电子报 >>南方周末>>第1354期

一朝地产热，八年消化难——海南往事

作者: 南方周末记者 黄金萍 发自海口 2010-01-27 20:45:40 来源:南方周末

当时海南不过六七百万人口，烂尾楼却占到全国的十分之一。截至1998年底，工、农、中、建四家国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元（加上社会资金积压总量达800多亿元），房地产信贷不良率高达80%以上。

今天海南岛上的最高楼，2009年5月1日开始试营业的海口明光海航酒店，前身是海口最大的半拉子工程——明光国际大厦。该工程1995年由原海南省琼山市批建，1998年完成主体封顶后停工。复活后建筑高度从164米升到188米。

原海南省建设厅副厅长、海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌，不会轻易忘记1990年代那一波地产浪潮。为收拾它留下的烂摊子，海南省从1999年7月开始处置积压房，直到2007年6月底，海南省处置积压房地产办公室正式结束其使命。

中国的房地产大发展首先是在海南。1988年，海南建省，同时又是经济特区，十万大军下海南，一同到来的还有资金，全国600多个地级市几乎都在海南有地产公司。先来的人圈地炒地——拿定金、划红线图、招商引资、转手，开发区到处都是。后来的人炒项目——还停留在纸上、模型上的，炒楼花。

1993年下半年，中央实行宏观调控，银根收紧，冻结了大笔资金，大部分工程未能建成。于是，出现了别墅养猪、地基养鱼养虾的怪事。林克昌说，海南房地产真正走下坡路是在1995年，此后4年，海南房地产基本失火。原来的5000多家开发商，1998年底还活跃的不到200家。

钱断，人走，海南岛留下空置房455万平方米，半拉子工程1631万平方米，闲置土地23800公顷。当时海南不过六七百万人口，烂尾楼却占到全国的十分之一。截至1998年底，工、农、中、建四家国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元（加上社会资金积压总量达800多亿元），房地产信贷不良率高达80％以上。经济形势不明，债权债务不清，活像一箩螃蟹，你咬我我咬你。

在这一波房地产热中，海南的信用社用高利息吸引存款，随着房地产泡沫的破灭，许多家出现了大量不良资产，陷入经营困境。1997年12月16日，海南省5家已经实质破产的信用社被中国人民银行宣布关闭，其债权债务关系由海南发展银行托管，另有28家信用社被并入海发行。

兼并后，海发行宣布，只保证给付原信用社储户本金及合法的利息，这也就意味着在原信用社可以收取20％以上利息的储户只能拿到7％。于是，海发行各营业点出现挤兑。1998年6月21日，由于海南发展银行不能及时清偿到期债务，1995年8月才成立的海发行也被关闭，成为建国后首家因支付危机而关闭的省级商业银行。

1998年12月，当时的国务院总理朱镕基到海南考察，指示海南要作为全国试点，加快处理房地产热的遗留问题。在现有商品房没有消化前，原则上不许再新建住宅、别墅、写字楼等，银行不准再提供新开工商品房贷款。已批租但没有按国家有关规定开发利用的土地，政府要坚决收回。

1999年7月，国务院批准了海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行制定的《处置海南积压房地产试点方案》，海南开展了处置工作。

第一步是确权。从银行开始，工农建中四大行成立工作组，全国各地分行支行都到工作组报账，有谁贷给了海南地产。

第二步是消化积压房，补贴半拉子工程交易：鼓励积压的普通商品房经批准转化为经济适用房限价出售，鼓励百姓买卖，最贵不过1480元／平米。国家下拨给海南5亿元专项补助用返还土地出让金的形式给予补贴。

第三步是处置闲置土地，两年没开发，政府无偿收回。因政府原因、银行抵押等原因未开发的，与政府签署换地权益书，下次买地时可抵款。

海南房地产的接火，是在烂尾楼被消化完之后。2004年前后，一些新楼盘的开发，把海南地产价格和岛外拉近，4000元／平方米左右。把房子卖到岛外去，不仅仅是地产商提出的概念，也是海南省政府一直致力的工作。

跟现在相比，1990年代那一波地产热更像是小儿科，那时候的整个房地产市场盘子充其量也就是现在一个大开发商的项目。更重要的是，今天的海南岛在基础设施、知名度、发展定位等方面已大不同于20年前。

但当地政府却已在多个场合敲响了警钟。海南省委书记卫留成在海南省委五届六次全会上再次强调：开发商的推波助澜、捂盘惜售等问题要引起海南各市县高度重视。在发现苗头不对的时候，各市县政府有责任对当地开发商进行训诫谈话，甚至可以采取经济上、行政上的措施来进行调控。市县官员应该认识到，地价越高、房价越高，并不是好事，最终都会转嫁到消费者身上，弄得不好就是泡沫。海南再也不能陷入这个泥潭，再也不能走这个路子了。