土地与房价的三重关系:只有"土地财政"会推高房价

2010年05月27日 07:43:29 　来源： 人民日报


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楼市大调整态势下，狂飙猛进的房价放缓了脚步。
众说纷纭的楼市中，有一种观点认为，“面包”价格的高昂源于“面粉”价格的飙升，要想根本上解决房地产市场的问题，必须改革现有的一系列土地管理制度。否则，现有政策退出后，房价将会迎来暴涨。
作为土地有偿使用制度的关键环节，招拍挂制度到底在房地产市场上扮演着什么样的角色？是不是真的到了大步改革关口？而与此密切相关的“土地财政”会不会成为未来房价暴涨的隐患？18亿亩耕地保护政策是房价居高不下的根源吗？记者进行了调查。
1、耕地保护会不会推高房价？
不管耕地如何紧缺，居民正常的居住用地的供地计划都得到优先安排。长期看，如果建设用地减少，可能会在一定程度影响房价，但至少是几十年后的事
有一种观点认为，坚守18亿亩耕地保护红线，会让土地供应偏紧、地价偏高，自然会推高房价。
18亿亩耕地保护政策会不会推升房价？
“可以肯定地说，耕地保护政策既不是限制城市发展的红线，也不是推涨房价的动因。”中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映说，18亿亩耕地保护政策不是拍脑袋想出来的，是经过科学测算的。守住这条红线，最重要的原因是要确保中国的粮食安全。中国人口这么多，粮食必须立足于自给。
而据一些农业专家估算，实际上，即便确实保住18亿亩耕地，按照目前粮食生产增长趋势分析，到2020年保证95%的自给率，形势也很严峻，必须在农业增产技术上有重大突破。
“即使在保护18亿亩耕地红线高压下，仍有大量的违法用地，况且中国城镇居民人均占地130多平方米，而国际上才80多平方米，现在中国需要的不是占用农民的耕地，而是需要提高土地利用效率。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员袁崇法说，“近几年住宅用地供应总量充足，事实上，不管耕地如何紧缺，居民正常的居住用地的供地计划都得到了优先安排，每年还在增加。同时也考虑了今后若干年的需求，到2020年预留了8亿多人进入城市和小城镇的用地空间。”
从阶段上讲，按照《全国土地利用总体规划纲要》规定的2010年耕地保有18.18亿亩、2020年前保有18.05亿亩，2020年以后耕地保有量将会低于或等于18亿亩。长期来看，如果建设用地减少，会在一定程度影响房价，但至少是几十年后的事。
“这次房价的暴涨也提醒我们，目前，我国处在快速城镇化的进程中，当大量人口源源不断流入城市的时候，城市需要提前准备好可供居住的土地，但土地开发、住房建造都需要时间，如此巨大的土地需求，放到任何一个国家都是一个罕见的难题。各地要科学制定土地年度供应计划，改善土地供应结构，稳定社会各界的预期。与土地相关的所有制度思考和改革，都应处理好公平和效率的问题。同时，政府要切实分清哪是政府该做的、能做好的，哪是市场能做好的，绝不能以产业政策取代保障政策，并采取措施，大跨步去履行这个责任。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明认为。
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楼市利空几近出尽？ 警惕市场快速反转
2010年05月26日 07:53:03 　来源： 新华网综合


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据上海证券报报道，房产税的消息已经进入不知是第几波的传闻周期了，市场在等待这个楼市调控最后的达摩克利斯之剑。而我们担心的是，这个所谓的大利空一旦推出，是否就会给市场利空出尽的预感，并带来股市和楼市的快速反转。
个案不能代表全部，但个案来自鲜活的市场一线。据了解，杭州楼市在上周末一改成交颓势，出现少有的买卖活跃场面。某豪宅物业推出35套江景住宅，当天预定率达到55％。市场人士称，杭州的豪宅成交火爆或也源于对上海房产税细则的另类演绎：如果按目前的传闻，房产税仅对新购物业征收，那么在正式执行之前，无疑会带来一波成交量的激增。
不过，在笔者看来，杭州的楼市回暖迹象可能还有另外的解读。据了解，浙江楼市新政出台一周后，杭州等地对第三套房的房贷政策初见松动。加上宏观面屡屡传出风声，市场预测为保护难得的宏观经济回暖，楼市调控或许已经进入冷静期。
调控的冷静期即是楼市回暖的重要基础。近期，市场上也确实出现了调控进入冷静期的一些迹象。比如，在北京出台房产新政细则之后，深圳、广州、重庆等地的细则都被冠以“温和”的定语。重庆房产特别消费税未被明确提及，仅表示“酝酿对个人房产收益征税”，同时也没有对贷款购买第三套及以上住房叫停，而是执行贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策。
另有传闻称，上海房产税细则之所以慎之又慎，除了政策影响重大外，也有两种对立的声音僵持不下。一种声音支持尽快出台房产税，而另一种观点认为可以静观上海楼市调控的程度，如果已经调控到位，这一杀手锏或可延后推出。
地方政府为保护楼市稳定而大打政策太极拳，当然这里面有不可细数的苦衷。不过，一个令人担心的结局是，一旦房地产政策出台妥协性的“温和”趋向，楼市将不可避免地再次进入越调越涨的恶性循环。毕竟目前大量开发商囤房不卖，持价不降，都源于对这个所谓冷静期的预判。
“随着人民币对欧元的加速升值，这个月的对欧出口贸易听说就很难做。在这样的大形势下，要保持经济稳定就要求房地产市场不能快速下滑。”一位房地产企业高层称。房地产企业的这种和政策对赌的心理一直存在，这直接导致开发商在资金链已经趋紧的情况下继续坚守阵地。
当然，也有很多龙头房企并没有盲目乐观。有消息称，万科、保利等企业在内部会议上的判断越来越谨慎悲观。也许他们比中小房企更了解最高决策层在此轮楼市调控中的决心。
“这次对房地产市场的调控源于产业结构调整的大布局。应该说，金融危机的到来打乱了中国产业结构调整的计划。如果没有金融危机，这次以打击楼市、助力其他产业为目标的调控任务，早在2007年就可能得到深入。所以，不要简单看待此次宏观调控，即便是为了稳定宏观经济而继续刺激性政策，那也要与房地产调控划清界限。”一位北京房地产开发商称。
高价对阵观望——谁来打破楼市僵局？
2010年05月26日 11:18:26 　来源： 新华网


