2006-11-09上海工业地价劲涨 企业找厂房有讲究

上海工业地价劲涨 企业找厂房有讲究
王舒 赵寅 每日经济新闻 [2006-11-09]
■世邦魏理仕第三季度研究报告指出，第三季度内上海部分工业园区已大幅调高工业用地出让报价，致使全市平均工业用地报价环比快速上涨14.5%
■受中央严控新增建设用地规模、工业用地出让招拍挂等影响，预计工业用地价格将继续保持上扬趋势
■如何挑选适合自己又符合规范的标准化厂房，是中小企业主越来越关心的问题。《每日经济新闻》本期对部分厂房信息进行分类，以便有需求者能快捷找到目标
继《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》颁布以来，全国工业地产正面临一场大变革。而工业用地政策面临的重大调整，使上海第三季度工业厂房市场价格速涨。全球物流地产巨头也相继加大在沪布阵的步伐。
世邦魏理仕第三季度研究报告指出，第三季度内上海已有部分工业园区大幅调高工业用地出让报价，致使全市平均工业用地报价环比快速上涨14.5%，为每平方米105.2美元。同时，厂房平均租金报价环比上升4.97%至每平米每月4.78美元。预计在未来6个月内，受中央严控新增建设用地规模、工业用地出让招拍挂和最低价格机制的影响，工业用地价格将继续保持上扬趋势。
种种迹象表明，国家有关部门近期正在酝酿关于工业土地出让方式和价格的重大变革，以改变各城市为吸引投资而低价协议出让土地的现象。8月1日，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》开始实施，规定有竞争要求的工业用地出让必须采取“招拍挂”；8月31日，国务院发布“国务院关于加强土地调控有关问题的通知”，要求建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。工业用地出让最低价格不得低于土地取得成本，土地前期开发成本和按规定收取的相关税费之和。
在此大背景下，之前一些自我开发、不具有规范化条件的厂房，或是部分产权所有不明确、使用用途不明确的厂房，势必会被逐渐清理出工业地产市场，市场对符合国家规定的标准化厂房的需求却仍处上升态势。
对于高规格物流仓储设施的强劲需求推动国际物流地产巨头普洛斯继续其在上海扩张的步伐。继普洛斯西北物流园区和临港物流园区后，继而计划在松江建立其在上海西南的物流中心，该项目位于松江工业区西部，占地面积达710,000平方米左右，项目将分两期开发。
如何在众多厂房中挑选适合自己的又符合规范的标准化厂房，是中小企业主越来越关心的问题。《每日经济新闻》将从本期起，对厂房信息进行分类，以便于有需求者能快捷地找到自己的目标。
根据需求选厂房上海各区逐个看
松江：新浜园区从机械到服装
目前，松江区主要由松江工业园、松江出口加工区、漕河泾开发区新经济园、上海张松仓储工业园以及松江现代农业园区五大园区组成，松江新浜工业园区隶属于松江工业园。
松江新浜工业园区，沪杭高速公路立交出入口直通区内工业大道，西邻沪杭铁路，并设有火车站，镇内东西向的叶新公路连接320国道和同三国道，交通便捷。距虹桥机场45公里，距上海市中心50公里，距佘山度假区20公里，距杭州110公里。目前，区内已有完善的“五通一平”基础设施，有3.5万伏变电站一座，10000门国际国内程控电话机房一座，日供2万吨自来水厂一座。
近期，已有近百家中外客商在工业园区投资建厂，形成了电子、机械、化工、纺织、服装、皮革制品等六大行业为主的工业体系。本期推荐松江工业园区新浜分区内厂房两间。
