我们的房子到底值多少钱？

       中国房地产当然要贵。和美国一样的面积，平原面积还不如美国，人口五倍于美国，中国房地产不贵没天理。 

    现在很多人有这样一种观点：中国房地产当然要贵。和美国一样的面积，平原面积还不如美国，人口五倍于美国，中国房地产不贵没天理。
    这种观点是很没有道理的！
    如果按照上面这种逻辑，那那孟加拉国的房地产应该比中国要贵的多的多。孟加拉国面积只有14.75万平方公里，人口有1.38亿。它的人口密度是同样是平原地区的中国江苏省的两倍多，那么孟加拉国的房地产价格是不是就是江苏的两倍多呢？
    如果用孟加拉国和同样是平原的欧洲国家荷兰相比，孟加拉国的人口密度同样是荷兰的两倍多，是不是孟加拉国的房地产价格就应该是荷兰的两倍多呢？
    提出这样的观点的人是不是很弱智？

    房地产价格可以分为两部分，一部分是土地的价格，另一部分是建筑的价格。这两部分价格应该是这样定价的：土地的单位价格应该是和单位面积土地上的产出价值成正比，建筑的价格应该是和建造单位建筑面积所需要的人力和材料的价格成正比。
    下面我来计算一下中国的房地产价格如果和美国比较应该值多少钱。
    中美两国的面积相当，美国的平原面积占国土面积的大约40%，中国的平原面积占国土面积的大约30%。如果按平原面积计算，美国的面积是中国的1.33倍。
    美国的GDP是14.27万亿美元，中国的GDP是33万亿人民币，合4.85万亿美元。
    将美国的14.27万亿GDP除以1.33，也就是换算成和中国平原面积一样大的情况下，美国的GDP为10.73万亿美元。
    10.73除以4.85等于2.21，也就是说美国的房价应该是中国的2.21倍。
    现在美国房屋中间价为21.7万美元，也就是147.56万人民币。美国普通的房屋都是别墅，建筑二三百平米，占地面积一亩多。这样的房子在中国普通城市要卖多少钱呢？按照刚才的计算，美国房价应该是中国的2.21倍，那么这样的房子在中国普通城市应该是66.8万元。
    中国的实际情况是：在中等城市，这样的房子价格最少应该在二三百万元。在任何一个小城市，它的价格也在一百万以上。不信的话，你可以调查一下你所在的城市的地价，看看一亩半的土地要多少钱。

上面计算出的66.8万元还没有考虑建筑成本的差异，实际上中国的建筑成本要远远低于美国，美国的大别墅要搬到中国来，价格还要低于66.8万元一大截

东京房价之贵在全世界都是有名的和数一数二的.



　　一直以来,政府和开发商就告诉我们,国外大城市的房价多高多高,上海现在的房价

很健康云云;

　　沪上地产界人士的口头禅就是我们上海比东京的房价来说还有上升空间.

　　那好,让我们来看看东京的房价到底有多高,看看咱们上海的房价还有多少上升空

间.

　　面积:上海6,340平方公里,东京2,187平方公里,上海刚好是东京的3倍,所以东京的

土地资源比上海还要紧缺三倍.考虑到那是一个人口众多的岛国，真的是寸土寸金啊。


　　人口:东京应该要多一些.我手里暂时没有精确的数据.


　　经济实力:东京一个城市的GDP就超过了中国全国的GDP. 人均GDP东京差不多刚好

是上海的20倍,人均收入我的保守估计数字是30倍.因为上海的经济以外资为主导,跟本

土老百姓其实没有太大关系.

　　接下来我们看看房价因为Japan的房价是按照套内面积计算,而且阳台和走廊都是

不算钱的,所以要乘以一个系数才相当于上海的建筑面积计算的单价.这个系数我的大

致估算是 0.75.另外,Japan的房子卖的都是装修房,所以这个系数还要修正之后才相当

于上海的毛胚房价格.修正后的系数为0.7)


　　本人粗通日语,所以直接上YahooJP的地产频道抓了最新的统计数据(2005年2月):

　　东京人口密度之大是世界闻名的,这也是东京房价冠全球的重要原因之一.

　　东京都中央区(老牌CBD，紧邻东京湾。地段和职能定位大致相当于上海的人民广

场+外滩+陆家嘴的叠加。如果我没有搞错的话，世界闻名的银座就位于这个区)均

价:3.4万人民币/平米.

