监管预售款规范集资建房 调控亮出五记新拳

　　时入年中，中国房地产调控仍然呈现胶着状态，国家发改委、社科院连发报告，直陈房价上涨压力及供应结构僵局，市场从中国经济发展、金融投资的宏观面出发，对今年控制房价涨幅在5%以下的信心明显不足。可喜的是，执政方的主观能动性方面的调控日趋成熟。典型现象是，建设部房地产司司长沈建中日前指出，今年重点查处的11类涉房地产案中，除传统的土地、规划、拆迁等传统监管内容外，多个新的监管重点浮出水面，北京等地关于官员买房的监管也被市场认作切实反腐的主动出击点。

　　据《上海证券报》报道，公积金监管、房产估价规范、预售款监管、集资建房规范、官商勾结下的官员低价买房的查处等五个新重点，正成为楼市调控“暗战”白热化的导火索。

   公积金监管：堵截另类投资源  

　　沈建中的十一类重点查处的涉房地产案包括：土地、规划、拆迁、开发建设、房地产金融、住房公积、估价、交易资金监管、预售款监管、集资建房以及房地产企业转制等环节的官商勾结行为。

　　尽管上海易居研究院房地产研究所所长李战军等专家并不认同建设部可以独担众多监管责任，但面对政府部门不断扩展的监管意识，业界仍觉喜人。

　　分析人士指出：“其中住房公积金使用情况大检查虽然早在去年年中就已经展开一轮，但从官方表态来看，公积金日常监管可能加大力度。”

　　去年8月，华东某城市公积金管理中心相关人士确认，国家审计署主导的公积金审查组低调进驻，对其财务运营和业务合规进行全面检查。随着上海广州等地社保基金问题的暴露，相关公共资金管理机构的资金使用开始进入审计视野。

　　“作为民众的保命钱，保障类基金一旦出现违规投资，等于触到了最敏感的法律高压线。”上海市一位金融专家介绍。据了解，一些公共资金管理机构的资金除涉嫌参与高速公路投资外，还为大量的房地产等行业企业提供委托贷款。这些高风险投资从未在政策中圈入“合规”范围。

规范估价：防范隐性黑手

　　沈建中提到的又一个新的监管重点是估价环节。“这也可以说是触及了又一个房地产金融泡沫的根源。”上海道邦投资公司总经理林荣时介绍，“如果估价环节失守，金融机构的房地产坏账就难以避免。”

　　估价环节之所以重要，原因在于它是房地产进行抵押贷款的重要依据。此前，记者以房东身份向上海某大型中介机构的一位分店经理咨询，是否可以将房产抵押进行加按揭贷款，将资金转入股市投资。该经理称，不仅可以加按揭贷款，而且可以贷出比房产真实价格高出很多的信贷额，“只要在评估环节增加估价值就可以了。”该经理语气颇为轻松。

　　比如，一套只有100万元的房产，最高贷款额为七成，即70万元，但如在估价环节估到120万，七成贷款即为84万元，与真实的房产价格相比，首付18万元的成本就比原来大大降低。

　　与此类似，一个大型商业物业项目也可能通过做高估价的方式套取更多贷款。“一个在建项目，成本只有20亿元，按照在建项目贷款额最高五至六成的规定，这个项目的贷款额只有10亿元左右，但是却贷出了超过25亿的款项，明显是有问题的。”上海一位开发商在介绍一个商业项目时称。

　　尽管此后央行等部门明确提出将对加按揭贷款等套现入股市的行为进行严格监管，但市场人士介绍，在估价环节做些“手脚”，以便套取贷款，是最有效的融资方式之一。而李战军表示，要想切实加大估价环节的监管力度，需要央行、建设部等多个政府部门的协同联动。

预售款监管：新政在弦

　　继媒体报道建设部等部门酝酿对商品房预售款实现专户监管后，近日有消息称，监管商品房预售款的文件正由北京市建委房屋市场管理处加紧制定。此文件正是在建设部的要求下制定的，最快将于五月中旬推出。再结合沈建忠关于预售款监管的提议，市场已经初步形成共识，一个由央行、银监会和建设部共同负责的商品房预售款专户管理政策即将浮出水面。

　　消息人士透露，目前已经确定的框架是，开发商需要在银行设立一个预售款“专用账户”，要划拨该账户的资金，必须先递交相关申请和证明文件，在不同预售楼盘之间调度预售资金的行为可能被禁止。这意味着，每个预售项目都必须进行封闭资金运作，即资金只能用于同一楼盘的建设款和其他费用支付。“这主要是为了防止建设工程款拖欠，以及防止楼盘资金挪用造成的烂尾风险。”相关人士称。

　　众多开发商称，预售款专户管理可能对开发商资金链产生重大影响，一直以来，将预售款挪用于其他项目甚至产业的做法已经在业内非常普遍。“但并不排除各地在监管执行过程中的力度不一。”南京一家开发商老总表示。

严打官员违规：反腐深入

　　市场相关人士评价：“反腐工作不应只集中在少数大案要案上，更应该向涉及资金额度较小，但大量存在于市场的腐败行为倾斜。后者往往是导致社会深层问题堆积不除的根本。”

　　根据最新的消息，今年北京市反腐工作将加强五个清理纠正重点，其中两项涉及房地产，即：官员在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置或以劣换优谋取不正当利益；还有以借为名占用他人住房等。

　　北京市纪委有关负责人介绍，这些腐败形式都与近年来迅速发展的经济形态密切相关，与之伴生的一些经济生活方式，正在成为某些腐败分子借以敛财的新渠道。

　　此前，央视新闻调查一期节目也将关注点集中在上海某楼盘的多种违规操作上。如某些利益集团操作项目虚增开发成本，转移国企收入，相关高层低价囤房等。

　　经济学者郎咸平表示，目前中国房地产市场宏观调控的关键仍集中在政府反腐决心，腐败本质是房价、地价上涨的根源。

规范集资建房：排除困境  

　　此轮集资建房的兴起始于北京、温州等地的个人行为，随后又发展到广州等地鼓励单位集资建房的政策松口。

　　2005年开始，北京、温州等地相继传出个人集资建房的方案，但受制于资金监管、开发销售流程管理、招拍挂成本等众多因素，除温州个案有所进展外，多数集资建房案例流于前期论证和召集。到今年4月初，广州广钢集团均价2050元/平方米的自建房曝光，使不少人把单位自建房当成是扭转房价走势的最后一根稻草。广州市政府则高调表示，鼓励单位自建房，来充实中低价房市场供给。

　　对此，广州、上海等地众多专家表达了明确的反对意见。上海复旦大学房地产研究中心副主任华伟明确表示，因为以自有土地提供自建房的单位都是效益较好，职工待遇比较高的企业、机构，这种自建房不利于解决因最低收入者无法实现居住需求的社会矛盾。而这些没有交纳土地出让金的住宅用地，反而享受日益发展的城市配套设施，是对全社会财富收入的不公平占有。而政府对单位自建房的鼓励，更是政府推卸住房保障责任的体现。

　　专家表示：“加强对集资建房监管，说明最高执政层已经意识到个人和单位集资建房可能带来的诸多问题。虽然在目前法规下没有对这种行为的直接限制，但是集资建房一旦进入到执行阶段，其可能涉及的复杂问题就会层出不穷。”