中国房价暴涨的八大推手

(2010-05-09)
在沸腾民怨中，国务院出重拳点穴式整顿了房地产业。楼市新政“国十条”宝剑一出鞘，顿使象服用了伟哥一样坚挺的中国楼市，终于跌了。跌得那么兵荒马乱，跌得开发商无可奈何花落去。
楼市踉跄而跌，是一群良知学者和千千万万蜗居者梦寐以求的。按理，飙升的房价嘎然而止，幸福应该写在我们的脸上。但是，从经济学家到小百姓，没有人从下跌的楼市中，读出多少胜利的喜悦。
中国楼市暴涨的速度，堪称世界奇迹。老人辛苦积蓄一辈子的钱，本准备给儿女买套新房，看看数万一平米的房价，总觉得太贵，观望中迟疑不决，盼望降一点再买。过三个月去看原来的房子，已经涨上三分之一。老人更不甘心，还是没有出手。又过三个月，原来房子涨上一倍多。原来买一套房的钱，只够买个洗手间了。这是发生在杭州的真事。
海南三亚今年春节一周涨一倍的楼市疯狂，就更不用提了。春节前，我去海南出差，由于杭州飞海口的三天内机票，全部被炒房团抢订一空，只得绕远路从上海浦东起飞。到了海南，四处可见售楼小姐眉开眼笑。三亚凤凰岛的房子飙升到12万一平米，仍然一房难求。而很多人辛劳一辈子的积蓄，也许只够买下它一张茶几大小的面积。
房子在中国，已经成为权贵阶层和财主们的投资乐园。市场经济中涌现的权贵资本主义，早已泯灭了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的传统社会价值观，背离了社会大众根本利益。“蜗居”和“房奴”，成为小百姓们窘迫辛酸的身份标签。
中国楼市的涨，不仅仅是一幢幢建筑物的价值提升；中国楼市的跌，也不仅仅是一幢幢建筑物的价值回落。楼市早已是中国经济一张浮肿的脸。楼市有病，是体制沉疴与经济发展新病所导致的。冰冻三尺，非一日之寒。
是什么使中国楼市如此疯狂呢？
在下认为，中国房价的节节飙升，是“八只手”合推的结果。
第一只手，家本位的传统思想，是中国楼市的文化推手。
中国几千年的封建历史，形成了牢固浓烈的家本位意识。在以家为中心的传统社会，“居者有其所”，成了中国士大夫的政治理想；“我想有个家”，一个温暖舒适而又固定的住房，成了普通老百姓的人生愿望。成家立业，首先买房。中国人不但自己要有房，为人父母后，往往还含辛茹苦，“多求良田屋宅园地，为子孙置业”。中国人的住房观念是买房置业而不愿租。中国人口基数庞大，经济发展迅猛，有房地产业最肥沃的民俗人文土壤，如火如荼的城市化，更倍增了房地产的刚性需求。
第二只手，对上负责的现行政体，是中国楼市的权力推手。
无论是加快城市化进程，还是建设新农村，对各级政府考核政绩的重要依据就是建设成就，最吸引眼球、最能出政绩的，也就是幢幢高楼和处处新居。每一个城市的楼盘，无一不成为当地政府的辉煌脸面。为了政绩，不少地方政府敢于超大体量征用土地，无序泛滥地开发。因为地方政府只需对上负责，官员只要政绩斐然，就能升官重用，不必对生于斯长于斯的百姓负责，更不顾及当地子孙后代的生存。
第三只手、对地方财税的巨大贡献，是中国楼市的经济推手。
地方政府热衷房地产之目的，更在于土地出让金是地方政府财政收入的最大最肥的一块。正是在这种体制和机制的刺激下，地方政府自然要拼命地炒高地价，绞尽脑汁使商业用地价值最大化，地王层出不穷。地方政府既然把土地拍卖给房地产发商时要狠赚一笔，房地产商难道就不能按照市场规律，让楼盘价值最大化吗？房地产业对地方政府的GDP和财税收入的贡献巨大，政府官员从心底里根本不愿意房价下跌。官员们的政治公权力力与地产商的经济攫取力，在此拧成了一股合力的利益钢索。
第四只手，滚雪球的投资暴利，是中国楼市的资本推手。
房地产商的恶意炒作，囤积居奇，积压闲置土地，控制房源供给，联手哄抬房价，想方设法榨取购房者最大的利润。房地产业的成本和利润率到底有多少，外界全然不知，这点也是很多人对房产开发商格外不满的原因。但房价的坚挺并非仅仅地产商的单独行为所致，政府、银行都要借助高房价大赚一笔。
据工商部门统计，长三角地区上规模的工业企业中，有80%以上涉及房地产业。令人亢奋心跳的暴利，使各路资本趋之若鹜，急剧地向楼市汇聚，房价岂能不水涨船高？
