英国：市场交易和面向低收入居民的住房保障政策

http://esf.cd.soufun.com搜房二手房网 2006 年12 月12 日 论坛

 (一)分层次的住房政策。在英国，有三个政府部门与居民的住房问题有关：一是英国财政部，主要是通过保持合理的经济增长速度及合适的利率政策，保证居民住房支付能力逐步提高，保证居民购房贷款的还款额不发生大的变化。二是英国环境、交通和区域部，主要负责住房政策的制定和实施，核心是财政预算中公房建设与维修资金的分配；以及撒切尔夫人私有化改革之后公房优先购买权政策的实施。三是社会福利保障部，主要涉及贷款居民失业之后的一定时间内，会同一些保险机构帮助居民还款，使居民不至于因短期的支付能力问题而失去住房。此外，地方政府还将通过规划手段对住房建设进行管理。

英国的住房政策大致可以分为两个部分：市场交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。

(二)公房建设及改革。二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房严重短缺。政府采取了以集中建设出租公房为重点，大力促进住宅建设、增加住房供应的政策。主要方式是，环境交通和区域部根据中央财政每年的建房预算安排，综合各个地方政府的建房情况和低收入居民住房需求情况，按年度向地方政府拨款，由地方政府负责进行公房建设。政府建房极大地促进了英国的住房供应，对于解决当时的住房短缺问题，解决低收入居民住房支付能力较低问题都起到了重要作用。

但是，由于公房建设速度太快，房屋质量较差，维修养护负担很重，1980年，撒切尔政府开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。当年修改的《住房法》规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策。“购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。优惠折扣起点为房价的30%。居住两年后，每超过一年再减房价的1％，住30年公房的房客则可以60%的优惠折扣购房，但优惠折扣最大不超过房价的60%。居住条件差的公寓式套房，买房折扣更大。居住两年后可以优惠房价44%，以后每超过一年再减房价的2%，但是最大优惠折扣不超过房价的70%。另外，公房购买人还可申请购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。此项“购买权”政策，吸引了大量租户购买公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。

公房出售之后，住房内部的修缮费用由购房人负责，公寓房的公共部位维修费由住户分摊，住宅区内的道路、路灯及其他公共设施的维修费仍由地方政府负担。无力支付全部住房大修和改善费用的家庭，可申请政府给予一定的资助；对一些没有单独浴室、厕所的旧公房，修缮补贴可达90%。公房出售，在很大程度上减轻了政府的维修负担。

(三)金融机构的作用。在以鼓励居民购房为特点的英国，住宅金融扮演着很重要的角色。

向购房者提供抵押贷款，是银行的一项重要业务。20世纪90年代中期之前，各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款(目前，已改为住房信贷银行，可以从事多种银行业务)。购房者通常可贷到房价90%的购房款，有的还能贷到100%的购房款，贷款额为年工资的3-3．5倍；还款期一般为20年-25年，特殊情况下可为30年-35年；还款方式有固定利率，也有浮动利率。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险(失业与疾病保险)，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。

(四)住房政策的变化及趋势。目前已经实施的改革措施主要包括五个方面的内容：

一是公房整体出售计划。随着租住公房居民“优先购买权”政策的实施，大约1／3的公房租赁者已经购买了现住房，还有2／3的公房租赁者仍然租住在现有公房中。这些住房不能通过向住户出售的方式改变其使用性质，也难以完全依靠中央财政预算解决现存的住房维修等问题。因此，英国政府鼓励现行的、隶属于地方政府的管房机构，改造为私人合作及非盈利性质的住房协会，由住房协会整体购买现在管理的公房，成为社会性房产主，并依靠租金收入，对所拥有公房进行维修和管理。

二是房租补贴计划。作为非盈利机构，住房协会向住户收取的租金要低于私人出租房屋的租金；但作为私人合作性质的机构，要通过租金收入维持其管理和维修住房等方面的支出，住房租金必须达到成本租金水平。考虑到居民的承受能力，形成了房租补贴计划。即，财政预算中的住房保障资金，原来仅仅用于住房建设和维修；目前则可以扩大使用范围，用于发放低收入居民的房租补贴。目前，已经转让给住房协会的住房中，70％的居民按照其住房支付能力的不同，已经不同程度地领取了政府的住房补贴。房租补贴计划的实施，是几十年来英国低收入居民住房保障制度的一个根本性的转折。

三是多元文化、多元群体融合计划。分散建房是解决原来公房建设中存在的众多社会问题的主要途径，政府希望不同收入、不同文化背景的居民能够共同生活于同一社区。因此，新的公房建设采取零星建设的方式；同时，政府通过规划手段，强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房。这个比例一般占项目建设总量的15-50％，从目前的实施结果看，平均占25％。

四是更多地发挥私营机构的作用。成立住房协会的另外一个重要作用是在融资方面。由于中央财政的住房建设和维修拨款受政府保障能力的限制，即使对地方政府经批准筹措的建房资金，也要受政府财政赤字规模的限制。而住房协会则不受相应因素的制约，可以通过贷款解决资金短缺问题，因而更有利于加快住房的建设与筹措维修资金。目前，中央政府的住房保障预算资金，除了向地方政府拨付外，也直接向住房协会拨付。

五是可承受租金计划。由于近年来英国租金上涨较快，相当多的居民仍然需要政府的住房帮助，为向低收入居民提供较低的、可以承受的租金的住房，政府资助的建房活动仍将是英国住房保障的重要方式。据估计，每年该类住房的需求约在10-15万套住房，但受建房土地短缺的限制(英国城市周边的许多土地已永久性地划为绿地等保护用地)，估计今后每年只能建5万套左右。