神马文学网邹涛:不接高房价最后一棒,新政开始慢慢“戳穿”楼市泡沫
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 15:34:50
文/邹涛（邹涛投资法创始人/投资理财实战专家/万人购房团策划操作人）
【核心提要】在楼市，大部分普通自住购房者总是比投机者慢半拍，总是成为楼市里盲目的羊群；总是成为那个多花冤枉钱的冤大头；总是成为最后那一个高位接盘者。那么，如何才能避免这样的结局呢？本文从中国人的人性和国家政治特色用实例一一分析。
市场的自然规律是当一个市场上绝大部分人都认为会永远上涨的时候，已是盛宴的最后狂欢，留下的人买单。香港的楼市如此，日本的楼市亦如此。新政实施后，据最新统计数据表明，5城市楼市成交量大幅下降，其中深圳成交量下降达80%。犹记得万科的王石先生说过的一句“相信中南海的智慧”在耳边。今天，邹涛亦相信中南海的智慧：中国楼市一切都在可控之中，收放自如，泡沫会挤掉一部分，既不会崩盘，也不要指望会疯涨。唯有顺势而为，任何人逆势而行都将万劫不复。在上一期《邹涛投资理财实战研究系列作品》之《邹涛：中国老百姓一年内买房都是买套》一文中，邹涛详细为千千万万欲自住购房、渴望安居乐业的普通老百姓分析了当前中国楼市调控新政的现状，并依据国家决策层的政策决心结合邹涛本人这些年来在一线市场中的历史经验教训分析得出个人的肯定结论：中国老百姓在一年内买房都是拿自己辛苦攒的血汗钱在盲目买套。这篇文字在邹涛几大官方博客发布后，有近百万全国各地的购房市民点击，有一万多名全国各地的市民通过电话、加邹涛官方QQ群、邹涛私人QQ号、给邹涛发来邮件和手机短信、博客留言等方式，希望能给予其个人一些更实际的个案咨询决策。邹涛投资理财实战研究系列作品其实更多的是授之以渔而非授之以鱼，写这些实战经验文字的目的其实只是希望能帮助有心的老百姓在具体购房决策中能有所启发。因为具体的地区具体的个案会有所差别。由于个人精力有限，不可能一一解读这么多朋友的个案，只能在今天及 5月21日的买房QQ网络研修课程中为大家再统一进行一次详细解答和个案分析。希望通过本篇实战文字，从中国人的人性和国家政治特色，通过实例操作来全面彻底的认清当前的购房形势-----这不仅是授之以渔，还是授之以鱼。
一、新政已开始慢慢“戳穿”楼市泡沫，认真看清中国楼市当前的购房形势：
2010年的购房形势形势一：中国特色的短炒投机行为将成为楼市历史。从1998年国家取消福利分房，推出住房货币化的房改政策至今，中国房地产经历了的第一个黄金十年。各种争执非议无碍房地产的飞速发展，无碍房地产商频频登上富豪排行榜。这期间，尽管经历了许多次调控，但都被社会称之为“空调”，越调越涨，而之前的事实也证明：每一次调控政策都是短期抑制后即迎来报复性上涨。那么，到今天的2010年的调控，是否会依然如以前呢？邹涛的坚定回答是：不会。这一次的调控是从一部分根源上的调控：即从货币政策上去抑制房地产市场上兴风作浪不断推高房价的短期投机行为，降低房价上涨获利的预期心理，慢慢戳穿泡沫。这在2010年以前的历次调控中是没有如此严厉过的。可能有的人还会不屑一顾：你邹涛懂什么？那么，请耐心看下面的分析吧：
短炒投机如果用银行的贷款杠杆可以放大到5倍。让邹涛给大家举一个这些年的调查实际操作案例：在以前，一个人只要手里有5万块钱，就可以炒一套价值100万的房子。具体操作是：把这套成交价为100万的房子通过利益联盟勾结银行（收利息）、评估公司（收评估费）、中介公司（收中介费），评估到120万即可，因为首付只要20%（100万的20万），这样一操作首付就是零（卖家实际拿到手的是银行贷款的100万），这名短炒者只需要交一点契税、中介费等几万块钱就可以了。炒家买下这套房子后，马上在中介放盘挂牌出售，由于不明真相的老百姓恐慌房价会继续上涨而纷纷买房，这套房子可能快的不用1个星期在中介公司的忽悠下就马上被不明真相的老百姓以150万元接盘。这样这名炒家可以在不到1个月的时间用5万块钱通过银行的杠杆赚到30万元。这中间其实是没有任何技术含量的（当然，炒家最大的风险是找不到接盘者，那么他的损失其实充其量也就是那几万块，因为最后这套房子在连续断供6个月后会被银行收回去委托法院以80万起拍价拍卖）。
