耐心等待房地产泡沫破裂吧

作者：韩令国    文章发于：乌有之乡    点击数： 2075    更新时间：2009-12-31         荐   【字体：小大】
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2000-2008年全国城镇居民可支配收入分别为：
6280元、6860元、7703元、8472元、9422元、10493元、11759元、13876元、15781元，平均每年增长9.51%。
从2000-2008年全国农村居民人均可支配收入分别为：
2253元、2236元、2476元、2622元、2936元、3255元、3587元、4140元、4761元，平均每年增长5.92%。
2000年-2008年GDP数据为：
8.0%、7.3%、8.0%、9.1%、9.5%、9.9%、10.7%、11.4%、9.0%。平均每年增长9.21%。
2003年1-11月，全国平均房价为2456元。2009年11月份全国平均房价为4785元。7年上涨了94.8。平均每年上涨13.5%
按上述数据看，最近5年中人均收入与房价涨幅始终不在同一个水平线上，这是当前8成人买不起房的根源。据12月7日，中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》数据，2009年城镇居民收入房价比将达到8.3倍，农民工房价收入比为22.08倍，农民的城镇房价收入比为29.44倍，大大超出百姓承受范围。因此在今后即使人均收入与房价在同一水平线上上涨，在人均收入与房价基数相差巨大的情况下，购买力与房价之间的距离也不会改变，注定无法支撑市场。
举例：按城镇三口家庭90平米住房计算，全国11月平均房价为4785元，总房价为43.06万。08年城镇居民人均收入为15781元，按家庭中2个成年人一个小孩计算,家庭年收入为31562元，按09年家庭收入增长10%计算为34718元，真实房价收入比为：1：12.4。
如果每年房价与人均收入都上涨10%，那么下一年的房价则为：43.06×1.1=47.366万元，家庭收入则为34718×1.1=38189元，房价收入比为12.4。
而现实中以当前中国人均收入增长速度与房价增长速度看，在当前经济环境下，人均收入很难保持在每年10%的增长以上，但是在2010年将继续向市场投放近10万亿货币的情况下，受流动性与地王效应影响，房价很难控制在10%的涨幅之内，即便2010年房价涨幅可以控制在10%之内，流动性造成的通胀影响也将使家庭购买力大打折扣，因此房价收入比的距离必将继续拉大，更大的问题是现在对城镇住房需求量最大的群体是城市化人口，而这群人的收入仅介于城镇人口与农民收入之间，其房价收入比的距离更大。
此外据美联物业北京市场研究部调查显示，11月份北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。上海的租售比为1：500。深圳的租售比平均为1：450。投资房产的租金回报率已经达到普通房屋的使用寿命，也就是依靠租金收益投资已经无法收益，高房价低租金的不协调已经彻底失去投资价值。
另外据11月份易居统计数据显示：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区；空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。这无疑也是一个危险的信号，以09年全国一手房二手房成交数据显示，85%的购房者为投资消费，无疑这部分空置率基本都在炒家手中，众所周知，过度的投资就是投机，那么这些空置房在投机者手中的目的最终还是为了牟利，而已当前北京房价收入比27：1，深圳房价收入比15：1，上海房价收入比17：1这样的数据看，以普通家庭购买力看是没有能力接盘的，那么这些空置房最终如何流回市场就是个最大的疑问，可以问投机者更可以问银行。
当前房地产问题的根源就是民穷，就是普通百姓家庭买不起，唯一可以依赖的就是每年增加货币投放来支撑，而后果就是当前金融杠杆下资产泡沫继续膨胀，将商品房与住宅沦为金融衍生品，形成金融泡沫，一旦金融杠杆断掉，房地产就彻底崩盘，而到现在看来金融杠杆可以持续一年，但是房价收入比的距离并不会因此缩减，无论今后房价如何稳定，因流动性造成的通胀已经在开始削减普通百姓的购买力，物价上涨造成的购买力下降，将是对今后房地产致命的冲击，最后可以看到的就是房地产泡沫必将破裂，这一天已经越来越近，有耐心的人大可以放心等待。注：因客观原因，此文已删减掉三分之二，因此显得过于片面。
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