[经济杂谈]不做空房市就被做空中国,不成功则成仁

原创的关于中美汇率战与房价战的经济学故事
　　 第1个回家的故事。人民币升值使美国人获益的故事:
　　 2010年,一个美国人要到中国来,边旅游边工作。他到银行去,10万美元 * 6.8 = 兑换到68万人民币。在中国呆了1年，花掉了8万人民币。2011年,他要回去了，到银行去，因为在美国的要求下人民币升值到6了,剩下的60万人民币 / 6 = 兑换到了10万美元。来时10万美元，回去还是10万美元,因人民币升值玩了中国人一回,高高兴兴地回家了。
　　
　　 第2个回家的故事。人民币升值使中国人受害的故事:
　　 2010年,一个中国人要到美国去,边旅游边工作。68万人民币 / 6.8 = 兑换到10万美元。在美国呆了1年,花掉了1万美元,剩了百90的钱。2011年,他要回中国了，因为在美国的要求下人民币升值到 6了,剩下的9万美元 * 6 = 兑换到54万元。出去时68万人民币，回中国剩下百分80的钱,因人民币升值被美国正俯玩掉百分10的钱,骂骂咧咧地回家了。
　　
　　 第3个回家的故事。大印人民币和人民币升值可能导致外资出走的故事:
　　 2003年，美国人格琳扬到中国办企业。他到银行去,10万美元 * 8.2 = 兑换到82万人民币。那时,中国的地价房价很低,加上优惠,到2011年是当时的5倍价格了,加上盈利,他拥有资产资金240万元。2011年,格琳顿想离开中国了。到银行去，因为在美国的要求下人民币升值到6了,240万人民币 / 6 = 可以兑换到40万美元。来时交给央行10万美元，回去向央行要回40万美元。
　　 地方官员犯困了:羊儿为什么要走? 我当初给你的地价多便宜呀,现在地价涨了许多倍,你占了多大的好处呀。
　　 格琳扬心照不宣: 你们央行印人民币剪羊毛,也剪到我老扬身上了,你知道不知道? 谁让你用印钞机将地价房价股价拱这么高的? 我不趁地价房价奇高时获利了结,难道我也像你们炒家那样6124点还是死了也不卖?
　　 央行官员发愁了: 2001年收你10万美元,有一半躺在金库里,一半买了美国国债和两房债,利息与亏钱相抵销,帐上仍是10万美元,你要求兑换40万美元,你让我怎么办? 我的印钞机不能印美钞呀。
　　
　　 第4个回家的故事。人民币升值使中国出口企业倒闭增多的故事:
　　 2009年，中国出口企业老板王二,在境内用人民币支付6.5元的成本，出口产品得1美元可以转换到6.8元人民币,只盈利0.3元人民币。
　　 2011年升值到6,卖得1美元只能转换到6元人民币 - 6.5元人民币成本 = 亏0.5元人民币。王二心灰意冷,收摊回家,将资金投入房市,结果为格琳扬们提供了高位出走回家的机会。
　　
　　 第5个回家的故事。一位失败的中国炒房客在汇率战和房价战中两面挨耳光的故事:
　　 2010年,中国海归张三回国工作。在美国房价连跌4年的情况下,张三把2套合计占地200平米、建筑面积600平米的别墅卖了,得到44万美元 * 6.82 = 兑换到300万人民币。用这些钱在北京买下占地15平米、建筑面积100平米的住房。
　　 2015年,张三要再去美国工作。因为北京房价连续上涨许多年而拐头大跌,卖掉这套住房得到150万人民币。因为人民币滥印导致实质贬值,人民币被美国先拉升后杀跌,即先升值到6后贬值到10,150万人民币 / 10 = 只换到了15万美元。因为美国房价连续下跌几年后拐头上涨,2套别墅需要60万美元。15美元只能买到0.5套。
　　 2010年张三回中国来时,在美国有2套别墅,2015年再去美国只剩下0.5套。因为汇率战和房价战,这位失败的中国炒房客2套别墅被中国正俯和美国正俯玩得只剩下0.5套,骂骂咧咧地回家了。
　　
　　 第6个回家的故事。一位成功的中国炒房客在汇率战和房价战中两面沾金光的故事:
　　 2010年,中国留学生李四到美国工作，他把自已在北京占地15平米、建筑面积100平米的住房卖了,得到300万人民币 / 6.82兑换到44万美元,用这些钱在美国买下2套合计占地300平米、建筑面积600平米的别墅。
　　 2015年,他要回北京了。因为美国房价连续下跌几年后拐头上涨,他将2套别墅卖到60万美元。因为人民币滥印导致实质贬值,人民币被美国先拉升后杀跌,即先升值到6后贬值到10,60万美元 * 10 = 兑换到人民币600万元。因为北京房价连续上涨十年后而拐头大跌,李四以这些钱买下4套住房。
　　 2010年出国时在北京1套住房,2015年回国时4套住房。这位成功的中国炒房客在汇率战和房价战中两面沾金光,高高兴兴地回家了。
　　
　　 第7个回家的故事。人才和财富不断流往美国的故事：
　　 2011年,中国官商阮小七,把自已在北京5套合计500平米的住房卖了,得到1500万人民币 / 6兑换到250万美元,在美国买下1套合计占地150平米、建筑面积300平米的别墅,还剩下200多万美元,痛痛快快,不想回中国了。
　　
　　 第8个回家的故事。海归难归的故事:
　　 2011年,在美国已有1套别墅的周扒想回北京,22万美元 * 6 = 兑换132万元人民币,而在北京买1套100平米的住房需要300万元人民币。回国就要当房奴,他退缩了。祖国啊母亲,不是我不想回家。
　　
　　 这8个回家的故事说明：
　　 不要以为中国正俯想印多少人民币都可以,想让房价多高就多高,因为美国正俯可以通过汇率战和房价战使中国印钞机减印，使中国出囗企业倒闭增多,使外资流出增多,使中国房价收入比向美国看齐,使中国人才和财富流向美国增多,使海归回中国减少。
　　 房价再炒下去,不但银行可能有坏帐，央行也可能有坏帐。周小川们再不控制印钞机和控制房价,会把银行和央行这个2个软肋炒熟让老外给下酒了。国家兴亡,匹夫有责。大家都该醒酒了,不要再举杯疯饮了。
　　 其实,美国是为了压下中国出口以改善外贸以提高就业率,是为了使中国的2万多亿美元外汇储备缩水从而部分赖帐,是想逼中国多买国债以缓解财正危机,是想逼使中国印钞机少印人民币,是想阻止中国境外贸易以人民币结算和多边货币互换的进程,是想戳破泡沫剪中国的羊毛。
　　 要保住出口和留住外资,正俯能做的只有“四个控制”,控制人民币升值的速度,控制印钞票数量,控制房价,控制股价。
　　 为了应对严峻的国际经济形势，为了""将仕车马炮""的大局，我国最终将不得不丢卒（房地产）保车（经济）。人在江湖，身不由己啊。
　　
　　
　　 三.外贸新情况下,房市泡沫是怎样被印钞机刺破的?
　　 中国外贸顺差，就是当月出口多于进口,美元净收入。东西到美国去了,换回1美元,就多印6.8元人民币,于是国内物质不断减少而人民币不断增多。当年1个城市住房交易4万套 * 平均每套涨30万 = 仅这一个城市的人民币需要量多出120亿。这二种“人民币被增印”是我国通货膨胀、物价上涨的最主要原因。
　　 出口多导致多印人民币,多印人民币导致房价涨,房价涨导致人民币多印,人民币多印导致房价涨。恶性循环产生了,鸡生蛋,蛋生鸡,人民币多印不止,房价上涨不断。
　　 2009年前4个月，中国一般贸易项下贸易顺差124.8亿美元。2010年前4个月，逆差392.9亿美元，70个月的顺差结束。外贸逆差，就是进口大于出口,美元净流出1美元,央行金库减少1美元,人民币收回6.8元。在外贸逆差时,没有多印人民币,国内产品在增加,呈现通货紧缩的态势。
　　 人民币还是会“被升值”的。中国外贸逆差的让步等代价只是避免快速升值,只换来慢速升值,中国出口企业的“被打击”仍然存在。
　　 人民币先升值后贬值,美元先流入后流出,中国外贸先顺差后逆差,印钞不断增多后人民币回收,先通货膨胀后通货紧缩,出口企业将倒闭一批,民工荒后民工回乡增多,失业降薪的增多,有效自住刚需减少,房市泡沫就被戳破了。在低迷时,外资和热钱可以用极低的价格收购中国的企业、资源和股权。
　　 另一种恶性循环产生了。出口少导致人民币减少,人民币减少导致房价跌,房价跌导致人民币减少,人民币减少导致房价跌。鸡少生蛋,蛋少生鸡,人民币减少不止,房价下跌不断。
　　 进入中国的热钱和外资有N万亿元，见到危机可能出走一部分，留在沙滩上的中国投机者们就会渴死，晒死。
　　 那时,政府不能印钞票救市。热钱撤走的时候,美元兑换后央行仓库里增加大量的人民币,美钞大量减少,遵循原则就不能增印人民币。如果违反原则大印人民币,外资流出增多,产生恶性循环后会使美钞被一兑而空。
　　 在地下钱庄和黑市里,想买美元的要出高价才能买到。兑换后的美元出走,人民币留下,流通的人民币多出来了。
　　 必须加息,将过多的人民币收回银行，将储蓄款稳定在银行里,以防物价飞涨,以防人心浮动而挤兑,以防更多的外资出走。为此,1997年泰国加息到百分13,2008年越南加息到百分14。只要加息到百分8，通货膨胀就变成通货紧缩,开发商、炒房客和房奴的资金链就会断裂。
　　 热钱不是一下子撤出的，货币紧缩政策会持续几年。于是，熊市不言底，跌跌不休。1998年，香港出现17万家百万负翁。2012年后,我国可能出现几百万家十万负翁。
　　 19年来,日本接受教训,不敢再超印日元来支持炒房,所以有的炒房客到今天还亏损6分之5。
　　
　　
　　 四.中国鸡蛋有缝,超印人民币和抬高房价是搬起石头砸自已的脚。
　　 周小川的印钞机对内是麻烦制造者。通货膨胀,物价上涨,房产泡沫，股市泡沫，债务泡沫，投资泡沫，GDP泡沫等，未来的经济面临崩溃的危险。
　　 印钞机对外惹下了大麻烦。美元是一个相对负责任的货币，每年的货币投放量增长很少超过百分之6。人民币印得比美元多是十分明显的,没有争议的,从而导致人民币贬值,购买力高估。夸大地说容易理解,本来1:6.8,假设人民币多印一倍,美元没有多印,那么汇率应变成1:13.6,也就是人民币印得较多,应该贬值。这不难理解,你人民币掺水了,膨胀了。
　　 如果放任中国印钞机,将对美国的外贸和就业率产生不良影响,使美国在中国的投资资金受到伤害。“人民币因房价被增印”使几十个国家认为吃亏了。可见,房价的上涨表面上与各国无关,实际上已经从钞票比值中伤害各国的利益了。于是一场以中美房价战和汇率战为主战场的经济战升级了。
　　 奇怪的是美国反而压人民币向6的方向升值。这种手法美国多次运用,明显是一个阳谋。美国对中国政府施加强大的压力,故意反方向地说人民币购买力低估,要求人民币形成6.8、6.79、6.78、6.77...的不断升值的趋势。真实的用意是扭转人民币不断贬值的方向,迫使人民币印钞机减印,二是以中国出口企业的营利减少换取美国出口企业的盈利增多,三是先升值,为一些外资高位出走创造条件,四是最终贬值,刺破泡沫,从中渔利。
　　 几十个主要国家在美国带领下异口同声地来要求人民币升值。可见,未来中国的印钞机速度在几十个国家压力下会“人民币因各国被减印”。印钞机被牵制被国际监督,不是想印多少就可以印多少。印钞机放慢是必然的,通货紧缩即将到来。疯狂炒作通货膨胀预期的房价必然大跌。
　　 为人之道,严以律己,宽以待人。不会怨的怨别人,会怨的怨自已。怨别人之前先怨自已吧。鸡蛋没有缝隙,怎会引来苍蝇? 谁让你搞出个高房价的堰塞湖的？在升值情况下,房价涨得越高,通货膨胀越明显,经商环境越差,外资来的越少,跑走的越多。被欠钱的是孙子。谁让你借给美国那么多的美元? 美元借出去越多,美国逼你人民币升值和促使中国外贸顺差变逆差的动力越大。
　　 烈马有人骑。谁让你印钞票无节制的? 你放任房价上涨,人民币的需要量就越多,印钞机就越印越多。如果你人民币多印6.8车,我美元就损失1车,于是只许州官放火不许别人点灯的美国就越会要求人民币升值、中国外贸顺差变逆差和提高关税。
　　 泡沫有人戳。如果美国对中国超印人民币的状况放任不管,人民币对美元就处于不断掺水稀释不断贬值状态中。美国是世界大城管，怎肯仍以1比6.8的汇率,买入小商贩的掺水猪肉。
　　 如果人民币由6.8升值到6,就象中国100台印钞机被关掉11.8台。中国对基础货币的管理是:美钞流入中国1美元,央行金库里美钞增加1美元,就印人民币6.8元支付给交美元的人。美钞流出中国1美元,央行金库里美钞减少1美元,收进人民币6.8元。如果升值到6,流入中国1美元只能印6元,呈现通货紧缩态势。如果出口赚美元少于进口花美元的数量即外贸顺差变逆差,如果引入外资少于对外投资的数量,如果热钱流入少于热钱流出的数量,央行的美钞减少,不能印制新的人民币。国内产品在增加而人民币投放减少,呈现通货紧缩态势。于是,在通货膨胀预期下靠资金吹大的房价就下跌了。
　　 你如果不坚持这一印钞原则,再大印钞票,象救房市那样去救出口企业,通货膨胀和物价原材料上涨更明显了,外资对员工不得不加工资,利润减少，就会感到羊毛被剪，留下来的动力减弱。目前外资手里的6.8元可换到1美元。如果升值后6元就可换到1美元,1.13倍，外资出走的动力增大。于是,引资减少,美元外流增多。升值后,无利可图的出口企业的一些资金会去炒房炒股,却为外资逢高出货创造了机会。
　　 当美元成了紧俏品而一票难求时,黑市炒作和人民币对美元贬值的预期就会导致汇率呈现6.8元、7元、7.5元、8元、8.5元、9元的上涨态势。在这种态势下,外资早走的合算,晚进的合算,所以流出的增多,流入的减少。恶性循环就出现了。
　　 美国发动了中美房价战、贸易战、汇率战,成本战、定单战、价格战,一些出口企业将倒闭半倒闭,成千上万的人员将减薪,失业,家庭陷入经济困难,有的回农村去,有的到小城镇去,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住刚需减少,于是闲置房增加,房租下跌,房价下跌
　　
　　 五.在房价泡沫是纸币泡沫5倍的情况下,只会亏钱,无法保值增值。
　　 房价泡沫是纸币泡沫的5倍。8年来，某市从每平米0.3万元上涨到1.6万元,5倍。目前盖房建安成本为0.1万元，即使今后3年钢筋水泥和工资等再上涨1倍，也就0.2万元。说明上涨的主要原因不是通货膨胀，只是借口通货膨胀的忽悠和疯狂炒作。过去8年，钞票实际贬值大约百分100，以工资来说，一个白领8年前是3000元，目前也就上涨到6000元。一个农民工8年前是900元，目前也就上涨到1800元。大米、猪肉、大白菜8年的涨幅没有超过1倍。5倍的住房泡沫怎么去抵御1倍的钞票泡沫呢？
　　 从长期看,通货膨胀不得不防，但是，即使钞票再贬值百分100,房价也不应该炒到这么高。所以说,疯狂炒作后的房价已透支了8年以上的通货膨胀,所以推迟三五年等待熊市再买房是安全的。今后三五年，50万元钱存在银行最多亏10万元，等待通货紧缩再买房，可能便宜50万元。
　　 现在全国的资金资产大于200万亿元,通货膨胀百分100就是,200万亿钞票 / 10年 = 每年印钞票20万亿的钞票。明显不会印这么多。首付款以3.3倍的力量驱动印钞机。确实在大印钞票，但是,房市是人民币的蓄水池,印出来的人民币大多跑到房市和铁公机基建上去了,加上买房前后都要节衣缩食,对物价压力不大。物价上涨主要原因在于炒房带了炒民生的坏头,炒大蒜,炒辣椒等。
　　 8年来，房价带动股市期市,增加了几十万亿人民币资产。全国积累了1亿套出租房空置房，一旦房市大跌，带动股跌、期货跌和银行坏账，到处都是烧钞机,消灭几十万亿泡沫市值，大家不敢投资，不敢消费，资金流动慢,到处缺钱，通缩又来了。
　　 房价疯涨导致物业税开征。物业税是剪国内羊毛，是国际惯例，富人献血量比印钞票多几倍。有了物业税，周小川就不需要大印钞票了。
　　 物极必反的客观规律永远在消灭虚拟钞票。一个次贷危机，全球虚拟资产蒸发了50万亿美元。各国除了正常的以外，为了救市而多印的钞票在20万亿美元以下。
