程国有：房价暴涨 经济发展后劲无力的前奏

　　房价暴涨与经济发展后劲无力总是相伴而生的

　　上世纪90年代，海南房地产泡沫破灭过后的经济发展无力至今犹存，日本经济、香港经济曾经的持续低迷就与之前的房地产暴涨过后泡沫破灭有直接关系。

　　从上世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到近些年，日本经济曾经十余年没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。从1986年起，日本房地产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间日本地价上涨了2倍多，其中上涨最猛烈的1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76％的异常水平。1991年2月，日本的房地产泡沫破灭，地价开始下降，1991、1992和1993年，日本国内生产总值的实际增长率也呈逐年锐减之势，分别为3．8％、1．0％和0．3％，1997年跌至1980年代初水平，从泡沫破灭到近些年的十余年间，日本有几十家金融机构倒闭，几千家企业破产，日本经济至今处于低迷状态。

　　上世纪末，香港房地产泡沫属于典型的房地产投资投机泡沫。90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市场复苏算起，到1997年时房价已上升了9－10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70％左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程长达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

　　上世纪末，海南省曾是房地产“泡沫”的重灾区。海南房地产经过1992年、1993年的泡沫期后，从1994年到1998年的沉寂，再到1998年到2002年的开始复苏，以至2003年的高涨。20世纪90年代初，占全国人口6％的海南岛积压商品房却占到了全国的10％。房地产狂热而无序的投资开发，造成企业资金被“压死”，民间资金被“套牢”，严重影响了国民经济的发展。在1992年到1998年之间，全国ＧＤＰ峰谷落差平均为4个百分点，而海南省为35．9个百分点，大起大落，位居全国之首。房地产泡沫留给海南的是数目巨大而不详的金融不良资产和经济增长的持续后劲乏力。

　　房价暴涨是以牺牲经济社会长期发展为代价的

　　在一定时期，房价适度上涨对于启动经济增长确实可以发挥一定作用，但是，房价持续不断的上涨则对国民经济的负面影响将远远大于其正面影响。具体来说，房价暴涨对经济社会发展会造成以下主要不良影响。

　　一是洗劫民间财富，减少未来社会需求。房价暴涨是以牺牲买房人的其他消费能力为代价的。对于工薪阶层来说，高房价可能要花掉其数十年或半辈子工薪收入，据对2004年城市居民可支配收入测算，一个三口之家购买一套简约两居室（70平方米）需要年限：上海21．17年、杭州20．26年、南京17．5年、青岛17．13年、天津16．99年、大连16．73年。因此，房价暴涨将产生对其他产业的挤出效应，损失其他方面的购买消费能力和未来的社会需求，最终社会消费需求不足的问题将始终无法解决，导致经济结构失衡和畸形发展，制约社会经济持续合理健康发展。

　　二是不利人才聚集，阻碍城市长期发展。房价暴涨使工作生活的居住成本迅速上升，外地人才进入的安居成本因房价升高而迅速增加，因而对人才的吸引力下降。

　　三是提高城市成本，不利创业投资发展。房价暴涨导致投资环境成本迅速上升，投资者创业的经营成本因房价升高而迅速增加，创业投资难以进一步发展。同样，城市房价暴涨必然使那些想去投资办厂的外商或外地投资者犹豫，就会寻找成本更低的地方，因而，对外商和外地经营者的吸引能力也会逐步下降，招商引资的难度越来越大，外来投资逐渐下降。

　　四是推动两极分化，激化社会各种矛盾。房价暴涨从两个方面加剧社会两极分化，一是让部分房地产商及其相关人员短期暴富，二是让没有住房群体与有住房群体的收入差距迅速扩大。房地产暴涨盘剥的重点对象不是富人阶层，而是普通老百姓。本来解决百姓居住问题是政府应尽的责任和义务，房价暴涨却将百姓财富盘剥的所剩无几，既威胁到普通老百姓的生存条件，又与党的“立党为公，执政为民”理念背道而驰，损害了人民群众的利益，加剧社会矛盾和对立。

