以房养老

　　继上海、北京之后，广州市政府日前也下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，提出要探索发展住房反向抵押养老保险。据统计，广东目前65岁以上老人占总人口比例已达8.17%，且每年以3.5%递增，速度居全国前列。某保险公司人士称，这一方案意在鼓励保险产品创新，但要大规模推行还需完善相关指导政策，让保险公司“更有底”。房地产人士表示，“以房养老”在中国还是个新鲜事物。有一定积蓄的老年人适宜购置一些租值回报高的物业，善用房屋来为晚年提供稳定的收入来源。

　　为何难行中国人观念不接受

　　记者采访的地产人士均认为“以房养老”值得探索，但目前较难实施。他们认为障碍在于以下两点：观念与房屋估价。

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，按传统观念，一般人都是养儿防老，故此“以房养老”则适用于极少数老年人群，如无子女的，或子女较为富裕、开通的，以及子女在国外的空巢老人，这种养老方式还是比较合适的。

　　满堂红研究部经理周峰表示，这一方案在国内实行比较难，目前年龄在60岁以上的老人，基本上是解放前出生的，传统观念令他们很注重子女继承遗产的方式，特别是对于房屋这类可视为终生财富的不动产。要老年人把房屋抵押给保险公司，而令到房屋无法“传”给子女享用，恐怕他们宁愿拿社保退休金，也不接受这一间接增加月收入的方式。

　　中原地产市场总监李粤湘表示，“以房养老”这一模式之所以可以在国外实行，这与外国人观念较为开放有关，他们认为活在当下，要活得潇洒。但中国人的传统观念是要将自己的财产物业全部留给子女，不会外赠他人，更不会抵押出去换钱作生活费。

　　“以房养老”如何实施也是一大问题。李粤湘表示，按“以房养老”设想，应是逐月支付费用给老人直至百年归老，但人的寿命是不能预知的。随着医学科技的发达，生活质量的提高，人的寿命是越来越长了，基于维护各自利益的前提下，支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的博弈点。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额会较少，一旦老人过快辞世，又会引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。

　　此外，房屋估值也是一个难题。一旦中国楼市发生变化，房价下跌时，保险公司手中的抵押物业贬值，可能会导致保险公司亏本；反之楼价大升时，不排除有部分早年抵押物业的老人悔约。而且操作还涉及按揭、出售抵押人物业等，对于在非专业领域的保险公司来说操作有一定难度，金融风险也非常大。龙斌表示，双方对房屋估价难以达成一致意见，价格评得高，保险公司认为风险大；价格评得低，客户则不满意。

　　变通方式善用房屋生财养老

　　房屋是不动产，价值大但流通不方便，在房地产专家眼里，只要老年人掌握一定的理财观念，就算是名下只有一套自住物业，照样可利用房屋来乐享天年。专家们建议，房屋理财不应在老年才开始，三四十岁也应为养老做准备。

　　周峰表示，老年人一般不适宜将储蓄全部投放在风险较大的领域，譬如股市、期货市场等。若老人积蓄不足以买多一个房子来出租，他建议老年人不妨将1/4的储备资金投放到股市；1/3的储备资金投放到收藏品市场，相信多数老年人都钟情于奇石、书画和瓷器等具备保值功能的物品；其余的资金继续存放在银行的活期户口，留作不时之需。

　　龙斌与中原地产市场部人士都建议，如果老人在退休时，有一笔可观的公积金，可考虑买间小户型物业用于出租，通过收取租金改善自己的退休生活。现时银行存款利率比较低，通常这些单位物业的投资回报率都会比银行定期存款稍高，可选择在一些商业气氛比较浓厚或周边公共设施完善、带名校学位的路段，购置一个小单位用于出租。另一方面可大屋换小屋，大屋出租收取租金。现时不少老人是和子女居住，子女长大成家立室后，就只剩下两位老人居住一间大房子。这时老人可考虑将大房子出租，用租金和每月的退休金，在子女周边选择一个生活配套齐全的优质小单位，面积不用太大，够居住就可以，还方便子女就近照顾。

　　李粤湘表示，若老人家名下只有一套物业，又无子女在身边，退休金又不足，可选择售出物业，转租小房子。她认为，售房的收入可分三部分，一部分做定期存款，为以后的生活着想；一部分做稳健的投资增值；一部分为日常生活开支，备足3年的租金。

　　个案听说过不会做

　　罗姨今年63岁，她与女儿一起住。罗姨告诉记者，有个段子说，有“四老”可颐养天年，老银、老友、老伴与老房子。老年人有稳定的退休金，有舒适的居所，生活会安逸很多。

　　罗姨多年前曾经在报纸上读过一则新闻，说一个孤寡老太太把全部积蓄如金器折现加上存款，约共10多万元交给一个养老院，由养老院负责赡养她至终老。罗姨说，这也就是变种的“以房养老”。前几年，她也从报上读到一位住在中山八路的老人家，无养老金只有自住的一个小房子，这个老人家就是希望“倒按揭”，找个保险公司来负责她的余生，罗姨说，看来有这种需求的老人还不少。

　　说到自己是否接受“以房养老”的形式，罗姨斩钉截铁说，房子肯定是留给后代的，她不能接受这种养老方式，也没必要。

　　“以房养老”老外较受落

　　“以房养老”被称为“住房反向抵押”，又叫“倒按揭”，在国外兴起也还只有一二十年时间。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。“倒按揭”最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种“以房养老”的方式。

　　“倒按揭”还有一种新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。新加坡模式较符合亚洲人观念，值得我国政府借鉴。 (来源：广州日报)
       广州以房养老政策落地