　这是真的.




　　计算流程如下:

　　套内单价:212万日圆/坪

　　(数据来源：雅虎Japan网站地产频道新建公寓发售价格统计数据2005年2月。因为

3月和4月的数据还没有出来，暂时没办法跟大家分享。)


　　1坪=3.3平米

　　所以套内单价=64.2万日圆/平米

　　因为是套内且装修,所以要使用0.7的系数修正为可以比较的建面毛胚单价=44.94

万日圆/平米

　　按照100日圆=7.6人民币的最新汇率(2005年4月9日工行汇率中间价)计算,这个单

价就是3.4万人民币/平米




　　这里还没有考虑人民币未来升值的情况！


　　了解上海今天实际房价(比上海市政府官方公布的过时或者掺水的统计数据要高得

多)的人都知道,人民广场或者陆家嘴的新建住宅可能3.4万/平米现在都买不到啊!


　　另外，附带提一下，东京的二手房价格一般是一手房的2/3左右。我上面给出的数

据是一手房。


　　东京的地图我也附上了(抱歉好象看不到效果,这个论坛的贴图好象无效,郁闷

ING...),大家可以看到中央区的位置确实是东京核心区域的中心,而且紧邻东京湾.


　　看了我的比较数据,你再听那些地产大鳄说上海的房价不贵,还有上涨空间,非常合

理,不可能下跌...之类的鬼话的时候,还会相信吗?


　　事实上, 我跟从Japan回来的同学朋友们交流的比较结果,即使忽略收入差距,单单

从绝对房价来算,上海的房价在03年下半年已经达到了东京的三分一,04年中期已经达

到了东京的二分之一,现在的价格则已经跟东京完全接轨了,部分可比地区价格甚至已

经超过了东京.


　　我只能说,上海楼市的疯狂,超出了我们这一代人的想象.03年下半年有从Japan回

来的同事,算了一下,当时上海的房价绝对值相当于东京的三分之一,但是上海人的平均

收入只是东京人的十分之一(不包括下岗职工和民工等低收入群体,否则这个数字可是

20-30分之一).按照房价收入比这一国际规律,上海房价泡沫太大. 那时我们如何能想

得到今天上海的房价居然这嘛快就追上了东京.仅仅用泡沫这个词已经无法形容了.04

年下半年在Japan跟那里的中国朋友说起上海的房价,他都不敢相信.经过测算,他连说

自己买不起(其实我估计他也当时还是勉强买得起的,只是买的不轻松罢了).要知道他

可是在日工作近10年的博士.时间过的真快,到了2005年4月,我估计这位朋友应该是真

的买不起了.因为今天的房价,比他去年下半年为之咂舌的价格,又上涨了好几

成(40%-50%) 啊...


　　另外,值得一提的是,东京的房子没有70年这个土地使用年限问题,而且建筑质量跟

上海相比,是绝对过硬得多的.这一点相信不会有人反对吧!


　　以上数据,全部是我收集的第一手数据.有异议的欢迎探讨和提出质疑.


　　最后,我的结论是: 上海的房价泡沫之大已经无法用疯狂这个词来形容了. 如果这

样大的泡沫都不会破灭和下跌,则人类有史以来的一切经济规律都要推翻重来了.


　　那些至今还相信上海房价不会跌的善良百姓们,快醒醒吧,不要让你们一生的血汗

钱,变成有关利益集团的牺牲品.




　　以上是绝对值的比较。下面比较相对值。比较相对值最清晰的比法就是比房价收

入比(这样也省得钢铁，nanak之流来胡搅蛮缠了)。在网上搜索了一下 Japan官方的权

威数据，现在东京新建公寓(专有面积75平米精装修的3室1厅1厨1卫单元，由于一般都

附送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及基本电器包括液晶电视等，装修也确实高

级，大致相当于上海的120平米毛胚房)的售价与工薪族平均年收入的比值是5。


　　那好，我们来折算一下。现在Japan因为劳动力不足，女人上班的越来越多。我所

认识的Japan人家庭里，女人一般要做一个下午的兼职，年收大致相当于男方的20%左

右，也算贴补家用。一套120平米毛胚房公寓的售价相当于小家庭年收入的

5/1.2=4.167倍。另外值得一提的是，东京二手房售价平均仅相当于新建公寓的2/3。

如果小两口选择二手房，则这个比值仅为2.778倍。


　　所以，东京人的购房负担远远没有我们想象中的高。甚至低得超出我们的想象。


　　对比之下，上海小家庭，现在有几个人能用年收2.778倍的货币买下一套120平米

的二手毛胚公寓，或者用年收的4.167倍买下一套120平米的新建毛胚公寓？你试试

看！且不说低收入群体，就是中等收入，年收10万的白领家庭，又有几人能?


