谨防地产调控矫枉过正 - FT中文网-神马文学网

房价的前景如何，相信是2009年底到2010年的一个最热门话题。在全球经济一片低迷中，亚洲的房地产市场却不断上涨。这其中，中国内地很多地区的房地产价格也已经超过2007年的高点。在这个过程中，“泡沫”说渐渐发酵，中国官方的做法也耐人寻味：在中央经济工作会议上定下了“基本不变”的调子后，却又在随后的12月中出台了一系列针对房地产市场的紧缩政策，相信迪拜拖欠债务事件对官方的“转向”还是有一定的催化作用。

事实上，就像经济预测不会改变经济的走势一样，任何的怨言和谩骂也不会对房地产的走势产生本质的影响。但理性的分析可使我们做出正确的选择。首先，让我们回到房价本身。中国国家统计局每个月都会公布一个房地产的价格指数，目前这个指数同比上升约为5-6%左右，环比在0.5到1个百分点之间，按照这个趋势，房地产价格指数同比超过10%只是时间问题。一旦出现双位数的增长，不管从任何角度说，都会对官方的政策造成一定的压力。此外，这个同比指数是基于全国的统计产生的，抽样的偏差，权重的组成和地方数据可信度，都可能影响这个指数。换句话说，很多人怀疑的“低估”很可能是存在的。与此同时，在一个大样本中，北京、上海、广州和深圳这四地的房价也被“模糊化”了，举例来说，2007年深圳房价出现了一波20%左右的下跌，而在全国的房价指数却几乎没有任何反应。同理，目前很多人看到的大城市房价暴涨，很可能在很大程度上被小城市的房价相对平稳“抹平”了。

什么造成了房价的快速增长呢？市场供给不透明，过去一年的低利率和优惠政策都可能造成了2009年房价的上升。从短期来看，由于对全球经济危机的恐惧，刺激措施很可能已经过度了。但从更基本的角度来说，中国的城市化进程，相对较高的储蓄率，以及资产配置转移的需要，才是房地产不断上升的根本动力。由于中国城镇人口密集程度很高，土地稀缺，土地价格在市场化后急剧升高，导致房产价格也随之攀升。经济的发展和城市化的预期是中国房价结构性上升的动力。另外，中国的家庭存款高企，达到GDP的110—120%左右。每年的大量贸易顺差也导致中国金融市场流动性持续走高。由于通胀预期的增高，国内金融保值产品的有限和股市的波动太大，房产似乎成为居民资产配置转移的首选。这种情况是在短期内不可能解决的，这也造成中国一些城市房价可能已超出其由一些根本经济因素所决定的合理均衡价格的水平。

当前对房地产的讨论，似乎已经远远超过了理性的分析。当知识分子、公务员和受过高等教育的阶层开始抱怨“买不起房”时，他们的声音对中国舆论的影响远比其他群体来的大。还记得“做导弹的比不上卖茶叶蛋的”那句话吗？当中国的知识精英们开始抱怨时，政府对房价和房地产市场的注意力会增大，对房地产的调控力度也将会加大，但笔者认为其调控应避免矫枉过正，特别是宏观经济的可持续性在现阶段并不乐观。

中国的知识精英们也完全没有必要为2009年房价的过快上涨而产生过度恐慌。因为现阶段控制房价增长的措施很多。从短期来看，官方可以考虑取消各项购房优惠措施以及利率优惠，既然刺激已经见效了，并且产生了“过头”的迹象，那么也应该逐渐取消一系列的刺激措施。同时，四万亿中也有不少投向了经济适用房和廉租房，这些工程应该在未来的一两年中逐步完工并推向市场，相信对于平抑供求矛盾也会产生积极的作用。中期来看，内地政府也应该学习香港和新加坡的公屋的经验。众所周知，香港的房价是很高的。即使上海的高端物业价格也只有香港同等物业的三分之一。但香港近五成的居民是在政府提供的公屋里居住。这也是中国高房价城市应该借鉴的。

其实，房地产市场的真正风险其实不在于房价高低，而是在于避免让不应该进入这个市场的消费群体也加入投资房地产的行列。一旦还款出现问题，美国式的“次贷危机”就会出现。同时，房产投资也需要改变观念，刚毕业的大学生一定要买房子，这在任何国家都是个很不现实的情况。年轻人应该先租房存钱，收入和积蓄增加后再买房。杜甫的名句“安得广厦千万间” 在中国现在的情况下可能并不是让每个人都拥有房屋的产权，而是让每个人都有房子住，这也包括租房和政府提供的廉租房！

（作者联系方式:ligang.liu@anz.com，注：本文仅代表作者本人观点。）