松江工业区新浜分区厂房：550万整体转让
本厂房属独门独院式厂房，位于松江工业区新浜分区内新工路上，有着非常良好的经济环境和发展趋势。距离沪杭高速新浜出入口300米仅2分钟车程、到松江火车站、松江出口加工区、虹桥机场、A30均极为便利。
厂房占地4057平方米，有独立的两层办公楼，标准厂房车间面积约2000平方米，宿舍面积484平方米，另有南北彩钢棚、水泥地坪共约2000平方米。本厂房可用于机械、金属加工等多种用途。公司自有产权，整体转让，价格550万元。具体面谈。
申新电气厂房：直接为业主提供电力维护服务
上海申新电气有限公司为上海市南最大的电力安装企业之一，现于松江区新浜镇新建五幢独立标准厂房，该厂房地处松江区新浜镇新浜工业区内，近沪杭高速公路新浜出口，交通便捷，厂房由新浜工业区统一规范化管理，保证厂房生产、生活秩序井然。
该五幢独立厂房均于2005年末新建造完成，全系标准厂房，功能齐全、实用。车间面积约1783平方米，其中办公楼面积约为588平方米，每幢含门卫房、配电房在内面积为2437平方米。目前，五幢厂房均有独立围墙、独立门房间及独立配电室，如有意租用，可单独租用一幢，由于该五幢厂房全部相邻，因此也可多幢一起租用，出租价格格外优惠，详情面议。
该公司新建造的厂房均采用独立供电、独立供水，现在配套资源已经具备，一旦租赁即可着手开厂，另外，由于我公司承担着整个松江辖区的电力抢修工作，具备优良的电力维护服务能力，可对租赁客户的电力需求进行服务，保障客户工厂生产的顺利进行。
青浦：摩汽扎堆北区厂房
根据青浦区对其范围内园区的最新划定整理，目前，青浦区已形成“一城五片”格局。这“一城五片”格局具体由青浦新城、东片、北片、中片、西北片以及西南片组成。其中，青浦新城以青浦工业园区为中心，重新划定新城范围，面积较之以前有所扩大；东片：主要以徐泾工业园区为主，以电子信息、信息化工以及生物医药等行业为主；北片：由华新镇、白鹤镇以及赵屯镇三镇组成，主导产业为摩托和汽车零配件产业；中片：以朱家角为中心，文体产业是主体；西北片：由西岑镇、金泽镇、商塌镇三镇组成，主导产业为精密机械和针丝绣服；西南片：具体区域范围尚在规划中，产业导向定位家具办公产业。本期选取一个青浦区北片区域内华新镇厂房，为读者推荐。
青浦区华新镇厂房：可分割出租的全新厂房
该厂房位于青浦区华新镇华徐公路4058号，对面为规划中占地2000亩的上海西郊农贸市场，西面有上海国际小商品市场，距上海市中心50公里，虹桥机场45公里，距浦东国际机场75公里，上海火车站50公里。近靠嘉金高速、华徐公路、北青公路，交通便捷方便。
厂房具体情况：厂房总面积11136平方米，共分为两幢3层的厂房，每栋面积均为5568平方米，单层面积为1856平方米。适合轻纺、电子电器、机械、五金加工、仓储等轻工业的生产经营。出租价格在0.4-0.45元/平方米/天。
该厂房最大的特色在于其是可进行分割出租全新的标准厂房，可根据业主需求随意分割出租，厂区内道路也较为宽敞、分格灵活。另外，厂房内还可配置货梯供货物上下运输，办公楼配置舒适地电梯，既方便又舒适。
金山：东西两区各有主打
2006年8月，根据政府最新规划合并，整个金山区重新调配整理成三个工业区：上海化工区金山分区、上海金山工业区以及金山化工物流产业园。其中，上海化工区金山分区发展最为迅猛。据上海海关最新统计，今年前三季度，整个上海化工区进出口总额为7.1亿美元，其中第三季度进出口额2.9亿美元，较去年同期增长1.1倍。目前，韩国、日本和欧盟已成为上海化工区最主要的三大贸易伙伴。
