神马文学网吴其伦 -- 腾讯博客 - 房价歼灭战将再添一枚重磅炸弹 - Qzone
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吴其伦 发表于 2010年05月06日 02:17 阅读(29440) 评论(76) 分类： 独到见解相关搜索词： 房地产 炸弹 房价 歼灭战 住房 本文已被推荐到腾讯博客，点击了解更多精彩内容 房价歼灭战将再添一枚重磅炸弹
“五一”长假后，房地产保有税再起风声。国务院法制办财政金融司副司长季怀银昨日表示，开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。
同一天，财政部财科所所长贾康在接受《人民日报》海外版采访时表示，在我国征收住房保有税非常必要，现阶段是推出住房保有税的可操作时机。按照目前市场通常的理解，住房保有税即相当于住房保有税。
两位高官于同一天传出征收住房保有税的信号，表明政府已然痛下治理高房价的决心。如果说“新国十条”、住建部新政、上调存款储备金等是政府发动房价歼灭战的重要武器的话，即将出台的住房保有税将是一枚时刻准备投向阵地的重磅炸弹。
中国不仅是一个人多地少的国家，而且是一个处于城市化快速发展过程的国家。在过去二十余年中，我国城镇居民人均居住面积从1980年的不足5平方米提高到了2005年的26平方米。在1999年到2005年的7年间，城镇居民每年每人居住面积的增长都在1平方米以上。二十余年里，中国的城镇人口从1.9亿人增长到了5.4亿人。按照这样的住房改善速度和城市化速度，中国可用于居住的土地将不可能满足未来15到20年发展的需要。不仅土地不够用，水资源和能源也严重短缺。人们很容易注意到，老百姓居住用能，已经从照明、听收音机发展到用彩电、冰箱，又发展到用空调和各种电热器具。目前中国一次能源消耗中超过40%以上的部分用于了建房子和住房子。而中国恰好是一个能源资源严重匮乏的国家。我们应如何应对呢？就应该鼓励资源节约，抑制过度消费。
2005年党的十六届五中全会“关于十一五规划的建议”中明确指出，要“发展节能省地型建筑，形成健康文明、节约资源的消费模式”。在目前的房地产市场，“过度消费”现象异常严重：不少年轻人刚走上工作岗位就靠父母资助、靠借贷超前实现自己的购房梦、很多人拥有两套甚至更多的房子、绝大多数消费者是用几代人的积蓄来消费一套房子。住房保有税一旦开征，单套面积过大，超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能适用税率就要明显高一些。故此，开征住房保有税能在很大程度上鼓励资源节约，抑制过度消费。
据估算，在目前的房价构成中，税费及房地产商利润占到60％，购房者买一套房子的钱中，有30％左右是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着下调。
从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1／70，其余在剩余的69年中分别缴纳，表现在房价中，成本就下降了49．29％。考虑到需求提高导致开发商在经营中的其他因素，也有30％以上的降低幅度。
而从对市场供需双方的心态影响上来看，由于住房保有税将在很大程度上增加房产的持有成本，并在此基础上降低房产的增值可能。住房保有税的开征，必将令炒房者因获利预期降低而陷入恐慌，大幅降价以期解套，从而令二手房价格出现大幅下跌。
从市场需求来看，无论是自住需求、改善需求，还是投资需求，住房保有税的开征都将在一定程度上对其产生重大影响。这样，住房保有税的开征必将令市场需求大幅降低，从而令房价出现大幅下跌。开征住房保有税能在很大程度上打击投机、平抑房价。