神马文学网2009年房地产市场走向何方
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 02:09:27
肇始于美国次贷危机引发的金融危机，源于房地产市场资源配置、供需结构等诸多不合理的报复，发端于2006年、2007年市场的疯狂——2008年，中国地产“黄金十年”结束，开始进入冬天。
尽管春寒依旧，但楼市却呈现出久违的回暖迹象。
对于时下的楼市，是前期房价下跌所引起的暂时性回暖，还是市场的春天真正到来了……诸如此类的问题困扰着开发商，也困扰着政府。特别是在不同观点激烈交锋又难分仲伯的情况下，市场将走向何方显得更加诡异和扑朔迷离。
本文试求通过对历年房地产市场数据全景展示，探寻这些问题的答案，同时给广大读者留出自己判断的余地——这也应该是治学的更好态度。
一、我国房地产市场具有周期特征
对于我国(仅指大陆地区，下同)房地产市场周期规律，经济学界普遍认为，改革以来我国经济增长呈现出5个周期，第一个周期：1977—1981年，第二个周期：1982—1986年，第三个周期：1987—1990年，第四个周期：1991—1999年，第五个周期：2000年至今。本轮周期以房地产的消费结构和产业结构升级为经济推动力，GDP保持在10％的高位增长率，平稳快速增长，且一直持续到了2007年GDP保持在13％的最高点。而受金融危机影响，2008年GDP增长为9％，而2009年则面临“保8”的考验。
在房地产领域一个普遍共识是：经济周期与房地产周期基本趋于一致，而且现在同处于收缩阶段。见图1。
从房地产投资增长与GDP增长关系来看，房地产投资增长率走势明显与GDP基本趋于一致，同样呈周期性变动，在07年30％的高速增长后，受危机影响2008年增长20．9％，预计2009年为15％左右，增长开始放缓。从销售额增长率与GDP的关系来看，同样也印证了经济周期与房地产周期基本趋于一致，同处于收缩阶段。
综上，我们可以得出以下几个结论：
从美国、日本、香港三个外盘来看，香港和日本比较接近我们大陆的情况。从目前宏观形势来看，更类似香港。
房地产市场的运行具有明显的周期特征。它和其他宏观经济运行一样，时而高涨时而收缩，呈现出一定的规律性。
不同国家的房地产市场会呈现出不同的运行规律，也就会表现出不同的周期性特征。
我国房地产市场也不可能逆周期而行。
二、房地产市场步入调整期
因为存在资源配置、供需结构等诸多不合理，时下的楼市可能就是源于这些不合理的“合理”报复。房地产市场自2008年8月首现拐点后就已经步入调整期。近期成交量的放大极有可能是市场在震荡性触底，要真正回暖，最乐观的预期也是今年年底前后。
1．市场病在何处
任何市场现象都是资源要素配置的结果反应。就房地产市场而言，在过去的若干年里，社会资源主要向开发商倾斜，表现在房价收入比上，就是房价已远远超过中低收入者的承受能力，加之此前保障房建设体系未根本启动，事实上使广大中低收入者并没有分享到国民经济高速增长的好处——这是明显的资源配置不合理的结果。
从图2可以看出，2003年后房价增幅已开始高于城镇居民可支配收入增幅。
而美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4．7。其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3．5～4．0之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。
根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入比分别为10．1、9．4和 8．3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域，也是银行贷款坏账率最高的区域——2006年次级贷款发放规模最大的10家美国企业有7家注册在加州。
其次是表现在市场供需结构不合理，存在严重“倒挂”现象。
第三是房地产投资增长率过高。一般来说，当房地产投资增长率显著高于经济增长率时(例如相当于经济增长率的2倍时)，就有产生泡沫的危险。1998-2007年，我国GDP、固定资产投资、房地产投资年平均增长分别为9．4％、18．8％、22．1％，房地产投资平均增速超过GDP平均增速的2．35倍；其中2000年到2007年房地产投资年均增速几乎都在20％以上，2003年和2007年房地产投资年增速更是达到约30％。房价增速明显高于GDP增速时，房地产投资增长率2倍于 GDP增速意味着社会财富持续流向房地产部门。具体表现为房地产开发行业平均利润率远高于社会平均行业利润率；大量的富豪集中产生于房地产行业；政府出让土地收入高速增长；房地产业和相关建材、装潢等行业过度繁荣。这种情况可以在社会经济发展的某一阶段阶段性地出现，但是显然无法长期持续。当房价增速持续高于经济增速和居民收入增速，不断减少有购买力的需求数量，房价无法持续过度上涨。
第四，租售比明显偏低．大多数房屋已丧失投资价值。
