[经济杂谈]中国房价必将崩盘(转载)

『经济论坛』 [经济杂谈]中国房价必将崩盘(转载)

　　作者：钟声
　　
　　
　　中国房价目前已经进入了一个新的高度，如图所示，为北京某城区房价近半年来的房价走势图。
　　
　　
　　
　　
　　
　　我们看到这个走势图的时候，只能用疯狂来形容这个现象。
　　
　　然而，当我们很多人不明白为什么突然上涨的时候，房价却继续上涨了。
　　
　　我想谨以此文分析一下中国房价目前上涨的原因，以及必然崩盘的理由。
　　
　　
　　一、老百姓被这些问题忽悠了：
　　
　　
　　往往我们在分析二手房价格的时候都容易被如下信息忽悠：
　　1、城市人口膨胀论
　　
　　 该理论的意思就是说，随着城市人口的不断膨胀，必然对房屋产生刚性需求，随着地铁与城铁的建设只要挨着城铁，即使快出北京了的房子也一样能够很快卖出去。
　　
　　
　　2、国家通货膨胀论
　　
　　 这个理论说，根据西方经济学理论，通货膨胀是经济增长的必然结果，当中国每年经济增长在10%左右的情况下，物价的不断上涨必将导致通货膨胀。通货膨胀的意思就是钱不值钱了，那么大家都买房子去吧。
　　
　　
　　3、国家经济增长论
　　
　　 这个理论说，国家经济在不断的增长，我们每个人需要享受到国家经济增长的好处，那么买房吧。
　　
　　
　　然而，我们看到的真实情况是什么呢？
　　
　　
　　问题一：北京城市人口增长
　　
　　
　　 北京市人口确实是在以每年接近50万外来人口的速度增加，这个是不容否认的。
　　 去年年底北京市经7个国家专家审议北京市平原地区最多承载能力为1800万人，08年底常驻人口1635万人，09年增加接近50万人左右常驻人口，大约是3%。
　　 再看房屋供给量，2009年1至5月，全市商品房竣工面积为514.4万平方米，其中，住宅竣工面积为333.6万平方米，该统计数字为5个月的，假如全年新增按照住宅面积600万平方米计算，每增加5平米为一个人的话，可以多满足120万人的居住需求，如果每人10平米的话，将可以满足60万人的居住需求，所以，我们发现人口增长和新开工面积房屋之间的比例可以说完全可以满足。
　　 然而，我们看到房价的增长是50%以上，显然房屋供给量在不断的相对增大中。
　　 按照上述比例对比，我们发现根本就不应该出现所谓的人口膨胀房屋使用紧张啊？但是现实中，却又有无数的新增加的外来人口根本没有房屋居住，仍然靠租房生活。原因并不是供给量和人口膨胀的原因导致这一现象，而完全是由于房屋价格被人为炒高，根本就超出了外来人口所能承受的购买能力。
　　 房价上涨50%和人口增加有关系吗?
　　
　　问题二：国家通货膨胀论
　　
　　
　　我们再来看2009年居民消费价格总水平(CPI)和工业品出厂价格(PPI)的数据：
　　
　　
　　 1月 CPI上涨1.0%,PPI下降3.3%
　　 2月 CPI下降1.6%,PPI下降4.5%
　　 3月 CPI下降1.2%,PPI下降6%
　　 4月 CPI下降1.5%,PPI下降6.6%
　　 5月 CPI下降1.4%,PPI下降7.2%
　　 6月 CPI下降1.7%,PPI下降7.8%
　　 7月 CPI下降1.8%,PPI下降8.2%
　　 8月 CPI下降1.2%,PPI下降7.9%
　　
　　
　　 我们发现，2009年CPI和PPI连续8各月是下降的趋势，而房价却上涨了50%，这个房价和通货膨胀有关系吗？
　　
　　问题三：国家经济增长论
　　
　　 再说，国家经济增长说，中国2009年GDP增长预计增长8.3%，大家可以想象，这个8.3%是依靠国家的基础设施建设投资拉动的。
　　 国家希望通过国家投资拉动民间投资，从而使经济增长维持在8%以上的经济安全增长速度，否则，中国经济整体将会崩盘。这一数字欺骗了广大的老百姓，其实大家希望了解实际经济增长了没有，只需要看看自己的工资是否今年涨了8.3%了吗？如果涨了，OK你确实和国家GDP同步了，如果没有，这个8.3%又有什么价值呢？
