神马文学网从政府统计数据合理估计中国房地产泡沫将破裂
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/02 01:34:31
目前，住房价格与人均年纯收入比、住房价格与年房租比都超过了劳动者开始工作以后的预期寿命，三年期银行存款的年利率超过了年房租与房价比率，高房价缺乏长期存在的基础。
我国贫富两级分化，2004年基尼系数为0.47（来源于《中国统计年鉴》），2004年以后为建设和谐社会，国家统计局不再公布基尼系数，现在涨成什么样也没有权威统计数据了。
贫富两级分化导致人均年纯收入指标既不能反映富人的收入状况，也不能反映穷人的收入状况。房价脱离人均年纯收入以后还能继续上涨，原因就是富人购买多套住房，用于财产保值和增值，银行贷款起了推波助澜的作用。
目前全国没有空置商品住房统计数据，但是从各地城市统计局公布的历年商品住房竣工面积、常住人口数量、生活用自来水售水量、城镇居民人均住房建筑面积等指标可以合理估计出各地城市目前空置商品住房数量。根据《上海市国民经济和社会发展统计公报》，从2006年到2009年，上海市商品住宅竣工面积合计9683万平方米，按照人均住房建筑面积22平方米计算,可以供440万人居住，如果加上2005年上海市商品住宅竣工面积3096万平方米，可以供560万人居住。从2006年到2009年，上海市常住人口数量从1763万人增加到1921万人，只增加了158万人，该数字得到生活用自来水售水量统计数字验证。因此，可以合理估计目前上海市空置商品住房面积为6000万平方米-9000万平方米，按照每套75平方米折算，大约80万套-120万套，空置商品住房可供280万人到400万人居住。2009年以后，还会有大量商品住宅竣工，空置商品住房数量将继续上升。
国内大城市北京、南京、杭州、广州、深圳等与上海类似，中部城市房地产开发紧跟东部沿海城市，可以用相同的方法合理估计国内其他城市空置商品住房面积和套数。
以电表读数连续6个月为零作为空置住房标准，通过调取各地城市供电公司或者供电局的住宅用电数据也可以直接得到各地城市空置商品住房套数数据。牛刀在其博客中说，中国社会科学院按照此方法统计出目前我国660个城市有空置商品住房6500多万套，平均每个城市有空置商品住房10万套左右，该数字合理可信。牛刀在其博客中还说，目前在建住房1200多万套，两者合计7800万套左右。按照每套可住3-4人计算，可以供给2.5亿人-3亿人居住，按照每套30万元计算，价值22万亿元左右，占2009年我国GDP的三分之二左右。这些空置商品房最终都要进入市场，通过居住实现使用价值。
在国务院发展研究中心3月20日举办的中国发展高层论坛学术峰会上，新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年说，根据对北京、上海、深圳等大城市的调查，大城市的房屋空置率已经远远超过了10%的国际警戒线，有些地区这一数字甚至超过50%。
我国有外出就业农民工1.4亿人左右，他们依靠出卖劳动力为生。在现有社会制度下，他们永远无力在城市购买住房。中国社会科学院调查显示，中国85%的城市家庭买不起住房。一边是数量庞大的空置住房积累增加，一边是依靠劳动力获取收入的人群无力购买住房或者沦为房奴。两者距离拉大超过某个临界点或者在物业税等外力的刺激下，我国房地产泡沫就会破裂。房地产泡沫破裂可能引发银行房地产抵押贷款危机暴发。住建部长姜伟新不顾我国住房高空置率事实和农民工以及其他劳动人群低收入事实，忽悠未来20年由于城市化和工业化房价上涨压力很大是非常危险的。
人地关系紧张不是房地产泡沫不会破裂的理由。日本的人口密度是中国的3倍，东京的人口密度是上海的2倍，但是日本房地产泡沫破裂了，2010年东京地价回到了1983年的水平。中国工业化和城市化也不是资产泡沫不会破裂的理由。2008年上证指数在6000点以上时，很多权威人士根据中国工业化、城市化前景等估计中国股票市场将迎来黄金十年，大盘指数将涨到10000点以上，可是大盘指数在随后的一年里跌了75%。