“房屋租售比”是指房屋月租金与售价之间的比值，是国际通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。
近年来，我国整体的房价租售比已经明显偏离国际认可的比较合理租售比水平(1：250到1：150)。根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年全国房屋租售比已经低于1：400，相应的全国大部分地区房屋租金收益率在2．5％～3．5％之间。虽然最近利率的下调使得租金收益率的吸引力略有增加，但依然是明显偏低的。
一般来说在当前的利率水平下，6％～8％的租金收益率比较合理。在目前的租金收益率水平下，租金收益明显低于住房抵押贷款月供还款(以首付30％为例)，实际上的情况是购房者在对租房者进行补贴 (还没有考虑首付部分的资金成本)。唯一吸引购房者购房然后出租的因素只能是预期房价进一步上涨，当这种预期消失时，目前的出租收益率无法吸引投资性购房者购买新的房产。
在全国主要大中城市，目前的租金占收入水平的比重已经较高，大幅提高租金显然也难以实现，况且在经济不景气的情况下，很多地区已经出现明显的租金下调压力。
诸多的“病因”使房地产市场出现了几乎可以谓之恐怖的“两多”。一是，开发主体(房地产开发企业)数量过多。截至2008年末，全国注册房地产开发经营企业预计达到了63000家以上。除了2005年比2004年有所减少外，其他年份都是在增长，2007年更是达到了超乎想象的62518家。我们可以进一步推算一下平均多少城镇居民有一家房地产企业。二是房地产存货量过多。随着楼市交易量的下降，在过去一年里，开发企业的存货量在快速增加。从部分上市公司已发布的年报管窥和2008年三季度末存货量推测，2008年末86家A股房地产上市公司的存货量极有可能超过5500亿元。再结合现在的市场集中度，保守估计，全国房地产存货量至少在28000亿元以上。按照 2008年销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17—21个月。而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34-40个月；在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50％，其加权平均的吸纳周期也为23-27个月。
由此可见，当前的房地产市场境况基本可以说是源于房地产市场资源配置、供需结构等诸多不合理的报复——不但有“病”，而且还很严重——其必然的结果是市场肯定需要进行调整。
2．房价“触底”了吗？
说到底，房价涨跌与各方的心理预期直接相关。
房价何时“触底”，只能在后视镜中才能看到。
对于房价是否已经触底，用数理逻辑的正向思维很难做出判断，但我们可以用逆向思维来分析这个问题。以下几点应该是很容易形成共识的。
(1)国际和国内经济基本面很不乐观。温总理也多次强调“2009年是极为艰难的一年”。经济学家普遍对今年的经济基本面持谨慎态度，比较乐观的预计是经济复苏要到明年中期。
(2)股市通常早于经济基本面半年左右出现复苏迹象，而且从历次股市调整周期来看，一般是两年左右。如果从2007年10月股市开始调整算起，那么股市复苏最早可能在今年10月份前后。
(3)股市一天不举，预期一天不振，楼市一天不兴!通常楼市复苏要晚于股市三个月左右。如果股市开始在今年10月份前后复苏的话，那么楼市复苏最早可能在今年年底。
(4)利率还有135个基点下调空间(0．27％×5次)，预计需要半年时间释放完。在释放完之前，房地产市场不会有起色。
(5)政府主导的保障房建设投资力度较大，从长期来看，肯定有利于促进房地产市场的健康发展，但近期对商品房市场有较大的冲击。
(6)房地产企业还未见有“洗牌”结果。即便是我们不能低估开发商的“抗冻”能力，如果还是呈现既有的格局，是很不正常的。
由此我们可以做出下面的基本判断：楼市还没有触底。
近期部分城市的成交量呈放大态势，部分企业一月、二月的销售额和销售面积也出现一定程度的反弹，因此有人断言楼市已经开始回暖。这可能过于乐观了。首先，近期成交量的放大应该是前期降价促销的必然结果——无论何时，只要大家普遍降价，都会有这样的结果。其次，从公布的数据看，一月、二月的销售额和销售面积是同比数据，而去年一月、二月的销售额和销售面积本身就很低，历年来都是这样——两个时点的市场形势有迥然区别，因此不具有可比性，见表2。
第三，去年大多数企业，特别是一线企业，都没有完成年度销售目标。2009年新春伊始，在董事会的压力下，为了确保完成今年的销售目标，各个企业提早行动起来也是顺理成章的事。
由此我们进而可以做出下面的基本判断：近期成交量呈放大态势属于市场呈现U型或W型调整的谷底盘整阶段，纯属正常现象；在诸多“不合理”还没有开始调整时，妄言楼市已经开始回暖还为时尚早。
综合各种因素，我们认为：房价最有可能在今年 5—9月份触底，市场回暖最早可能在今年年底，甚至到明年上半年。
3．为什么说楼市基本面没有改变?