　　 我们再看房价，2009年上涨了50%和GDP增速有什么关系呢？
　　
　　二、二手房交易价格上涨的真实原因
　　
　　
　　 我们刚才分析了，房子的价格上涨和上述三个问题都没有关系，但是，价格确实还是以飞快的价格在上涨啊？
　　 又是什么原因造成的呢？
　　 我在这里再给大家分析一下，二手房屋交易价格的上涨的决定性因素：
　　
　　因素一：很小的交易量即可决定某地楼盘的二手房交易价格
　　
　　 大家都知道，如果买卖股票，股票的价格是实际的交易的成交价格，较少的资金在股票市场中根本是无法决定股票价格的走势的，然而，大规模的资金如机构投资者，利用手中的资金优势就可以对股票价格进行操作。
　　 然而，在二手房市场中，二手房的交易由于本身供给量较小一两套房产就可以撬动该地区的房屋价格，举个例子：
　　 比如，北京右安门地区，该区域有小区5个，该区域小区基本上都已经注满居民。该地区房屋价格假如是1.8万元。某住户，在北城有一套房，在右安门地区的房子希望出售，但是并不急于出售，希望卖一个更高的价格，于是找到中介公司，自己报一个价格，希望能够卖到2万元/平米，于是，中介公司将这个房子的价格贴到玻璃上，路过的居民看到这个报价，于是心里就知道了，目前该地区的房屋价格已经涨到了2万了，于是再有买房的人，报价一律以2万作为基数来报价。其实，此时这个价格并不是成交价格，因为，2万的这个房子还没有卖出去啊！
　　 当然，这个价格早晚会被卖掉，因为，总有人会分析通货膨胀率，经济增长率啊什么的，而且确实房子价格在1周内从1.8万，涨到了2万了啊！呵呵，于是房价被一步一步的人为的炒高。
　　
　　因素二：房屋中介交易不规范，借助信息掌握全面的优势，太高本地区的二手房价格
　　
　　 不容忽视的另一个因素就是在二手房交易中的一个重要角色----二手房中介，这个机构对外宣称是只收取二手房交易价格的5%作为佣金。
　　 然而这个机构往往借助于在某地区的掌握信息全面的优势，凭借着手中的几套房子便可以将该地区的房价推高，从而获取更高的中介费用。
　　
　　因素三：无房屋需求的炒房者
　　
　　 当然，有可能每一个被那三个问题忽悠了的人都会成为炒房者，而且，被中介玻璃窗忽悠的人也很多，大家都眼看着房价一天一个价的上涨，难道就没有买房的冲动吗？即使有房子住，只要有闲钱，够首付，就贷款买个房子吧，稳赚不赔啊，多好的事情啊？！
　　 于是，炒房大军中有很多有钱人，同时也有很多工薪阶层，靠还贷款炒房的人大有人在。
　　
　　三、房价必跌：
　　
　　因素1：中国的金融危机并不遥远
　　
　　1、中国人都在攒钱？完全是胡扯！
　　 在美国发生金融危机的时候，中国经济学家笑了，说：你们美国人整天花未来的钱，终于发生金融危机了吧？看看我们中国人，整天的不花钱，只把钱放到银行里，我们这里就不会有危机！
　　 当然，看到这句话的时候，每个中国人都会想起一个“外国老太太和中国老太太”的那个故事。
　　 然而，想想看，这个“外国老太太和中国老太太”的故事是什么时候出现在中国的呢？
　　 回答：20年前！
　　 现在的中国老太太是什么样子呢？
　　
　　 大家只需要想想自己，想想身边的人，就知道，中国老太太现在不仅仅需要偿还自己的贷款，还要帮助儿子偿还儿子的贷款，甚至需要帮助孙子偿还贷款。现在再讲这个笑话，还有人能笑得出来吗？
　　 谁说中国人都在攒钱呢？简直是胡扯！现在中国人过的日子和美国人没什么区别，都是今天花明天的钱，账户中大部分都是负数，每个人几乎都在负债度日。
　　 既然，我们和美国人过的日子是一样的，那么发生和美国一样的金融危机还稀奇吗？
　　
　　2、低通胀率不可能维持太久，通胀必将导致中国式金融危机
　　
　　
　　 现在我们仍然能够维持低通胀率，原因还是中国的较低的原材料价格和较低的劳动力价格，低通胀率使社会目前还较为稳定。
　　 然而，经济高速增长，与国家投资拉动经济的大背景下，低通胀率不可能维持太久，国家需要更多的钞票去拉动经济，钞票供给量增加必然导致通货膨胀率的加大。
