北京拟禁止经济适用房直接上市 将建政府回购制

“北京住房建设规划”(2006年-2010年)9月30日在北京市规划委官方网站进行公示。规划就保障类用房进行了详细规定。对于颇受关注的保障类用房，规划中对保障范围进行了扩大，困难国企住房困难的老职工、国企住房困难的市级以上劳动模范等纳入保障范围；同时，经济适用房将探索建立取消直接上市，而是由政府回购制度，避免一些人用其牟利。
人均住房要达三十平方米
规划提出，到2010年，北京城镇人口人均住房建筑面积达到三十平方米左右，到2020年，人均住房建筑面积达到35平方米。今年7月统计部门公布的数据显示，北京人均住房建筑面积为25.9平方米。
规划同时要求，到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性，“十一五”期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米；规划审批居住用地总量约九十平方公里，年均约18平方公里。
经济适用房租售并举
“十一五”期间，用于实物配租的廉租住房建设规模约47-60万平方米，约一万套，通过租金补贴的形式，解决其他约6.7万户“双困”家庭的住房问题；经济适用住房建设规模约1500万平方米，约21万套，享受经济适用住房政策的住房建设规模约1500万平方米。按照租售并举的原则，健全和规范更加科学合理的经济适用住房建设、流转和管理机制。通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合，积极探索建立政策性租赁住房体系，用于解决“夹心层”、引进人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题。
规划提出，要强化公共交通引导的原则，充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求，在公共交通干线和站点周边优先安排廉租住房、经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。
保障类住房用地占七成
“十一五”期间，新建商品住房建设规模约9250万平方米，套数约九十万套。制定年度限套型、限房价普通商品住房建设计划；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，一类居住建筑原则上控制在住房总建设规模的5%以内。确保“十一五”期间，新审批、新开工的商品住房建设，从总量上保证套型建筑面积九十平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。
同时，要调整和优化住房用地供应结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的用地供应，年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。
今明两年获批36平方公里
目前北京已确定土地储备、一级开发、用于危改项目和协议出让遗留项目居住用地共约八十平方公里，其中安排36平方公里作为今明两年新审批居住用地，其他用地按照年度规模逐年安排。在城市公共交通走廊沿线选择一定比例居住用地用于实物配租的廉租住房建设，安排集中建设经济适用住房居住用地约三平方公里；考虑居民出行的方式和需求，在城市的轨道交通、大容量公共交通、主要公共交通走廊沿线选择若干地块，进行限套型、限房价普通商品住房项目建设试点。
规划提出，自2006年9月之后，新增住房建筑面积约五千万平方米，其中，新审批住房建设规模约2500万平方米，包括用于实物配租的廉租住房建设规模约二十万平方米，约四千套，2008年之前经济适用住房建设规模力争完成八百万平方米，约11万套。
规划提出，各有关部门明确分工、各司其职、密切配合，建立健全联合查处机制。对违法行为严重以及处罚在两次以上的，记录在北京市企业信用信息系统，并禁止再次进入房地产市场或者禁止在五年内进入房地产市场。
该文件从昨日起在北京市规划委官方网站公布，市民可登录提出意见，公示时间截至10月15日。传真：68035202；电子邮件：zzgh@bjghw.gov.cn
奥运会后新城建设全面启动
