中国房地产泡沫将逐渐缩小_福布斯中文网 谢国忠

中国的房地产投机者正如冷水中的螃蟹。他们自我感觉良好，还时不时地伸伸懒腰。 他们并没有看见任何危险。

上海又到了一年一度的吃蟹季节。

烹饪的时候，将蟹放进盛着冷水的锅子里。螃蟹感觉自己回到了曾经生活的湖水中，开始悠游自在起来。你盖上锅盖，又在锅盖上放了重物，然后点燃了煤气。你能听到锅中传来的抓挠声。它们开始眩晕，接着变得愤怒，然后又眩晕，最后终于无声无息了。锅中安静几分钟之后，你掀起盖子，看到蟹已经变成了棕红色。吃的时候蘸点醋和生姜，美味极了。

中国的房地产投机者正如冷水中的螃蟹。他们自我感觉良好，还时不时地伸伸懒腰。他们并没有看见任何危险。他们也没有察觉，沉重的锅盖已经低低地笼罩在自己的头上、自己的脚底下已经起火。他们将被煮熟，但是却毫无察觉。

4月，我曾承诺读者说，当中国房地产泡沫破裂时，我将通知大家。市场现在已经到顶。今年剩下的几个月中，市场将逐渐呈现下滑趋势。当出现人民币重新估值反预期和资本流出——估计在2012年——市场将以更快的速度发生通货紧缩。

中国已经进入房地产熊市，且至少将持续5年。大城市中的平均房价可能将回落五成或以上。土地价值的回落幅度将更大。在房地产泡沫最大也最疯狂的浙江，房价将可能回落八成或更多。

收入VS回报

幅度为何会如此之大？当泡沫缩小，价格必须下降到收入与回报能够互相支持的水平。就中国的房地产市场而言，这意味着租赁收益——目前小于3%——必须上升至5%或更多，并且每平方米单价应不多于两个月的平均工资。

在泡沫中，界定峰顶是一门艺术。本能冲动——泡沫中的永恒燃料——是最难消散的。日趋减弱的流动性通常是致使泡沫破裂的导火线。有时候，过度供应超过了投资需求，这将吓退投机者。大多数泡沫都将嘭地一声破裂。另外一些泡沫则会一点点漏气，一天天瘪下去。

1997年，国外流动资金撤退，推高了利率并一下子抽干了赌博性房产市场的氧气，香港房产泡沫破裂。2000年，当那些首次公开募股公司中大股东的股份锁定期结束，逼近的大量股票供应前景唤醒了所有的投机者，因特网行业经历了一场大崩盘。2007年，次级贷款初始固定利率到期、投机者无法支付所要求的现金，美国房地产泡沫也随之破碎。

逐渐发生的通货紧缩

地产泡沫逐渐缩小的过程可能持续许多年。上世纪90年代，日本日经股价指数在崩盘后依然膨胀了2年时间。它并没有一下子崩溃，而是每年下降8个百分点，一直持续了20年。台湾的泡沫与日本类似，维持缓慢下滑一直到中国内地的市场复兴。

1998年，中国曾经出现一波很少有人注意到的房地产泡沫。随后3年中，上海的房价下跌了三分之二。广东和海南星星点点地分布着尚未竣工的楼房。更近期的一个例子是，自2005年5月至2006年年底，上海的房价下降了三分之一。许多城镇开发项目都半途而废了。

我认为，目前的泡沫——始于2007年年初，为快速货币扩张和人民币升值预期所推动——也将遵循同样的轨迹。然而，最近一些动向改变了我的看法。这一泡沫可能不会突然结束，而是将慢慢缩小。之前，我曾认为政府将在四季度放松信贷紧缩政策——这将导致新一轮房价上涨。泡沫可能会在2011年下半年或2012年出现大爆炸。

人民币“跳脱衣舞”

政府并没有放松二套房及三套房的信贷限制。由于大部分潜在购房者属于限制内购房且均需依赖贷款——并不是所有人都拥有充足现金——房地产市场无法继续上行以释放所有的本能冲动。

除贷款政策外，流动性也正在收紧。人民币升值预期有点像脱衣舞表演。多年等待之后，依然不见实质性动向，对冲基金不耐烦了。尽管美国财政部长盖特纳再次叫嚣人民币价值被低估，市场却并没有给予太多的注意。人民币无本金远期交割市场并不期待明年会有大幅升值。

这对流入中国的热钱产生了巨大的影响。存款竞争开始进入白热化。银行正在推出类似存款、利率却比法定利率高得多的理财产品。

经济影响

随着目前中国房价的逐步缓慢下跌，最快可能在2012年，经济将有所稳固。未来十年中，出口、消费和基础设施应该能维持7%-8%的增长率。这一增速与近些年相比似乎较低，但更有助于提高工资、生活标准和企业福利。

中国没有房屋净值贷款。那些名下拥有两千万套空置房的房产商将变得更穷，甚至破产。梅赛德斯奔驰汽车的销量可能将下降。但是中产阶级将拥有更强的消费能力——因为从投机者手中购房的成本降低了。

为了防止房产紧缩影响投资，政府必须马上调整银行资本。政府拥有所必需的资产负债表和智慧。过去十年中，中国的房地产市场表现强劲，消费力却相对较弱。未来十年中将可能出现相反的状况。

房地产投机者正如冷水中的螃蟹，他们正在被烹煮——不过比较聪明的那部分人仍然有时间逃离这种“慢火锅”局面。

译  Lily