造成高房价的原因

真正让房地产业全国性的急剧膨胀的原因就是1998年开始实行的房改。中国启动了房改之前，1995年的住房建设投资和1997年的房地产投资分别比上年有所下降。新建住宅面积也增长缓慢，其中1994年新建住宅面积为3.57亿m2，比1991年的1.93亿m2增加1.64亿m2；而1997年新建住宅面积仅为4.05亿m2，只比1994年增加0.48亿m2。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。1999年7月，财政部、国家税务总局发出《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。紧着不久，就继续出台更为优惠的政策刺激房地产市场。1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部发出《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，为鼓励个人换购住房，规定对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

一年定期存款利率，1993年7月11日调整为10.98%、之后就不断降息。1996年5月1日调整为9.18%，但是不到三个月时间之后，就再次降息。1996年8月23日调整为7.47%。1997年10月23日，调整到5.67%。1998年仅仅这一年，就出现三次降息，直到2002年2月21日，利率降到1.98%。

1998年，央行进行三次降息，动作之所以这么大，那是因为之前的1997年，一场席卷东南亚的金融危机让中国的经济蒙上了阴影。当时情形就是，购买力锐减，房价暴跌，有企业破产，楼盘烂尾等。总之，就是世相百态尽显凄凉。与此同时，当时的居民储蓄高达5万亿。有一些观点就认为，如果高储蓄率这一只“笼中老虎” 释放出来变成消费力，经济复苏的问题就迎刃而解。这些观点认为，能够让老百姓大把掏钱的唯有房子，所以就要启动房地产市场。因此，为了刺激房地产市场，不仅税收上优惠，并且利率一降再降。

当一年利率降到1.98%，再加上征收20%利息税，钱放到银行里的收益是少得可怜的。100元存放银行里，一年收益还不到1.6元。房改之后，人们要通过市场解决住房问题，再加上银行利率这么低，所以很多人把钱投入房地产市场。就这样，房地产市场活跃起来了。一些城市，房价跌到2002年最低位之后，就开始涨价。特别是在2004年以后，全国房价成为普遍上涨。2006年之后，很多三线城市以及县城的房价都拼命上涨。

房改之后，造就了很多富豪。相关新闻报道，1998年，杨国强在广州的碧桂园帝国开始建造。1999年广州碧桂园开盘，当时市场上大部分都是毛坯房产品发售，广州碧桂园首推了全现楼带豪华装修的花园洋房，且社区配套、园林绿化同期交付，这让广州人打破了春节不置业的传统，3000套洋房别墅一个月内被抢购一空。（（2008年12月17日 《南方都市报 》））而在1998年，建筑工起家的朱孟依合生创展在香港上市，每股发行价2.7元港币，共发行2.5亿股，筹得资金6.7亿元港币。众多的地产财富神话在1998年开始纷纷上演。2003年《福布斯》“中国内地百名富豪榜”上，以房地产为业务的达40多人；前10大富豪中房地产商占了6人。在其最高峰的2007年，据“胡润富豪榜”，排名前十的富豪中，有5个为房地产开发企业，有3个企业涉足房地产开发业务。王石川说：“任志强为何念念不忘1998年的房产政策呢？原因再简单不过，因为那是一个饕餮时代的开始，从那时起他们开始了攫金之旅。”

尽管房改取消福利分房，推行房地产市场化，但是实际上，我们发现房地产市场并非由市场主导而是由政策主导。2003年8月12日，国务院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号文），通知说房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，发展住房信贷，强化管理服务。就这样，政府干预市场就连绵不断。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场，简称为“新八条”。 2006年5月出台《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（37号文）（“国六条”）

 政府的调控并没有让房地产市场健康发展，反而导致房价上涨。有新闻报道，在上海，开盘前排队，是随处随时可见的一道“景观”。2004年寒冬11月，售价20000元一平方米的金外滩花园开盘，队伍整整排了10天。 2005年3月初，金外滩花园门前再一次排起长队，逶迤数百米。金外滩花园要到2年后才交房，房子遥遥无期，价格蒸蒸日上，但排队的人仍然趋之若鹜。（（2008年12月17日 《南方都市报 》））

2001、2002、2003年时，在上海市中心最好的地段买一套房子每平米七八千元，同样的地段，现在是三万五千元左右，七年涨了五倍。2008年上海的豪宅是每平方米三万元左右，到现在三万已经是一般的房子了，五六万才能称为豪宅。海南甚至涨到了七八万。三线城市的广东省湛江，2002年房价大约每平方米1000多元，2006年涨到2000元左右，2007年7月份，3000元左右，现在差不多6000元了。

1998年，地方政府的土地出让收入为67亿元，2003年增加到9100亿元。国土资源部公布的《2009中国国土资源公报》显示，2009年土地出让总价款为15910亿元，其中“招拍挂”出让价款占出让总价款的94．9％。中国指数研究院副院长陈晟接受CBN记者采访时表示，按照公开数据，今年全国70个大中城市的土地出让收入丰厚。其中，杭州市以创纪录的1200亿元夺魁。1994年分税制改革之后，土地收入已经成为地方财政的支撑。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。同时，地方政府还从房地产获得很多税源。

叶檀在《中国房地产战争》一书上谈论到，“统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40％左右。如果再加上占房地产价格20～40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80％。而在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20％左右。”因此，房地产就成为地方政府重要收入来源。

统计数据表明，2008年底，全国房地产平均价格3882元/平方米，2009年已经涨到了4750元/平方米，全国均价出现了20%以上的涨幅。深圳新房成交均价从09年2月份的10988元/平方米，一路攀升到9月份的20940元/平方米，成交均价已经连涨7个月，累计涨幅高达90%。

其实，造成高房价的原因是多方面的。其实，这和1994年的分税制改革有直接有关系的。按照分税制改革方案，中央将税收体制变为生产性的税收体制，通过征收增值税，将75%的增值税收归中央，而地方只能获得25%的收益。中央政府负责国防、外交、转移支付、战略性开发等预算开支，而地方政府则负责提供普通教育、医疗等公共服务。当年的分税制改革导致中央政府税收比重过高，地方政府缺乏可持续发展的财政汲取能力。这样的分税制改革，中央拿得太多了，地方拿得太少，但是地方政府要负责地方一切公共服务的开支。尽管我们可以批评地方政府的腐败，但是再腐败的地方政府，也要花钱投入到地方公共服务。地方税收难以支持这样开支，所以不得不把目光投向土地开发方面，导致土地价格不断上涨。

宽松货币政策也是导致房价不断上涨的原因。1990年，M2、M1和流通中现金的余额分别为1.53万亿、6950亿和2644亿，到了2007年则分别为40万亿、15.2万亿和3.1万亿。再对比2009年6月末货币供给量广义货币供应量(M2)余额为56.89万亿元；狭义货币供应量(M1)余额为19.32万亿元；市场货币流通量(M0)余额为3.36万亿元，19年间分别增长了37倍，27倍，13倍。

房地产市场供求矛盾还是很严重，土地供应受到体制约束，所以土地供应量并没有满足市场的需求。要解决这个问题，就必须打破政府对土地垄断。如果私人可以卖地，就会和国有土地进行竞争，从而降低土价。

因此，要解决高房价问题，就必须分税制改革、约束货币发行量、土地体制的改革。只有从体制解决供应量，让有很多房子供应，房价才会下降。不管如何改革，政府应该尊重市场，不要过多干预市场。