赵晓：土地财政不改　房价仍将疯涨

　　土地财政不改

　　地方细则内容全国人口普查

　　房价过快上涨将抬头

　　重庆商报：从4月中旬国务院出台“新国十条”楼市调控新政至今已满月，不少地方政府也相继出台实施细则，您认为此轮楼市新政的调控效果如何？有市场分析人士认为，一线城市楼市出现量价齐跌的现象只是暂时的，您怎么看这种现象？

　　赵晓：本轮调控政策使部分房价过快上涨的城市房价停止上涨，对遏制高房价起到了一定作用，楼市调控初步效果显现，一线城市二手房卖方报价下跌，开发商预期也大幅回落。购房者进入观望期，住宅成交量也减少。尽管此次调控政策在短期内对遏制高房价已经产生一定作用，但长期效果如何，则取决于地方政府长期严格执行房地产调控政策的决心，地方政府不能过度依赖土地财政。如果地方政府执行新政的决心不强烈，前紧后松或者土地财政没有得到改革，房价过快上涨的势头将很快重新出现。

　　地方细则内容

　　决定抑制炒房效果

　　重庆商报：在地方政府出台的细则中，北京的规定很严格；上海出让土地、增加市场供给方式很受欢迎；而深圳的地方政策，有人认为相对较软。有市场分析人士认为，一线城市大力度的调控将使投资客转战到以重庆为代表的二线城市，这也将间接性地推高二线城市房价，您认为这样的预测可能在重庆发生吗？

　　赵晓：这样的可能性不是没有，但要看二、三线城市地方新政细则的出台时间和内容，这直接影响对投资性炒房的抑制效果。而且，房价也有它的一种轮动效应。

　　此前，一线城市房价在疯涨的时候，二、三线城市也紧随其后。重庆在全国70个大中城市中涨幅一般都是居中，所以，如果一线城市房价出现下跌，作为二线城市的重庆出现暴跌的可能性不大，但应该有小幅的降价，预计降幅不会超过20%。

　　全国人口普查

　　或为后续政策铺垫

　　重庆商报：您认为这次调控政策后，下一步还会有后续的调控措施跟进吗？

　　赵晓：可以这样说，高房价已成中国经济的毒品“海洛因”。地方政府如果一味靠推动房价上涨来支撑经济增长,中国经济等于在“吸毒”,能起到短期的增长,从长远来看,是在杀鸡取卵!摆脱房地产依赖，调控房地产就相当于是在“戒毒”。因为各地的土地都掌控在地方政府手里，出让多少土地都是政府说了算，而且为了获取更多的收益，故意造成土地紧缺的假象。从这个角度来讲，政府就像开发商捂盘惜售一样，哄抬地价，所以我认为地方政府是最大的开发商。作为地方政府，应加强对房地产市场的信息管理。

　　对于下一步是否有后续政策，关键还是看这轮地方细则出来后的整体效果。但我们看到国务院已启动第六次全国人口普查，这很可能是为国家下一步“定房定人”作摸底铺垫，有可能在房价上涨过猛的地区将根据人均住房持有量，对购房人的买房套数进行限制。

　　均衡社会资源

　　抑制中心城市高房价

　　重庆商报：有人认为，只要中国的城市化进程不止，未来还有好几亿农民进城，中国楼市供不应求的局面就不会解决。而在城市中，教育、医疗等隐性社会福利又是吸引农民进城的动力，也是吸引中小城市向中心城市聚集的动力，这意味着，化解房价上涨还有另外的方式，就是均衡社会资源，减少需求。不知道您是否赞成这个观念？

　　赵晓：公共服务供给不均衡肯定会对房价带来影响，这也是一个地区的房价不均衡的重要原因。这个中心点汇集了最好最丰富的资源，快速发展与周边地区形成愈来愈大的差距。差距的扩大进而形成“马太效应”，体现在房价上就是拥有良好公共服务的中心点的房价会远远高于周边地区，形成不均衡状态。

　　反之，当一个地区的公共服务供给趋向于均衡发展时，其在某种程度上会抑制该地区房价的增长速度，使该地区内部以及周边地区的房价都向均衡性发展。

　　当一个地区公共服务供给非均等性的局面改善了，使一些原先公共产品和服务短缺的区域获得了良好的社会环境，它相对较为低廉的房价，必定会吸引那些聚集在城市中心或者经济发达城市的人口，而人口流动的结果一方面会使城中心或发达城市的房屋需求下降，进而房价增长速度减缓甚至下跌。

　　另一方面也会使公共服务经过改善的地区吸引更多的人群和企业，从而带动该地区的发展和房价的提升。最终的结果就是，一个城市各区域或者国家各地区在呈现经济发展均衡的同时，也实现了房价的均衡发展，即房价的扁平化。

　　房价回归理性

　　长期需靠制度改革

　　重庆商报：有些开发商，比如任志强，认为这次楼市的调控，更多的是抑制需求，而没有从根本上解决楼市供不应求的局面，那么这次调控，只能是价格越调越涨，您怎么看？有没有更好的调控方式？

　　赵晓：我是比较赞成这种观点的，光是靠压制需求是不能治本的。从控制房地产价格来看，短期可以靠调控资金，中期可以靠调整供求，但长期还是要靠制度的改革。要想让房价回落到合理的位置，更加重要的是房地产的制度问题，而不是房地产投资方面的问题。建立越来越清晰的土地现代产权制度应该成为中国改革的重要方向，这是一项任重而道远的任务。土地产权在中国从来都是最重要的问题，不论是房地产改革，抑或是城市化改革，土地产权问题都是无法回避的，解决好土地产权问题，将如同“大非”解禁，会给中国房地产带来真正意义上的革命。而小产权房解禁，会直接使供应量增加，相当于“小非”问题的解决。中国并不缺耕地，也不会缺建房用地。解决了这个房产市场“大小非”问题，住房价值体系的重估将会使房地产价格真正回归理性。

　　采取优惠政策

　　为民资开辟更多通道

　　重庆商报：这次新的调控，一个主要的目的是挤干楼市投资的水分。但这些被挤出的资本去向何方？我们该如何治理？

　　赵晓：地方政府要找到持续不断的税源，中国经济也要找到新的增长点，这就要求在对房地产调控的同时，必须扶植民营经济。除了“新36条”指引方向之外,国家还需尽快出台一些配套的政策措施,保证民营资本愿意进入放开的相关领域,如地方可以采取税收政策来吸引民资，金融方面可以采取优惠的贷款政策，来鼓励民资的持续投入,这些政策在以往都有提倡,但贯彻不力。要改变这一状况,未来在细则的执行力度上,国家还需再下一番工夫。

　　何时下叉购房

　　调整结束前是良机