　　 一旦进入通货膨胀阶段，物价上涨，一般都会持续几年。央行不得不一次又一次地加息，房贷的利息一次又一次地相应增加,通货膨胀转为通货紧缩,2008年就是通货紧缩导致房价大跌。房价崩溃后,以前价值100万的资产，跌剩50万了，你还必须支付当初按100万计算的贷款，房贷的利息提高后,相当于支付了当初150万元所需要的利息。
　　 在通胀预期下房价可以大涨，物极必反，到时有通缩预期当然也会大跌。通胀初中期房价会大涨过头，通膨后期房价总是下跌过头。
　　 恶性通胀真的来临，刚需和房奴为就业和吃饭发愁，谁还有钱买房和月供？
　　 灌水百分60的猪肉和以黄金价买钢筋,如何保值增值? 6000点的房地产股不但不能保值增值，还会亏钱。
　　
　　
　　 六.2011年后大跌时的房市,用大印人民币救不起来。炒房客疯狂炒作通货膨胀,最终在通货紧缩中套牢亏钱。
　　 2009年,为了救房市救企业救GDP而大印钞票,通贷膨胀→导致2009年房价股价大涨,2010年物价上涨→导致2010年正俯开始调控,已经3次提高存款准备金率,提高利率之声不断，提高二套房首付比例,其他调控正策加大力度→导致通货膨胀将转为通贷紧缩,流动性将减少→导致买房的观望,房地产股大跌→导致股票普遍大跌→导致多数有效自住刚需的资金在股市被套牢→导致买房需求减少→导致房价下跌。
　　 炒房客对2009年的大印钞票救房市印象深刻,以为历史会重演。可是,2011年，无法周而复始了。2009年为何能救起来？因为全球都在危机,都在大印钞票,逃到别国去也是一样,外资情绪稳定。可是,到2011年后,人民币已经升值,你再大印钞票,人家被剪羊毛,谁能保证他们不跑。不大印钞票,大跌的房市救不起。如果像2009年那样大印钞票,外资跑一些,房价更要大跌。反正你印多印少都会跌跌不休。
　　 因为2011年房市大跌是对8年来大涨的总回跌,幅度大,损失多。 60％以上的买地、建房、相关行业和买房资金来自银行贷款。一旦房价崩溃,炒房的企业老板亏损或资金被套牢,企业倒闭的增多,银行可能纷纷半倒闭，坏帐一大堆，原来发出的贷款要催收,无钱发出新贷款，整个经济的血就流掉许多了。
　　 2011年后需要救房市,救银行,救地方财正,救企业,救低收入人群,正俯需要再次大印钞票。可是，四面八方都伸手要钱,处处是大窟窿,填也填不满,杯水车薪。印了一年,钱气球还是瘪瘪的，即还是到处缺钱的通货紧缩。
　　 2011年后房价下跌→会导致土地流拍→会导致地方财正困难→会导致物业税出台→会导致房价进一步下跌，于是熊市不言底出现了。
　　 物业税是印量更大的永动式印钞机。物业税开征→会导致财政收入增多→会导致正俯吃地财正转变为吃房财正→会导致支持房市的动力下降→会导致房价跌跌不休→会导致资金流向股市,股价大涨,资金流回实业,经济复苏,GDP回升→正俯终于认识到炒房的得不偿失,终于金盆洗手→于是炒房客疯狂炒作通货膨胀,最终在通货紧缩中套牢亏钱。
　　 2007年夏天，当大家都担忧通货膨胀深化的时候你买房，随之而来的通货紧缩使你套牢。2009年春天，当大家都在担忧通货紧缩深化的时候你卖房，随之而来的通货膨胀使你踏空。2010年春天,当大家都担忧通货膨胀深化的时候，实际上更需要担忧的却是通货紧缩。因为通货膨胀和通货紧缩都是正俯调控的产物,而调控一张一弛,就象小孩脸,一季一小变,一年一大变。
　　 日本房价崩溃以来的19年，基本上是通货紧缩，没有见到严重通货膨胀。美国房价大跌以来的4年，基本上是通货紧缩，至今只有一般性的通货膨胀。2007年房价上涨时只是较明显的通货膨胀,还没到严重,房价就调下来了。2008年房价下跌时是通货紧缩，2009年房价房价上涨时只是较明显的通货膨胀,还没到严重,2010年房价又被调下来了,房价下跌时又会通货紧缩。所以,炒房客疯狂炒作通货膨胀,最终在通货紧缩中套牢亏钱。
　　
　　
　　 七.美国发动了房价战、人才战和财产战,大量人才和财产不断由中国流向美国
　　 底子薄,加上分配不公,劳动力工资低,大炒房,大印钞票,物价上涨,税负重,社保不完善,中国处于民生洼地。美国凭借底子、实力和剥削全世界,构筑了经济民生高地。
　　 美国发动几十个国家施压人民币升值,向全世界富人发出了一个明确的信号，人民币不可靠了,提高了对美元的信用度，以实现资金流入美国拯救美国经济的目的。
　　 中美经济民生落差很大和人民币不可靠,导致中国人才和财富呈现流出态势。高房价导致物价上涨,进而导致民工荒，后面可能是人才荒。人才带走大量财富。
　　 一位在美的华人说:“美国目前全国平均房价大概22万美元左右。根据美国人口普查局的数据表明，2009年，美国25岁以上的成人，全职工作的话，平均年收入是43317美元。”22万美元 / （43317美元 * 2人）= 房价收入比为2.54 / 收入的0.5用于月供 = 5年节余可买一套别墅。22万美元 * 目前的汇率6.8 = 150万元。
　　 一线城市,张三有一套100平米的房子的市价是300万元 / 目前的汇率6.8 = 张三可以兑换到44万美元,即一套建筑面积100平米的平均占地只有10平米土地的只有70年土地使用权的房子,可以到美国换购2套大于建筑面积300平米的占地10倍以上的永久土地所有权的配套齐全的别墅，100平米换到600平米以上。房价奇高是十分明显的。
　　 货币贬值,损失最大的是有钱人，1000万元就亏掉500万。美国印钞票比中国理性,物美价廉,富人的钱就源源不断流出中国。中美在就业、收入、营商环境、社会保障等方面形成强大的磁吸力。中国分配、税收制度不合理,百分20的人拥有百分80的财富,他们中许多人把儿女先行送出国,大量财富不断转移出去。人民币升值和不断上涨的房价使他们以美元计算的财富几倍放大。在高位将房产卖出后可以更多地转移出国。
　　 学校教育和老马老毛理论宣传的是无神论,贪倌在房市搞起腐败来,神鬼都不怕,祖宗惩罚不相信,无所顾忌,贪胆包天,为所欲为,再大的红包也敢收。为了洗钱将非法所得投入房市,带头炒房。腐败已经成为普遍现象。为了逃避审判,贪倌出走之心油然而生。
　　 炒房导致精神文明退步,几乎所有信仰体系都被动摇了,中青年的价值观被扭曲了。财富向少数人集中，资产就成为资本追逐的游戏，甚至一些消费品也成为炒作工具，如住房、兰花、普洱茶、大蒜、辣椒。全民思“炒”。使得累积财富的第一念头想到的是 “炒”，而不是创业，因为炒作的致富速度远超创业。中青年当房奴,无法创业,搞科技的不如炒房的,科技兴国不被重视。房地产的暴利使得其他行业的辛苦经营失去了重要意义，造成了一种很差劲的逆向价值导向和离心作用。
　　 美国的平均收入名列前茅，我国在100位上下。西方对中青年人才显现出极大的磁吸力,海归不愿归,高级人才不断流出。清华大学校长说,不但老师买不起房,连我这样的副部长级的校长凭工资也买不起。清华毕业生许多走出国门。他们有几人会放弃10倍的收入回来当倒霉的房奴?
　　 就象人不能几个月都发烧39度一样,疯狂炒房太久,社会被扭曲后，会出现许多问题，光是精神文明就会付出过多的代价:贪官的普及,开发商普遍无良,炒家无所不炒,民众价值观道德观迷失,滥杀幼儿,正俯威信的下降,安全稳定感下降。炒房祸国殃民,两个文明建设下来,人才和财富出去,得不偿失。人民币这样印下去,房价这样涨起来,岂不是驱赶人才和财富出国？印得越多,涨得越多，出走的越多。
　　 住房最终必然回归居住属性，炒房最终成为历史。这是世界潮流，这是国际惯例。同在一个地球村,大家都不炒民生,哪个国家炒民生,哪个国家必然形成民生洼地,人才和财富就必然大量出走。1家出走,就腾出几套甚至几十套房子,最终过剩更多,房价就跌下来了。
　　 因为城市民生比农村好,大量农村人去“爱城”了,许多农村已经成为“贫穷村”“老弱村”。中国人民币印得越多,炒民生炒得越久,中美的民生水平高低差就越大,出走的人才和财富就越多。百分20的人拥有百分80的财富,富人源源不断地的出走,将把中国变成怎样的国呢?最可怕的是他们要将人民币兑成美元后才能出走的。许多有钱有势的人无孔不入地千方百计地挖走美元,这对美元储备形成多么沉重的打击呀?
　　
　　
　　 八.正俯不会永远维护房价,因为高层已经被国际上“要求升值”、“算空中国”、“看空中国”、“做空中国”的警报声惊醒了。
　　 2009年9月20日G20峰会上奥巴马说“人民币汇率必须升值，中国出口必须减少。”
　　　　 2009年10月3日，7大工业国在土耳其发表宣言要求人民币升值。
　　　　 2009年10月4日，国际货币基金要求人民币升值.
　　　　 2009年11月13日亚泰经合组织21个成员国要求人民币升值。
　　　　 2009年11月30日，欧盟要求人民币升值。
　　　　 2009年12月31日,《纽约日报》发表对中国人的元旦祝词，标题是《2010年是中国的年》，说：中国操纵人民币汇率不升值，说：中国剥削全世界。
　　　　 2010年1月，欧洲报纸说“中国出口首度超过德国，中国靠出口拉动降低了中国的失业率，却让欧美失业率上升,中国出口之所以上升因为中国操纵人民币汇率。”
　　　　 2010年2月5日，加拿大峰会7大工业国对人民币施压,要求升值。
　　　　 2010年3月11日，奥巴马向中国施压，要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡。
　　 2010年3月15日，美国130名美国议员联名写给美国财长蒂莫西·盖特纳和商务部长骆家辉的信函，敦促美国政府高层官员立即采取行动，解决中国“操纵汇率”问题。
　　
　　 国际上“算空中国”“看空中国”的声音如雷灌耳。
　　 2010年1月,查诺斯说“中国的房地产泡沫相当于1000个以上的迪拜”。
　　 2010年2月,哈佛大学经济史专家肯尼斯·罗格夫预言：“在中国，一个由债务为燃料吹起的泡沫在10年内将会引发地区性经济衰退。”
　　 今年3月份，美国波士顿GMO投资公司发布了《中国的红色警报》的研究报告，指出中国经济尤其是房地产市场，已经呈现出泡沫状态，这个泡沫迟早会破裂。GMO公司经常发布这样的警示报告，因为它的大老板杰里米·格兰瑟姆是一个“预见泡沫”的投资家,他经常会抛出一些所谓的“末日理论”，而这些理论很多时候竟然应验了。
　　 2010年5月，以准确预测经济灾难著称的投资家麦嘉华指出：“股市及商品价格显示，中国的经济将在一年内放缓，甚至崩溃。”
　　 2010年5月,巴菲特批评中国房地产市场“就是在赌博，而且赌得很大”。
　　 著名投资分析师麦嘉华因数次预见股市危情，被戏称为“末日博士”。他说“中国经济将在9-12个月内崩溃。”
　　 “算空中国”“看空中国”是可怕的,更可怕的是“做空中国”。
　　 全球最大的对冲基金公司创始人和掌门人查诺斯，把中国当成了下一个做空的目标。他们所做的就是寻找经济泡沫，然后吹大泡沫直至将泡沫捅破,以养肥自己。他从2009年下半年开始，在各大媒体大肆唱空中国。目前他在纽约和伦敦的办公室有26名员工专注研究中国经济，并且他已开始启动“做空中国”布局。由于中国政府禁止外国投资者直接投资A股市场，查诺斯透露，从在中国香港上市的银行、地产、建材生产商等公司，到包括铁矿石在内的大宗商品，均在其视野之内。
　　　　多军以为正俯和倌员在房市有最大的利益,以为正俯会永远维护房价,可是,正俯已经被外国人震惊了。一旦房地产吹起比2009年更大的泡沫，做空中国者就有机可乘了。这是2010年春开始,正俯开始大力调控房市的第一重要的原因。除非中国的问题有明显好转,外国作空者才会放弃计划。外国作空者一天不放弃计划，正俯对房市就会小心翼翼。中国的问题要有明显的好转,房价必须回归房价收入比的理性标准。
　　
　　 九.二套房的首付按揭比呈现递增趋势,炒房客先死,银行后死
　　 8年前，在二线的E市,民众没有按揭的习惯，能够拿出30万元以上的人不多，所以100平米的房价难以超过30万元，房价平稳。
　　 银行是高房价的罪魁祸首。为了赚钱，银行编了一个美国老太太贷款买房的故事,开发商和炒房客凭借银行首付按揭比3:7的3.3倍的杠杆，30万元的房价呈现30万、50万、70万、90万、120万、160万......的不断上涨的趋势。
　　 银行在支持赌搏,提供百分70的资金让大家玩高杆杠的期货式赌搏。十赌七输。最终,除了庄家,出钱者和玩钱者大多是败家。
　　 张三,真实还贷能力有50万元,他以有点假的收入证明，用刚买进的房子（新的801号房）抵押向银行按揭70万，涨价后卖给李四。
　　 李四之后，接手的赵五,真实还贷能力只有60万元,他以很假的收入证明，用刚买进的房子（半新的801号房）抵押向银行贷款120万，涨价后卖出。
　　 韩老六,阮小七,到周扒皮已经是旧房,却要贷款210万。
　　 “按揭击鼓传花”的游戏不断进行下去，房子越来越破旧,而按揭数额却呈现70万元、90万元、120万元、150万元、180万元、210万元......的不断增多的趋势。
　　 银行一路都有评估和看房,当然比任何人都清楚801房的真实价值。在综合考虑通胀、折旧、结构过时等因素后,呈现60万元、62万元、64万元、66万......的很缓慢的增值的趋势。
　　 一直放任上涨,一直是几倍杆杠的话,就是放任泡沫不断增大，放任堰塞湖积水不断上涨，银行可能亏损的金额就呈现0万、10万,30万、50万、80万、110万......的不断增多的趋势。银行最终会倒闭，行长们的交椅最终会倒台。
　　 于是,二套房的首付按揭比随着房价上涨必然不断收紧。以前是2:8,2008年是3:7,2009年是4:6,2010年是5:5,所以随着房价上涨呈现出2比8、3比7、4比6、5比5、6比4、7比3、8比2....的不断收紧的趋势。
　　　 如果总房价炒高到300万元,不管上级是否下文件,为了自己的交椅和饭碗,二套房的首付按揭比必然提高到6:4。刘明康2010年4月11日在博鳌说（更正后的原话）：“目前部分商业银行审慎评估二套及以上房风险。比如，在北京的有些银行已自主审慎地将二套及以上房首付比例提高到60%。”。所以,炒房客被银行的吊脖绳勒死,是迟早的事。
　　 如果二套房的首付按揭比提高到6:4，那么,首付为180万元,按揭为120万元。没有被银行拒之门外剩下的是鬼精灵的高级炒家。他们眼明手快，就抢先卖出了。
　　 如果刚需的首付按揭比仍是3:7,那么,首付90万元,按揭210万元,需要每年月供14.7万元。这样的有效自住刚需已经极少。按真实的家庭收入来把关，如实评估，百分99的人都批准不了。于是，炒房客难以找到刚需买家，拿着的就是最后一棒。
　　 如果让需要按揭210万元而真实还贷能力低的自住刚需过了关，那么，一旦总价300万元跌剩100万元(2008年底下跌到80万元),一套就亏损110万元,就像堰塞湖决堤了。要知道,银行是高杠杆的生意,10个贷款,只有1个是自己的钱,亏1个就把银行本金亏完了。熊市一来,银行就可能倒闭。
　　 成也萧何，败也萧何。银行怕先死会先跑,不跑的炒房客就先死了。
　　 市场太疯狂了,全国积累了1亿套出租房空置房，但是,物极必反,盛极而衰,月盈则亏。如果房价继续上涨，最终必然向真实价值60万元的方向跌下去,炒房客和一些开发商迟早会先死。于是,昏倒的炒房客一大片，假按揭的暴露一大批,开发商跑路的一大帮，烂尾楼一大片，银行收房一大堆，损失惨重。银行不会先死,但逃不了后死,于是金融危机就出现了。
　　 正俯会印钞票救银行,所以银行不会全死,会半死。最亏的是炒成负翁的炒房客,谁来救你?"
　　
　　
　　待续,还有四分之三。原创。实用的计算题在后面

