高房价的核心 -- 土地危机

来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/20 02:57:39
    国家统计局网站刊文否定高房价，固然不错。不过重要的是，如何解决高房价，谩骂与指责无济于事。
    近日国土地资源部与开发商之间的相互指责让人印象深刻，国土资源部认为，土地不是高房价的核心，而开发商认为此说掩耳盗铃。双方举出的数据南辕北辙，事实到底如何？
    在招拍挂之后，土地供应一直处于供需失衡的紧张状态，尤其在一线城市，更是严重失衡。据王克忠先生预计，从2004年实行挂拍挂开始，上海在未来10到期5年城市发展土地用量缺口高达351平方公里。
    现在土地地供应有多紧张？根据国土资源部的内部测算，在国家新增4万亿投资中，大概有3.2万亿需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准测算，两年内需要的土地是120万亩，其中需要耕地60万亩。而全国规划到2010年可占用耕地指标已经只剩下400万亩，用地存在很大缺口。4万亿带动的地方投资达到20万亿是普遍的预期，仅仅这些投资土地指标就存在超标的可能。从2005年开始，土地供应计划由于种种因素，一直无法完成。
    据陈宝存先生观察，相对于工业项目，很多用地紧张地区对于房地产项目的供地热情下降，因为一次性获利的房地产项目。原因是经济增长的压力。一次性获利的房地产项目不如工业项目税收来源稳定，可以解决就业难题。国土资源部公布今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09 亿元，同比减少16.2%，平均价格则下跌28.4%。全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道，同比下降了0.88%。平均地价下跌的主要原因，就是工业用地招拍挂价格拉低所致。
    笔者倒不认为这是地方政府想抑制房地产业，减少地方财政，而是在信贷扩张之时，争先恐牛要搭上末班车，从中央政府与银行拿到钱，由于土地规划，不得不挤压了商品房用地，对地方政府来说，是鱼与熊掌之间的选择。但地方政府也不会就此罢休，商品房土地供应减少，就用饥饿式推地法，提高土地价格，用更少的土地获得更高的土地收入。羊毛出在羊身上，最后由消费者买单。
    无论如何，一线城市房地产价格与“土地危机”有着直接联系，这直接导致了恐慌性预期。“雷神”任志强提出，截止到6月份土地供应总量大幅下降，到6月份为止，新开工和去年同比下降了10.4%，这意味着供应量也在下降，但销售增长了31.7%，这说明恐慌在制造。而石家庄等地房价无法上升，也是因为土地供应相对充裕，毗邻北京、天津等大城市，级差地租一直受到抑制，不可能成为一线城市投资客的主要目标。
    中共中央党校教授周天勇近日撰文指出，必须修改土地法，他指出目前的土地法存在两宗罪：从资源配置的效率上讲，土地体制阻碍了农业规模经营的推进，城镇中的土地分配也并不十分优化；从与土地有关的收益分配看，低补偿和农村房地没有资产性收益，导致农民的利益受损，而土地供应量不足、垄断性供应土地、政府房地产财政和对房产投机及其多套房持有不征税等造成的高房价，也侵蚀了城镇居民的利益。解决方案是实行土地改革，目前的与地方政府有关的这种拍卖出让方式，应当彻底改革了。所有的土地，不论集体还是国有，不论政府收购后储备的还是破产转产要进行出让的，在转让时，可以直接由自然人和法人提交交易所经常性挂牌，用地商可以到交易所随时找地选地，交易可以随时进行。从而消除政府卖地的垄断性供地格局。
    此举意在破除土地供应市场的垄断，短时间内难以成行。比较切实的办法是，地方政府推出明确的土地供应规划，避免地价恐慌式上涨；其次，增加容积率，以直接增加土地的使用效率；第三，在目前集约化用地浪潮中，由政府与宅基地、承包地拥有者共同享受土地产权，后者拥有土地交易监督权；最后，在上海、广州等城市，不必对农业用地强求一律，人为制造供需矛盾。
    缓解土地危机，不仅可以缓解高房价，还可以逐步将地方政府从土地财政上解脱出来，目前的财税来源不变，土地危机难解。
注：中国历史是部土地革命史。通过血腥战争消灭人口，消灭大地主，取得人地平衡。
    现代化改革从土地改革开始，小岗村事件是土地使用权的部分解放，而不是产权。
    日本、台湾地区是土地产权的大变革，大陆必然会进行二次土地改革，解决产权问题。
土地危机是高房价的核心 高房价的核心 -- 土地危机 高房价的核心 -- 土地危机 土地公有制是高房价的首恶 “土地财政”推高房价 土地财政是高房价的最魁祸首 房价越高的地区为何闲置土地越多? 土地财政的新变局:土地财政是高房价的罪魁祸首吗 高房价催生“中国式”危机 爱尔兰危机：都是高房价惹的祸 土地招拍挂导致了高房价吗？ 房价-----潜在的危机 高地价推高房价，土地财政何时了？ 高房价成爱尔兰债务危机罪魁祸首 中国高房价：政府垄断土地供给体制造就的流动性游戏 土地公有制是高房价的首恶 - 寒江雪 - 温网博客 - 温州网 陈玉宇：收入失衡 房价难降//刘尚希：土地财政是高房价的罪魁祸首吗 高房价里的中国：太离谱了，更大的是政治危机 -中国思维网 土地供应减少+开发商囤地=高房价 任志强：房价"高"是因为土地供给垄断 土地供应减少+开发商囤地=高房价 遏制高房价关键要弱化土地财政 遏制高房价关键要弱化土地财政 中国社科院蓝皮书：地方政府土地财政推高房价