上海化工区金山分区又分为东西两区，其中西部工业区以聚脂薄膜、医药中间体、不锈钢化工管件和汽车零部件等4大产业集聚群为特色；东部工业区以石油化工下游配套产品、电子及化工物流等为其产业特色。本期为有意向者挑选了上海化工区金山分区东西两个园区内代表厂房各一个，另外还推荐金山工业区内代表性厂房一个。
西部工业区厂房：药业、不锈钢化工管件及汽车零部件企业的选择地
上海化工区金山分区西部工业区周边有漕廊公路A4高速、A30高速成网架互通，园区紧靠（亭卫高速出口），距出口仅几分钟，距上海市区50公理，距杭州湾跨海大桥35公里，交通便捷方便。园区内已建成整齐划一的“四横一纵”沥青道路、3.2万平方米标准厂房和5万多平方米绿化区，目前30多家企业已经落户，尚有13家企业正在抓紧建设，年内7家企业有望竣工投产，初步形成了以“邦凯塑胶”、“合全药业”、“双力管业”、“方科汽车部件”等为主导的聚脂薄膜、医药中间体、不锈钢化工管件和汽车零部件4大特色产业群。园区将整合上海纺织产业规模化、集约化，产业化功能，集聚产业优势，大幅度降低企业的商务成本，提高企业的竞争力。
厂房的面积为2800平方米，长度66.6米，高度8米，宽度40.6米，并陪有办公区可独立办公环境优美舒适，生活设施，办公楼、卫生设施一应俱全。厂房以出租为主，价格定在0.4-0.45元/平方米/天，具体情况可以面议。
精细化工、医药、电子、电器、五金、轻纺及化工物流、仓储、机修、化工产品交易等现代服务业
根据规划，金山将发展成一个“一业特强，多业发展”，重点发展制造业，化工产品延伸、配套和服装针织等加工业的制造工业城；并将充分利用高速公路、铁路、内河航运、杭州湾跨海大桥沿海大通道、海港码头的交通优势，发展成为现代物流城，成为上海南翼的现代化滨海新城。
东部工业区厂房：石油化工下游配套产品企业入驻之地
该厂房位于上海市金山区漕泾镇境内（上海化学工业区金山分区）东部工业区内，是上海化学工业区主要配套区、上海市规划定位的化工产业区、以及金山区建设上海国际化工城优先发展园区之一。园区重点发展石油化工下游配套产品、精细化工、医药、电子、电器、机械、五金、轻纺及化工物流、仓储、机修、化工产品交易等现代服务业。
东部工业区南依上海石化金山中心城，东靠世界级工业区上海化学工业区，在园区有A4高速、A5高速、A30高速成网架互通，并在园区南北设有（亭卫高速出口）距出口仅五分钟，距上海市区50公里，距杭州湾跨海大桥35公里。
该厂房建筑总面积3000平方米，办公面积1200平方米，占地总面积4192平方米，厂房高度在9米左右。厂房主要以出租为主，出租价格为0.35-0.4元/平方米/天，适用于精细化工、医药、电子、电器、机械、五金、轻纺及化工物流企业，和作为仓储及物流仓库用途。具体事宜面谈协商。
金山工业区内厂房：高度9米适合服装等轻工业企业
金山工业区位于上海西南，杭州湾北岸，金山区东部，是上海市级工业区。地处长三角经济圈中心位置的金山，目前已形成“三纵两横”五条高速和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成通车后，金山更将成为浙江快速进入上海的桥头堡。目前，园区内实现九通一平基础建设，包括通路、通电、通排污水、通排雨水、通天然气、通宽带，土地平整。