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作者：mdzzxzrg　回复日期：2010-05-22　10:24:37　   　　好文！！！

作者：爱比遗忘快　回复日期：2010-05-22　10:26:55　   　　
　　分析得入情入理,通俗易懂,楼主高人~
　　
　　

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　10:29:58　   　　十.美国把房价作为经济战的主要突破口。日本杯具可能重演
　　 米国是唯一的世界霸主，对世界经济拉升十几年后，会震仓洗盘一次，用货币战争把一个主要竞争对手搞垮，然后他再往上拉升。世界经济的庄家是美国，中国只是一个头脑发热的股民，最终的赢家当然是美国。
　　 历史上,在经济上吃过美国大亏的国家有英国(英镑被米元取而代之)、苏联(两霸成一霸)、日本(失去的十年)、东南亚各国(东南亚金融危机)、俄罗斯(石油147美元到34美元遭受重创)。这一次可能想“吃中国”。
　　 目前中美关系的表象与日本“失去的10年”之前的状况有许多相似之处。当时日本的情况是:
　　 1.经济形势一片大好,外资和热钱大量涌入，出口猛增,使美国感到不安和威胁。在美国促成的广场协议后,日元先升值后贬值,出口受挫,外资和热钱大量流出。
　　 2.日本正俯对炒房炒股的危害性认识不足,大印日元支持炒房炒股,房价收入比高达20,留下被攻击的软肋。美国把房价作为经济战的主要突破口。通货膨胀和物价大涨后不得不财正紧缩,使得靠巨量资金吹大的房市股市泡沫破裂,负翁、烂尾楼、企业倒闭、银行半倒和财政赤字成为5大风景线,经济严重受挫,进入“失去的十年”。房熊市已经19年。19年后的今天,其恶劣影响还没有完全消除。
　　 2010年3月2日，曾经定居日本达到25年的全国政协委员、天津侨联副主席潘庆林,对中国证券报记者说: “上个世纪90年代，日本高房价泡沫破灭后，迎来20年的经济低速发展。我自己在东京世田谷区一幢价值15亿日元的房子，目前的价格约为2亿日本，只有原来的7.5分之一。日本房价从顶峰时到现在，降幅八成以上的，比比皆是。这方面，中国应该吸取日本教训。”
　　 2009年11月27日，接受广州日报记者采访的原SONY公司CEO说：“日本经济高成长期时，随之而来的是房地产泡沫。目前的房价是上世纪90年代日本经济泡沫最高峰时期的1/6。而目前中国的房价，我觉得已经让人很难懂了。我认为，房价见涨的一个最大因素是人口的流动性，城市化增进了这种需求。但是，日本的房地产泡沫还是破灭了，泡沫破灭后就较少有人流动了。”
　　 中日比较,可能有98个不同,但有2个是相同的,内因和外因是一样的:上帝欲其亡,先令其疯狂。美帝欲喝啤,令我造泡沫。你看,前几回合一模一样。中国杯具是日本杯具的简单复制,所以凭借历史就可以轻而易举地猜到七八分。
　　 中日比较,可能有2个不同。
　　 上帝如果让美国挑10个打击的对手,一定有中国;上帝如果让美国挑10个朋友,一定有日本。
　　 2010年4月，左小蕾说：当时“东京股市一年内从近40000点飞流直下至8000点，房价一路大跌。”“紧接着楼市、股市崩溃的，是超过2万家金融机构破产，日本大银行坏账剧增。在政府帮助下，日本大银行经历了超过十年的艰苦重组和整合，日本经济因此几乎一蹶不振。”左小蕾还说：90年代中期，泰国因为巨大的房地产空置率，导致58家银行在一天内破产，引发亚洲金融危机。
　　 客观地说,人民币大印,实际已经快要到8了,再大印就会到10了,老美却逼你升值到6。这明摆着是一个阳谋,明摆着是为外资逢高出走创造条件,明摆着是要先拉升到6再打压到10。这样炒下去,最恐慌的不是你，应该是周小川们。不是实行买汇制度的日本因为放任炒地炒房把银行给炒焦了,实行买汇制度的中国可能把银行和央行都给炒焦了。悠悠万事,唯此为最大软肋。你还想举杯疯饮,正俯怕了。

作者：爱比遗忘快　回复日期：2010-05-22　10:31:19　   　　
　　
　　炒房客能维持高房价的根据是刚需~,殊不知真正有购买能力的刚需都已经在今年年初房市的最后一波疯狂中被忽悠购买了~,剩下的刚需有购买能力的不多~,现状是这部分刚需要攒够首付至少还需要个3-5年,但是这3-5年之类却有是炒房客最难支撑的一段时间,看来这次的炒房客真的要杯具了~~
　　
　　

作者：rtr125　回复日期：2010-05-22　10:32:58　   　　**俺不喜欢小广告 by Hopwin**-- rtr125-- 操作时间:2010-6-1 17:30:26 -- 20424573
作者：人不知耻百事可为　回复日期：2010-05-22　10:38:24　   　　看样子只能做空中国了
　　
　　最近看了看万历首辅张居正，感觉中国和汉唐宋明的最大区别在于，因为弊政出现问题的时候，后者是出重拳打击官吏，甚至连皇族都紧衣缩食。而前者则是猛印钞票讲弊政的问题进一步扩大。
　　
　　这样的话，做空中国是唯一的发展方向

作者：躲在角落里2009　回复日期：2010-05-22　10:39:54　   　　好文啊！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！我兴致勃勃，字斟句酌地看完了。说得好！

作者：邹艺尚　回复日期：2010-05-22　10:42:56　   　　支持

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　10:46:44　   　　 十一.批驳“日本房市会崩,中国不会崩”的说法。
　　 不听患者病情自述,要看医院检查化验单结果。
　　 日本当时以为人多地少房价永上涨,中国现在没有吗?
　　　　日本房价大跌前大印钞票支持炒房炒股,中国现在没有吗?
　　 日本当时大炒通贷膨胀概念,中国现在没有吗?
　　 日本当时以为自已是出口最强国,中国现在没有这么说吗?
　　 日本当时以为富人多盖再多也被买走,中国现在没有这么说吗?
　　 日本当时以为城市化刚需多,中国现在没有这么说吗?
　　 日本当时以为东今的吸引力特别大,现在北今人没有这么说吗?
　　 日本当时房价涨得飞快,现在中国没有吗?
　　 日本房价崩溃前房价收入比20,中国低于20吗?
　　 日本房价崩溃不会冲击经济危及60个产业吗?
　　 日本房价崩溃是因为正俯不强大吗?
　　 日本正俯不愿意房价泡沬破裂,最终被美国人戳破。美国人变性了吗?
　　 日本房价泡沬破裂与汇率有关,广场协议导致先升后贬,出口受挫。中国呢?
　　 日本泡沫破裂后有强大的科技和实业做支撑,中国生产企业有世界500强吗?
　　 日本属于发达国家,人均收入达到4万美金,中国要是破了就惨了。
　　 中日可能有98个不同,但有2个是相同的:上帝欲其亡,先令其疯狂。美帝欲喝啤,先令添泡沫。
　　 中低位上涨默许,高位维稳,大跌救市，能改变吗?
　　 印钞票积极主动，没有节制的状况能改变吗?
　　 地方官对调控阳奉阴违，敷衍了事的状况能改变吗?
　　 地方财政嗷嗷待哺，依赖卖地的状况能改变吗?
　　 土地拍卖频频举牌，疯狂涨价的状况能改变吗?
　　 GDP发展依赖房价，已被绑架的状况能改变吗?
　　 住房开发垄断，其他渠道被堵住的状况能改变吗?
　　 银行大放按揭，杠杆放大泡沫的状况能改变吗?
　　 房市倌商勾结，狼狈为奸的状况能改变吗?
　　 社会分配不均，贫富悬殊的状况能改变吗?
　　 开发商有恃无恐，唯利是图的状况能改变吗?
　　 炒房客愚昧疯狂，死也不卖的状况能改变吗?
　　 自住刚需害怕通胀，恐慌不已的状况能改变吗?
　　 保障性住房建设缓慢，僧多粥少的状况能改变吗?
　　 不看广告看疗效,谁能把以上状况加以明显改变?
　　 欠债必然要偿还,暴涨之后必然是大跌。
　　 你见过大吃大喝后不需要拉的人吗?
　　 违背客观规律必然受到惩罚,上帝对老毛没有例外,现在会例外吗?

作者：人不知耻百事可为　回复日期：2010-05-22　10:48:32　   　　再给楼主补充一个“蒜你狠”和“豆你玩”的故事
　　
　　张三是一个手头有一套投资房，07年的时候以50万买到，作为保值和升值的工具，10年他这套房价子爆涨到100万。可是这时候房子涨不动了。张三想了想，既然房子已经没有升值空间了，那也就没有持有投资价值了。把房子卖掉，把钱投入到大蒜和杂粮里面。于是物价上涨。
　　李四手头只有一套自住房。但是看到张三通过这种方式赚了钱，并且用赚的钱爆炒生活用品，李四也开始自危了，为了保证生活能继续下去，于是把自住房抵押了，也去炒大蒜和杂粮
　　
　　LZ很多都是在讨论海外热钱，说得也非常有道理，但是我想给你补充一个观点就是，国内热钱同样不容小视。如果政府用种种经济杠杆把13亿人的资金都逼成热钱，那这股力量将百倍于海外热钱。

作者：cuicity　回复日期：2010-05-22　10:54:55　   　　很长很强。

作者：alwr003　回复日期：2010-05-22　10:55:48　   　　好文，收藏

作者：鸵鸟的眼泪2009　回复日期：2010-05-22　10:57:45　   　　嘎嘎嘎

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　10:58:33　   　　 十二.房价不断上涨,在高价区持续越久,房市的下跌幅度越大，危害越大。 这是高层管理者的心病。
　　 在高价区持续越久,对经济的危害越大。
　　 为什么GDP要保8? 主要是保就业,保稳定。通过大印钞票来保房价,从而达到保8的目的,其实是服用春药和白粉。保得了今天,保不了明天。一时痛快,将来完蛋。盖房炒房比实业好赚钱，就会千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥而入，一家垄断百家争，一业疯狂百业萧，一河水灾百河旱，一家欢乐百家愁，于是，最终会导致“倒厂潮”，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。一家倒闭或资金链断裂，就会拖欠十家八家，大面积的“三角债”就传染开了，危机就出现了。如果第一产业垮了，“皮之不存，毛将焉附？”地方正俯在行业上再“胳膊往里拐”，再“嫌贫爱富”，再“一碗水端不平”，再损害营商环境，最终就会得了一税丢百税，最终就会一损百损，一了百了，最终就会成千上万的人失业，社会难以稳定，最终就会搬起石头砸自己的官位。问题已经不小了，后果已经严重了，最后高层将不得不打压房地产，不得不丢卒（树枝）保车（树根）。
　　 在高价区持续越久,负翁越多。
　　 你我面对的是一群上帝驱使的疯子。房市已经是传销,已是击鼓传花。欲壑难填，人心不足蛇吞象。都希望萝卜涨成人参价！都想钢铁按照黄金卖！利润最高的地方一定风险最大,房市印钞机停止转动后变成烧钞机。
　　 低首付、低利率、优惠利率、没有物业税的超低的养房成本，是对住房购买力的放大,是对通货膨胀的放大，是实体经济资金流失的放大，是对民生问题的放大,是对房市风险的放大。
　　 2010年春,二线的E市的二等地段的房价为1.6万元,远期合理价为0.6万元。在1万元以上的属于较高风险,相当于股市4000点以上的价格区域。2006年下半年后介入的都在相当于股市4000点以上的价格区域,高房价持续越久,进入高风险区的就呈现2万家、4万家、6万家、8万家......的越来越多的趋势。在高价区持续越久,可能成为负翁的惊弓之鸟数量越多,加入杀价队伍的人越多,房市的下跌幅度就越大，未来成为负翁的家数就越多，社会问题就越多。
　　 在高价区持续越久,银行坏帐就越多,经济破坏越严重,复苏的难度就越大,所以作为大海航行的航手的高层管理者,最终不会不进行有效的调控。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　11:05:16　   　　十三.三年后,炒房亏损率将很高,高杆杠将产生大量百万负翁
　　 股市是以自有资金的小赌博，国际上认为炒股亏损率是百分70。期市是几倍杆杠的大赌博,炒期货亏损率大于百分80。住房本是象自来水和大米一样的民生产品，却被当作高杠杆的期货来炒作，变成超级赌博工具。100万元的房子,只要首付30万元,是3.3倍的杆杠。所以,5年后回头看,炒房亏损率很高。
　　 加入期市的散户，大部分经过股市的搏杀，是滑头,赢到心理价位就止盈，跌破预设价位就止损。我国全民炒房是第一回，多数炒房客缺乏风险意识，贪得无厌，大多是死多头。
　　 前几年,房市没有严格的准入制度和验资制度，有钞票就可以进入房市，有虚假工资收入证明就可以办理按揭，抵御风险能力可能较低。
　　 期市有持仓数量限制，而房市爱买多少就多少，没有限制，可能买入过多。
　　 期市有涨跌停板的制度，股市也有百分10的规定。房市可以“一夜暴富”，也可以象1998年香港房市那样“一夜赤贫”。
　　 最可怕的是，房市与期市一样都有强行平仓的制度。炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。房价跌了40％,想卖出其中1套房子来解决月供问题，可是，银行不让你卖出，因为房子跌剩的600万元价值全部是银行的。断供3个月，银行就来收房。银行收房后，拍得550万，自己的300万不见了，成为“负翁”欠银行150万，房子没有了，每个月还要还贷。被银行列入“黑名单”，没有东山再起的机会。
　　 美国发生次贷危机的主要原因是按揭高杠杆。2009年，美国280万户家庭收到丧失抵押房产赎回权通知，而且2010年预计将持续增长。2012年，中国可能有280万套住房的主人变成负翁。
　　 炒作比股市更凶猛,炒房客的下场比股民更惨
　　 第一，在股市，有快速的出局机会，而且大跌时会跌得慢一些。在房市，没有快速的出局机会，崩盘时下跌速度很快。
　　 因为有上下小幅震荡的短炒机会，所以，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。加上有10％跌停板的缓冲，所以股票大跌时会跌得慢一些。
　　　　房市涨就一直涨，几年不回头，所以大多是丰厚盈利盘,风险不断积累。一旦大势不好，大利空袭来，炒家卖跌不卖涨，不少丰厚盈利盘有强烈的落袋为安的欲望，而买家买涨不买跌，于是挂牌卖出量大增，每天成交大减。自行车上坡时要有大的力量，下坡时力量小也会下滑。房市下跌时成交量小也会下跌。
　　 房市没有跌停板的限制，一旦崩盘，没有炒短者接手的缓冲，没有10％跌停板的缓冲，下落的速度会比股市还要快，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃，可以从10楼不停顿地一直下落到5楼。一旦走熊就是大熊，包栝许多房地产商和大户也会跑不掉，会套在高位。1998年香港房市的“一夜赤贫”、“一贫如洗”、“百万负翁”说的就是这样的情况。被市场打倒在地，然后银行再踏上一只脚，永世不得翻身。
　　 一套房你可能1年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。
　　 第二，股市不许贷款，房市按揭会放大亏损，是“杠杆毒药”。
　　 股市，到2010年2月，还不许贷款，不会放大亏损，安全性较好。房市按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位；房贷到高位会放大亏损，是“杠杆毒药”。牛市里放大盈利而笑不拢嘴。熊市里，放大亏损而哭干眼泪。
　　 全国积累了1亿套出租房空置房，一旦大跌,后果严重，到时会争先恐后地卖，引发大跌,“房牛市”的大堤就是这样溃于蚁穴。大量拍卖意味着低价处理，于是将促使房价更快地下跌。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　11:07:56　   　　十四.物极必反，盛极而衰，在牛市不言顶的后面必然是熊市不言底。
　　 一切处于高位的东西都具有可怕的力量，这在物理上称为势能。涨得越高下落势能越大，涨得越高跌得越深。
　　 房价只涨不跌，就象对四川地震造成的堰塞湖只堵不疏，水位升得越高就势能越大，一旦垮塌就要死很多的人。
　　 一个人从2楼跳下去是轻伤,从3楼跳下去是重伤,4楼跳下去是残废,8楼跳下去必死无疑。
　　　 正府在高位的调控有二种可能，一是调久必跌,二是调后再上涨,涨久必跌。
　　 涨得过高,一旦下跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，滚下来时谁也阻挡不了。涨时超涨，跌时超跌。2011年后，房子可能变成任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。
　　 房牛市里房子是一块宝，房熊市里房子却是一棵草。
　　　 因为熊市下跌时势如破竹，竹子一开始很难破开，但一劈开，就一下子从上面一直裂到下面，所以牛市不讲成本，熊市也没人讲成本。
　　　　 因为投资市场的趋势具有持续性，不容易改变，一旦改变为下跌趋势，短期就不容易再改变，所以牛市不言顶，熊市不言底，只有更低，没有最低。
　　　　 因为自行车上坡时需要花大气力,下坡不需要用力，靠惯性就会越来越快，所以房价上涨时需要动用资金来推动,下跌时只需要动用嘴巴说降价。
　　 不要相信“大家都在做长期投资”，小量就会大跌。因为房牛市的定价权掌握在少数人手里，上涨时多数人在坐轿子,所以，下跌时多数人在坐滑梯,只要有5％的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低60％。
　　　　 因为“炒作理由”只是“忽悠的台词”，所以牛市的导演者有100种上涨的理由，熊市的导演者也会有101种下跌的理由。
　　　　 因为大家都在顺势而为，多数人永远是随波逐流，所以牛市里多头的声音压倒空头，熊市里空头的声音压倒多头。
　　　　 因为牛市超涨，所以熊市就超跌。股熊市从2007年10月的6124点下跌，2008年10月最低跌到1664点，跌去百分72.8，许多房地产股跌去百分80。
　　　　 因为牛市一切都有可能，所以熊市一切都有可能。熊市里，王十进去,王二出來；汽车进去，摩托出来。
　　 “市场先生”我行我素，不理睬谁掉眼泪了。顺势者昌，逆势者亡。熊市来了，最好的战略是提前冬眠，是“打酱油”，不要信卖瓜的王婆,不要信“强哥”,不要“俯卧撑”，不要玩“躲猫猫”，不要“种菜”,不要“吾将上下而求索”，不然就会被套住,不然可能成为十万负翁。

