中国房地产泡沫破灭将从海南开始

2010-04-10 09:23:53
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余胜海/文
这里曾经是中国最吸金的投资热土，这里也曾是中国最扎眼的烂尾焦土。从热土到焦土，海南的身上似乎还残留着上世纪90年代中国房地产市场最危险的泡沫。17年是不是一个轮回？可以预言：中国房地产泡沫的破灭将从海南开始！
现在只要进入海口，映入眼帘的都是大型的房地产灯箱广告，虽然已经是预料当中的事情，但是看到那些楼盘的名字，仿佛又看到1992年海南房地产泡沫的影子。不同的是今日海南岛的楼市比哪个房地产泡沫年代还要疯狂，看着满城的什么岛的灯箱广告，看着那些创意无限，或者说有点点古怪的建筑，确实能让人马上联想起迪拜这个地方。
当然，海南和迪拜相比，优势明显得多，因为有天然的旅游资源，而迪拜所有的，只有金钱，所有的繁华，来自于金钱的堆砌。如果你去过迪拜，你就会发现，其实在如此炎热的沙漠天气里面，最受欢迎的不是人造的阳光沙滩，而是冷气十足的酒店还有商场。那些人造岛，人造景观所营造的一个个国际旅游热点，说到底有点点像一个幻觉。也因为这样，一场金融危机的冲击，很快速地让人看到了这个泡沫的本质。
如果来看现在的海南，似乎也不缺乏资金。也就是一年的时间，从海口机场到博鳌，高速公路旁边多了很多拔地而起的住宅，即便在博鳌这个地方，大型的建筑工地也一个连着一个，这让人很生感慨。但如果看这些别墅，却依然可以感受到当年烂尾的痕迹，比如坐在餐厅里面吃饭，空调会突然滴水，而同事的难忘经历，就是洗手间的门无论如何也打不开。
海南岛要发展成为旅游岛，这其实是一个非常适合它的定位，但是让人觉得奇怪的地方在于，这个地方现在更像一个巨大的房地产岛。如此多而快速的房地产项目，还有节节上升的楼价，只会让人产生这样的疑惑：这些房子卖给谁？如果配套措施并不完备的话。如果没有学校，医院等其他的资源，在这样的地方居住会是如何的不方便？如果这些房子都是打算卖给偶尔来度假的游客，那是不是又太多了一些？而且只有豪华的住宅，没有成熟的旅游配套服务，这样的地方，吸引力又可以持续多久？
的确，海南是一个容易出概念、出题材的地方——能够被视为题材，可以说是有利有弊。梁启超曾云：“天下惟庸人无咎无誉”，此话有理。同理的是，海南这样一个深具特点的南国区域，自有其独特魅力，故为世人瞩目。而又因其地理等方面的独特性，省外资本也多对这片土地颇有遐想。当年海南建省引致的大量资本下海南，几成浪漫悲歌。投机资本一路狂砸，最终留下了烂摊子。
其实，早在海南国际旅游岛概念未热之前，消息灵通者就开始布局海岛。等到天下人都已知晓这件事情，投机资本依然源源不断，却只能算是“后续部队”了。有报道称，在国际旅游岛正式获批之前,各大知名房企早把好地块“瓜分”得七七八八，说明商人的嗅觉是何等灵敏。但在“瓜分”地块的热潮中，也酝酿着未知的巨大风险。
某媒体援引来自海南省浙江商会的统计数据，称海南国际旅游岛获批之前，即有十万浙商进驻海南，注册资本就达到了百亿元，投资运作的资金或高达300多亿元。毫无疑问，冲着海南国际旅游岛概念而来的热钱总量，远远超出300多亿元这个数字。于是，海南各地房价与土地价格均开始飙升，三亚等热点城市尤其如此。三亚一个楼盘的开盘价甚至被炒到7万元/平方米。
说是历史的教训，其实也只是20多年前发生的事情。海南房产泡沫破灭，之所以给世人留下了极其深刻的印象，也实在是因为那段经历过于惨烈。一个注定玩不下去的游戏，在国家宏观调控政策点燃导火索之后，走向终结。留下的遗产，是“600多栋‘烂尾楼’、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元”。
作为一个颇有标本意义的房产泡沫，海南最终以政府、开发商，以及银行等多方力量的共同损失，来逐渐修补泡沫破灭的苦果。对于地方政府来说，短期地价的飙升，只带来了很短暂的快感，更长的过程是感受着痛苦；对于投机资本来说，当游戏再也玩不下去时，后面的接棒者无法承受泡沫破灭之重。历史的教训告诉人们，越是在形势超乎寻常地火热时，头脑越要清醒。如果海南的房产秩序再次被严重搅乱，那么国际旅游岛的建设也只能是空中楼阁。
建设国际旅游岛，是海南的机遇，对于海南人来说，也是挑战。这就要求，海南的地方官员，应从战略的角度观照这一政策。如果说，海南省政府暂停土地出让和暂停审批新的土地开发项目，乃不得已而为之，则加强房地产市场规划及政府调控，却是必需之举。总之，海南必须理性地、持续地开发，而不能只看到短期利益，更不能将长远利益湮没于泡沫当中。
看着海南岛六、七万元一平米的惊人房价，真正让人担心的是，海南岛的繁华也可能只是这部分人带动起来的。如果这样，那太可惜，因为这个地方的发展，无法让真正生活在这个地方的人受惠的话，那称不上可持续发展，而且连迪拜都比不上。