该厂房位于上海金山吕巷工业园区内，靠工业园区路、金张工路、金廊公路旁，距沪杭高速公路（A30）4公里高速公路（A40）6公里，交通便捷。厂房主要以出租为主，出租标准为0.35元/平方米/天，年租金为20万元。厂房建筑总面积1632.27平米，占地总面积3148.8平米，厂房高度在9米左右，适用于服装、电子等轻工业的生产经营。
轨道线周边厂房推荐
轨道交通对于部分厂房业主来说非常重要，同时，由于到轨道线路较近的厂房数量不多，因此较为抢手。针对此，《每日经济新闻》本期为您推荐一处轨道交通1号线延伸段周边的厂房，以供参考。
共康都市工业园区厂房：适用于轻工、电子及高新科技等产业
该厂房位于共康都市工业园区内，共康路1288号，离上海港区7公里，离共和新路高架，轻轨1公里，离虹桥机场15公里，离铁路北郊站3公里，离人民广场10公里，离浦东机场55公里。厂房地处中、外环钱之间，属于该区域内为数不多的厂房之一。该厂房由4层框架结构的标准厂房构成，其中1层层高4.5米，2、3、4层层高4.2米，每层面积为2500平方米，总面积达1万平方米。厂房内设2台2T货梯，水、电齐全，绿化、消防到位。另外，厂房还配有现化代全新办公装修办公室，独门独院，近地铁一号线共康路站，交通便捷。厂房可适用于轻工、电子、服装、仓储、及高新科技等产业。
上海半小时辐射圈厂房搜索
随着交通网络的不断完善，长三角区域与上海间的距离不断缩短，围绕上海半小时车程辐射圈的长三角区域，都将成为中小投资者密切关注之地。
为方便各地区中小业主的不同需求，本期还专门推荐了浙江平湖和苏州太仓两处厂房，以求满足不同地域的需求。
浙江平湖：七通一平配套到位的园区
该公司位于中国经济最具活力的长江三角洲地区，距上海、杭苏州各80公里，离乍浦港15公里、紧靠新07省道、沪杭高速、乍嘉苏高带和杭州弯跨海大桥北侧第二个出口处80米，交通便利、地理位置优越。
公司现有空余二层标准厂房：长120米，宽32米，总计面积约为8200平方米（底层高度6米，二层高度4.2米，办公室三层楼）。另外还有简易房1200平方米，停车场1500平方米，水、电、二吨货梯、生产办公室配套设施齐全，厂区、门卫独立，适用于电器、服装、五金、塑料制品、加工装配等工业生产经营以及仓储物流等。
该公司厂房工程全部采用钢筋混泥土结构。目前，厂房所处园区内已实现“七通一平”，包括道路、通讯、供电、供水、下水、排污、天然气和场地平整，绿化率达30%；园区内还配设生产、生活设施，食堂、办公楼、宿舍楼、卫生设施一应俱全；配电间、水泵间等园区配套设施也十分俱全；厂房自身楼层内还带有两用电梯，运输货物十分方便。
江苏太仓：紧邻嘉定并自带员工宿舍厂房
该厂房是益方工贸有限公司新建厂房，位于苏州太仓经济开发区，距苏州绕城高速、沿江高速、沪嘉高速太仓出口500米，紧邻204国道，与上海嘉定区地域只有一公里之遥；距上海虹桥机场仅50公里，全程高速25分钟可达；距苏州市区60公里，全程高速仅需35分钟；距太仓港口18公里，全程高速10分钟可到；距昆山火车站25公里。交通便捷，地理条件优越。
公司厂房全部建筑包括两栋车间，一栋员工宿舍楼。其中，第一车间为混凝土框架结构，建筑面积为5200平方米，办公楼有四层，厂房三层，层高为4.5米，并设有2吨电梯。第二栋车间为钢结构，办公楼两层，厂房一层，建筑面积2400平方米。另外，该公司还提供一栋员工宿舍，共为六层，建筑面积约为2500平方米，共计86间，每间都有独立卫生间。
厂房所处园区内绿化率达35%，水电配套齐全，各种权证齐全。可整体出租出售，也可分割出租出售。其中，出租价格为10元/平方米/月，出售价格为1500元/平方米。
（本版除署名外均由赵寅撰稿）