神马文学网住建部长只说出了中国房地产发展的半个真相 - 铜豌豆的日志 - 网易博客
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 04:19:53
住建部长只说出了中国房地产发展的半个真相
房地产 2010-03-09 16:09:53 阅读5960 评论8 字号：大中小
对于未来房价，住房与城乡建设部长姜伟新认为，中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的。其理由是，未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。猛然间听上去，简直是个噩耗！大家心中似乎也凉了半截：还要等二十年！但是，反过来我们想一想：只需要二十年！现在蜗居的也好，即将踏入社会的还没蜗居的年轻人也好，多数还是能在中年时代就等到那一天，谁说不是一个喜讯呢？
博主我还没有姜伟新部长那么悲观。尽管目前存在城镇化、工业化快速发展与土地供应的矛盾，但其实城镇化和工业化的发展阶段并没有姜伟新部长估计的那么落后——甚至可以说，中国的发展已经达到了城镇化和工业化的临界点。要知道，目前，城镇化水平已经接近了50%，这也就意味着在不远的将来，也就是几年后，城镇人口的总数就会超过农村人口，中国总人口中城市人在历史上讲第一次超过农村人。你说，城镇化还要走多远呢？何况，在城市化超过50%之后，还会出现逆城镇化——部分老龄人口回归乡村和小城镇，而离开大城市呢？
对于中国的大城市来说，目前的中坚阶级——也就是拥有自己住房的一些人，多数是60、70年代高出生率时期出生的人，而这些人就要在10年内、最多20年内离开工作岗位，这一批人的下一代多数是独生子女，这也就意味着大城市很可能在10年内就出现一对夫妻可以选择住两处房子的情形，而在2030年的时候——恰恰是20年后，甚至会出现一对夫妻有两处空房子的局面——如果这对现在结婚的夫妻也买了住房的话，而他们的独生子女到时就可能有六套房子！你说，那时的房价还能涨吗？在农村，除了一些极端贫困的地区，当前更是基本没有缺房户：在大部分地区，农民人均住房面积超过了40平米，谁还要房子？存在的不过是提质改造的需求罢了。
工业化与民争地的问题事实上也处在临界点上：地方政府用零地价招商引资面临着越来越大的成本制约和制度制约：随着新的拆迁办法即将出台以及维权运动所导致的事实上拆迁的成本越来越高，都使地方政府用地来换资的冲动受到了强有力的遏制。当然，最关键的是，地方政府的政绩考核GDP的权重将大大下降，地方政府不得不更重视投资强度——也就是单位面积的投资总量，这当然也就意味着土地的集约使用和消耗速度的下降。这些话说起来拗口，很复杂，其实道理很简单：当卖土地赚的钱比到工厂打工赚得还多，哪个农民愿意把土地卖掉呢？因此，要想使用更多土地，除非你给失地农民在工业化进程中多于卖和租土地的收益——也就是雇佣农民，并且给高工资，否则工业化从土地角度看就无法继续扩大规模。所谓民工荒，其背后不过是这么简单的逻辑：我经营土地（包括种地、租地、卖地）比打工划算，谁还打工？中国的工业化正面临着这样一个极限：要么提高效益，要么灭亡，而无论是提高效益还是灭亡都意味着土地消耗速度的下降。
更关键而部长没有说的问题是：到2030年，中国人口可能达到峰值，并在之后缓慢下降。如果事实真的如此，那么，征收了物业税的、70年的土地使用权的房子到那时真的也可能出现美国和欧洲曾经出现过的怪现象：白送都没人要。
对于商品来说，其价格走势并不完全决定于实体经济，而往往决定于预期。简单讲，如果人人预期鸡蛋明天会涨价，那么今天鸡蛋价格就会涨起来——因为人不会等到明天再去买。同样，如果人人预期房子20年后会价格下降，那么，对于房子这样一个持有周期、建设周期和折旧周期都很长的资产来说，很可能房子在15年甚至10年后就会下降。因此，我才说，姜伟新只说了半个真相。
对于多数房地产商来说，拍一块地，设计和盖一栋房子，开发一栋小区，大概要3-5年周期，那么，如果以15年左右的预期来计算，也就意味着，房地产商人还有4-5个周期好赚了，你说，政协会上、人大会上让他们怎么不急眼，不发雷人之语呢？