那么进入到2010年房产新政的现在呢？首先第二套房首付要50%，利息也升到1.1倍。前面说到的那套成交价100万的房子，如果评估到120万，那首付就要60万了，即使去掉多评估的20万，也要支付40万相当于首付40%。这样短炒的成本首付加税费就增加到40多万了（因为银行只贷款60万）。所以一个手中只有5万块钱的炒家是无法撬动这套房的，除非他能把这套房子评估到200万他才有可能从银行套出100万给卖家。更重要的是，这样做即使成功了要想短期转手也会非常难。而且如果这个炒家还要买第3套房，那成本和利息更高。
邹涛可以肯定地得出分析结论（1）：房地产市场投机短炒已经没有多大获利与操作空间，这部分短炒群体的退出无疑是减少楼市所谓的“购买力（假刚性需求）”而导致的恐慌因素之一。投机行为将进入实力资本运作时代即“长炒”时代（这是后话再分析这里不细谈）。
2010年的购房形势二：未来几年中小户型、中低价位的普通商品房会供大于求，高价商品房将“无人问津”。
国家本次调控的重心是引导加大障住房、中低价位中小户型的普通商品房供应，各地也在落实这都是不争的事实。邹涛这几年一直在密切分析市场，发现房价上涨除了货币泛滥、人民币贬值等基础原因外，最根本原因之一是普通老百姓对房价预期上涨的恐慌心理。比如害怕房荒、害怕不买更买不起了等等。而各地方政府大肆拍卖土地推高地价却不增加供应、不增加政策保障房等根源导致市场确实也存在房源少的问题。但自进入2010年以来，国家已经空前重视中低收入者的住房保障问题，加大保障住房和中低价位商品房的供应，国家建设部也与各省行政主官签订了责任状，这是一个非常好的、史无前例的开端，虽然短期效果暂不明显。
邹涛可以肯定地得出分析结论（2）：国家政策威力效果会逐步体现，一个地产项目从拿地到建成上市最少也要2-3年，未来几年，各地大量的中小户型、中低价位的普通商品房，以及政策保障房都将“一窝蜂”上市，届时会供大于求，中低收入者将无需害怕房价上涨而盲目恐慌购房。因为中低收入者购房这部分“刚需”有了疏解通道。到那时，那些囤积房源要卖个好价钱的虚高价格的商品房将会“无人问津”。
2010年的购房形势三：物业税和消费税、加息是压倒中国楼市虚幻“购买力”的最后3根稻草，不悬下来比悬下来更有威慑力。
目前这几项政策虽然还没有出台，有关部门也在反复“辟谣”，但中国的特色一向是无风不起浪，一些在政府部门上午辟谣的事情，最终却在下午变成铁的事实。所以一切最终都只是时间问题。这些政策并非是要打压房价，也并非是要为没房的老百姓着想，一切的一切都是因为国家要收钱，这只是政治行为而已。这几把压在楼市上空的达摩克利斯之剑，虽然没有悬下来，但邹涛认为，不悬下来比悬下来更有威慑力。
邹涛可以很肯定从中国人的人性来得出分析结论（3）：精于研究国家政策的楼市投资投机者，即使是再有实力有资金，也会因为未来政策不明朗，害怕、恐慌，而不敢冒然在如此高的成本的前提下，进入楼市中火中取栗投机的。这样就会让楼市再次减少一部分所谓的表面购买力（假刚性需求），只留下自住需求购房者慢慢选房买房。
二、你会是那个中国楼市最后那一个高位接盘买套者吗？
自2008年底邹涛面对无数压力在楼市低谷组织万人团购后，在2010年，每当有市民问邹能不能买房的时候，邹涛给大家的回答是：如果你手上有房，不妨抓紧时间找个人接盘卖个好价钱。