作者：wuyayishu　回复日期：2010-05-22　11:12:00　   　　超级好贴！
　　
　　记号了！！
　　
　　

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　11:13:53　   　　 十五.【价高者得的拍地方式】对刚需竭泽而渔。拍地方式不得不改变后,房价将由涨转跌
　　　 房价的快涨大涨的最主要原因是【价高者得的拍地方式】使土地快涨大涨。
　　 【价高者得的拍地方式】成了中国房市疯狂跑步的白粉，它的三个特点注定它与刚需会鱼死网破,注定是短命的:
　　 1.“击鼓传花速度很快”。房价上涨3000元需要一年。在拍卖会上，楼面价上涨3000元只需要10分钟。
　　 2.出现“面粉高于面包”的情况。地价涨导致房价涨，房价涨促使地价涨，地价再涨带动房价再涨，恶性循环，加价不止，没有最高，只有更高。
　　 3.再大的气球也会在短期内被吹破。房价上涨导致购房者每年按揭还款数呈现2万元、4万元、6万元、8万元、10万元、12万元....的快速增加的趋势。每年还款10万元,即使有住房公积金,家庭年收入达到17万元才买得起住房。即使有效自住刚需达到家庭年收入30万元，地价的疯狂上涨也会很快使百分99的人变成无效。就像气球的大小是有极限的，吹过头就破裂了。就像烧水，你能够烧到101度吗？
　　 面临成为负翁的风险,加上资金成本和税费每年百分10,房价就像自行车上坡,逆水行舟,每年没有百分20的上涨速度,就会下跌。目前160万元,每年上涨百分20,10年后就涨到990万元。房价收入比25,每年上涨百分20,10年后涨到155 / 收入0.5用于买房 + 22岁开始工作 = 上班到322岁才能买到90平米的新房。荒谬。
　　 502室是新房,80万 * 0.2 = 一年涨16万元。502室变成破旧房,300万 * 0.2 = 一年涨60万。越破旧越涨得快,天方夜谭，这明显不可能。所以,在高位买得起和敢买的必然越来越少,量变到质变,房价就拐头向下了。
　　 2010年两会前夕,厉以宁提出“先定房价,再定地价”的观点。人大已确定有关二次房改的两个提案为正式提案,按照未来“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房格局,低端中端的不实行价高者得的拍地方式。2010年3月,北京新的拍地方式已经规定地价天花板。
　　 下跌可能成为负翁，只有快涨才会有人去博傻。拍地受到地价天花板和房价天花板的限制后,房价的上涨必然放慢,敢于买入的就会减少,房市上涨动力就不足。先是高位横盘,然后久盘必跌。就象踩不动的自行车往坡下倒退了。有人就要激流勇退了，有人就要顺水推舟了，有人就要落井下石了。
　　 房市投资投机者的买是为了卖，与股民在6000点高位的投机心态是一样的，会露出“游击队”的本来面目，打赢了应该“止盈”卖出，打输了要“止损”走人。不走的人就会在雪山上替人站岗。
　　 后来的开发商,面对高价地,风险很大。盖起100套房子，每套成本价130万元，定价160万元，找马甲自己买下30套。160万元 * 0.7 = 每套得到112万的按揭款,48万元首付是自己给自己。
　　　　如果炒房客和刚需在追涨中买走70套,马甲那30套再低都没事，钱基本上在口袋里,风险是银行的。开发商只需要继续给6％的利息，拿着这些贷款去干别的。
　　　　可是,“多行不义必自毙”，坑害买家迟早会被“上帝”（消费者）惩罚的，不孝敬“衣食父母”的商家最终倒闭的还少吗？ 目前,全国有1亿套出租房空置房。高地价和假按揭最终会使银行因为开发贷款和开发商假按揭的坏帐越来越多。正俯怕银行死掉,就收紧信贷,不肯再办假按揭,炒房客和刚需只买走30套,砸在开发商手里的就有40套,还有假按揭30套。结果仍是开发商先死,银行后死。正俯印钞票救银行,银行半死。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　11:21:19　   　　十六.正俯在房市贪得无厌,自作自受,进退维谷。
　　 2009年,地价房价上涨中,银行处于“资产（土地）价格上涨—抵押品价格上涨—信贷规模扩张”的正反馈发展中，地方财正贷款、开发贷款和按揭处于快速扩张状态。于是地价房价涨涨不停。
　　 2010年春,正府不得不开始了足够有力的组合拳核打击。地价房价下跌中,银行处于“资产（土地）价格下跌—抵押品价格下跌—信贷规模缩小”的负反馈收缩中，地方财正贷款、开发贷款和按揭处于快速萎缩状态。所以地价房价可能跌跌不休。
　　 调控将使得地价房价下降，银行的按揭和开发贷款将产生大量坏帐。调控将使得土地经常流拍，地价被腰斩,就是2008年那个样子。2010年全国土地出让收入可能比2009年的1.6万亿元缩水一半。2009年底,寅吃卯粮的地方财正在银行有7.38万亿元的贷款,大量工程需要后续资金,到2010年底可能增至9万亿元。地方政府一年需要支付接近0.6万亿元的利息。贷款主要以土地作为抵押,还贷资金的主要来源是卖地资金。缩水后的土地出让收入在付息后所剩无几,财正赤字大幅增多是必然的,所以银行对地方财正的贷款将出现大规模的坏账。中央正俯今年可能有1万亿的赤字。企业与个人贷款同样大多以房地产为抵押物，开发贷款、企业贷款、按揭等方面将出现大规模的的坏帐。所以,不调控不行,调控后可能发生中国式的债务危机。
　　　 房价大涨的主要原因是土地财正,银行过度放贷,大印钞票,利率过低,官商勾结,买房洗钱,都和正俯官员有关。2009年，全国土地出让收入为1.6万亿元，比2008年大幅增长，土地出让收入占比43.7％，成为地方财力的“支柱”。所以，正俯官员有强烈的推高地价房价的动力。调控的本质是给自已动刀子。最不愿意真调控的人当然是房价上涨的最大既得利益者和房价下跌的最大损失者。于是,调控总是口是心非,前紧后松，敷衍塞责。
　　 讳疾忌医,病入膏肓,不得不住院动刀了。调控已经进退两难,进退维谷,就象重症癌肿患者,割掉是慢死,不割掉或从手术台上下来是快死。
　　 如果调控有效,压下房市“堰塞湖”,结果银行的“堰塞湖”最终会崩溃,会水淹经济,会动摇官员的交椅。
　　 如果调控失败,必然导致更快上涨,因为全国积累了1亿套出租房空置房，结果是房市“堰塞湖”高到一定程度后,最终由上帝使其崩溃,最终让美帝来收拾,房市和银行两个“堰塞湖”都崩溃。结果就是日本杯具的复制,结果会水淹经济,会动摇官员的交椅。
　　 历史将证明,8年来正俯在房市得不偿失，正治经济两头失分。现在,进退两难啊。敢问路在何方?

作者：深度下潜2010　回复日期：2010-05-22　11:22:13　   　　楼主又出山了啊， 支持一下了， 呵呵

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　11:24:12　   　　 十七.苦海无边,回头是岸。土地财正不得不改变为住房财正,10年吃房奴,10年吃炒奴
　　 房价大涨,物业税不可能出台,因为正俯不愿打伤自已的孩子,当倌的房子多。但是物极必反的客观律最终会将物业税逼出来。
　　 一旦房市大跌，会导致股市大跌,企业危急，银行危急，税收减少,经济危机就随之而来。扶贫保民生和保稳定（代为出走的老板发工资、扶持半倒闭企业等）的开支增大，导致地方财正困难。
　　　　2008年在企业倒闭潮到来时，公务员和教师的工资福利不减反增，导致地方财正困难。
　　　　为了配合中央拉动内需的4万亿大投资，地方需要继续付出大量配套资金，导致地方财正困难。
　　　　地方官任期不长，短期行为严重，形象工程需要后续资金，大吃大喝、公费旅游、挥霍浪费的习惯难改，腐败漏洞难堵和银行追债，必然导致地方财正困难。
　　　　不少城市的卖地财收比超过百分50。2010年底,中央正俯可能是1万亿元的赤字,地方正俯可能是9万亿元的负债。明后年,在房熊市里，土地流拍,房地产税减少,地方财正可能入不敷出、严重赤字、难以为继、捉襟见肘、无米下锅、饥肠辘辘、饥不择食。那时，嘴边香喷喷的垂手可得的最后一块大肥肉物业税（或房产税或闲置税）是肯定要吃的。
　　 物业税将是地方税收的最后的最大的来源。正俯以税为天，不收物业税，公务员就不能大吃大喝，就不能四处游山玩水，就要以步代车，就要少涨工资，就要精兵简正。不收物业税，面子工程就没有后续资金。GDP下降，失业就要大增多，社会就不能稳定，不要说升官发财，连官位都不稳。所以吃土地的路子走不通后，必然导致吃房子的物业税出台。
　　 空军为何欢迎物业税?只有物业税能救空军,给正俯交点过路费,给空军一条康庄大道。代价小,收获大。开发商不愿意给当倌的送10万元红包，哪有50万元好处? 空军请正俯当法官,不愿意付10万元的诉讼费,就无法把50万元省下来。
　　 只有物业税能救房市,因为不先把公仆摆平了,这事怎么收场? 高房价的根源在于官商勾结、土地财政、土地招牌挂制度和贫富悬殊。能够同时降伏这4只老虎的只有物业税。没有开征物业税之前，任何调控措施都会在一阵喧哗后被这4只老虎吃掉，都会沦为空调。在泡沫将要破裂的危急时刻，物业税将临危受命，不得不出台。
　　 炒房是一种赤裸裸的炒民生，民意不可久违，炒房使得腐败和剪羊毛暴露得一丝不挂，背负骂名，失分过多，影响交椅稳定，得不偿失，而物业税是国际惯例，天经地义，名正言顺，理直气壮。
　　 物业税基本不影响企业经营，是印钞票的永动机，比拍地多几倍的收入，财源滚滚而来。因为房价长期下跌过程中，住房的总数每年还在增多，可以提高税率，所以收到的物业税总数不会少很多。地方正俯有了物业税这个“住房财正”，就要放弃“土地财正”，就像美国、日本正俯不会支持炒房，不会庇护炒房客那样，房价必然大跌。
　　 吃土地的实质是吃房奴，吃物业税的实质是吃炒奴。住大房子的，住别墅的，囤房炒房的人就准备学习雷锋了。
　　 炒房客最终会恍然大悟：原来，通过高房价引导社会力量建造房子，全国积累了1亿套出租房空置房，完成了城市建设，又给许多人创造了工作机会，最后一个大转身，变土地财正为住房财政，吃完房奴吃炒奴，人人都贡献，天经地义，完美结局。
　　 炒房客不是总在显摆很有钱吗？当倌的到农珉工那里能够吃到山珍海味吗？大户们，赶快杀鸡宰猪迎接“物业税”大驾光临吧。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　11:25:53　   　　　　楼主又出山了啊， 支持一下了， 呵呵
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　　实用的计算在后面
　　
　　

