观察：楼市新政迭出 房价还能“挺”多久？

观察：楼市新政迭出 房价还能“挺”多久？
2010年11月04日 10:28:56 　来源： 新华网综合 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】



北京CBD地区楼群林立。新华社记者 许逆之 摄
以“新国五条”出台为标志的第二轮房地产调控可谓落地有声，面对成交量和销售额的大幅缩水，开发商降价的压力大大增加。11月1日，中国指数研究院的最新数据显示，上周多数城市成交量波动显著，被监测的城市中，有超过一半的城市成交量跌幅超过20%，但价格还未见松动。对此，业内分析人士指出，成交量下降使开发商资金回笼难度加大，开发商必须“降价换量”，因此未来房价下行可能性比较大。
=== 购房者 再次陷入观望 ===
14座城市出台限购令 观望退房降价潮在各地涌现
“‘限购’打压投资性购房需求，加息则遏制自住型需求的释放；可以预见，未来三个月，各地楼市的成交量将迅速萎缩，房价也将随之松动。”中国指数研究院院长莫天全对中国证券报记者表示。
房价下行压力增大 专家称市场将转入观望阶段
国家统计局近日发布的数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%，终止前两月的连续环比持平。同时，9月全国商品房的销售面积和销售额，也均创下年内新高。但房地产投资开发增速以及国房景气指数的持续回落也显示，未来市场不容乐观。
限购、加息后 一线城市购房成交量急剧下滑
京沪深楼市“限购风暴”：约7成受访者推迟购房
楼市二次调控政策效果立竿见影 各地涌现退房潮
=== 全国各地楼市 迅速降温 ===
调控新政“满月” 多城市楼市成交下降
楼市新政出台一月之后，政策效果已经初步显现，多个城市楼市成交的回暖态势戛然而止，成交量明显下降，个别楼盘甚至出现退房率攀升现象。多位接受《经济参考报》记者采访的业内人士认为，未来一段时间房价下跌可能性加大。
北京23个新盘11月入市 "金九银十"销量接连下挫
北京市房地产交易管理网数据显示：10月中上旬(截至20日)北京市商品住宅期房(扣除保障房)实际成交4345套、50.1万平方米，相比9月份同期分别下降了8.4%和5.4%；商品住宅现房共成交459套、7.7万平方米，环比更是下降了53.9%和42.6%。由于愈来愈多的签约集中在城郊的几个楼盘上，导致10月中上旬商品住宅整体成交均价为19700元/平方米，环比9月份下降了618元，降幅为3.0%。
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住有所居，政府有责
2010年11月04日 07:19:51 　来源： 人民日报 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】



谢正军绘
本版系列报道“深入看楼市”刊出后，先后聚焦住房的基本属性以及土地问题，明确提出“房子是给人住的”和“地价不能成‘天价’”的观点，在广大读者中引起热烈反响。今天推出第三篇，探讨房地产调控中的政府责任，也为这组报道画上句号。
房地产业的健康发展，既是重要的经济问题，也是重大的民生问题。今年以来，民生周刊持续关注这一领域，希望能够客观反映普通民众的呼声，理性探讨房地产业中的基本问题，起到积极的推动作用。
——编 者
住房是人的最基本需求。要实现“居者有其屋”的目标，政府到底应该扮演怎样的角色？
近年来，部分城市房价飞涨，低收入家庭住房保障不足，住房市场供求矛盾突出、秩序混乱。对政府职责认识不清是导致这些问题的一个重要原因，在社会主义市场经济体制下，在我国当前处于快速城镇化的特殊阶段，对政府如何行使住房的保障职责，如何调控住房市场等问题，认识尚不清楚，甚至存在较大分歧。有人希望住房完全由政府提供，也有人认为政府不应干预太多，应完全靠市场调节。
事实上，从福利分房时期的国家包办，到房改初期过度依赖市场，再到近年来一边进行房地产市场调控，一边开展大规模的保障性安居工程建设，政府在解决居民住房问题中的角色正越来越清晰。但市场和保障的关系如何处理，面对利益的得失，怎样保证政府职责能够明确落实，还需要通过相关制度的深化改革以进一步明确。
关键词①：保障房
政府应成为公共住房的直接供应者
经历了房改前几年过度依赖市场而忽视对低收入家庭的住房保障后，2007年起，我国开始启动保障性住房建设，并且保障范围逐步扩大，保障房规模逐年增加，制度体系不断完善。
“2007年起，可以说公共住房以一个新的角色在中国重新出现和兴起，我们深刻认识到市场失灵可能引起的社会缺陷，也重新审视了政府在提供公共住房方面的责任。”住房和城乡建设部有关负责人说。首先必须从指导思想上明确，住房保障是政府应承担的责任，是构建社会主义和谐社会的重要任务。而我国目前的住房保障覆盖面还比较小，处于刚刚起步阶段，离经济发展水平和人民群众的要求还有较大差距。
江苏省常州市市长王伟成认为，既然明确了在解决低收入家庭问题上的市场失灵，政府就应该以参与者的身份，成为住房市场的供给方，直接为低收入家庭提供公共住房，并影响住房市场的供求关系、价格和资金走向。
政府作为供应者，首先就要明确供应给谁、供应多少等基本问题。保障房面向的是“中低收入”并且“住房困难”的家庭，这样的家庭到底有多少？由于我国住房领域还没有形成比较完善的统计制度和管理体系，也尚未开展全国性的住房普查，一直没有权威的数据供参考。
有关专家已经多次呼吁，要做好“十二五”期间的保障性住房建设，当前有必要对全国特别是大中型城市的住房状况尽快进行调查，并加快推进住房统计制度和住房管理体系的建立和完善，为政府成为一个有效的住房供应者提供支持。
提高土地出让收益对保障房的投入力度
保障房由政府提供，建设资金就理应由政府财政投入为主。提供稳定的资金来源是保障房建设需解决的问题。今年我国将建设各类保障性住房580万套，供需投资约9000亿元。尽管中央财政对保障性住房的专项补助资金今年增加到近700亿元，大部分仍要靠地方财政。随着保障房建设规模扩大，尤其是公共租赁房大量增加，地方财政的压力会不断增加。
“建保障房是政府的职责，财政不投谁来投？”重庆市国土房管局有关负责人告诉记者，在保障房投入上，政府不能逃避，而是要努力增加财政对保障房的投入。
其中一个重要的方式就是增加土地出让收益对保障房建设的投入，当前我国规定土地出让净收益的5%用于保障房建设，目前重庆市已经将净收入的10%改为毛收入的5%，实际上既能大幅增加投入又便于计算。而吉林则直接将净收入投入比例提高到20%，青岛也提高到15%。
“净收益的10%比例太低，既然土地出让收益是通过房地产开发的形式获得的，理应更多的用于保障房建设。”吉林省住房和城乡建设厅副厅长范强认为，提高土地出让收入用于保障房建设的比例将是趋势，比例还有可能进一步提高，计算方式还要进一步简化。
同时，政府还可以通过优惠政策加大投入，如划拨土地、减免税费、财政进行融资担保等。近期财政部等出台政策，要求对公共租赁房建设实行税费减免，并且正在酝酿将各类保障房的财政补助资金打通使用，目的就是加大投入力度，并加快资金的落实速度。
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