奥运会之后，将稳定供应、调整布局。按照全面启动实施新城建设的统一安排，有效调控中心城住房建设规模，积极引导投资向新城转移，中心城和新城住房建设规模比例逐步达到1：1左右。在稳定住房供应总量的基础上，逐步扩大新城住房建设的数量与提高居住质量，增强新城的吸引力。
2008年以后，是新城建设的全面启动期，逐步提高用地供应所占比重。
北京北面基本不建廉租房
新增用于实物配租的廉租住房按照分散布局、相对集中的原则。集中建设的廉租住房，安排在城市交通干线周边、服务设施配套齐全的地区建设，主要在中心城的东、南、西方位布点。
经济适用住房布局应方便群众生活就业，提供选择的多样性，实现空间上的均匀分布；集中建设的经济适用住房由政府提供专项用地，配套建设的经济适用住房与中低价位、中小套型住房建设项目结合配建；集中建设的经济适用住房，主要分布在城市交通便利、公共服务设施配套完善的地区。
探索建经适房政府回购制
此次的规划中，对廉租房的保障范围进行了扩大，由现在的最低工资标准的住房困难家庭，将住房困难标准扩大至人均建筑面积十平方米。同时，还将“低保残疾家庭、拆迁中的低保家、困难国企住房困难的老职工、国企住房困难的市级以上劳动模范等”纳入廉租住房政策的保障范围。
规划提出要规范发展经济适用住房。转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右。
更为重要的是，规划提出，今后要探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购；加强建设、销售、流转全过程管理，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为，切实发挥经济适用住房的保障作用，真正解决低收入家庭的基本住房需求。
顺义通州亦庄为重点新城
旧城区：原则上不再新增居住用地。
中心城：中心地区严格控制新增住房建设用地规模和高层、高密度、高容积率项目建设，防止人口规模进一步扩大和保持住房价格基本稳定。近期居住用地供应规模约12平方公里。边缘集团是近期住房建设的重点区域，应集中建设中小套型住房，为中心城中心地区人口的外迁提供良好的居住环境。近期居住用地供应规模约22平方公里。
新城：近期居住用地供应规模约35平方公里。新城特别是顺义、通州、亦庄三个重点新城，是中心城人口与职能疏解的主要载体和首都现代化过程中新功能聚集区。
经适房均在九十平方米以下
廉租住房以一居室和两居室的小套型住房为主。一居室套型建筑面积在四十平方米左右，两居室套型建筑面积在六十平方米左右。
经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在八十平方米左右，小套住房面积控制在六十平方米左右，经济适用住房套型建筑面积均在九十平方米以下。
限套型、限房价普通商品住房项目，原则上套型建筑面积均在九十平方米以下。
严格控制一类居住用地供应。一类居住用地是指规划容积率在1.0(不含)以下的住房建设用地，按照节约集约利用土地的原则，规划容积率不得低于0.6.一类居住用地的规划、审批和调整，要严格管理程序和控制项目建设规模。
政府回购遏制违规牟利
业内人士认为，有利于保障建立经适房制度初衷。中原地产华北区域总经理李文杰表示，此次规划中，政府首次明确了保障类用房的单套住宅面积，并对经济适用房限制流通，是住房上的一大亮点。
目前，在一些地方，经济适用房套均建筑面积在一百平方米以上，有的甚至还有两百平方米以上的经济适用房，这明显违背了建立经济适用房的初衷。同时，在一些经济适用房小区楼下，停着众多高档轿车，也就是说，这些经济适用房并非销售给了真正需要住房的市民。就在近段时间，甚至有十多万倒卖经济适用房房号的事情发生。
对此李文杰表示，此次政府限制了廉租房、经济适用房和限价房的面积，可以在一定程度上杜绝将经济适用房建成大户型的情形发生；而禁止经济适用房上市流通，转为政府回购，就从流程上限制了经济适用房和商品房一样在市场上自由流通。这就让目前一些人通过种种渠道，低价购得经济适用房，然后再以市场价格卖出从中牟利的行为得到遏制。
九十万套住房总量偏少
规划中提出未来五年中，北京新建商品住房建设规模约9250万平方米，套数约九十万套。对此，李文杰表示，这个数量有些偏少。
李文杰表示，目前，北京的住房刚性需求很大，近年来，北京每年商品房建筑面积在2000万平米至2300万平米之间，销售套数往往在二十余万套。而根据此次公布的数字，每年供应的面积约1850万平米，约18万套。面对强大的消费需求，这个数字不容乐观。