区，非本地人只有在当地缴纳至少一年税收后才能取得按揭。购房者必须为第二套房屋首付50%，即便这是他们第一次按揭。而在北京，购房者即便用自己手头的资金也不能购买第三套房屋。

这些措施似乎正在起效。渣打银行的史蒂芬•格林估计，五月份第一周，北京、上海和深圳新房屋的价格平均下降了20%，不过他也警告说，这可能反映了当前代售房屋的整体水平，开发商们暂时没有把最好的房屋推上市场。《北京日报》报道说，通州的房价自四月中旬以来下跌了13.4%。现在的担忧是，房地产泡沫的破裂或许会伤害中国的贷款者，冲击地方财政，给中国经济——以及它的进口国蒙上不祥的阴影。

在北京、上海、深圳以及广州等大城市，房价确实上涨过高过快。若要在首都购买一套100平米的房子，普通的北京人需要以全家17年的收入为代价。

从全国来看，房价是城市居民平均收入的9倍。瑞银证券分析师王涛指出，中国的房市目前并不是为普通居民而运作。自1998年将大部分房产私有化的改革以来，不少城市居民租了公司的宿舍，或者住在国有企业提供的公寓房。王涛估计，从那之后，市场上只卖出了4800万套房屋，而这个国家则拥有2.15亿户城市家庭。如果买房的买家同时也是中国最富有的人群，那么中国的房地产只能给资产排名前20-30%的家庭服务。

中国的买房者还包括更为年轻的一代，他们错过了1998年大发意外之财的机会（该说法由里昂证券CLSA的安迪•罗特曼提出，称其是”全球历史上最大的一次性财富转移“）。幸亏中国有独生子女政策，新婚夫妇无需和人共享父母的财力支持，靠这一整笔钱买套新房子。这让中国的房价看上去更容易承受一些。

中国的家庭确实更多地向银行以及亲戚求助以购买房屋。按揭三月份同比上涨53%。不过，房地产繁荣时间还没有长到留下过多债务的程度。房屋贷款占GDP总额依然只有15.3%，而美国在巅峰时期曾达到79%。

房价需要大幅下跌才会让借款者被债务淹没，即贷款额超过房屋价值。王涛估计，按揭平均低于房屋价值的50%。在香港，监管者禁止按揭超过房屋价值的70%，亚洲金融危机后的三年里，房价几乎跌了一半，而按揭贷款拖欠率最高仅有1.4%。

如果按揭环境真的恶化，中国的银行将会遭受多大的损失？中国招商银行2009年的按揭增加70%，但仍然只占总贷款的23%。按揭占中国其他大银行的贷款份额也小于20%。根据罗特曼的说法，提供给房地产开发商的贷款占了另外的8%左右。地方政府或许更容易受到冲击。其税收收入会在很长时间内逐渐下降，于是要靠向农民征地、卖给开发商来赚取巨额差价，借此弥补一部分的税收减少。不过，地方政府收入对房地产的依赖度常常被人夸大。瑞士信贷的陈昌华表示，自从考虑进去中央政府的财政转移后，地方政府出售土地的收入及房产税占其今年的财政收入不足17%。

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