　　而且由于炒家的泛滥和中介的黑心，上海的二手房甚至比一手房卖得还贵！



　　真是不比不知道，一比吓一跳.


　　另外，上海的贷款利息成本(年息6%左右)是东京(1%左右)的6倍。也就是说，假设

现在同样标价单价1万元的公寓，如果贷款10-30年不等(相信不需要贷款的差不多已经

灭绝了吧)来买的话，对于东京人，实际支出单价可能是1.1-1.2万元，而上海人的实

际支出单价却是1.8-2万元！


　　我却要问各位，是上海小家庭的失业风险大，还是东京小家庭的失业风险大？

　　是上海小家庭的医疗/教育/养老等隐性支出负担重，还是东京小家庭的类似隐性

支出负担重？


　　由于中国劳动力的过度供给，上海小家庭的年收入要增长到东京小家庭的水平，

也就是平均增长10-20倍的话，要多少年？我的亲身经历，尽管过去的8年是上海经济

发展最快的8年，虽然官方公布的GDP增长如何如何，我和老婆2个人的年收入总和也仅

仅增长了1倍多一点，其中还有老婆找不到合适的工作，自己事业又遭受重挫的惨痛经

历。


　　巨额贷款一扛就是30年，你们认真考虑过漫漫人生路上的风险吗？


　　还记得当年大跃进赶英超美吗?



　　我心中未尝没有赶英超美的理想,我当然希望咱们中国将来在经济上超越Japan,上

海超越东京.


　　我们现在不正在各自的岗位上为之而努力吗?


　　但是我们必须客观的承认:社会发展各方面的巨大差距不可能一夜之间就能赶上,

需要我们大家一步一个脚印,脚踏实地再奋斗至少几十年甚至一百年才有可能啊!


　　但是,今天我们上海的房价却已经赶英超美,追上东京了.而且如果人民币今后几年

大幅升值,上海房价还将大大高于东京,使得东京立马变成上海的乡下.这多少显得有些

滑稽.


　　而如果在我们脚踏实地奋斗50年之后,上海在各方面全面超越东京,让东京变成上

海的乡下,我不会觉得有任何突兀.相反,我会觉得非常自豪!



　　我相信我国人民的勤劳智慧在将来能将我们的经济实力提升到与英美日平起平坐

甚至有过之而无不及的程度.但是像目前这种政府经营城市制造帐面富贵营造出一夜之

间就已经赶超东京的假象来自我麻醉是万万不可取的.


　　愿意将双方父母的一生积蓄拿来做首付,再恳求银行贷上夫妻双方未来30年的全部

剩余储蓄,仅仅为了购买一套100平米的70年使用年限的公寓,这样的热情和狂热,放眼

全球,也只有今天的上海了。


　　事实上,根据国际惯例,理性的购房支出,应该是夫妻双方4-5年不吃不喝的可支配

收入总和.(6年以上就已经进入所谓泡沫区了。)


　　或者夫妻双方8-10年之内除去生活开销之外的储蓄收入总和.(假设储蓄率50%的

话)
　　如果购房支出低于这个比例,则往往牺牲的是生活品质;

　　如果购房支出高于这个比例,牺牲的同样也是生活品质;


　　简单的说,就是要量力而行,住房需求同其他方面的需求应该均衡,这样的人生和社

会,才有真正的意义,才能真正和谐地发展.


　　说得刺耳一点,


　　君不见现在上海的一些小市民,如果没有房产的增值以及围绕房产增值的投机和陶

醉,他们的人生还剩下多少有意义的美好的内容?


　　有多少人在为营造一个和谐公正的社会环境在斗争,在出力? 大家都力图去适应这

个非常不和谐不公正的社会环境中去占据一个有利的位置,然后榨取和剥夺他人或者后

来人的利益来满足自己的暴富欲望.结果使得这个社会的不和谐不公正一年更甚一年,

终于造成了今天这种举世皆狂的局面.


　　这就是一个典型的畸形社会.

　　而我相信我们的社会不会一直畸形下去的.