作者：NovFirenze　回复日期：2010-05-22　11:28:37　   　　八个故事很生动

作者：板主加油001　回复日期：2010-05-22　11:29:47　   　　m

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　11:29:56　   　　 十八.正俯扭不过客观规律,正俯最终不得不丢卒保车,不得不拨错反正。
　　 大涨之后必然大跌，即使正俯是上帝，也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。
　　 正俯不允许经济危机，正俯不允许大批企业倒闭，正俯不允许搞环境污染，可是正俯不是万能的，对许多事束手无策，无可奈何。
　　 客观规律比人强。讲人定胜天的老毛最终也扭不过老天爷，不得不承认自己七分成绩三分错误。头脑冷静的小坪说自己六分成绩四分错误。
　　 客观规律不以人的意志为转移。大自然春夏秋冬，四季轮回。房市，如火的夏天后面，是落叶的秋天，再来是寒冷的冬天。
　　 60年来，不遵循规律的事，大倌没少干，最后上天（客观规律）都使我们付出了惨重代价。老毛就有1958年之后三年饥荒,1966年之后十年浩劫。
　　 不要夸大正俯的调控能力，牛市里大涨价是找死,暴涨之后必然暴跌，这是客观规律。当倌的大吃大喝5天,他有制控自己5天不拉不撒的本事吗?
　　 不要以为你了解一些倌员的心思和无度,世界上最“让人捉摸不透”的就是政治。炒房客只是过河的桥板和猎兔的走狗。
　　 社会稳定压倒一切，倌以交椅为天。涨得越高，回落的势能越大。爬得越高，摔得越痛。弹簧拉得越高，回缩力越大，回落的位置越低，对社会稳定危害越大。
　　 正俯管理有个老毛病叫“正策多变”，病症是“打摆子”，总是“一放就乱”。股价由998点大涨到6124点，牛气冲天！总是“一乱就管”，运用圈钱手段来调控，在股市，发新股，不断加税。总是“一管就死”，2007年10月6124点后，病来如山倒，“飞流直下三千尺”，2008年10月最低跌到1664点（跌去72.8％）。
　　 2009年房地产的大涨，是投机性政策的产物，是大印钞票的产物，是多变的政策的产物。成也萧何，败也萧何。政策的改变也必然刺破泡沫。
　　 如果正俯胆敢违背客观规律，上帝就会将刀 刺向“大车”，最终不得不丢卒（房地产业）保车（实业和银行）。
　　 房市疯炒,大方向肯定是错的,那么正俯越强大,犯下错就越大。就像从上海出发北上北京,却往南走。你身体越强壮,离正确方向越远。
　　 正俯对高房价已经左右为难，进退维谷,骑虎难下。房价继续大涨则经济完蛋，久盘不涨则炒房客完蛋，房价大跌则开发商、参与炒房的企业老板和银行完蛋。
　　 好像人身上长了个良性肿瘤，眼看着转化为恶性肿瘤，却因为怕痛怕死得更快而迟迟不敢割了它，随便吃点人参丸、消炎药应付着，最后晕死过去，再让别人把你送到医院由医生割了它。
　　 不要以为正俯永远养虎为患。经济被房价上上下下地来回折腾，得不偿失呀。“炒珉生”就象吃“白粉”，一时痛快，谁吃谁伤身。各国正俯在占小便宜吃大亏、“捡了芝麻丢了西瓜”之后都不得不把炒珉生当作毒品给禁止了。
　　　　房价不断上涨的主要原因是倌与民争利,是倌商勾结。如果规定粮食和饮用水可以官商垄断，并允许炒作，那么粮价水价一定会比房价上涨更加疯狂，直到尸横遍野，直到不得不叫停。
　　 如果正俯要煮青蛙,你说青蛙的脖子硬还是厨师的菜刀利? 如果正俯不能顺利调控,你说中国经济的脖子硬还是上帝美帝的菜刀利?
　　 用控制粮价水价的办法控制房市，一定会百分百地控制住。土地闲置超过2年的执行规定无偿回收，二套住房首付百分100，开征物业税,房价必然下跌。不是没办法，是不作为也，是反向作为也。
　　 正俯管理医治弊端总是不及时,总是积重 难返,但13亿人中不会不出大能人,最终会得到医治。1958年大跃进大炼钢铁大食堂,1966年后十年玟革,纠正后一去不复返。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　11:35:27　   　　 十九.世事难料,风云变幻,做事要有危机意识,不可过于乐观
　　 树欲静而风不止。20后的人，总觉得在1945年打败日本后,两党各有优势,都与美国友好,会走美式两党轮流执政或联合政府的道路,谁料到会有双方共死伤数以千万计的全面内战,最终老蒋跑到台湾去。
　　 人欲和而鬼不让。30后的人，总觉得1949年开国大典后,再无大战。世事难料,他们遇到了抗美援朝战争。美国鬼子把战火烧到鸭绿江边,志愿军死伤40万人,才把联合国军打到三八线以南去。
　　 身欲安而心不宁。40后的人，总觉得战争打完了,全力搞生产,生活会改善。事与愿违。5000年至今最真心为人民服务的老毛,1958年大跃进大炼钢大食堂,加上苏联外资撤走和无理讨走抗美援朝军火债,结果出现1960年前后三年大旱灾大水灾大饥荒,死的人之多,经百度,数以千万人,触目惊心。他们还遇到了抗美援越战争,遇到文革浩劫,40后因此都死伤数以十万计。
　　 民欲富而官不行。50后的人，总觉得生在新中国长在红旗下,会有好日子过。天有不测之风云。1959年前后50后饿死数以十万计,想上学遇到大学停办7年,该工作时全部上山下乡当农民,想结婚来个男28女25,想生孩子遇到独生政策,三四十岁遇到国企改革而下岗,孩子上学遇到教育改革要啃老,孩子结婚买房要啃老,自己年老两手空空,遇到医疗改革如何是好?
　　 城欲荣而村不容。60年来的城市化并非一帆风顺,有时会中断,甚至倒退。1960年前后三年,因为大旱灾大水灾大饥荒,不得不下放一大批城里人回老家支援粮食生产。1966年开始的文化大革命运动,文斗加武斗,经济下滑,城里安排就业困难,粮食吃紧,不得不在1968年之后发动城里人（80后的父母）上山下乡,城市里冷冷清清。一旦有日本杯具发生，或再一次经济危机,将会有大量的农民工回乡,全国城市闲置房达到6540万套，到时租价房价必然大跌,你的身边现在有许多百万富翁,那时你的身边会有不少十万负翁。
　　 水欲平而流不断。文化水平高不是真正的优势。从普及情况看,目前的本科毕业生,相当于40后的小学毕业生,50后的初中毕业生,60年后的中专毕业生。1990年前后，在国营或地方国营企业里工作的50后的初中毕业生,是领导阶级工人老大哥,文化程度是较高的,又红又专。谁知一个改革闷棒打下来,大多成了下岗职工,目前大多生活在城市生活底层。
　　 钱欲多而机不止。中国许多40后50后几次经历连续几年没有增多一分钱工资的情况。通货膨胀导致口袋里的钱变少,口袋的钱增多的速度总是低于印钞机的速度。
　　 路欲平而坡不少。现在的80后,觉得自已的未来是康庄大道,阳光明媚,对自已的文化程度和年龄优势很有信心,盘算着今后每年收入会增多。买房也是按会增多来安排的,没有危机意识。其实,30后,40后,50后在年轻时比你们更加革命精神焕发,异想天开,结果一生遇到许多意料不到的事情,被搞得措手不及,穷困潦倒。
　　 国欲静而帝不许。为人做事应该有危机意识。304050后遇到的麻烦主要来自日帝美帝苏帝。80后对中美关系的变化要有一定的思想准备.炮火式战争已基本结束,但不见硝烟的杀人不见血的经济战争将日益激烈。
　　 厂欲静而倒不少。2010年3月,左小蕾说:“大部分出口企业利润在3%左右，90%以上的企业，人民币升值1%，利润就减少1%。”所以,如果人民币升值百分10,或被普遍征收汇率关税百分10，大多数出口企业将倒闭,失业率将大幅增加。
　　 中欲强而美不允。中美打经济战就会同归于尽,与汝皆亡,两败俱伤,这是普通人对世界拳王的呓语。我们可能被打成跛脚,他们可能从副教授医师上升为正教授医师。
　　 牛欲久而熊不止。2008年房价大跌时,没有外资明显流出,不算致命。从波浪理论说,2008年的房市只是牛市里的笫二大浪中等回跌,2009是牛市第三大升浪,2011年后是熊市ABC大跌浪,是惨烈的全军覆没。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　11:37:59　   　　他们还遇到了抗美援越战争,遇到文革浩劫,40后因此都死伤数以十万计。
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　　他们还遇到了抗美援越战争,遇到文革浩劫,40后因此死伤数以十万计。

作者：qtjz　回复日期：2010-05-22　11:39:12　   　　好文章

作者：114666146　回复日期：2010-05-22　11:41:31　   　　MARK 做个记号 回头仔细看

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　11:53:40　   　　 二十.历史在曲折中前进,新事物会扬弃,对房市不要过于悲观
　　 一个80岁的老人跟我说过,他经历的大事件少说有一二十件,每一件都是开头和中间轰轰烈烈,势不可挡,当你感觉到很痛苦,很绝望的时候,总是突然间大改变,原来甚嚣尘上的东西一夜之间消灭得无影无踪。
　　 日本侵略中国,一些人以为永远是小鬼子的天下了，于是当汉奸的不少,到第8年还是极悲观的,突然有一天说,他们无条件投降了,至今也没有再发生日本来烧杀抢掠的事。
　　 1946年国共开始战争,一些人以为国军实力强,这战20年也不会结束,第4年,连海南岛也打完了,至今也没有再发生国共打大仗的事。
　　 1951年朝战开始,一些人以为美国为首几十国的联合国军实力强,这战50年也不会结束,可是几个战役打下来后,美帝吃亏,不得不以三八线为界停战,至今也没有再发生朝战的事。
　　 1957年到1959年数以十万计的人被打成右派或右倾机会主义,一些人以为这帽子要戴进地底下去了。可是,文革一结束,统统平反,其中朱容基还当了总理。
　　 1966到1976年的文革中，一些人以为老毛是神仙，被打倒就会100年永世不得翻身，于是自杀。其实，挺过10年，一切都拨乱反正了，而且因为不得民心而至今又过了34年也没有再发生文革运动。其中老江当了老大。
　　 在文革和文革前,本身是知识分子的老毛把知识分子定性为“臭老九”,绝大多大学文化的人生活在社会底层,一些人以为一辈子都不会有出息了,谁知1984年后老九变成老大。其中老胡老温进了中南海。
　　 1968年后知识青年上山下乡,熬到1974年前后,许多人以为这辈子永远不可能回城了,就在农村找农民结婚了。谁知1976年四人帮一倒台,都可以回城了。结果,拖家带口的不少永远在农村了。其中阿强即将接任总理。
　　 民意不可违。本轮房价恶炒已经8年，满10年后可能消停。一阵台风过后，一切归于平静，疯炒房价不再发生了。
　　　　世事没有永远。开发商不会永远牛，房价不会永远上涨，更不可能“再不买就永远没有机会”。
　　　　不管波涛多么汹涌，只要站在远方看，大海还是那么安然。

作者：工体一愤青　回复日期：2010-05-22　11:58:12　   　　中美打经济战就会同归于尽,与汝皆亡,两败俱伤,这是普通人对世界拳王的呓语。我们可能被打成跛脚,他们可能从副教授医师上升为正教授医师。
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　　正解！人家职称提高后，再来医治我们的跛脚。
　　不过这也是好事，现在P民就是希望山姆大叔元气快快恢复，而山姆大叔也通过各种渠道知道拆拿这里基尼系数、民心不再，一拳就能击倒。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　12:05:47　   　　二十一.客观规律比人强,物极必反莫茫然
　　 知道正策的软肋是，一放就乱，一乱就死，一死就收。
　　 知道大倌的软肋是，为了交椅，最终不得不丢卒保车。
　　 知道地方倌的软肋是，财政赤字就要求开征物业税。
　　 知道炒房客的软肋是，高位接手的遇到物业税就闲置不起。
　　 知道中介的软肋是，没有提高租价的本事。
　　 知道开发商的软肋是，熊市来临又要资金链断裂。
　　 知道银行的软肋是，按揭击鼓传花不停止就会先死。
　　 知道砖家房托的软肋是，骗得了别人，最终也被倌商骗了。
　　 相信把戏总归会被识破，真相总归会大白于天下。
　　 相信利益集团可以骗人一时，骗不了一世。
　　 相信上帝，要使其灭亡，先令其疯狂。
　　 相信风水轮流转，10年河东，10年河西。
　　 相信市场竞争规律，暴利的归宿是社会平均利润。
　　 相信销售规律，任何产品都要走降价普及之路。
　　 相信价值规律，价格围绕价值中枢上下波动。
　　 相信投机市场的规律，大涨之后是大跌。
　　 相信食物消化规律，吃得多就拉得多。
　　 相信波浪理论，涨得再多也会腰斩。
　　 相信消费者的强项是，坚持就是上帝，最终被尊为衣食父母。
　　 相信合理价加上安全系数的计划价会有买入的机会。
　　　 最终，高房价会祸国殃民。泡沫被动破裂是死。如果“空调”，房市不能由牛转熊，泡沫就会越来越大。反复纵市、托市、救市，用新泡沬掩盖旧泡沬,是危机的累计。最终是硬着陆。
　　 最终，客观规律，物极必反，盛极而衰，否极泰来。开始时客观规律起到的作用很小,中间时客观规律起到的作用加大,最终客观规律起到决定性的作用。
　　 最终,鸡蛋有缝,引来美国苍蝇。美国戳破泡沫有利可图,轻轻一碰就破裂。
　　 最终，管理住房，不得不象管理大米一样。大米、自来水如果可以囤积和哄抬价格，放任其具有投机投资价值，必然会尸横遍野,对社会和经济产生极大的破坏作用,最终不得不打压。
　　 最终,征收物业税,一招见效。因为房子是老百姓基本生存需求，各国最终都没有作为投资投机品。不摧毁住房投机投资价值就会国无宁日，所以这是历史的必然。
　　 国际上几次房地产泡沬的破裂,有3个规律:突然性,毁灭性和持久性。
　　 突然性。狼来了的言论总是沒有真的到来,都不相信了,都在搏傻。不料,某一天,突然一个大利空传来,恐慌情绪弥漫,天量的抛盘汹涌奔出,沒有人接手,房价就像坐滑梯一样大幅下跌，泡沫终于破灭。
　　 毁灭性。炒房客措手不及，几天就被深度套牢了。由于象期货那样,下跌百分30就亏光了,下跌百分40就成为百万负翁了。
　　 持久性。泡沬的破裂,给经济造成了致命的打击，久久不能恢复元气。

作者：秦俑_CY　回复日期：2010-05-22　12:14:10　   　　经典！美国真他妈的阴险狡猾！！

作者：我不是丁灵灵　回复日期：2010-05-22　12:14:59　   　　高人，学习

作者：小呆0326　回复日期：2010-05-22　12:27:26　   　　好贴

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　12:30:01　   　　 二十二.过去30年的高通胀和地价房价大涨，不能说明今后30年也是高通胀和地价房价大涨。
　　 知道老毛有2句诗词是“收拾金瓯一片”和“分田分地真忙”吗？知道1949年前后有打倒地主富农，免费分土地分住房吗？有10套房子的，留下1套够住的，无偿交出9套。没有房子的，每家免费分配1套。
　　 旧中国的底子一穷二白。建国后实行半供给性半福利性分配的计划经济和搞阶级斗争耽误经济生产，生活水平很低。在西方经济封锁的情况下，与国外的货币没有联系，比值奇低。
　　　　30年前，奖金取消，县长的月工资只有几十元，不敢腐败,养孩子三四个,县长家里一个月只买三五次肉；老毛的工资最高，也只有300多元。毛刘周朱也没有私房和私车。
　　 1978年以前的土地、房屋等资源处于“无市场，不许交易，极其低价”的不正常状态。
　　 改革开放（1978年12月）以来的30年里，以沿海二线城市E市为例，大约地说：猪肉由0.8元涨到10元，12倍。大米由0.14元涨到2元，14倍。全市年平均工资由400元涨到24000元，60倍。房租涨200倍以上。房价有的由不到100元涨到1.5万元，折合成同材质，涨了100倍以上。土地一亩由几千元涨到几百万，涨了500倍以上。
　　 某沿海中等城市,即使到了1986年:职工平均工资只有50元,企业科级以下的员工的储蓄基本在0.5万元以下。家里有1万元被称为万元户,一个县只有二三十家。
　　 很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别，以很特殊的“非商品化的革命年代的价格”为基数统计出来的地价房价和通货膨胀的增长率是很怪异的，很离奇的。
　　 因为只有感性认识没有理性认识，只看到表面现象没有看到深层原因，产生了“房价永远大涨，投资房产永远跑赢通货膨胀。”的错觉。
　　 16岁之前，你每年有20个压岁钱。现在，你已经36岁了，能够等待妈妈叫你回家吃奶吗？
　　 大学毕业前，张三勤工俭学的年劳动收入为500元，毕业2年后5万元，以此100倍来预测未来2年后至少增长100倍是不懂逻辑的表现。
　　 20年来，股市从100点最高涨到6124点，以此61倍来预测未来几年至少再涨50倍，是不理性的表现。
　　 当君子兰炒高100倍时，就不是跌不跌的问题，而是跌多少的问题了。
　　 8分钱的猴票现在卖几千元，傻瓜买了，理由是“猴票是能涨几万倍的好东东”；智者卖了，理由是“已经涨几万倍了，下跌几十倍是可能的。”
　　 如果以30年来的地价房价和通货膨胀的增长率作为参照物和依据来预测今后30年，必然在深重的恐惧感之下得出错误的荒谬的结论。然后用来指导房产投资，必然不理性，必然走入歧途，必然导致失败。
　　 沧海桑田，斗转星移，事过境迁，还在守株待兔，还在刻舟求剑，还在缘木求鱼，那就等着吃亏吧。

作者：zyxdyx　回复日期：2010-05-22　12:43:10　   　　记号

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作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　12:44:17　   　　 二十三.民生产品也可恶炒，炒房,炒大蒜,炒辣椒,炒土豆,还让不让普通百姓活了? 炒房作为物价上涨的祸根将被铲除
　　　　8年，中国房价一涨再涨。导致全国城市房地产增值几十万亿人民币财富,是印钞的5倍,所以是房市的疯狂导致物价上涨，不是物价上涨导致房价上涨。
　　 某市8年成交房子40万套 * 平均每套涨价60万 = 市值多出2400亿元。物价怎会不涨！
　　 民众提前透支今后几十年的收入买房，今后几十年才印的钞票也印出来了。货币就膨胀了。
　　 房价涨带动物价涨，物价涨导致加工资，加工资导致出厂价上涨，恶性循环就破坏经济整体。
　　　　国务院参事任玉岭任北海市副市长时亲历泡沫破裂。他曾经说：1994年，北海市的物价上涨高达43%，就是由房价大涨引起的。违反规律就好景不长，北海有十几年经济一蹶不振。他说：“通货膨胀有热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因，但主要原因还是在国内，主要矛盾在房地产。房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子，是这次通货膨胀的牵引机和助推器。”“必须铲除祸根，长痛不如短痛。”
　　 住房是民生产品也允许疯炒,于是,发展到“蒜你狠”,“豆你玩”。打蛇打七寸，真有严重物价上涨，必然打下这个物价上涨第一的带头大哥。
　　 强势正俯有很强的调控能力，通缩时就印钞票，就向银行注入资金，就降息，就放松房贷，通胀时就回笼钞票，就提高银行准备金率，就加息，就收紧房贷，最直接的后果就是房价下跌。
　　 加息使各行各业和投资市场成本增加,盈利率降低。加息的空间,二三十岁的青年不清楚。目前是30年来利率最低点,1994年,储蓄利息加保值贴补率合计最高达到百分20。不要说多,利率增加3个点,许多炒房客和房奴就会断供。现在是靠通胀预期炒高,当然会因为通缩而大杀跌。
　　　　8年前，二线的E市每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在卖1.5万元。涨价12000元。但是，通膨所增加的土地外成本不超过1000元。
　　 通货膨胀不是房价大涨的主要原因，官商勾结炒地炒房才是房价大涨主要原因：地价是在竞拍中飞涨的，倌员的灰色收入和开发商收益是在炒作中实现的，连税收也是借口打击投机而增加上去的。
　　　　因为投机炒作才是房价大涨主要原因，而住房泡沫危及经济，危及正俯威信，“炒民生”不能长久。房熊市的到来就像太阳总会下山一样。那时，房价下跌，土地流拍，地方正俯只有物业税这个“华山一条道”可走了。
　　 地方财正是个无底洞，物业税会温水煮青蛙，会越来越多，必然导致炒房一蹶不振，寿终正寝。
　　 2009年，全球都有通胀预期，为何西方国家房价都在下跌？外国人又穷又傻吗？米国总统以下多数人不超过2处房产，开征物业税后房产无法保值增值。

作者：13501818007　回复日期：2010-05-22　12:45:44　   　　长见识了

作者：落花满天　回复日期：2010-05-22　12:51:45　   　　牛人阿，解释得清清楚楚，不服不行

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作者：慧眼BZJ　回复日期：2010-05-22　12:56:02　   　　好文先顶再看！

作者：bidewensen　回复日期：2010-05-22　13:02:50　   　　占楼,广告位出租.