从98年至今，房价几回调控，跌跌涨涨，无数不明真相的群众因疑惑而害怕，因害怕而恐慌，因恐慌而成为盲目的羊群，最后都纷纷成为无数炒家的接盘者，或者沦为被动炒房投机者。邹涛无法去统计究竟有多少人手中持有2套以上房子等待上涨；无法统计究竟有多少人利用银行贷款买了几套房子等着房子升值；无法统计究竟有多少人还在因为相信中国房价会长期上涨而买入房子保值。但有一点可以肯定，在2010年的楼市新政前，依然有许许多多人在投资楼市，买入房产，等待高位卖出；依然还有许许多多房地产商在看到楼市行情向好，囤积大量的房子在手中等待卖个好价钱。那么，这些房子，最后还能高价卖给谁呢？普通的、无辜的、不明真相的自住购房老百姓，你会是那个中国楼市最后一个高位接盘者吗？你又如何不去做那个最后一个高位接盘者呢？邹涛投资法给你的实战操作经验是：
1、买房要顺势而为，学会换位思考。世界潮流，浩浩荡荡，顺之者昌逆之者亡。对于欲买房的老百姓来说，这句话同样是如此的贴切与立竿见影。但邹涛深入思考后，还要告诉大家：中国楼市因为受政策的影响起伏波动，从投资理财和资产保值角度分析，无论是自住买房还是投资买房，一定要顺势而为。那么，顺哪个势？如何顺势呢？这就考验一个人的智慧了。在这里，邹涛想用最简单的一个思路来说明顺势而为的重要性：要认清形势，即国家调控抑制的时候，不买；国家鼓励的时候，买。那么，现在是什么形势呢？现在是国家调控房地产、抑制房价过快上涨、投机者恐慌的时候。
2、功利社会，买房要逆向思考。这是一个最好的时代，很多人正在上天堂，这是一个最坏的时代，很多人正在下地狱。很多人每天有时间抱怨，却没有时间静下来，认真学习和思考，吸收借鉴他人的宝贵经验教训，这样的人当然不会有进步，当然会与瞬息万变的社会脱节，具体到买房问题上，就是体现在你总是比别人慢半拍，总是成为楼市里盲目的羊群；总是成为那个多花冤枉钱的冤大头；总是成为楼市的最后一个高位接盘者。那么，如何才能避免这样的结局呢？就是要逆向思考：在大部分人买房者恐慌害怕、人云亦云的时候，你不妨贪婪，做一个孤独的购房者，讨价还价选房、买房。
3、买房要认真分析个人的具体资源、能力。
在邹涛投资法多年的实战调研操作中发现一个非常有趣且值得深思的现象：即使是某个小区的同一套房子，张三现在买是有价值的，而李四买则可能毫无价值，反而会变成“负资产”。买房一定要知己知彼，多学习才能不走弯路，才能避免损失血汗钱。每个人的情况都不一样，每个地区的情况又不一样，但买房的理念和硬指标是相通的。所以在2010年及以后，具体到每一个个体买不买房就不能一概而论。所以，具体到某一个人到底能不能买房，究竟要如何买房，邹涛投资法想要明确告诉大家的是：学会知己知彼，分析4个大方面，8个小方面，具体明确12个问题，这样你就会很清楚地做决定了。
判断你个人在2010年是否合适买房的4个大方面：
1、要根据国家政策（特别是加息等金融政策、关注CPI、房产税、物业税等）。
2、要研究买方心理（分析市场上其他买房者心理）。
3、要研究卖方心理（分析房地产商和二手房业主的心理）。
4、要分析当地的经济发展现状及对未来发展判断。
先对上述4个大的方面来统筹考虑分析后，再结合你自己以下的8个小的方面的情况来最后决定买房与否。
判断你个人在2010年是否合适买房的8个小的方面：
1、你的家庭成员情况分析。
2、你的月收入年收入情况分析。
3、你的工作性质情况分析。
4、你的现有资金情况分析。
5、当地的具体你欲购买的楼盘情况（包括30个具体指标）分析。
6、你的买房的最终性质分析。
7、你的抗风险情况分析。
8、你的未来收入或个人资产增值能力情况分析。
讲座及个案咨询:邹涛官方QQ群(实时在线1100人) www.zoutao.com13902957568（限短信）