但是，我们也应该乐观地看到，我国房地产市场中长期发展的基本面没有改变。鉴于类似的论述较多，在此不再赘述，仅列举支柱产业地位、城镇化率、人均居住面积等几组数据。
(1)房地产支柱产业地位不可能动摇
我们通过两个角度衡量房地产业对国民经济的影响，一是房地产业增加值占GDP的比重，即从生产法核算国民经济的角度来判断；二是房地产开发投资占GDP的比重，即从支出法角度出发，利用房地产投资对固定资本的形成贡献来衡量其变化对经济的影响。
增加值法。2007年房地产业对GDP增长贡献率为5．82％，即在2007年GDP增长速度中有5．82％是房地产贡献的，近三年的平均贡献率是5．12％；房地产业对GDP增长贡献的百分点是0．69％，即在 2007年我国GDP的实现11．9％的增速中，房地产业贡献了0．69个百分点。
房地产开发投资。2007年房地产开发投资对 GDP增长的贡献率是15．6％，即GDP增长部分中 15．6％由房地产开发投资贡献；房地产开发投资拉动GDP增长1．86个百分点，最近三年对GDP增长的平均拉动为1．5个百分点。
从以上可以看出，房地产业对国民经济及相关行业的拉动作用还是很大的，这也是国务院重新强调“房地产是国民经济的支柱产业”的重要原因。
(2)城镇化率稳步提高是房地产市场的最大利好
近年来，我们城镇化率基本上以每年1％的速度在稳步提高，从长期看还有不断加快的趋势。
这就意味着每年有1300多万的城镇新增人口。按城镇居民人们28平方米住宅建筑面积的平均水平计算，每年就产生3．64亿㎡增量住房需求。
(3)我国城镇居民人均居住面积未来将大幅度提高
目前我国城镇居民人均居住面积还不到30㎡，比不上其他中低收入国家，与美国人均60㎡居住面积更是相差一倍。随着城镇居民人均收入的提高，预计未来十年内，我国城镇居民人均居住面积将以每年10％以上的速度递增，城镇居民人均居住面积每年又将产生17亿㎡增量住房。
另外，从家庭小型化、我国特有的置业习惯等因素都可以说，行业发展的基本趋势并未改变。总之，长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变，因此，行业长期的繁荣前景仍可期待。
尽管春寒依旧，但楼市却呈现出久违的回暖迹象。
对于时下的楼市，是前期房价下跌所引起的暂时性回暖，还是市场的春天真正到来了……诸如此类的问题困扰着开发商，也困扰着政府。特别是在不同观点激烈交锋又难分仲伯的情况下，市场将走向何方显得更加诡异和扑朔迷离。
本文试求通过对历年房地产市场数据全景展示，探寻这些问题的答案，同时给广大读者留出自己判断的余地——这也应该是治学的更好态度。
一、我国房地产市场具有周期特征
对于我国(仅指大陆地区，下同)房地产市场周期规律，经济学界普遍认为，改革以来我国经济增长呈现出5个周期，第一个周期：1977—1981年，第二个周期：1982—1986年，第三个周期：1987—1990年，第四个周期：1991—1999年，第五个周期：2000年至今。本轮周期以房地产的消费结构和产业结构升级为经济推动力，GDP保持在10％的高位增长率，平稳快速增长，且一直持续到了2007年GDP保持在13％的最高点。而受金融危机影响，2008年GDP增长为9％，而2009年则面临“保8”的考验。
在房地产领域一个普遍共识是：经济周期与房地产周期基本趋于一致，而且现在同处于收缩阶段。见图1。
从房地产投资增长与GDP增长关系来看，房地产投资增长率走势明显与GDP基本趋于一致，同样呈周期性变动，在07年30％的高速增长后，受危机影响2008年增长20．9％，预计2009年为15％左右，增长开始放缓。从销售额增长率与GDP的关系来看，同样也印证了经济周期与房地产周期基本趋于一致，同处于收缩阶段。
综上，我们可以得出以下几个结论：
从美国、日本、香港三个外盘来看，香港和日本比较接近我们大陆的情况。从目前宏观形势来看，更类似香港。