还是马克思那段经典名言，来形容房地产商追逐利润的贪婪，最为恰当：“一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。只要有百分之十的利润，它就会到处被人使用；有百分之二十，就会活泼起来；有百分之五十，就会引起积极的冒险；有百分之百，就会使人不顾一切法律；有百分之三百，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。”中国楼市的暴利，能让房地产商睡梦中笑出声来，还有什么险不敢冒的？
第五只手，似是而非的地产理论，是中国楼市的话语推手。
这方面的代表人物，非任志强莫属。
有人说，房地产的黄金十年，成就了这门勇敢无畏的“任大炮”，喧嚣和争论中，却也淹没了他为自由化市场所付出的努力。而最强烈的反对者，也无法否认任志强是个说真话者。
的确，任志强是说真话，是在说亿万身价地产商们的真话。但是，真话不代表真理，更不代表千千万万蜗居者，不代表社会的公平正义。“房子为富人而造”，“房地产比鱼翅，鱼翅再贵也不是泡沫”，“年轻人买不起房子就该回农村”，“房价下降对谁都没有好处”等等都是任志强名言。
任志强的雷人语录，折射出中国房地产商们是多么的强悍（强势一词都还显得不够）、贪婪、冷血、狂妄和盛气凌人。
第六只手，巧舌如簧吹大泡沫，是中国楼市的智力推手。
今日中国，最热闹非凡、五彩缤纷、好戏连台的商业活动，莫过于房地产了。在这个令人眼花缭乱的旋转舞台，最抢眼的也许是各个城市一年一届的房交会。南拳北腿，群英聚会；熙熙攘攘，犹如赶集。中国会展经济的魅力在房交会演绎得最淋漓尽致，可谓“万千宠爱集于一身”。
之所以中国房地产业搅得风生水起、声势浩大，除了天时、地利之外，还因为有一批推波助澜者。这是一支绝对不可忽视的力量，集中着中国最优秀的策划人、广告人、设计师、营销专家、市调专家、公关大师，乃至学者、记者等等。他们以卓越的学识和智力，为各地房地产创造新的市场空间和消费空间，而殚精竭虑。他们整合传媒，抢占公众话语权，对消费者进行一波又一波全方位立体式的头脑风暴。他们有“把水鬼骗上岸”的蛊惑力，更有“把稻草说成金条”的鼓动力。普罗大众在他们“语不惊人死不休”的宣传中，惊心动魄，几乎没有不缴械投降，乖乖交钱的。房价在最近两三年的短时间内急剧暴涨，不是市场而是人为驱动的，是某些直接利益相关者或少数利益集团合谋炒作的结果，这批精英的威力功不可没。
第七只手，攻城略地的炒房团，是中国楼市的民间推手。
从温州炒房团到山西炒房团，从炒房到炒地皮，房地产一直成为各路财神投机炒作的热点。在市场经济条件下，追逐利润是资本的本能；温州商人或山西煤老板有充足的闲散资本，辅助于灵敏的“获利嗅觉”，他们在其他城市购房获利也就理所当然。市场上的追本逐利行为无可厚非，温州炒房团只不过是发现了市场机会，只不过利用资金优势和市场敏感性，在这个巨大的利益链条里分了一杯羹而已。他们远远不能决定市场本身。
温州炒房团的存在，正好折射出中国房产市场存在着结构性的不合理。可以说，这些年房价飙升的主因是地价的飙升，而地价的飙升又是地方政府“调控”的结果。
第八只手，国际热钱大量涌入，是中国楼市的国际推手。
房价的高企和现阶段我国市场上流通过多的人民币有直接关系。人民币的持续升值以及升值预期，吸引了大量国外游资流入了中国市场，这就是所谓的国际热钱。这些“游资”目的就是赚钱，根据资本的“洼地效应”，哪里预期有利润就会冲到哪里。国际热钱前赴后继地通过各种合法的或非法的渠道流入，一方面增加了中国外汇储备从而引发通胀，一方面也推高了中国股市和楼市。
中国楼市暴涨的背后，也许不止这八只手。是泡沫，必有破灭的一天。经济问题严重就会演变成政治问题。中国房地产业的病变已经到了非化疗不可的地步。房地产价格要理性回归，急涨急跌都对经济发展、对房地产行业发展不利。在房地产整合期，政府应该给不同品质的房地产企业留出发展的空间，使优质企业可以脱颖而出，拉开房企整合的序幕，提高房地产的质量。同时政府应当促进住房市场发育和有序发展，有力监督和调控住房市场，提高保障性住房比例，使开发商不能通过垄断形成定价权，促使房价走势平稳。
更重要的是，深化政治体制改革，彻底改变政府官员的政绩考核体制，打造阳光政府，真正做到“立党为公，执政为民”，使国民经济成为名副其实的国民经济，惠及每个公民，而不是官商经济、权贵经济、政绩经济。
杭州 郎遥远《联合早报网》