您今天买的房子明天值多少钱？

2010-03-29 17:40:29
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今天的中国，买房成为国人参与、至少是议论的热点。看着最近年房子的几轮上涨，似乎要保值和发财，就是要买房子成为真理。
政府在很重要的文件中，提出要让中国人公民有资产性收入；很多人在买房后看到几年的房子价格上升超过他几十年的工资收入；股票的上上下下给人感到了不稳定；中国房子价格的单一上涨给买房人感到安慰，兴奋；使想买房的人心急火燎，蠢蠢欲动。从2002年起，中国的房价出现过滞涨，也出现过局部的调低，但是总体上房价调高，刺激着购买者的欲望。前年中国城市房价受经济危机的影响，在去年的房子价格猛涨下阴影迅速消失而更加促进人们的买房信心。
今天在机场遇到一位旅法华侨，他作为法国公司的外派高管，在上海十几年期间购买了三处住房，一套独立别墅，一套近郊三层叠加的花园洋房，一套市中心的公寓。他说在2007年以后他不敢再买上海的房子了。和他交流买房子的价值，他告诉我，他的别墅是1997年买的，260平方米的独立别墅，当时花了近70万元人民币，装修二次，花了预计在70多万元，现在出租为每年6万元。另外市中心的一套公寓在2005年购买的时候花了250万元人民币，现在租金每年7.2万元，他在市中心的房子，年收益率2.88%；市中心的公寓目前的市场价大约在490万元，年收益率为1.47%。他的别墅，现在的租金年收益率在4.29%，比现在银行5年的住房贷款5.94%低了1.65%；而这套别墅的市场价应该是500万元，如果现在投资此别墅，加上50万元装修，年收益率在1.09%，比目前个人储蓄税后净收益要低0.6%以上。（以上的收益率都是税前的）。朋友别墅，14年内年房价平均增长10.27%。他的市中心公寓住房房价，年平均增长率14.41%。这数据告诉我们一个事实，中国过去的十年，大城市的住房租金收益率是不高的，而房价的年增长率是奇高的。当然考虑上海这十几年每年GDP增长率在10%以上，房价的增长率也就是很好理解了。
这活生生的例子给目前买房的您是否有点启发？
如果今天您投资买房，您的房屋出租的租金收益率低下，应该不是很好的投资方向。那么房价会不会继续出现前十年，尤其是最近五年的增长率呢？假如房价五年内基本不跌，您以投资200万元人民币计，每年您至少失去3.5万元的利息收入，增加3000元的物业管理费，5年后您的房子减少利息收入17.5万元，多开支1.5万元物业管理费的支出。您需要年出租收入在3.8万元，才刚刚保值，不然您的房子在跌。如果按照您贷款买房，以您60%贷款计算，120万元的贷款每年您需要支付利息7.128万元。那么您每年的租金收入必须在11万元才可以持平保值（这里不计算货币的贬值效应）。如果您的房子是空关的，那么每年等于增加房价3.6%（仅计算贷款利息因素）。
为什么很多专家都说中国房价有泡沫了，那是专家都比较理性地计算着资金收益。当然，很多人说中国的很多经济状态是没有规律的，经济学家不懂中国的股市和楼市，因为他们在这些投资市场无法赚到钱。可是，您买的房子要涨价，涨价的幅度决定了您房子明天的房子价值。您要考虑您今天的承受，您不是在赌明天的涨价吗？那您要考虑的是您的房子明天值多少钱。可以这样负责任的说，中国这十年房价的变化是今后几十年都不可能再现的。除非我们的劳动力成本都像这几年的速度增加，比如最近上海宣布的最底工资，从人月收入960元涨到1120元，增长率为16.67%。我们冷静地想一下，如果房价平均年增长率在5%,十年后我们的房价会增加一倍。届时，您的收入会超过一倍吗？如果您的收入增长比房价增长快，那房子便宜了，反之，房价更贵了。您是期望房子更便宜还是更贵呢？
我有近15年专职预测工作的经历，但是我不敢预测中国未来十年职工的收入与房价的关系。但是，以我目前经验的感觉，当前在中国大城市买房的效益极难估量，至少看不出目前房价与职工收入在进一步拉大的情况下，社会的购买率会进一步提升的可能。
从生命曲线角度分析。还是将中国的房地产目前阶段看成青年期（成长期），应该说已经过了高速增长期（所谓拐点），增长率的降低，可能不会形成暂时增长量过大的下降。但是，市场迅速的增长，可以使需求的饱和期提前到来。
房子是不动产，很多人说，在社会和平时期房子总是值钱的。但是，我们不可忽视，长期地考虑，房子是以使用价值决定其价格的，而其和社会的整体经济又直接的关联。日本二十多年的房产市场的蜕化应该给世人以启示。对中国目前的年轻人买房有一种说法：收刮了父辈几十年的存款完成首付，预售了自己未来几十年的收益获得贷款，赌着明天父辈的养老和自己的事业，乐在今天享受超额的消费。
今天买房的客官，您如果为了解决居住，您可以策划很多经济的方式得到满足。如果您在投资房产，您要算算您今天刚买的房子在明天可能的价值。短期运作赚钱的商品，长期会出现收益薄摊现象。这是规律，规律不可抗拒。