我国贫富两级分化，2004年基尼系数为0.47（来源于《中国统计年鉴》），2004年以后为建设和谐社会，国家统计局不再公布基尼系数，现在涨成什么样也没有权威统计数据了。
贫富两级分化导致人均年纯收入指标既不能反映富人的收入状况，也不能反映穷人的收入状况。房价脱离人均年纯收入以后还能继续上涨，原因就是富人购买多套住房，用于财产保值和增值，银行贷款起了推波助澜的作用。
目前全国没有空置商品住房统计数据，但是从各地城市统计局公布的历年商品住房竣工面积、常住人口数量、生活用自来水售水量、城镇居民人均住房建筑面积等指标可以合理估计出各地城市目前空置商品住房数量。根据《上海市国民经济和社会发展统计公报》，从2006年到2009年，上海市商品住宅竣工面积合计9683万平方米，按照人均住房建筑面积22平方米计算,可以供440万人居住，如果加上2005年上海市商品住宅竣工面积3096万平方米，可以供560万人居住。从2006年到2009年，上海市常住人口数量从1763万人增加到1921万人，只增加了158万人，该数字得到生活用自来水售水量统计数字验证。因此，可以合理估计目前上海市空置商品住房面积为6000万平方米-9000万平方米，按照每套75平方米折算，大约80万套-120万套，空置商品住房可供280万人到400万人居住。2009年以后，还会有大量商品住宅竣工，空置商品住房数量将继续上升。
国内大城市北京、南京、杭州、广州、深圳等与上海类似，中部城市房地产开发紧跟东部沿海城市，可以用相同的方法合理估计国内其他城市空置商品住房面积和套数。
以电表读数连续6个月为零作为空置住房标准，通过调取各地城市供电公司或者供电局的住宅用电数据也可以直接得到各地城市空置商品住房套数数据。牛刀在其博客中说，中国社会科学院按照此方法统计出目前我国660个城市有空置商品住房6500多万套，平均每个城市有空置商品住房10万套左右，该数字合理可信。牛刀在其博客中还说，目前在建住房1200多万套，两者合计7800万套左右。按照每套可住3-4人计算，可以供给2.5亿人-3亿人居住，按照每套30万元计算，价值22万亿元左右，占2009年我国GDP的三分之二左右。这些空置商品房最终都要进入市场，通过居住实现使用价值。
在国务院发展研究中心3月20日举办的中国发展高层论坛学术峰会上，新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年说，根据对北京、上海、深圳等大城市的调查，大城市的房屋空置率已经远远超过了10%的国际警戒线，有些地区这一数字甚至超过50%。
我国有外出就业农民工1.4亿人左右，他们依靠出卖劳动力为生。在现有社会制度下，他们永远无力在城市购买住房。中国社会科学院调查显示，中国85%的城市家庭买不起住房。一边是数量庞大的空置住房积累增加，一边是依靠劳动力获取收入的人群无力购买住房或者沦为房奴。两者距离拉大超过某个临界点或者在物业税等外力的刺激下，我国房地产泡沫就会破裂。房地产泡沫破裂可能引发银行房地产抵押贷款危机暴发。住建部长姜伟新不顾我国住房高空置率事实和农民工以及其他劳动人群低收入事实，忽悠未来20年由于城市化和工业化房价上涨压力很大是非常危险的。
人地关系紧张不是房地产泡沫不会破裂的理由。日本的人口密度是中国的3倍，东京的人口密度是上海的2倍，但是日本房地产泡沫破裂了，2010年东京地价回到了1983年的水平。中国工业化和城市化也不是资产泡沫不会破裂的理由。2008年上证指数在6000点以上时，很多权威人士根据中国工业化、城市化前景等估计中国股票市场将迎来黄金十年，大盘指数将涨到10000点以上，可是大盘指数在随后的一年里跌了75%。
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