南方周末 - 房地产市场分水岭已经到来

房地产市场分水岭已经到来
作者: 南方人物周刊特约撰稿 叶檀
2010-04-27 17:37:32
 来源:南方人物周刊
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此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊
4月房地产调控政策密集出台，房地产市场分水岭已经到来。所谓分水岭，有两个含义，一是政策分水岭，二是价格分水岭。
房地产政策处于结构调整期，政府试图破解以往的恶性循环：政策短期调整、房地产市场下挫、担心实体经济放松信贷与税收、房地产价格报复式上涨。
打破房地产市场政策调控“空调”的恶性循环，关键在于解除地方财政与房地产之间的血脉联系，此次政策转变包括税收政策的变化。
税收改革是房地产健康发展的基础。物业税久推难出，而变性的物业税有可能出台。近日有消息称，接近财政部的权威人士表示，目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。主要内容包括，个人住宅消费税将有可能分为不同形式在多个城市试点，首先对高端房产交易征税，即征收特别房产消费税，将在重点城市试点开征，具体税率以及如何界定高端房产仍在敲定中。对于拥有多套房产的特别消费税的税率，将根据买卖家庭拥有的住房套数进行区分，买卖家庭第二套以上住房的，税率将根据情况规定为交易差额的20%-50%之间。
上述政策不是真正的持有税或者物业税，只是沾了物业税一些皮毛，地方财政的公开透明也不会因此有所进步。虽然存在绥靖之处，但该项税率与物业税的相通之处是，地方政府可以通过消费税弥补地方财政的不足，从而减少对卖地财政的依赖性。对于投资性购房者而言，高税率出台减少了投资收益预期，从而降低了投资动力。从房产物业税与消费税的变化，我们看到了中国式渐进改革的特征。
房价分水岭已经到来。上海中原地产周一最新报告称，中国的房地产新政出台后，今年诸如上海、北京等一线楼市的上升行情基本可宣告结束。一线城市出现短期炒房客大手笔恐慌性抛售现象，北京通州、望京等前期炒作的热点区域价格开始走稳，成交量较4月初的周末下降了20%。成交价格企稳，业主“跳价”和毁约现象基本消失。
房地产新政缩短了金融杠杆，提高了借贷成本，相当于单独对房地产市场加息。这使得目前首次很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。如此严格的贷款政策前所未有。
新政直指二套房以上的炒房客，目标非常明确。
房地产市场的价格飙升主要由投资者引发，已由一线城市蔓延到二三线城市，从大户型蔓延到中小户型。在房地产泡沫期，投资者获得房地产高溢价，并且凭借财富效应进一步推高房价，为高房价树立市场标杆，直至最终泡沫破灭、发生金融危机。而刚性需求者被挟裹，不得不接受高房价。
根据统计显示，目前上海楼市成交客户比例中，约超过40%的客户来自非本地户籍的公民，在北京、上海、深圳等一线城市，居民购买多套住房的比例逐年攀升，投资投机性购房占据了40%-50%的比例，只要打消炒房者的收益预期，使风险大于收益，炒房者很快会偃旗息鼓。目前市场反应说明，成本上升预期与税收上升预期已经使炒作者产生严重的恐慌情绪。
市场挤压泡沫分三步走。首先是手中拥有大量房产的短期炒作客撤出市场，目前就处于这一过程当中；如果政策能够延续几个月以上，长期炒房客将会撤出市场，这意味着作为高房价风向标的投资性价格丧失，房地产进入下行周期；刚性需求者观望房产价格变化，当市场下降引发政策松动时，刚性需求者入场支撑房价，此时房价谷底显现。现在市场只走到第一步。
房地产调控必会出现误伤，如改善性住房需求受到抑制；房地产调控会遭遇银行等机构的软性抵抗，以房贷作为主要利润来源的银行对调控一万个不乐意，抱怨房地产调控顾头不顾尾等等。要指出的是，虽然开始可能出现误伤，但房价下跌最终会给自住性需求者带来实惠，而银行的抱怨只是银行赢利能力过于单一的表现，银行必须改变把赢利绑定在房地产贷款上的思路，未来能够真正发掘优质企业、承销各种债券、提供优质服务的才是好银行。
政策与价格两方面，都在证明房地产市场分水岭已经到来。此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊。
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评论(已有24条)
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11   langzi1363评论于1天前
与其这样修修补补，还不如让房地产和zf一起崩盘
换一个世界那样我们会过得更好
10   lucc0421评论于1天前
只要ZF和开发商同坐一条船上获利，中国的房地产改革就不不能成功。我们深深的爱着这个国家的人民，就永远只能是流浪在这个960万平方公里的地方。
5   yanchenyu评论于1天前
没有地价收入，地方财政怎么解决？靠物业税？物业税的征收应该是房价*税率，如果税率不变的话，那凭什么说地方政府不会去想办法推高房价。还有官员的考核体系，鸡的屁呢？
今年房价应该会降，至少应该不会再涨，如果再涨的话，营业税应该会取消按照差额征税来打击，如果再涨，加息，但是长期来说，只要通胀存在，房价还是会回到高位。分水岭这个词过于乐观了。
5   ithinkso评论于1天前
只要ZF和开发商同坐一条船上获利，中国的房地产改革就不不能成功。2   hanpichang评论于1天前
有什么用呢？所有政策都是治标不治本，要让房地产行业回归理性：
1.降低开发商门槛，使其他企业能进入房地产行业，让新鲜血液冲击既有
利益集团。
2.降低房产交易税收，减少房产交易手续，让流动就业人员买卖房产像买
卖白菜一样简便，抑制房产投机行为。
3.征收非农业土地税和房产税作为城市基础建设基金，土地收入只能用于
拆迁费用，降低房产的土地成本。
4. 公民不分农业人口和城镇人口，只分有农业土地人口和无农业土地人
口，把由于城镇化的发展造成的失地人口纳入社会保障体系，即可以把非农业就
业人员的个人所得税收入（或增设社会保障税）作为无农业土地人口失业人员的
失业救济金和养老保险金支出，加大土地供应。
5.政府只能提供廉租房，并加强管理，退出经适房和保障房等其他房源供
应。
3   wzb4232评论于1天前
    2009年我国全社会消费品总额12.5343万亿元，房地产销售总额占了一半以上。
    房地产业已经绑架了中国经济！    就像是人得了肿瘤，早期发现治好的可能性更大，可现在......
   