房地产市场的运行具有明显的周期特征。它和其他宏观经济运行一样，时而高涨时而收缩，呈现出一定的规律性。
不同国家的房地产市场会呈现出不同的运行规律，也就会表现出不同的周期性特征。
我国房地产市场也不可能逆周期而行。
二、房地产市场步入调整期
因为存在资源配置、供需结构等诸多不合理，时下的楼市可能就是源于这些不合理的“合理”报复。房地产市场自2008年8月首现拐点后就已经步入调整期。近期成交量的放大极有可能是市场在震荡性触底，要真正回暖，最乐观的预期也是今年年底前后。
1．市场病在何处
任何市场现象都是资源要素配置的结果反应。就房地产市场而言，在过去的若干年里，社会资源主要向开发商倾斜，表现在房价收入比上，就是房价已远远超过中低收入者的承受能力，加之此前保障房建设体系未根本启动，事实上使广大中低收入者并没有分享到国民经济高速增长的好处——这是明显的资源配置不合理的结果。
从图2可以看出，2003年后房价增幅已开始高于城镇居民可支配收入增幅。
而美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4．7。其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3．5～4．0之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。
根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入比分别为10．1、9．4和 8．3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域，也是银行贷款坏账率最高的区域——2006年次级贷款发放规模最大的10家美国企业有7家注册在加州。
其次是表现在市场供需结构不合理，存在严重“倒挂”现象。
第三是房地产投资增长率过高。一般来说，当房地产投资增长率显著高于经济增长率时(例如相当于经济增长率的2倍时)，就有产生泡沫的危险。1998-2007年，我国GDP、固定资产投资、房地产投资年平均增长分别为9．4％、18．8％、22．1％，房地产投资平均增速超过GDP平均增速的2．35倍；其中2000年到2007年房地产投资年均增速几乎都在20％以上，2003年和2007年房地产投资年增速更是达到约30％。房价增速明显高于GDP增速时，房地产投资增长率2倍于 GDP增速意味着社会财富持续流向房地产部门。具体表现为房地产开发行业平均利润率远高于社会平均行业利润率；大量的富豪集中产生于房地产行业；政府出让土地收入高速增长；房地产业和相关建材、装潢等行业过度繁荣。这种情况可以在社会经济发展的某一阶段阶段性地出现，但是显然无法长期持续。当房价增速持续高于经济增速和居民收入增速，不断减少有购买力的需求数量，房价无法持续过度上涨。
第四，租售比明显偏低．大多数房屋已丧失投资价值。
“房屋租售比”是指房屋月租金与售价之间的比值，是国际通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。
近年来，我国整体的房价租售比已经明显偏离国际认可的比较合理租售比水平(1：250到1：150)。根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年全国房屋租售比已经低于1：400，相应的全国大部分地区房屋租金收益率在2．5％～3．5％之间。虽然最近利率的下调使得租金收益率的吸引力略有增加，但依然是明显偏低的。
一般来说在当前的利率水平下，6％～8％的租金收益率比较合理。在目前的租金收益率水平下，租金收益明显低于住房抵押贷款月供还款(以首付30％为例)，实际上的情况是购房者在对租房者进行补贴 (还没有考虑首付部分的资金成本)。唯一吸引购房者购房然后出租的因素只能是预期房价进一步上涨，当这种预期消失时，目前的出租收益率无法吸引投资性购房者购买新的房产。
