神马文学网提高拿地首付意在沛公 [莫之许
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/26 14:07:19
■中国观察 之莫之许专栏
为实现国务院常务会议提出的“遏制部分城市房价过快上涨”，财政部、国土部等五部委于17日规定，开发商拿地首付比例不低于50%，试图以此遏制房价上涨。此举一出，即有人非议：提高首付比例，也就增加了拿地成本，这无异于用抬高面粉价格的方式来打压面包的价格，很可能与初衷背道而驰。此外，提高拿地首付比例等价于提高土地价格，受此影响，房地产企业可能降低拿地热情，从中长期来看，这也最终将减少商品房的供给，起到拉抬而非打压房价的作用。
对于前一个非议，有人会如此反驳：如果各地政府出让土地总量维持不变，那么，抬高了拿地的门槛，也就减少了竞争者，竞争者少了，就可以达到降低土地出让价格的效果，进而促进房价的下跌。可是，房价最终还是由供求关系所决定的，正如面粉价格的改变未必会影响到面包的价格一样，土地价格本身未必会直接影响到房价。在日益膨胀的房产热潮下，炒房者的热情和货币政策所共同决定的资金走向才是决定房价的最重要因素，而吊诡的是，炒房者的热情本身却可能自我证实，形成一轮又一轮的正循环，在这种态势下，针对面粉价格下手，很难有什么效果。此外，如果土地价格有可能下跌，地方政府还会维持原有的推地量不变吗？
而对于后一个非议，反驳主要来自这样的假设：提高拿地首付会增加企业的土地占款，这样一来，就会加大房地产企业尤其是中小企业的财务压力，促使其低价促销，以达到降低房价的效果。可是，就算财务压力增大，中小房地产企业也更可能采取项目转让的方式，而非降价促销的方式，而这又会进一步加大垄断程度，房价依旧没有什么下降的可能。今年以来，天价地王大多出自大型国企之手，促使大型国有企业拿地的主要原因一是其拥有充分的银行支持，二是正在上升的通胀预期，只要这两点未曾改变，其拿地热情就不会降低，对于他们来说，首付比例的提高影响不大。相反只是为他们减少了一些潜在的竞争对手，在当前日益放大的泡沫下，这将更方便他们操纵抬高价格，而不是相反。
拿地首付比例提高，主要影响的还是中小房地产企业，在财务压力下，它们更可能选择将项目转让，甚而退出市场。如上面所分析的，这将加大行业集中度，未必会促使房价下跌，但是，政策制定者的用意可能并非在此，由于中国房地产行业高度依赖于银行贷款，而中小企业抗风险能力更差，那么，提高拿地首付比例将挤出一部分中小企业，有助于降低银行的风险。在我看来，这可能才是提高拿地首付比例的初衷，于是，出台这一政策就可能反过来预示着，政府还将继续维持宽松的信贷，此举更可能是为维持宽松的信贷未雨绸缪，旨在挤出抗风险能力差的中小房地产企业，以维护金融安全。
就在12月21日召开的全国工业和信息化工作会议上，工信部部长李毅中表示，中国明年经济增长预期目标为8%左右，工业增速定为11%左右，这一目标的提出表明，目前宽松的信贷政策仍将进行下去，也表明笔者的这一解读并非空穴来风。很显然，在当前各种条件配合下，维持宽松的信贷的结果就是资金还将继续流向房地产，未来一年内的房价几乎不可能下跌。就这样，绕了一个大圈，笔者从提高拿地首付比例政策所解读出来的，却是房价将继续高企而非下跌的预期。 (作者系北京学者)