    如果这此是真的，大家还是多多准备过冬的粮食吧......
2   bogal评论于1天前
所谓的调控政策不过是一些馊主意。不从民生出发，把百姓作为敛财的目标，跌下去还要涨上来。跌了很多，你还是买不起，对你来说，没意义。工资的区域差别，不仅仅是地区经济发展不平衡的结果，也是政策作恶的结果。
1   wenziaimama评论于1天前
是在讲还有希望吗
1   kony评论于1天前
     说的有道理。顶！！！
-1   aurora2008评论于1天前
让所有小产权房合法化，这才是治本的招！0   wuli12评论于4小时前
一夜寒风起,回到民国去,从此新中国.
0   hljmwq评论于7小时前
房地产市场是否已到分水岭，考验的是中央政府的决心和决策制定者的智慧。无论如何，叶檀的结论是符合我国现实情况的客观预见：此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊。0   hljmwq评论于7小时前
房地产市场是否已到分水岭，考验的是中央政府的决心和决策制定者的智慧。无论如何，叶檀的结论是符合我国现实情况的客观预见：此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊。0   hljmwq评论于7小时前
房地产市场是否已到分水岭，考验的是中央政府的决心和决策制定者的智慧。无论如何，叶檀的结论是符合我国现实情况的客观预见：此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊。0   hljmwq评论于7小时前
房地产市场是否已到分水岭，考验的是中央政府的决心和决策制定者的智慧。无论如何，叶檀的结论是符合我国现实情况的客观预见：此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊。0   skychou2009评论于10小时前
针对此次大强度、大范围的调控各类文章真的很不少，但是在这里也盲目迷信下叶檀女士吧，希望能被您说中！现在就是地产商、政府、消费者在互相押宝，我们就拭目以待温先生能否兑现诺言，在任内完成这个控制房价的任务吧！毕竟，房价成为温、胡你们任内最大“功绩”了！
如果控制不住，尽管个人很不愿意，我还是希望大家一起崩盘吧！这么挺着都难受，干脆来一次彻底的疯狂好了！0   yjn1972评论于11小时前
我们静观ZF的作为。
0   chenweipan评论于11小时前
既得利益集团制订政策，既要保证既得利益，又要安抚民心以保证长远利益，　
0   北方天空评论于13小时前
我现在的准备是多储存些粮食，然后静等崩溃那天的到来
0   xiaojing04评论于13小时前
放长双眼看着前面还真有个好像能吃到嘴的 胡罗卜  ，只能前进了
房子，房子，要到手了，就要到手了
呵呵
1   penicillin评论于13小时前
富二代因买房不劳而获，穷二代因买房劳而不获。
富二代因卖房不劳而获，穷二代因买房劳而不获。0   yangshaozeng评论于1天前
SB文章
0   yangshaozeng评论于1天前
狗屁分水岭，房价要是跌就出鬼了
1   wangyu19700505评论于1天前
强烈要求政府退出房地产市场，政府卖地生财，钱是怎么用的，敢公开吗？
-1   aurora2008评论于1天前
让所有小产权房合法化，这才是治本的招！2   bogal评论于1天前
所谓的调控政策不过是一些馊主意。不从民生出发，把百姓作为敛财的目标，跌下去还要涨上来。跌了很多，你还是买不起，对你来说，没意义。工资的区域差别，不仅仅是地区经济发展不平衡的结果，也是政策作恶的结果。
2   hanpichang评论于1天前
有什么用呢？所有政策都是治标不治本，要让房地产行业回归理性：
1.降低开发商门槛，使其他企业能进入房地产行业，让新鲜血液冲击既有
利益集团。
2.降低房产交易税收，减少房产交易手续，让流动就业人员买卖房产像买
卖白菜一样简便，抑制房产投机行为。
3.征收非农业土地税和房产税作为城市基础建设基金，土地收入只能用于
拆迁费用，降低房产的土地成本。
4. 公民不分农业人口和城镇人口，只分有农业土地人口和无农业土地人
口，把由于城镇化的发展造成的失地人口纳入社会保障体系，即可以把非农业就
业人员的个人所得税收入（或增设社会保障税）作为无农业土地人口失业人员的
失业救济金和养老保险金支出，加大土地供应。
5.政府只能提供廉租房，并加强管理，退出经适房和保障房等其他房源供
应。
1   kony评论于1天前
     说的有道理。顶！！！
3   wzb4232评论于1天前
    2009年我国全社会消费品总额12.5343万亿元，房地产销售总额占了一半以上。
    房地产业已经绑架了中国经济！    就像是人得了肿瘤，早期发现治好的可能性更大，可现在......
   
    如果这此是真的，大家还是多多准备过冬的粮食吧......
5   ithinkso评论于1天前
只要ZF和开发商同坐一条船上获利，中国的房地产改革就不不能成功。上一页12 下一页
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