“打折”扑朔迷离 “价坚强”使楼市调控任重道远

“打折”扑朔迷离 “价坚强”使楼市调控任重道远
2010年05月19日 15:19:27 　来源： 新华网


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恒大地产集团５月５日宣布旗下全国楼盘八五折让利销售，引发市场诸多猜测。
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新华网广州５月１９日电（记者黄玫、黄浩苑）在新一轮楼市调控压力下，一些房地产商以打折抢占市场，打折的重磅似乎释放出市场骤变的讯号。但是，记者调查发现，打折的背后，房价事实上仍然坚挺。
一些业内人士指出，开发商打折很有可能是“假摔”，是吸引眼球的楼市噱头。专家认为，打折风波扑朔迷离，在资金流动性充裕的情况下，开发商降价压力不大，楼市调控任重道远。
恒大八五折：是“楼价屈服”还是“忽悠市场”？
恒大地产集团５月５日宣布旗下全国楼盘八五折让利销售，引发市场诸多猜测。有专家认为，楼市调控政策精准打击到高房价的痛处，低迷的房地产市场倒逼开发商作出让步。
恒大降价引起了市场的高度关注，但是这场打折风波随后却发生了戏剧性的变化，恒大先是叫停打折，继而又重新宣布打折促销延长至５月底。恒大几次变更打折策略，让此事显得扑朔迷离。
记者调查了解到，八五折的市场之风在“五一”小长假前就有了征兆。恒大地产集团有限公司董事局副主席李钢说，５月恒大在全国城市的总货量达到２万套，预收总面积达到１９６万平方米。在广州，恒大在“五一”小长假期间推出新盘，并实施开盘特别八五折、现楼一口价、团购优惠的推盘策略。
恒大的销售策略直接影响它的业绩，打折一波三折，恒大地产股票也如影随形地跌宕起伏。业内人士分析，恒大之所以敢打“降价”牌，一方面是因为现金流充裕，承受得起降价的压力，可以争夺更多的市场份额；另一方面，现在加快出货，可为下一轮的并购储备资金。
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高房价成贫富差距“助推器” 加剧社会经济分层态势
2010年05月19日 08:35:14 　来源： 经济参考报 　 编辑： 袁韵 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】


透视新政下的房地产市场（三）
一边是调控频频发力；一边是楼市高烧不退。2010年以来，全国70个大中城市房屋销售价格出现连续上涨，且同比涨幅呈现逐月上涨的态势，从1月份的9.5%扩大到4月份的12.8%。即使到了5月份，楼市也是“量跌价挺”。
接受《经济参考报》记者采访的多位专家认为，随着房价的上涨，房地产的购买力成为衡量财富持有及增值能力的重要标杆。在以“房产”为门槛的“财富拉力赛”中，普通劳动者与投资者之间的收入“鸿沟”加速变宽，加剧了“贫者愈贫、富者愈富”的社会经济分层态势。

5月15日，浙江杭州一对相恋已久的80后情侣从“人居展”展厅走出后显得有些疲惫。新华社记者 韩传号 摄
奥妙　“高杠杆率”催生地产富豪
2000年以来，北京、上海、深圳、广州等一线城市和二线城市房价出现了普涨和暴涨。在高房价的带动下，房地产成为中国财富的代名词之一，而住房消费则成为中国贫富分化最集中、最突出的领域。
《2010胡润财富报告》指出，中国内地有87.5万个千万富豪和5.5万个亿万元富豪。其中，十亿元富豪1900人、百亿元富豪有140人。而中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素，即股指上涨、房价上涨和GDP的快速增长。
不仅如此，在福布斯中国富豪榜上，这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板。他们大多通过在香港H股上市一夜暴富，碧桂园、龙湖、恒大这些房企的老板轮番地成了中国首富。不过，观察他们的财富成长路径会发现，其财富的增长并不是依靠自己公司的价值创造，而是在上轮和这轮房地产泡沫中“吸血”。
房地产业已经成为中国最暴利的行业之一。有关数据表明，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%。而以上市公司的毛利率表现来看，房地产行业表现最为突出，自2005年以来毛利率连续五年超过30%。
另据统计，在国外成熟的房地产市场中，建筑安装成本占比在70%，利润率大约在5%至8%之间。与此形成鲜明对比的，国内房地产市场建筑安装成本占比35%，利润率在15%左右。
国内房地产市场15%的利润率看似不高，但开发商的真实利润水平却远高于此，其中的奥妙在于前期房地产开发的“高杠杆率”。“高杠杆率”使中国的房地产偏离了其民生属性，放大了房地产金融投资属性的一面，加速了财富向地产商集中，并且增强了地产市场的投机性。
业内人士透露，调控前，开发商购置土地或明或暗可以贷款，拿到土地证后又可以名正言顺地向银行抵押贷款，项目开工后建筑承包商垫资建设也是行业管理，而且，虽然预售制度有很大变化，但开发商花样翻新地创造出各种变相的“卖楼花”方式，例如向意向购房者十几万元高价出售会籍，获得会籍后就可在开盘时折价购房。通过利用制度上的不完善，许多开发商可以用5倍、10倍的杠杆率来操盘，这样一来100%的利润率也不是神话。
“房价上涨催生了一批以房地产开发商为代表的庞大利益群体。过多的资金流向了房地产业及其相关产业，再加上开发商在获取土地和银行贷款上的便利，这些导致了财富向房地产领域的大转移。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《经济参考报》记者说。