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5月21日，苏州市民在房展会上观看楼盘模型。与调控前苏州楼市的火爆状态相比，此次展示会明显冷清，由于售价依旧居高不下，购房者大多选择观望。新华社发(王建康 摄)
新华网北京５月２６日电（记者罗宇凡）虽然京城楼市新开楼盘的价格依旧高企，但日趋萎缩的成交量却使得高房价有些曲高和寡。在多方博弈之下，价高量跌的市场观望态势明显，楼市进入了买卖双方各自按兵不动的“静默期”。
市场的变化引发了人们的猜测：在这种微妙的对峙当中，怎样的调整才能改变市场的动态平衡，打破多方博弈的局面，使房地产市场真正走入良性发展的轨道？
高房价还能否聚集高人气？
由于工作日的缘故，北京东北三环外正在开盘的太阳公元售楼处异常冷清。就在几天前，这片楼盘的新开项目开出了４５０００元每平方米的开盘均价，远远超出上一期开盘均价６０００元到７０００元每平方米。虽然开盘当日，一些媒体爆出了新盘放号被抢购一空的新闻，不过记者采访时发现，太阳公元此次新开的１５号楼依旧还有不少待售的房源，仅一套签约，预订量不足三分之一，购房现场也远没有传说中的那样火爆。
与太阳公元不同，北京的另一处普通商品住宅，即将于６月中旬开盘的新项目远洋沁山水·上品依旧受到了人们的追捧。销售人员告诉记者，虽然这次只有３９３套房源上市，但上周一个星期内他们就已经放出了超过４７７０个房号。这次开盘的三栋商品住宅的均价分别达到每平方米２４０００元、２８５００元、３００００元，超过了去年同期开盘项目均价一倍还要多，即便如此，销售人员依然表示，“这是在考虑到政策调控影响后的谨慎定价。”

被误读的楼市“软着陆” 房价不降或再出新政
几乎一夜之间，楼市劲吹“温和风”。鼓吹者的证据很多，有来自宏观层面的，也有来自政府层面的，最明显的证据就是越来越“软”的地方楼市细则。尽管国家发改委已经澄清了被误读的言论，但挡不住鼓吹者的热情。
楼市真的就此“软着陆”吗？记者为此采访了众多专家，但结论与“温和论者”相反。他们认为，中央的政策不会就此停歇，若是房价依旧失控，政府或将出台更多的组合措施。阅读全文>>>
一个城市白领的购房史：等待5年 更买不起房
白领小光，在今年4月听到各种楼市调控政策的消息时，回家对老婆说：希望这次是玩真的，如果房价跌了，咱们赶紧把房子买了吧！老婆呛他：这几年都是被你害的，现在你总算开窍了，不想等了啊？！阅读全文>>>
房价“领跌”区租价大涨 白领叹“租不起房”
与一年前相比，北京一套普通两居室的租金涨幅在20%以上,而一些地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。
北京中原认为这是一种“替代效应”,并且随着楼市调控力度加大,很多人推迟了购房计划,租房需求增大在一定程度上推高了租金上涨。阅读全文>>>
房价戳穿爱情泡沫 白领爱情指数下跌40%
“楼市新政来了！”“投机客开始集中抛售！”“局部地区楼价阴跌不止。”“银行说可承受房价下跌40%！”
我的朋友小侯是位“驴友”，本来准备6月去西藏的，如今却把准备好的背囊卸下了。“未来3个月，如果房子跌得厉害，我考虑把旅行费用省下来，听俺爹俺娘的话，凑笔首付买房子了！” 阅读全文>>>
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时评：“房产税”之争考验决策者智慧
2010年05月26日 14:52:20 　来源： 工人日报