作者：cjsjjt　回复日期：2010-05-22　13:04:12　   　　长见识了
　　

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　13:05:56　   　　 二十四.批驳“刚性需求很多,住房是卖方市场，所以价格会不断上涨”的谬论。
　　 饮用水比住房更是刚性需求,一周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒水”。
　　 食物比住房更是刚性需求,几周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒米”。
　　 石油比住房更是刚性需求,工业和交通一小时没有享用,就会全社会瘫痪,但仍然从147美元跌到34美元。
　　 住房对全人类都是刚性需求，为何各国正俯最终都不允许“炒房”?
　　 东东每月收入2000元,有购买2套大别墅的刚性需求,炒房客能指望这样的无效需求来接棒吗?
　　 2010年1月底，海南省三亚市采取限购措施，规定一个身份证只能买5套房。这就是政府假打击真鼓动的铁证，也是炒房猖獗的铁证。炒房客过分相信凯恩斯所发现的政府这只看不见的手,忽视了亚当斯发现的市场这只看不见的手。
　　 在牛市中期，开发商卖出去的100套房子，有50套被自住刚需买走，50套落入富人的手里。
　　 在牛市中后期，开发商卖出去的100套房子，只有20套被自住刚需买走，80套落入富人的手里。
　　 在牛市顶部，因为价格超过绝大多数自住刚需的承受能力，而炒房客已经疯狂，所以开发商卖出去的100套房子，只有10套被自住刚需买走，90套落入富人的手里。囤积燕窝的增多到90人，吃得起燕窝减少到10人，灵敏者先下手为强,价格终于见顶大跌。
　　 【住房生产相对过剩】后不得不降价。20年前，老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库，穷人却买不起。资本家宁可将牛奶罐头倒进大海里，也不低价卖给穷人。生产相对过剩必然导致经济危机。”房子不能倒进大海里，开发商也舍不得，只有降价销售一条路可走。
　　 地量地价，天量天价。投资市场总是在疯狂中见大顶。当炒房成交量出现天量时，“上帝要其亡，令其先疯狂”就应验了。
　　 市场竞争的结果是，房地产业的利润逐步接近社会平均利润。开发商在吃了“苛利烂库”、“有价无市”和“后跑被套”的三大苦果后，最终就会懂得“谁才是真正的上帝”，就会走“薄利多销”（如各行各业）和“先卖为君”（如万科）之路。
　　 目前全国有1亿套出租房空置房，过剩惊人。今后，炒房客卖房，工程师来买不卖，技术员来买不卖，最后等来的是擦皮鞋的。不相信，难道擦皮鞋的现在是睡在马路上吗？炒房客坚持就是失败。
　　 熊市里，炒房客要卖出，就像卖出股票，降价排到第一低位，马上成交。不卖，就是自己选择排在50万“按卖出价排队大军”的最后一个。这最后一个对应的是蚊子。你认为房价会永远上涨，可是，你的“15寸的渔钩”能钓到鱼吗？最后，你不得不换成“7寸的渔钩”。
　　 击鼓传花游戏玩的就是人的贪心，玩的就是钞票，到明年有44个富人进场玩,可是有效自住刚需就只有2人进了场,鼓一停,有42人灰溜溜地拿着最后一棒！

作者：mingdongzhan　回复日期：2010-05-22　13:08:58　   　　mark
　　慢点看

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　13:09:04　   　　 二十五.出租房大约6000万套,加上住房闲置房大于4000万套,全国共有1亿套投资投机房。出租是亏本生意,这些房子卖给谁?
　　 多位名人在议论“中国660多个城市现有空置房6540万套。”“标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。”对此,许多人不相信。我按令人信服的数字说,按6折说,空置房至少4000万套,泡沫度仍然是世界第一。就像全班只有你一人考试不及格,你不承认只考30分,我就承认你考59分好了。
　　 1.据住建部陈淮说,1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。乘以空置率43%,等于空置3000万套。加上10年前累积的空置数，就有4000万套了。
　　 2.据台湾《天下杂志》2010年5月公布的“中国超级消费城市”调查，发现中国已有1亿名富人。有70%介入炒房,就有7000万户,平均每户空置0.57套房,就有4000万套。
　　 3.0.4亿套 / 城市住房总数大约有2亿套 = 占总数的20%，在全民炒房的情况下,这个比例你奇怪吗?
　　 4.按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区。2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”
　　 5.北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说：“掏钱的购房者八成以上做投资。”有一位回答赖伟民说：我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
　　 6.2009年4月，在一个银行内部会议上，领导举了两个例子:北京出现了一个人名下77套房的事情，而且全部用的银行贷款；上海一个人买了364套。
　　 7.复旦大学谢百三说：上海的城镇家庭大部分都有二套房子，物业税的出台对房地产市场就是一场灾难。
　　 8.王小广说：“过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。”
　　 9.上海的腐败区长康慧军一人有69套房子。2010年初，重庆污吏文强有16处房产。
　　 10.内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，这个空城，可容纳100万人，只是为了满足政府的增长目标。
　　 出租是亏本生意。只有卖出去才能赚钱。可是,租房的大于4亿人 / 6人 = 约有出租房6667万套,加上不少于4000万套闲置房,合计全国有1亿套投资投机房。这些房子卖给谁? 连小白领都买不起,就不要用放大镜去近望城里的农民工来接下你手里喊价100万元的房子,更不要用望远镜去遥望仍在乡镇里的农哥们。
　　 最后的结局,要双盈就必须走降价普及之路,不降价就是物极必反来惩罚你。2009年底的迪拜危机提醒我们，迪拜吸引了全球富人到此投资，却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少？

作者：蒙人河蟹　回复日期：2010-05-22　13:12:57　   　　m

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　13:15:08　   　　二十六.现在和将来住房都严重过剩。10年后城市空置房总数是,已空置4000万套加上每年新增空置几百万套
　　 1.1979年开始实行独生正策。1990年全国出生人口2621万人，1997年1445万人,2000年1379万人,呈现减少趋势,10年下降了52.6％。1993到1997年的5年里全国出生人数为8099.7万人 * 2 = 推知10年里全国长成大人的少于1.62亿人 * 可能由农村进城的占60% = “未来10年新生代的农进城者”有0.97亿人。
　　 2.2010年3月25日,联合国发布的报告说，中国的城市化率从1980年的19%跃升至2010年的47%。暂住户口漏报和追求平均GDP导致漏统计,实际在55%。2010年的实际城市化率55％ - 1980年的19％ = 城市化率提高36％ * 13.3亿人 = “30年来的农进城者”大约有4.79亿人。许多农进城者是低收入者,买不起房,最终是侯鸟,年纪大身体差后,就业难,生活困,连房租也付不起,至少2亿人将不得不回乡,或退到郊区,或到乡镇县城去,加上亡故数,目前的成年人即非新生代的农民工有增有减,10年后总数不增不减。10年后,新生代进城接班0.97亿人 - 非新生代净增0亿人 = 10年后的农进城者比目前可能只净增0.97亿人。过年时，到火车站汽车站看一下行头就清楚了。
　　 3.老居民。典型的家庭结构是张家7人三套房。2010年,1岁的独生子张三代的父母都是30岁,都是独生子女。张三代的爷爷奶奶、外公外婆4人都是60岁,都没有其他子女。25年后，张三代和李三代结婚，生育张四代。张李这2家目前14人,25年后剩下7个人,张三代夫妻最终继承了6套房（如果是官商家庭更多）,到那时闲置房将随处可见。张四代与赵四代结婚后,张李赵韩4家目前28人,最终剩下3个人,张四代夫妻最终继承了12套房。按此趋势,10年后老居民人口因计生估计减少0.4亿人。农进城者净增0.97亿人 - 老居民减0.4亿人 = 10年后城市人口可能只比目前净增5700万人。
　　 百分99.9的人没有住在马路上。住在社保房、单位自建房、城郊农房和小产权房里的已超过1亿人,而且每年新建面积可居住人数以百万人为计算单位。2009年竣工住宅用商品房5.77亿平米 / 100平米 = 577万套,扣除拆迁安置的有400万套 * 4人 = 【2009年全国商品住宅销售面积可居住人数】为1600万人。10年后城市人口可能只比目前净增5700万人, 平均每年城市总人口净增570万人,虽然还有结婚增多用房、租改买和改善购房等因素,但在炒房情况下,当年增量住宅空置率以50%的速度即几百万套在增多。
　　 高房价后的农进城者基本是租房的命,按平均每套可住4人 * 少说也空置4000万套 = 【全国在建房闲置房可供居住人数】1.6亿人。理论上说,10年后城市空置房总数是,已空置数4000万套加上每年新增空置几百万套,就象张三每年节余几百元,不需要动用银行存款4000元。
　　 正俯有收税不嫌多的特性。25年后，10套闲置房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税10万元，子孙就像头上顶着10块石头，苦不堪言。官商们囤房，到底是在荫庇子孙，还是祸害子孙，真的还不知道呢。
　　 30年后，物业税已经不少，城市化不再，人口减少，住房过剩，炒房不再，盖房无利可图，“要求你拆迁”变成“我要求拆迁”。即使有补偿费，20层的楼房每户平均用地只有10平米左右，开发商补偿给你的肯定少得不足挂齿。
　　 那时，住房因为闲置而丧失了使用价值和拆迁价值，因为税费很多很高而丧失了投资价值投机价值，只是一堆钢筋水泥，想卖出去，能得到几个铜板？
　　 30岁当高负债房奴 + 20年月供 = 50岁已经没有老板要雇佣你夫妻二人了,儿女要来啃老买房了。30岁当高负债房奴 + 25年后房子退休待拆迁了 = 55岁需要再花钱买一次房，但老了后，钱缺很多，借贷不到，也还不起，只好去租房。虽然使用权有70年，25年后已是“无房户”了。主动伸长脖子让人宰，活得窝囊，繁忙一生，两手空空。来自农村的人可能最终还是回归到租房里去。

作者：graceleo0　回复日期：2010-05-22　13:18:43　   　　xc

作者：顶明光　回复日期：2010-05-22　13:28:58　   　　2010年杯具的中国经济

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　13:29:26　   　　 二十七.民工荒和人才流往中小城市,城市化放慢将导致房价下跌
　　 1.高房价惹的祸。高房价导致物价上涨,导致制造企业成本上升。高房价导致内需不足,产品难以提价,于是利润很低,如果较多地增加工资,企业就会亏本。大多数普工和刚毕业的大学生,每月加班加点也只有2500元以下的收入,在高消费和讲排场的氛围下,面对通货膨胀、高房价、高房租和恋爱、结婚、子女就学费用、红白事红包开支增多，不是月光族也是年光族。许多人“读书进城”的希望已经被高房价打碎了。一些白领们，在大城市工作生活感觉越来越无奈，认为自己曾经执着追求的大都市优越感、幸福感、安全感已经逐渐消褪，“下嫁”和“回乡发展”开始成为一二线城市白领的新选择。
　　 2.高租金惹的祸。炒作城市化概念导致高房价,高房价导致高房租,打工族每年付出租金占每年收入已超过20，民工每年积攒不了多少钱,无法在城里长住久留。反正活到100岁也买不起沿海城市的住房,于是,愿意远途到沿海来打工的在减少，企业招不到应有的人数。2010年初,整个珠三角地区用工缺口在100万以上。
　　 3.西部发展的结果。随着中央加大投入力度,中西部地区的投资环境改善,新厂增多,内迁企业增多,使得许多农民工获得就近择业生活的机会。工资差别只有三四百元。因为沿海地区的房租高,物价高,回家费用高,所以全年节余差不多。最大的好处是便于恋爱成家和照顾家庭。
　　 4.粮价将走高的结果。房价不断上涨,带动物价不断上涨，粮价不可能不随之上涨。13亿所需要的粮食，中国有美元也没地方买去，美国有粮食，宁喂汽车也不卖给你。农村里基本上是老弱病残者，80、90后都不愿意干农活。承包土地以家庭为单位，机械化难以普及。为了有粮食吃，需要比西方多得多的劳动力去干农业，城市化速度过快是不行的。
　　 5.普工队伍的年龄状况和吃苦耐劳性分析说明,来自农村的普工的总人数在减少,处于青黄不接的状况。
　　 “60后”的年纪是41至50岁，占普工队伍的比例小。
　　 “70后”的年纪是31至40岁。他们在积累了一定的经济实力、技能和经验后,自立门户另寻出路的增多,占普工队伍的比例越来越小。因为他们生长在多子女年代,家庭人口多，生活状况差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐劳性强,适合且愿意干普工的总人数很多。“人口红利”是指他们。
　　 “80后”的年纪是21至30岁。他们是普工队伍的主力军。1979年后实行独生政策,家庭人口减少，父母有能力供养他们上学,不少人是大中专生,不愿意干普工。他们见多识广,花钱随便,吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少。
　　 “90后”的年纪是11至20岁。他们之中许多人是甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社会污染更多,适合并且愿意干普工的总人数更少。
　　 6.出来混的,迟早要还的。随看年龄增长,身体变差,许多农民工在城里的生活越来越困难,而在农村,吃的自种,住的是楼中楼,种粮不收税,看病大部分报销,60岁以上有退休金。100个农民工,最终会落叶归根的占百分40以上，除非房价大跌百分70。
　　 由于卖地盖房好赚钱,2005年以来,二线的E市,新竣工的住房可供居住人数呈现12万人、14万人、16万人、18万人、20万人......的增多的态势。因为工资小涨而房价大涨、计划生育和内地的发展,沿海城市化放慢,每年实际净增人口基本呈现12万人、11.5万人、11万人、10.5万人、10万人......的减少的态势。
　　 2010年春二线的E市累积了10万套闲置房。2009年新竣工的住房有4万套，足够当年净增人口20万人来使用，实际净增人口小于10万人。新进城的基本上是租房的无效自住刚需,大量闲置房和每年开发商超量的新供给难以消化,严重供过于求越来越明显,必然导致房价下跌。

作者：老马的下铺　回复日期：2010-05-22　13:31:33　   　　在茶几上找来找去，除了杯具还是杯具

作者：红楼寻梦人　回复日期：2010-05-22　13:32:35　   　　马克，收藏慢慢看

作者：dyc　回复日期：2010-05-22　13:36:05　   　　好帖子，说出了本质

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　13:37:15　   　　规律比人强,美国正俯比中国正俯横。胳脖扭不过大腿。所以不要指望中国政府永远挺房市

作者：慧眼BZJ　回复日期：2010-05-22　13:39:02　   　　佩服楼主，再提一点个人观点，米国的这次金融战可谓是玩到家了，有可能起到一箭双雕（O区和C国）的效果。当然，受损最大的应该是O区，C国只不过是被搂草打兔子，捎带着被黑了一把。米国有可能早以进入O元区并间接对C国布好局，而C国货币盯紧米元的做法，给了米国一箭双雕的机会。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　13:41:04　   　　 二十八.人多地少是个大忽悠。土地更少的日本照样地价房价连跌19年。
　　 2010年3月,梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断,他说:“据统计，目前十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米，可供各自开发7、8年，甚至超过10年。1998年-2008年十年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40%囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率达到50%。”
　　 2010年初,国土部数据显示，2007年之前开发商土地仍有10万亩未开发，如果加上2007年和2008年，全国房地产供应满两年未建的闲置土地达到14.5万亩。
　　　 土地可再生，目前可供拆迁的不计其数,30年一个周期，盖后可拆,拆了再盖。土地可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。2000万人的特大城市是由200万人的中城市发展而来的。200万人的城市再来10倍的人，土地也不缺。
　　 世上比土地更加稀缺更加不可再生的很多，例如钻石、石油、黄金、白银、铜，都是大涨之后会大跌。
　　 土地更少的日本照样地价房价连跌19年。19年过去了,不少炒房客的帐面亏损还高达6分5。1998年后，香港房价下跌65%左右。当时的常用词是一夜赤贫、一贫如洗和百万负翁。以前，日本人和香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。亲眼看到炒房客倾家荡产，不愿意再冒险。
　　　　越南、迪拜的新标本也摆在那里了，热钱获利出逃，地价房价就大跌。中国造已经逐渐失去竞争力，通货膨胀、物价上涨、用房、用地、用工成本上升、工作效率不高。30年了，我们在体制、核心竞争力、社会和谐、创造力上究竟有什么大进步？对于一些外资而言，在中国投资的环境不如前,盈利率在减小。外资进入速度放缓甚至部分撤离，将会压制中国城市化的进程，土地供应将不再紧张。
　　 目前,全国有1亿套出租房空置房。农村人口进城是为了赚钱而来的。如果炒房炒得农民工租不起房，吃不饱饭，更别说买房了。农民工“蜗居”在合租房里，如牛做马地干10个小时，每年在衣食住行花费后只能剩余几千元，那么，许多人就会返乡，就近就业。城市里大量的住房就腾空出来了。住房过剩就是土地过剩。

