REITs版本之争

REITs版本之争

北京报道 2010-3-8

    尽管REITs的研发，已经由最初银监会、证监会的各领一队、各自为营，发展成为了目前由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”，但从研究REITs试点的时候起，坊间就从未缺乏关于两者竞争、赛跑的种种揣测。
    
    但无论是央行日前内部下发的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》二次征求意见稿，还是3月4日上海银监局局长阎庆民对于今年上半年上海有望推出首单REITs的表态，各种信息都在显示，这场赛跑中最终还是央行拔得头筹。

央行版REITs上位

    从央行《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》(下称《管理办法》)确定REITs的具体形式为结构化的房地产信托受益券，到银监会下发《关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》(下称《通知》)规范结构化受益权信托操作，再到两会期间阎庆民表示山半年将推出REITs试点，环环相扣，央行版债权型REITs方案正在就位。

    尽管还在二次征求意见，但字里行间已经确定了信托公司作为发行方的核心地位。

    根据该方案，REITs的基本运作模式为：试点企业将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处分，并通过由受托人在银行间债券市场发行受益券的方式，在一定期限内向投资人转让部分信托受益权。

    在产品设计上，债权型REITs对信托受益权做了结构化设计，分为优先受益权与劣后受益权。《管理办法》特别规定：保障性住房和普通商品住房项目的次级受益权比例不低于20%，其他项目的次级受益权比例不得低于30%。

    “这实际上是契约型信托，通过收益权与所有权的分离以及分层，在保证信托财产具有独立性的同时，还可以满足不同人群的投资收益需求，并且还解决了股权性方案暂时无法回避的重复纳税问题。”上海信托相关人士表示这已经是一个比较完善的方案。

    “实际上，央行的试点工作一直没有间断过，除了联华信托，北京信托、平安信托 、上海信托都在积极参与方案的研究。只不过大家都在衔枚夜行。”北京一家信托公司人士如此表示当年的静默期。

    但最终，债权型方案还是在时间上跑赢了证监会制定的股权型方案。

    对于债权型方案的领先，海通证券相关负责人表示：“债权型方案领先是必然的，相比较的话，股权型REITs面对的制度障碍更大。”

    “这也是目前比较符合市场需求的”，上述平安信托人士表示，“目前房地产市场尽管处于行业调控风口，但仍只是抑制房价过快上涨的调整期。并且，在REITs试点推出初期，REITs资产池一定会在标的质量有比较严格的要求。这样就有可能要求资产出售的价格低于同期市值。因此，相对于出售，地产企业可能会更愿意转让收益权。”

    “就房地产企业而言，偏债型REITs有一个优点就是融资成本可能低于银行贷款。尽管未来存在加息压力，但由于一般从事持有型物业的房企对于资金的需求非常巨大，因此急于获得大量资金但又希望开辟新的成本较低的融资渠道的企业，央行版REITs不失为一种好的选择”，观韬律师事务所国际投资部负责人董建瑾表示，信托公司开展此业务必须要通过监管部门的核准，一旦试点扩大，债权类REITs顺利成行，将为房地产业健康发展提供助力。

股权型REITs仍在孕育

    相较债权型REITs即将浮出水面，由证监会牵头的股权型REITs由于各种原因稍显滞后。

    业内人士普遍认为，与债权型REITs相比，股权型REITs在技术层面更复杂，比如产品结构比较复杂，参与主体众多，物业资产的评估，加上金融行业分业监管体制的特殊性等等。目前，真正意义的REITs相对滞后，无非是基于国内证券市场的不成熟的无奈之举。而对于该版本的REITs，在制度方面，双重征税是其主要的热议焦点。

    “股权型方案目前最大的障碍是重复征税问题，目前一直没有得到很好的解决。”上海信托人士表示，在这一点上，债权型方案则设计得更为灵活，根据央行最新的征求意见稿，债权的采用结构化信托设计方式，只是转让资产受益权，这中间就可回避掉很多问题。 

    而除此之外，平安信托地产信托人士认为，从目前国内推行REITs由简入繁的摸索顺序来看，也应该先从风险小且稳定的银行间市场开始做起。

    但是，据了解，“目前，股权型REITs至少在参与研究各方层面已经形成了一个初步方案，正在推进的过程中”，某业内人士对本报记者表示，包括券商、基金公司以及开发商在内的参与各方已经提出初步的方案，并锁定了一些地产项目，此类REITs的交易地点基本已经确定为上交所。而上海市金融办相关人士早前也曾表示，证监会对股权型REITs的要求是在今年初能够有突破。