　　增加供给与遏制投资投机双管齐下才能稳定房价

　　尽管近年来国家实施房地产宏观调控，但是，房价却继续一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。飞涨的房价虽然能够带来房地产业的一时繁荣，但一旦房价暴跌来临，其背后所隐藏的巨大风险，应该引起各地政府部门的高度重视，这正是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。当务之急是国家要调整房地产宏观调控的有关政策。

　　1． 调整银行房地产信贷政策。前些年，房地产信贷政策是推动房地产价格持续上涨的重要动力之一。近些年来，房地产宏观调控信贷政策的调整，如提高购房首付比例，对抑制房地产需求有一定作用。但是，房地产信贷政策调整更多的是限制房地产开发贷款，对住房供给的抑制作用明显强于对需求的抑制作用。如国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求进一步发挥信贷政策的调控作用，严格房地产开发信贷条件。银监会一再要求各银行业金融机构，要全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。

　　所以，下一步房地产信贷政策的调整思路是：通过收缩需求增加供给的房地产信贷政策，发挥有效调控作用。一方面，银行应当收紧购房贷款，尤其是收紧第二、三、四套投资投机性购房贷款，以减少房地产需求。另一方面，应当改变当前不利于房地产开发的信贷政策，增加房地产开发贷款，尤其是针对中低收入阶层的经济适用房、廉租房、租赁房的开发贷款，以增加房地产供应数量，抑制房地产价格上涨。

　　2． 调整房地产财政税收政策。目前的房地产税收政策对抑制房地产供给的作用明显强于抑制需求的作用，下一步，房地产财政税收政策改革应当有利于增加住房供给和抑制投资投机性购房需求。一是政府出资建立住房保障体系。政府建设廉租房和租赁房，保证低收入阶层的基本居住条件。二是区分自住房与投资投机房实施不同税收政策。如对非自己居住的投资投机购房者征收相应税收，对自住购房者则相应减免税。三是适时开征物业税。征收物业税的目的就是要遏制囤积二三套以上住房的投资投机购房，以减少房地产需求，达到调控住房供求关系的目的。

　　3．尽快调整房地产开发政策。前些年，城市房地产开发基本上由房地产开发商垄断开发，这是造成今天房地产价格居高不下的重要原因。因此，打破住房开发垄断局面，增加住房的开发和供应数量，是解决房地产问题的关键环节。要打破目前依靠房地产开发商建设住房的垄断格局，建立多元化的住房投资开发机制。一是大力推广住房合作社和集资合作建房。政府应当支持企业利用自用土地集资建房，或者组织职工参加住房合作社建房，解决职工住房困难。由住宅合作社集资合作建设的住房享受经济适用住房有关政策。二是通过政策调整让房地产开发商成为经济适用房的开发主体。建议实行商品房开发与经济适用房开发的结构比例政策，即凡是获得土地的房地产开发商都必须拿出一定比例（如20％－30％）作为经济适用房的开发建设，对这一部分土地，政府也应当以经济适用房的土地价格政策对待。三是政府建设部门也应当积极加大经济适用房的建设力度。同时，政府要制定好政策，明确经济适用房的购买对象条件、程序、监督等法律依据。

　　4．增加单位土地面积住房供给量。首先，加大土地管理与清查力度，对开发商手中囤积的“圈而不开”的土地超过两年的坚决按照有关规定予以收回。其次，对中心城市尤其大中城市应当大力发展高层住宅。今后凡是商务办公用房必须至少20层以上，居民住宅用房必须至少10层以上（靠近山、海及特殊区域除外）。

　　5．建立房地产信息监测预警机制。一是建立房地产业的信息收集、发布、分析系统，将所有的房地产交易活动纳入统一的政府控制系统之中。二是建立科学土地供应和房地产供应系统，包括政府直接参与部分房地产（如经济适用房、特殊群体住房）供应建设。三是建立房地产需求调节机制，根据需求变化适时调节房地产供求关系。四是发挥城市规划的调控作用，在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目。

　　（作者单位：青岛市委党校经济学教研部）