作者：格林斯潘回忆录2　回复日期：2010-05-22　13:41:14　   　　好贴 通俗易懂 顶楼主
　　楼主有空时还可参看格林斯潘回忆录中文完整版:http://sinaurl.cn/hHT7m

作者：老马的下铺　回复日期：2010-05-22　13:49:03　   　　再给楼主补充一个“蒜你狠”和“豆你玩”的故事
　　　　
　　　　张三是一个手头有一套投资房，07年的时候以50万买到，作为保值和升值的工具，10年他这套房价子爆涨到100万。可是这时候房子涨不动了。张三想了想，既然房子已经没有升值空间了，那也就没有持有投资价值了。把房子卖掉，把钱投入到大蒜和杂粮里面。于是物价上涨。
　　　　李四手头只有一套自住房。但是看到张三通过这种方式赚了钱，并且用赚的钱爆炒生活用品，李四也开始自危了，为了保证生活能继续下去，于是把自住房抵押了，也去炒大蒜和杂粮
　　　　
　　　　LZ很多都是在讨论海外热钱，说得也非常有道理，但是我想给你补充一个观点就是，国内热钱同样不容小视。如果政府用种种经济杠杆把13亿人的资金都逼成热钱，那这股力量将百倍于海外热钱。
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　　必须坚决的冷冻楼市，里面的热钱海的去了，价格在降一降，蒸发的钱又海的去了

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　13:51:46　   　　再提一点个人观点，米国的这次金融战可谓是玩到家了，有可能起到一箭双雕（O区和C国）的效果。当然，受损最大的应该是O区，C国只不过是被搂草打兔子，捎带着被黑了一把。米国有可能早以进入O元区并间接对C国布好局，而C国货币盯紧米元的做法，给了米国一箭双雕的机会。
　　
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　　美国专打老二竞争者
　　米国是唯一的世界霸主，对世界经济拉升十几年后，会震仓洗盘一次，用货币战争把一个主要竞争对手搞垮，然后他再往上拉升。世界经济的庄家是美国，中国只是一个头脑发热的股民，最终的赢家当然是美国。
　　　　 历史上,在经济上吃过美国大亏的国家有英国(英镑被米元取而代之)、苏联(两霸成一霸)、日本(失去的十年)、东南亚各国(东南亚金融危机)、俄罗斯(石油147美元到34美元遭受重创)。这一次可能想“吃中国”。
　　　　 目前中美关系的表象与日本“失去的10年”之前的状况有许多相似之处。

作者：明心7　回复日期：2010-05-22　13:55:52　   　　国学讨论群78722127.易道佛儒本一家.在这个纷乱的世界.自由正义富足之外,一起谈佛论道不亦乐乎.佛道本是平常.二者皆是,一一不同.好奇者莫入.

作者：工体一愤青　回复日期：2010-05-22　13:56:44　   　　作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　13:37:15　
　　　　规律比人强,美国正俯比中国正俯横。胳脖扭不过大腿。
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　　你讲的道理对，但是原因不准确。
　　美国ZF的官员还有华尔街的大鳄鱼，绝对是知识精英，绝非天朝的那帮子工农兵大学毕业生和花钱混出来的博士官员可以比的。
　　另外，人家没有大的惊人的贪污浪费，也没有普遍的官场心机角斗，如果山姆大叔真的设局要搞天朝一把，谁胜谁负的结局已经一目了然了。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　13:57:33　   　　 二十九.继续上涨,炒房刚需比就会达到44：2，房价天花板就会出现
　　 【炒房刚需比】是指投资投机房套数与有效自住刚需户数之比,从实质上反映供过于求的程度。2010年春,在二线的E市的二等地段,房价1.6万,炒房刚需比已经达到40:10,即供是求的4倍。
　　 【有效自住刚需的首付能力天花板】= 总房价200万元 * 首付百分30 = 首付需要60万元。总房价超过200万元,则刚需们几乎首付款都不够。
　　 【有效自住刚需的年供能力天花板】= 总房价200万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭140元 * 0.07 = 9.8万元 = 年供需要10万元。总房价超过200万元,则家庭年收入在17万元的,年供10万元才还得起。自住刚需们几乎都达不到。
　　 涨价超过这二个天花板，二线的E市,【炒房刚需比】就会达到44:2,即供是求的22倍。
　　 2007年，起征点变成2000元后，有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000元，个人所得税纳税人将减少到三五千万人。” 中国的富人有什么标准？个人年收入12万元以上就需要申报。富人囤积的投资投机房太多了，而且还在买入买入再买入。可是，夫妻2人年收入在17万元以上却没有自住房的凤毛麟角。
　　 2009年底,中国85%的家庭无力购房。2011年春王石已闯入【海拔6000米的高原人稀地区】。海拔6000米,有效自住刚需已经人烟稀少，寥寥无几。请残余的有效自住刚需加强恐慌紧迫性,为王石向珠峰8000米顶端冲刺作出无私的捐款吧。
　　 2011年底,王石将闯入【海拔8000米的高原无人区】。自住刚需都登不上去,高处不胜寒,不得不拐头下山。他到达3500米宿营地之时,就是空军的柳暗花明又一村。
　　 在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起，实际上连“清洁工”、“10年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
　　 总人口400万（包括流动人口），睡在室外的犀利哥小于4000人，说明99.9％的人住在房子里。没有自住房的有210万人 / 6人 = 出租房大约有35万套。
　　 近10年合计盖房35万套,闲置10万套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等，总数大于10万套。” 由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，几十年都过剩！
　　 各行各业争先恐后加入开发商队伍，具备强大的生产能力。二线的E市2009年新竣工的住房有4万套，足够新增人口20万人来使用，实际新增人口小于10万人,闲置总量呈现逐年增多的态势。
　　 我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市，总人口400万，投资投机房，即出租房、闲置房、在售房大约有40万套。将家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20万元的全部安排回家过年，有这种能力的无房户（未婚的100男100女计算为100家），每家安排一套后，一定会剩余30万套以上。
　　 就像鱼塘的渔夫越来越多，已经来了40万个，还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是，大鱼中鱼越来越少，只剩余10万条。虽然小鱼小虾不计其数，如果“鱼钩”不减小（房价下跌），至少有30万个渔夫将空手而归。
　　 如果“有效自住刚需”10万人是错误的估计，而是30万人，因为百分20的人拥有百分80的钱，一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房，趋势仍然是严重供过于求。
　　　　因为百分80的人拥有百分20的钱，非富人小小的钱袋子，决定了富人不能囤积过多的房子。只有10万条中鱼，已经来了40万个贪心的渔夫。继续上涨,未来只有2万个有效自住刚需，有44万套投资投机房,供是求的22倍，炒房客的失败是必然的，只是迟早的事。
　　　　熊市到来时，挂牌卖出量就会放大10倍，买入量就会缩小10倍。供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里，不卖跳楼价，就会吃不了兜着走。

作者：matietie　回复日期：2010-05-22　14:00:09　   　　高深。。。。。。。。。

作者：wx7777777wx　回复日期：2010-05-22　14:01:03　   　　经济什么时候才能真正变成经世纪民啊-

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　14:02:08　   　　人家没有大的惊人的贪污浪费，也没有普遍的官场心机角斗，如果山姆大叔真的设局要搞天朝一把，谁胜谁负的结局已经一目了然了。
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　　111111111

作者：STONE20090901　回复日期：2010-05-22　14:02:36　   　　 佩服，确实很有才，我认可楼主的观点。但是如果2011真的出现房价大跌，经济衰减，我们普通老百姓该怎么办。如何实现资金的保值？

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　14:03:26　   　　经济什么时候才能真正变成经世纪民啊-
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　　经世济民

作者：piler　回复日期：2010-05-22　14:03:45　   　　好贴！

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　14:06:04　   　　如果2011真的出现房价大跌，经济衰减，我们普通老百姓该怎么办。如何实现资金的保值？
　　
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　　 投资市场有风险，责任须自担。
　　 看君注意,凡事都应因人制宜,因时制宜,因地制宜,不能盲目地看空,如果房价收入比不高,租售比不高,如果价位低,该买还是买,不要受我的影响。
　　 为何许多人没有及时买入,许多人不知奇高还在追涨,许多人对合理价位不清楚,对熊市一定会到来不相信,对今后怎么办不很清楚,都因为不懂得计算。我文的特点在于,有十几道实用计算题。你修改并填上自已认可的数字就清楚了。特别是房价收入比、房价月供比、租售比、房款租益比、市盈率、近期准合理价、波浪理论、无效上涨高价区底价、停买观望价、先租后买节省按揭率等。
　　 我唱空的前提是，房价奇高的一二三线城市,房价收入比高于20,租售比高于600个月、市盈率高于70的。我写的二线的E市的二等地段,不是特指,是综合一二三线城市的共性建立的模型,就像源于生活,高于生活的李云龙。
　　 我不会投资泡沫度最大的东西。2010年春,我认为,全世界泡沫度第一大的是中国沿海大中城市的住房,泡沫度比黄金,比人民币,比美元,比股票都大,而且是大许多。投资投机房套数:有效自住刚需已经40万套:10万户,再涨到2011年底是44万套:2万户。再涨到2012年是46万套:1万户。就像你开办饭店,准备了46份饭菜,只有1个光顾。
　　 除了房市泡沫,还有:人民币泡沫,信贷泡沫，产能泡沫,外资泡沫,基建泡沫,股市泡沫,财正泡沫,中央每年近1万亿赤字,地方欠债8万亿。一旦房市泡沫破裂,就是连珠炮响。
　　 二线的E市,近8年,房价从0.3万元涨到1.6万元,5倍。钞票才贬1倍。今后5年内即使建材和工资再涨1倍,建安成本才0.3万元。掺水百分60的猪肉和用黄金价买钢筋,如何抵御通货膨胀? 三五年内持币观望,基本不怕通货膨胀的问题,一旦大跌是2008年那样的通货紧缩。
　　 我是老股民,读过许多投资类书籍,在大多数时间里，不会持有纸币，如杲是股牛市,中线投资持有被低估的实物资产或市净率较低、净资产收益率较高、市盈率低于20的股票,例如蕴含许多房产的商业股,参股证券股的股中股,煤炭股,持有指数型基金或未介入股票的债券型基金。在股熊市就全休,耐心等待,直到牛市确立再进场。
　　 一旦发生房价大跌,发生中式金融危机,那时，股价、房价跌得面目皆非，一塌糊涂,会出现通货紧缩。2008年,房市股市都大跌，通货膨胀转变为通货紧缩。当年,最响亮的口号是现金为王,观望为君,最成功的投资是不投资,抵御通货紧缩的最好办法是买未介入股票的债券型基金,有的达到年收益百5。
　　 2008年底到2009年初,用完好无损的现金去抄房市的大底,有获利百分70的机会,去抄股市1664点的大底,有获利百分200的机会。在股市反复大跌后，就像2008年的1664点，可以抄大底。
　　 房熊市必然开征物业税,正俯不需要也不敢再支持祸国殃民的全民炒房了。房市可能进入沉默的十年。
　　 炒房不再有机会,股市永远有机会。今后,你有闲钱,除了投入实业,大多数资金要么炒股,要么买基金,要么存银行。不信? 西方几十个国家最终都这样。
　　 对可能股房两面挨耳光的新股民我无言以对。

作者：九六二七　回复日期：2010-05-22　14:06:41　   　　mark~~~~~

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　14:09:32　   　　 三十.对“有效自住刚需”的10年围歼战后，炒房客即将解甲归田10年。
　　 炒房客属于“菜贩子”、“二盘商”、“批发商”、“囤大蒜的”、“炒火车票的”。揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”，那么供过于求就很明显了。继续上涨，全国1亿套出租房空置房将是有效自住需求的20倍,房价必跌。
　　 二线的E市,房价每年以加价20万、30万、40万元……的速度上涨。投资投机房总数每年以34万套、36万套、38万套、41万套、44万套……的速度增多。“有效自住刚需”的总户数呈现60万、30万、15万、10万、5万、2万……的速度减少。再涨下去,投资投机性供给是44万套,有效自住需求是2万户,22倍。
　　 张三在城里的同学有100人,在2010年春,同学共多出40套投资投机房,只有12个待购的有效自住刚需。再上涨2年,共有44套投资投机房,待购的有效自住刚需剩下2人。44套投资投机房,对应2个有效自住刚需,小圈子里的供是求的22倍。这个简单的社会调查大家在亲友中做一下就清楚了。
　　 房价上涨需要“衣食父母”去奉献，商家炒家却天天在大量地消灭“上帝”。涨到300万元时,中鱼基本都变成小鱼,小鱼越来越小。张三木在2005年是有效自住刚需，资金缺口呈现2万元、20万元、50万元、90万元......的增多的态势,成为无关自住刚需。难道炒房客今后能在春运回乡的E市火车站汽车里找到几十万户具有几百万支付能力的接棒人?
　　 炒房团像蝗虫,正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束，已经“百万雄师过大江”，正在“宜将剩勇追穷寇”，南下广东广西福建追剿“有效自住刚需”的残余。
　　 夹道欢迎蝗虫的大量到来吧,越多越好，吃庄稼（有效自住刚需）吃得越快越好啊。2012年前，如果蝗虫来得越多,将导致有效自住刚需的队伍越是兵败如山倒，越快速地全军覆没。
　　 歼灭战后，百万裁军（开征物业税）就要拉开序幕。炒房客即将刀枪入库，马放南山，解甲归田。一片田地里,蝗虫已经吃掉百分80的庄稼,当庄稼被吃尽之时,蝗虫将被当作盘中餐。
　　 每年，拆迁的不少，但是，对鸡蛋市场来说，是母鸡的数量增多,是供应增加。拆迁100户的土地可以盖出300户。更新升级的需求是一套换一套,总需求没有增多。
　　 物质决定思想。房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。
　　 市场价格最终不是商人决定的，是由终端消费者决定的，你开快餐店,一顿1000元,你的衣食父母买不起，价格就会下来。火车票的价格最终不是黄牛决定的，手里100张票,乘车者是你的上帝,因涨价过多,成交的只有2人，价格就会下来。房子的价格最终是由有效自住刚需决定的，一套卖99999万元，都是无效自住刚需,价格就会下来。
　　 炒房客的房子不是自己住的。最终，必须把房子卖给有效自住刚需，才能真正赚到钱。卖不出去，就会亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前，房价不断上涨，已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数，接棒人匮乏的时候，炒房客就会竞相杀价，熊市就来了。
　　 开发商炒房客的软肋在哪里？遇到房熊市，开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了，先当温水锅里的青蛙，最后无力再哇哇。
　　 价值规律的威力无处不在：一种生意特别赚钱，大家都来竞争，不久就玩完。百分之几百的利润降到保本，降到亏本。猪肉供不应求导致涨价，高利润导致养猪的增多，供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　14:16:04　   　　豆你玩,蒜你很,猪比贱,房狂贵

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　14:19:44　   　　 三十一.【房价收入比】和【房价年供比】奇高,房价无法再来“疯狂的十年”
　　 国际通行的房价（家庭年）收入比是3到6倍。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。日本泡沫最大时，房价收入比达到20倍左右，跌后最低只有7倍左右。美国在1980-2000年时全国中位数房价收入比稳定在3倍左右，在2001年以后上涨，但最高的2006年也只有4.6倍,现在又回到3左右。
　　 【房价收入比】为26.7。 刚需买一手房100平米 * 1.6万元 = 160万元（包括税费）/ 全市平均家庭收入6万（2人） = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价收入比】为26.7。
　　 全市平均家庭收入6万 * 50％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】为3万元。
　　 总房价160万 / 【平均年供能力】3万元 = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价年供比】为53。其含义是处于平均收入水平的家庭53年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。
　　 22岁 + 53年 = 为房子需工作到75岁，而男50岁女45岁后老板就不肯聘用了。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。许多人啃老几十万去交首付，其实是向医生借钱，最后要还给医院。先还按揭20年，后还养老钱10年。
　　 许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是水中捞月，因为新房房价3万元 * 100平 / 年供能力3万元 = 【房价年供比】是100，22岁 + 100年 = 为房子大众需工作到122岁！银行有办理122年按揭吗?
　　 这么高的房价明显是在啃老和透支未来，明显是透支了购房者的其它消费，远远超过了公认的合理的房价收入比。房价年供比奇高,有效自住刚需将全军覆没。这么高的房价不可持续，没有上涨空间,最终必然回归理性。
　　 批驳“多印钞票和加工资会使房价显得不高”的谬论。
　　 百分80的人为老板打工，正俯不能越过老板发钱给老百姓。在一座楼3000万元首付请求7000万元按揭,每一座楼房都成为印钞机的启动器的情况下，企业减员降薪，每年物价和租价上涨金额多于工资上涨金额，实际支付能力下降了。
　　 全市平均家庭收入6万 * 下降为40％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】下降为2.4万元。
　　 总房价160万 / 【平均年供能力】2.4万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】可能因为实际支付能力下降从53提高到69。其含义是处于平均收入水平的家庭69年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。
　　 房价上涨会导致分子更大,通货膨胀会导致分母更小,于是房价年供比就呈现44、50、56、62、69......的越来越高的趋势,即一家人为买房需要积攒越来越多的时间,有效自住刚需越来越少。
　　

