南方周末 - 房贷新政冲击了谁

房贷新政冲击了谁
作者: 钟伟
2010-04-21 22:20:28
发展商总体上钱松、地贵、存货不多。新政可能导致开发商拿地和新开工意愿下降，但降价的意愿和压力也不显著，带来的最先冲击，可能是交易量的逐步滑坡。
房贷新政更多地起到的是引导市场预期的作用，以及加速中等收入阶层的“市场挤出”，对富裕群体、对低收入群体没有太大的直接冲击。
人口算术
供应：2000－2008年间，中国商品房销售总面积为40亿平米，其中住宅为35.8亿平米，即便假定这些商品住宅全都是90平米以下的商品房，那么总套数约4000万套，也就是每年约450万套的供应量。中国目前户均人口不足3人，因此这些商品住宅每年可多容纳约1350万城镇人口。
需求：2000－2008年间，中国城镇人口从4.59亿人增长到6.07亿人，增加了1.48亿人。大致年均增加城镇人口1640万人，至少550万户（之所以用“至少”二字，是因为这样的估算，假定了所有新增城镇人口，在进入城市当年就立即结婚并立即生育，也假定了原城市居民不存在任何改善居住需求）。
未来：依据这样的城市化进程，未来20年，中国人口约16亿人，其中城市人口可能为9.3亿人，城市化率水平仍然不高。
最简单的供求关系：中国城市化进程，始终伴随着商品房供不应求的缺口，这不可能不推高房价。
中国商品房市场长期以来面对供求失衡，舍供求之外的其他渠道根治房价，是相当困难的。
交易量将滑坡
平衡市场供求的方式，既需要增加土地供应，也需要抑制住房需求，尤其是投资性、投机性需求。
这次房贷新政的主要思路，出自增加供给和抑制需求的双管齐下，在土地供应方面大幅度放量至年供地计划16万公顷，这几乎是此前年度供地量的翻倍，同时通过紧缩性的信贷税收政策，抑制住宅需求。这样的大思路无疑正确。
但应该看到：土地供应的放量不能立即形成商品房供应，在执行环节上，地方政府供地以及发展商拿地的热情均将下降。加上住宅需求被抑制，市场可能逐步出现供求双向萎缩的情况，房地产投资、新开工、销售均将滑坡，政策调整促使了一个更为萎缩的市场。
同时考虑到发展商资金来源和资金支出之间的差额，在过去16个月，发展商大约出现了2万亿元左右的流动性过剩，土地储备大约11亿－12亿平米，取得销售许可的商品房新房可供销售月数仍然不足12个月，因此发展商总体上钱松、地贵、存货不多。新政可能导致开发商拿地和新开工意愿下降，但降价的意愿和压力也不显著，新政带来的最先冲击，可能是交易量的逐步滑坡。
挤出效应
为了抑制投机需求，新政的主要手段是提高购房者的首付比例，这提高了购房门槛，可能加速中等收入阶层在房地产市场上“被挤出”。
在目前的房贷政策调整下，购房者的进入门槛明显提高了。对高收入群体，其购房很少使用按揭，因此新政与其基本无关；对低收入群体，商品房价格即便对折，也超出其购买能力。
考虑到2009年全国商品房新房和二手房交易金额高达7.5万亿，而去年银行新增按揭贷款仅8400亿，按揭率仅11.2％，因此房贷新政更多地起到的是引导市场预期的作用，以及加速中等收入阶层的“市场挤出”，对富裕群体、对低收入群体没有太大的直接冲击。
即便房价下跌30％，首付比例的提高也会使得购房者的首付款不降反升。
也许目前放缓货币供应速度，提高贷款利率，包括提高住房按揭贷款利率，比单纯提高首付比例更为重要。
在今年温和通胀，以及明后两年通胀预期强烈的背景下，在目前商业银行超额储备金率不足2个百分点，以及再度展开银行揽储大战的情况下，房贷价格的调整，显然应该优先于数量的调整，或者说，房贷不应是一块福利蛋糕如何分配的问题，而是银行随行就市获取正常风险收益的业务。提高按揭贷款利率并同步实施差别化政策，比仅仅提高首付比例要好。
而且，这次调整的实施特点，是从量不从价，似乎房屋大了多了就是投资和泡沫，夹心层中的改善性需求可能受到较大抑制。