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有关“房产税”的消息接二连三。据5月23日《华夏时报》报道，国家发改委某官员表态：“三年之内免谈房产税。”而5月24日，就有专家批驳，“只要市场允许，房产税随时可以开征”。财政部财政科学研究所所长贾康也表示：“三年不谈，那是研究人员说的，并不能代表官方。”
一度引发众说纷纭的上海将征“房产税”一事，连日来几乎一天一“变脸”，忽而看似呼之欲出，忽而看似难产，甚至出现“神仙打架”局面。究竟近期开征“房产税”是真是假，可谓迷雾重重。
无论沪上征税暂时被搁置，抑或不日将实行，毫无疑问，围绕“房产税”的争论和博弈日渐激烈，对于何时出台试点，被认为不过是时间早晚问题。在严厉的本轮调控政策作用下，一些地方房地产市场已经“心惊肉跳”，“房产税”会否在此时加码，成为新一轮楼市调控的焦点。
在“房产税”传闻出现之前，国人原本高度关注的是同样剑指高房价的“物业税”，毕竟这一税种在一些地方已空转7年，但有意思的是，各方对于“物业税”的态度不如“房产税”敏感。
稍加留意，便可看出一些端倪。虽然空转数年，“物业税”的推出仍面临法律和技术障碍，我国《立法法》明确规定，开征新税和调整旧税必须经由全国人大批准。业界人士强调：“出台物业税，肯定要先通过人大立法变成法律，虽然从长远看是一个好税种，但是远水解不了近渴。”另外，“物业税”主要针对不动产征税，而目前产权确认、资产评估、数据平台等基础性工作都没有完善。
相较而言，专门针对房屋开征的“房产税”虽然也不同程度地面临着上述问题，但“操作”起来似乎更容易一些，可以迅速拿来“为我所用”，因此轻而易举地击中市场的神经。

传言四起 住房保有环节征税仍引而待发
近日关于房产税的传言四起。本报记者通过多方采访了解到，关于房产税，有关部门的思路一直很清晰，并在有条不紊地推进相关工作。
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评论：警惕地方政府架空楼市调控
2010年05月26日 09:55:41 　来源： 证券时报


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提要：国务院楼市调控新政公布一个多月以来，一些地方陆续出台楼市调控细则。同样，与调控政策顶牛的言论还有“房产税三年免征”、“地方政府”没有权力出台新税种”等。在强大调控声势之下，各种势力要么担心房价下降导致GDP下降，要么担心失去土地财源令自身利益受损。
国务院楼市调控新政公布一个多月以来，一些地方陆续出台楼市调控细则。但地方细则和相关部门的表态却显示出，这场“最严厉的楼市调控政策”可能正遭到架空。
首先，相关配套政策以及标准界定迟迟不能明确，政策执行自由度大。本次调控“二套房”政策备受关注，但在住建部这样主要的政府执行部门，又变得重新“模糊”起来。同样存在界定问题的还有三套房是否停贷、哪些城市是房价上涨过快过高等，房产税至今也是让人“雾里看花”。
其二，各部门在操作层面“雷声大雨点小”。“国十条”规定对开发商进行土地增值税的重点清算和稽查，但至今停留在口头上。“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但人们至今也没有看见任何一个开发商被取消经营资格，倒是看到不少开发商“再挺一年没问题”的叫嚣。
同样，与调控政策顶牛的言论还有“房产税三年免征”、“地方政府”没有权力出台新税种”等。
其三，多数地方政府对楼市调控政策虚与委蛇。除北京推出的“京十二条”较“新国十条”更严厉外，其它重点城市有的迟迟不出地方版调控细则，有的推出的细则如同隔靴搔痒，更有甚者明确宣布，不会对购买第三套房加以限制。作为全国楼市方向标的深圳，其房价之高一直被广为关注。有专家提出，深圳的高房价已经影响到城市的价值。但深圳新出台的楼市新政不痛不痒，开发商最担心的“一户一房”限购令未见动静。有专家提出，本次深圳细则只是参照了“新国十条”的底线，比市场预期的尺度宽松。
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2010年05月26日 14:33:09 　来源： 红网


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房子二室一厅，位于大渡口区钢花路，每月房租700元，10年就是84000元。只租房不买房，在一对80后夫妻眼中，这是理想的住房状态。在市区寻寻觅觅1年多时间，他们终于找到一位肯出租房子10年的房东，并于前天签下10年租房协议。他们的举动遭到双方父母强烈反对。昨日，4位老人专程从老家赶来，以断绝关系相威胁，要求他们就算赔偿也要毁约。(5月25日重庆晚报)
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