作者：asd245　回复日期：2010-05-22　14:25:33　   　　顶一个 慢慢看

作者：彪悍的和尚　回复日期：2010-05-22　14:31:56　   　　一定要记号

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作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　14:34:39　   　　 三十二.物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。
　　 房价由富人决定，房租由穷人决定。房价由投机决定，房租由需求决定。房租是理性的，是消费品，不是投资品，基本反映了居民的正常支付能力。房价上涨百分500,租金上涨百分50。为什么炒心炽热的房东不随房价大涨而大提租金呢？
　　 实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.12万元。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.12万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度多于租金的增加。
　　 各国历史表明:住房被当作投机品暴炒时,房价由资金量决定。住房泡沫不会持久,破裂后，房价由体现使用价值的租金决定。研究房价必须研究租金的未来的走势。如果房价是合理的，租价就要涨100%，肯定涨不动，所以租金是合理的，那么房价就应该降50%。
　　 全国积累了1亿套出租房空置房，所以买方市场的特点很明显。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是说，房东排队在等待租奴。
　　 老板遇到通货膨胀和人民币升值，许多企业成本大了，就要减员降薪，穷人连岗位都保不住，连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了。
　　 房价上涨时,城市每年建造的房子不但足够当年净增人口的居住需求,新盘闲置房以百分60的速度在不断增多，供给增多，导致租价下跌。
　　 100户的旧房拆迁,建起300套房。城市不断扩大,郊区存量和增量的农民房小产权房很多，供给增多，导致租价下跌。
　　 房价不断上涨，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙可以闲置。以1.6万元接手的炒房客成本很高，不得不出租减轻月供负担,供给增多，导致租价下跌。
　　 加息后可能断供或还贷困难，闲置房不得不出租,供给增多，导致租价下跌。
　　 裁员降薪,许多炒房客会有断供之忧，不得不出租,供给增多，导致租价下跌。
　　 熊市里来不及卖出的短线炒房者，只好以出租等待解套,供给增多，导致租价下跌。
　　 类物业税开征后，有的闲置房房东为了减轻税赋压力也开始出租，供给增多，导致租价下跌。
　　 每年成交的住房有百分50以上是外地人买走的，没有时间去折腾，只求有租金，多少不在乎,低价的供给增多，导致租价下跌。
　　 一些有效自住刚需买了一手房、二手闲置房,搬出租房,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 一些无效刚需到经济适用房和廉租房里去了，搬出租房，租房需求减少，导致租价下跌。
　　 有的公司外迁或搬迁到郊区，租房需求减少，导致租价下跌。
　　 由于炒房导致高房租高物价,沿海城市出现民工荒,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 人民币升值将导致出口企业倒闭增多,失业回乡的增多,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 一旦房价大跌,将导致老板房股两面损失,企业倒闭增多,失业回乡的增多,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 如果房东要将税费成本转嫁给租房族,就像猪肉涨价不会导致大家去多吃肉,只会导致大家少吃肉一样,租用好地段的变为差地段的,租用新房变为旧房,租用100平米的减少为70平米,5人合租的变成7人,甚至换城市工作，于是总需求减少。605号房月租金2000元，已经待租闲置3个月了，房东害怕再损失6000元,就会降价，于是房租又回到合理水平了。
　　 低收入,高房价,低房租,使得刚需不得不改变观念,在租房里观望等待。买房投资投机，租售比越来越高,既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，折旧使得房子越来越“黄脸婆”，每月为月供发愁，每年为物业税生气，越来越无利可图，越来越成为累赘，必然导致卖出者进一步增多，房价进一步走低，所以说，物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。

作者：matietie　回复日期：2010-05-22　14:39:32　   　　我是老股民,读过许多投资类书籍,在大多数时间里，不会持有纸币，如杲是股牛市,中线投资持有被低估的实物资产或市净率较低、净资产收益率较高、市盈率低于20的股票,例如蕴含许多房产的商业股,参股证券股的股中股,煤炭股,持有指数型基金或未介入股票的债券型基金。在股熊市就全休,耐心等待,直到牛市确立再进场。----------------------------------------------------------------------------顶老股民。。。。。。

作者：83274　回复日期：2010-05-22　14:40:10　   　　　　A片看的多了，也觉的没意思了，昨天我的一个朋友给我这个聊天室，起初还不信`以
　　　　
　　　　为是垃圾病毒什么的！进去了一看~~`靠`~~这么刺激`！有好几个mm在那跳脱衣舞
　　　　
　　　　有的自慰~~女的大多还算漂亮~~只是有几个奶子下垂的厉害~
　　　　
　　　　有兴趣的朋友可以去亲自验证一下~~ www.ydbb.info

作者：泽霖朵朵　回复日期：2010-05-22　14:43:29　   　　倾巢之下焉有完卵，不要再想资金保值了。
　　
　　
　　
　　

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　14:47:37　   　　 三十三.二线某市租售比达到660,房款租益比是即使出租82年也一分钱没有赚到。
　　 国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的毛租金就能收回总房款。
　　 2010年春，在二线城市的E市的二等地段，带装修的总房价165万元 / 月租金0.25万元 = 炒房客张三所买的一手房的【租售比】为660个月。
　　 【房款租益比】才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。住房的平均寿命是30年。【房款租益比】不应该超过30年。
　　 2010年春，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价160万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付80万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息45万元 = 总共花钱197万元。
　　 这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 12个月 = 每年租金毛收入3万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。
　　 【房款租益比】 = 买房总花费197万元 / 【每年租金净收益】2.4万元 = 82年后口袋里才收回197万元。 30岁投资 + 82年 = 到112岁只收回本金，还是一分钱没有赚到！这是亏钱,不叫投资。
　　 30年就可能拆迁。30年后人少房多,拆迁费不可能多,折合有效出租年限30年。每年租金净收益2.4万元 * 60年 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费197万元，在70年后住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。197万元 - 144万元 = 亏损53万元。
　　 首付款80万元 + 装修5万元 = 现金85万用于其他投资70年，每年复利百分5，85万元乘以70个1.05，等于70年后口袋有2586万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息32万元 = 投资其他项目70年有2698万元 - 回收144万元 = 买第二套住房做投资少赚2554万元。亏本生意沒人做,一旦许多人醒悟,熊市就来了。
　　 如果房价持续上涨,大盖房大买房会导致闲置和出租的增多,导致物业税出台,导致民工回流人才外流增多,所以房租将走低。如果房价上涨到3万元,买房总花费会增多到389万元 / 每年租金净收益小降到2万元 = 【房款租益比】为195,30岁投资 + 195年 = 到225岁只收回本金，还是一分钱没有赚到！亏本情况将体现得淋漓尽致。
　　 【每年租金回报率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 买房总花费197万元 = 1.22％。房价在低位时,【每年租金回报率】与五年利率3.6差不多。房租基本稳定,房价却不断上涨,所以,【每年租金回报率】呈现百分3.6、3、2.5、2、1.5、1.22.....的越来越低的趋势,导致有效自住刚需越来越少。
　　 按揭80万元 * 0.07 = 每年还按揭5.6万元。【以租养房率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 每年还按揭5.6万元 = 以租金还按揭只够百分43。这也说明房款租金比过高则该项投资不合算。房价在低位时,【以租养房率】在百分100一带,炒房客付首付买房后,能够以租养房,轻轻松松。
　　 房租基本稳定,房价却不断上涨,所以,以租养房率呈现百分100、70、50、43.....的越来越低的趋势,即买房比租房越来越不合算,于是改租为买的越来越少。
　　 【租售比】和【房款租益比】越来越高,【每年租金回报率】和【以租养房率】越来越低,这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，最终必然导致房价下跌。如果改为你的数字，一定会大彻大悟。

作者：小马过河了吗　回复日期：2010-05-22　14:54:10　   　　先顶再看

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　14:57:22　   　　三十四.如何计算【近期准合理价】和【近期计划买入价】
　　　　㈠.【用租售比300个月计算的近期准合理价】的计算方法。
　　 每月租金0.25万元 * 300个月 = 75万元 / 100平米 = 二线的E市的二等地段的毛坯一手房的【用租售比300个月计算的近期准合理价】是0.75万元。目前实际单价为1.6万元。这个计算不过分:
　　 国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的毛租金就能收回总房款。
　　 月数的取值为300个月即25年。你做生意，不给下家留下利润空间,下家肯接手吗？房子的平均寿命是30年, 所以超过300个月即25年是高价区。
　　 一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。
　　 30岁买房投资,25年后到55岁,老板不要我上班时，我还享受不到利润,是合理的吗?
　　 ㈡.【用房价收入比12年计算的近期准合理价】Y 的计算方法。
　　 Y 万元 * 100平 / 全市平均家庭收入6万 = 房价收入比12。
　　 【用房价收入比12年计算的近期准合理价】Y 万 = 0.72万元。
　　 2010年春的价格是1.6万元,下跌空间为百分55。这个计算不过分:
　　 1.国际房价收入比标准为3至6。1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国正俯对国际标准3-6是认可的。我取值12是很高的。30岁买房自住,24年后到54岁,我的按揭还没有还清是合理的吗?
　　 2.二线城市的平均家庭收入6万取值不低。
　　 3.我国社会保障不完善，教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多，收入的可支配比率较低。国际上认为按揭月供不宜超过家庭月收入的30％,取值50％是较高的。
　　 4.美国是使用面积200平米，至少相当于建筑面积300平米,这里取值建筑面积100平米。
　　 5.国际通行的是已经装修的新房，这里取值是毛坯新房。
　　 6.美国的是土地所有权，我国只是土地使用权，含金量低。我们35年会因为拆迁受到再次盘剥,人家自拆自盖很省钱。
　　 7.最值钱在于土地，人家是别墅，一户占地是我们的10倍以上，我们的新房每户摊得的土地面积许多只有10平米。
　　 8.我们的土地是全珉所有，人珉购买“人珉自己的土地”，应该比他国人珉购买“地主的土地”更便宜才说得过去。
　　 9.这几年排队买白菜,盖起就是抢到,不少粗制滥造，建房的用料、质量和配套（汽车库、家电）比人家差了一大截。中国的平均建筑寿命30年，英国的132年，美国的74年。不少建筑物“未老先衰”。
　　 10.我们的钢铁厂工资、水泥厂工资、建筑工人工资、房地产销售人员工资、材料费、管理费等成本比人家的低。
　　 11.盖房好赚，大盖特盖，有的城市投资投机房与有效自住刚需比已经4:1，即供是求的4倍,加上经济不景气，刚需大减，买力不足，供过于求，今后的熊市将向房价收入比6这个价格方向运动，价值规律和大势所趋，谁也挡不住。
　　 12.要比较就要折合为美元，如果人珉币由6.8升值到6,则卖中国房去买美国房会合算更多。
　　 ㈢.【近期计划买入价】的计算方法。已知二线的E市二等地段,近期准合理价是0.75万元 + 防踏空保险系数0.25万元 = 【近期计划买入价】为1万元。

作者：woyinhui　回复日期：2010-05-22　14:57:35　   　　不错,,不错,,,`````

作者：撞破南墙再回头　回复日期：2010-05-22　15:00:45　   　　留爪

作者：tghsj　回复日期：2010-05-22　15:08:45　   　　**BY Hopwin**-- tghsj-- 操作时间:2010-5-26 22:45:26 -- 20424573
作者：ZPF碧海蓝天　回复日期：2010-05-22　15:08:49　   　　mark！

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　15:10:41　   　　三十五.【用30倍市盈率计算的近期准合理房价】的计算方法。
　　 已知投资金额100万元,每年净收益几万元才是合理的? 已知投资金额100万元,几年回本才是合理的? 市盈率的计算可以回答这2个有关投资回报的问题。市盈率是投资市场第一重要的指标。凡是可以计算年收益的投资品都适用市盈率,包括股市、房市、期市、收藏市场、银行存款和理财产品等等。
　　 远期合理房价采用25年市盈率的理由如下。
　　 1.五年期银行存款的市盈率 = 投资金额100万元 / 利率3.6即每年净盈利3.6万元 = 28倍（年）。意思是，目前五年期存款28年,除了本金外能够净盈利100万元。目前的利率是20年来的最低水平。通货膨胀,物价上涨,加息已经箭在弦上。利率加到4，100万元存银行五年期 / 每年净盈利4万元 = 市盈率为25年。目前，在中国各种投资的合理市盈率应该参照银行这样的市盈率。这是多本书籍说的思路。
　　 2.国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的毛租金就能收回总房款。300个月 / 12个月 = 25年。
　　 3.住房的平均寿命是30年。实际收租金只有25年,因为一部汽车的寿命是10年,你最多使用8年，因为莲花倒倒楼年代盖起的房子,后面5年还敢住的人可能还没有出生。30年后，物业税已经不少，城市化不再，人口减少，住房过剩，炒房不再，盖房无利可图，“要求你拆迁”变成“我要求拆迁”。即使有补偿费，20层的楼房每户平均用地只有10平米左右，开发商补偿给你的肯定少得不足挂齿。一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。你不为接棒人留下利润空间,谁肯接手?
　　 4.30岁买房投资,25年后到60岁,老板不要我上班时，我还享受不到利润,是合理的吗?
　　 考虑到近期房价难以很快回归到25倍市盈率,所以退一步选取了【用30倍市盈率计算的近期准合理房价】。
　　 投资金额100万元（包括首付、按揭、购房时的税费,初次装修、家具、家电）/ 近期准合理的房价市盈率30年 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】应该有3.33万元。
　　 2010年春,二线的E市的二等地段,扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】2.4万元 * 近期准合理的房价市盈率30年 = 近期准合理的房价为0.72万元。目前实际的房价是1.6万元,有较大的回跌空间。

作者：d123b456　回复日期：2010-05-22　15:22:19　   　　 三十六.2010年春,有的城市的【房价市盈率】是82。意思是该房产需要82年才能回本,但70年里有效出租年限不超过60年，所以是亏本生意。
　　　 住房市盈率与房地产股市盈率之比较说明,房价泡沫比房地产股泡沫大多了。
　　 2007年10月，股市最高的6124点的平均市盈率在60倍，就是投资100万元，在60年后，扣除成本后累计净盈利就有100万元的意思。政府认为60倍平均市盈率的风险很高，便调控下来了。
　　 2008年10月，下跌到1664点时，许多房地产股市盈率在7倍上下，百分70的人亏损超过百分50。
　　 股市大跌的时候才知道,不讲市盈率是在豪赌，是要血本无归的。房市大跌之前不明白市盈率，就会死了还不知道是怎么死的。
　　 在买房成本提高、待租闲置时间增长、租价涨不动和即将开征物业税的夹击下，租房市场四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80......负数的递增的趋势。
　　 2010年春，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价160万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付80万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息32万元 = 总共花钱197万元。
　　 这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 12个月 = 每年租金毛收入3万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。
　　 投资金额197万元（包括首付、按揭、购房时的税费,初次装修、家具、家电）/ 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】2.4万元 = 二线城市的E市的二等地段的【房价市盈率】为82。意思是该投资需要82年才能回本。
　　 土地使用权只有70年,有效出租年限不超过60年 * 每年租金净收益2.4万元 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费197万元，在住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。197万元 - 144万元 = 亏损53万元。平均每年净收益是负值,所以,【细算的市盈率】是负值。
　　 2010年5月17日，沪指2559点，平均市盈率低于25倍，房地产股万科的市盈率16.7倍，即100万元投资，每年有6万元的净收益。
　　 中国很神奇，2007年10月,股市只到6124，市盈率只到60倍，政府就打压下来了，可是，2010年春,有的城市的细算的房价市盈率是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意，但政府总的想法还是稳住高价，小涨小跌，缓慢上涨。
　　 在投资市场里,会买的是徒弟，会卖的才是师傅；死也不卖的是孙子,知买知卖是老爷。亏本生意没人做是古今中外的铁律,市盈率被忽视不可能永久。