新政中，对首次购房超过90平米的，以及购买两套以上住宅的，都采取了严格限制措施。这都是仅仅考虑住宅的面积和套数，但不考虑住宅的品质、单价和总价的做法。一套80多平米的地处京沪城市核心区的“都市小豪宅”，很可能总价在500万以上，购房者不受这次房贷政策的影响。而本有一套房改房再购置商品房的刚性需求者，以及购置低单价、低总价面积在90－120平米之间的新房或者二手房的购房者，却遭受这次政策调整的限制。
在商品房需求中，新增城市人口的需求，以及因拆迁安置的需求，正在逐步让位给2亿多户原有城镇居民以小换大、以旧换新的改善性需求，这种需求的特点就是购置新房后再出售老旧房，新政对这部分需求的抑制明显。
此外，没有城市户籍的高校毕业生，也可能受到新政的较大冲击。这种从量不从价的房贷政策调整应可更细致，至少应适当考虑改善型需求，以及购置低总价商品房的刚性需求群体的利益。
对二三线城市抑制力度较大
这次调整的应用方式，是普遍性的而不是差别化的，对二三线城市更为不利。
既然强调房地产是部分城市房价上涨过快过猛，那么就全国而言房地产泡沫问题尚不至于是全局性的问题。在措施上，如果考虑过去数年不同城市的房价上涨情况，把城市房地产划分为基本正常、偏热和过热等不同形态，采取差别化的房贷调整措施，可能比目前的方式更加适宜一些——毕竟一些大中城市的房价上涨过猛更需抑制投资需求，而相对边远和投机气氛较淡的中小城市，可能未必需要如此严厉的房贷政策调整。目前房贷新政全国普适，对二三线城市抑制力度较大，而对财富加速集中的大城市抑制力度可能不足。
即便在房价上涨较快的一线城市，较好的方式也是把投资需求和保障需求的利益诉求一致起来，而不是对立起来，例如在土地出让中，可以要求获得商品房用地的开发商配建保障性住房；或者成交价超出基准地价的土地出让金溢价部分，随着溢价程度的上升，拨出较多的资金用于保障性住房。
更为根本的问题
这次调整的配合措施，尚有加大保障性住房的供应以及后续的税收措施。但上述配套政策应非常谨慎。
建议在保障性住房的保障群体中，考虑把利润丰厚的大央企、国家公务员和事业单位工作人员排除在保障群体之外，这些群体很难被视为中低收入群体，分享保障性住房只能导致资源扭曲分配。
住房信贷政策必须和住房税收政策相配合，住房保有环节的税收政策也应该有差异性，例如在美国，纽约、新泽西等就实施较高的保有税，而大湖地区则物业税相对很低。中国也应尽量促使保障性住房被恰当地用在应该被保障的群体之上，并有区域性差异性的保有税政策。
尤为重要的是，近期陆续采取的房地产调控政策，以及有可能后续出台的住房税收政策，都应更关注和着眼于影响商品房价格的一些更为根本的问题。
房价和股价等资产价格，根本上是一种货币现象。中国货币化进程已延续了30年，有其合理性，也掩盖了贫富分化的程度，但目前到了适当反思和更为谨慎的时候了，否则币值不稳带来的不仅是企业包负债扩张、创新动力不强的问题，不仅是高房价和民怨问题，可能会对经济增长的整体质量都有相当负面的影响。
中国经济增长模式问题，中国的经济增长应该依靠工业化和城市化两条腿走路，工业化创造供给，即便是结构转型，也只是用高科技等高端供给替代劳动密集等低端供给；城市化创造需求，2000－2008年间，为增加约1.5亿城市人口，人均市镇基础设施投资约37万元，城市化是昂贵的。但每次城市化真正启动，总会出现政策摇摆和退缩，因此总体上，中国经济仍然依托在工业化上跛行。
中央和地方政府之间的财权事权分割问题。中央出政策、地方来埋单的情况较为严重，在地方财权事权对称，在地方官员政绩考核体系下，土地财政几乎应运而生，有必要考虑展开地产保有税的试点，更有必要展开地方政府以公开地方政府预决算为基础的、基于地方政府信用的市政债券的发行试点。
中国在人均GDP4000－5000美元之间的“中等收入陷阱”阶段，如何加速缓解贫富分化问题，这并不仅仅是居民之间贫富群体的结症，更是政府、企业和居民如何切割GDP蛋糕的问题，政府的预算公开、国有企业的利润上缴国库，以及针对富裕群体的个人所得税的有效征收，都比单纯关注房价重要得多。
（作者为北京师范大学金融研究中心教授）
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