　　 通货膨胀率加大后的必然结果是，央行加息与限制货币供给量。
　　 货币紧缩，导致货币供给量受限，新增贷款额减小，必然导致买房的人的货币不足，从而使新的购房贷款受限。
　　 货币紧缩，首当其冲的就是房地产，房屋的实际成交量必然迅速下滑。
　　 于是，房价下滑，当房价滑落到贷款额之下的时候，随时都可以放弃还贷的贷款炒房者，将会放弃还贷。于是，银行坏账在不断的增加，银行其实提供给亏损的国有企业的贷款的坏账在账面上已经非常高了，仅仅依靠着人民币升值带来的热钱流入维持着其正常运转，但，当通胀加剧的时候，也就是说人民币不值钱了，这时热钱会毫不迟疑的涌出，银行必将迎来一个前所未有的海啸，各个银行都需要紧急向央行求援，然而，现在国有商业银行是不能倒闭的，这是中国特色的，但是，股份制银行会首先面对海啸。
　　 中国特色的金融危机将一触即发！
　　
　　3、国政府预防中国金融危机的对策
　　 在的情况看，中国发生金融危机是不可避免的，如果中国经济增长小于8%那么，社会必然发生动荡，然而，为了维持这个8%的经济增长，必须要打肿脸充胖子，不断的增加国家投资，不断的印钞票。
　　 当然，要想中国一直印钞票也不发生金融危机，还要学美国，忽悠广大的发展中国家，外汇储备人民币，只有这样，中国不断的印钞票，而中国的通货膨胀率还不上升。但是，目前看起来有点难度。
　　
　　
　　
　　因素2：金融危机使房价下跌的速度会比所有人想象的速度快很多
　　
　　
　　
　　 房价下跌的速度会比很多人想象的速度快很多，用轰然倒塌也不为过，和房屋上涨的原因一样，很小的交易量即可决定某地楼盘的二手房交易价格。
　　 与不着急卖房不同的是，着急收回资金的卖房者，会故意的放低一些价格销售，同样以很小的交易量撬动了当地区的二手房的价格，而且，其标价的下跌速度将会和上涨时一样快，由于，投资者的观望态度，也会使房价一天一个价。
　　
　　
　　
　　因素3：必须要求房屋交易的规范性增加
　　
　　
　　
　　 房屋交易价格由类似房交所一样的机构公示，房屋交易一律以房交所交易价格进行交易，这样就规范了房屋交易价格的规范性，避免人为的虚盘炒高楼价。
　　 当然对于这一点，我报的希望不大，政府在这个问题上基本上没有作为......
　　
　　
　　
　　因素4：算算房屋的市盈率
　　
　　
　　
　　 我们都知道炒股票眼看市盈率，市盈率越高风险越大，但我们应该看看现在房子的市盈率是多少，以评价我们的投资回报率。
　　 公式为：市盈率 = 每股市价÷每股盈利
　　 好，那么我们以29000/平米的房子来说，60平米差不多可以租到2000元/月，而这2000元里面包括：取暖费200/月，物业费200每月，净利润是1600/月，19200元/年，也就是说，每平米每年的盈利是320元。
　　
　　 那么，市盈率是多少呢？
　　
　　 市盈率 = 29000 ÷ 320 = 90.6倍
　　
　　
　　
　　 我们再看A股市场，各个点位的平均市盈率如下：
　　
　　 A股市场中我们都心有余悸的，6000点大顶的市盈率是多少呢？
　　
　　 2007年 10月 沪指6000点左右 平均动态市盈率为50-60倍
　　
　　
　　
　　 这个月，A股平均市盈率已经被专家警告说接近峰值，的市盈率是多少呢？
　　
　　 2009年 12月 沪指3200点左右 平均动态市盈率为25-30倍
　　
　　
　　
　　 那么，算一下房地产价格的90多倍的市盈率，是高还是低呢？
　　
　　
　　
　　四、最后忠告
　　
　　
　　
　　1、别相信所谓的，通胀、人口膨胀、经济增长的因素。
　　
　　2、别相信卖房者歇斯底里的空喊着价格的，他愿意卖让他卖去，谁原意接盘就让他接去。
　　
　　3、尝试着自己计算一下要购买的房子的市盈率，看看风险如何？
　　
　　4、研究一下美国的金融危机吧，可以帮助你提前逃顶，因为金融危机的下一个一定是中国，中国的经济模式是美国的徒弟，怎么可能逃过美国式的金融危机呢？