在全国主要大中城市，目前的租金占收入水平的比重已经较高，大幅提高租金显然也难以实现，况且在经济不景气的情况下，很多地区已经出现明显的租金下调压力。
诸多的“病因”使房地产市场出现了几乎可以谓之恐怖的“两多”。一是，开发主体(房地产开发企业)数量过多。截至2008年末，全国注册房地产开发经营企业预计达到了63000家以上。除了2005年比2004年有所减少外，其他年份都是在增长，2007年更是达到了超乎想象的62518家。我们可以进一步推算一下平均多少城镇居民有一家房地产企业。二是房地产存货量过多。随着楼市交易量的下降，在过去一年里，开发企业的存货量在快速增加。从部分上市公司已发布的年报管窥和2008年三季度末存货量推测，2008年末86家A股房地产上市公司的存货量极有可能超过5500亿元。再结合现在的市场集中度，保守估计，全国房地产存货量至少在28000亿元以上。按照 2008年销售量来计算，中国主要城市商品住宅2008年的库存，其加权平均的吸纳周期为17—21个月。而考虑到2009年的新增供应，其加权平均的吸纳周期为34-40个月；在最乐观的预期下，假设销售量全国整体反弹50％，其加权平均的吸纳周期也为23-27个月。
由此可见，当前的房地产市场境况基本可以说是源于房地产市场资源配置、供需结构等诸多不合理的报复——不但有“病”，而且还很严重——其必然的结果是市场肯定需要进行调整。
2．房价“触底”了吗？
说到底，房价涨跌与各方的心理预期直接相关。
房价何时“触底”，只能在后视镜中才能看到。
对于房价是否已经触底，用数理逻辑的正向思维很难做出判断，但我们可以用逆向思维来分析这个问题。以下几点应该是很容易形成共识的。
(1)国际和国内经济基本面很不乐观。温总理也多次强调“2009年是极为艰难的一年”。经济学家普遍对今年的经济基本面持谨慎态度，比较乐观的预计是经济复苏要到明年中期。
(2)股市通常早于经济基本面半年左右出现复苏迹象，而且从历次股市调整周期来看，一般是两年左右。如果从2007年10月股市开始调整算起，那么股市复苏最早可能在今年10月份前后。
(3)股市一天不举，预期一天不振，楼市一天不兴!通常楼市复苏要晚于股市三个月左右。如果股市开始在今年10月份前后复苏的话，那么楼市复苏最早可能在今年年底。
(4)利率还有135个基点下调空间(0．27％×5次)，预计需要半年时间释放完。在释放完之前，房地产市场不会有起色。
(5)政府主导的保障房建设投资力度较大，从长期来看，肯定有利于促进房地产市场的健康发展，但近期对商品房市场有较大的冲击。
(6)房地产企业还未见有“洗牌”结果。即便是我们不能低估开发商的“抗冻”能力，如果还是呈现既有的格局，是很不正常的。
由此我们可以做出下面的基本判断：楼市还没有触底。
近期部分城市的成交量呈放大态势，部分企业一月、二月的销售额和销售面积也出现一定程度的反弹，因此有人断言楼市已经开始回暖。这可能过于乐观了。首先，近期成交量的放大应该是前期降价促销的必然结果——无论何时，只要大家普遍降价，都会有这样的结果。其次，从公布的数据看，一月、二月的销售额和销售面积是同比数据，而去年一月、二月的销售额和销售面积本身就很低，历年来都是这样——两个时点的市场形势有迥然区别，因此不具有可比性，见表2。
第三，去年大多数企业，特别是一线企业，都没有完成年度销售目标。2009年新春伊始，在董事会的压力下，为了确保完成今年的销售目标，各个企业提早行动起来也是顺理成章的事。
由此我们进而可以做出下面的基本判断：近期成交量呈放大态势属于市场呈现U型或W型调整的谷底盘整阶段，纯属正常现象；在诸多“不合理”还没有开始调整时，妄言楼市已经开始回暖还为时尚早。
综合各种因素，我们认为：房价最有可能在今年 5—9月份触底，市场回暖最早可能在今年年底，甚至到明年上半年。
3．为什么说楼市基本面没有改变?
但是，我们也应该乐观地看到，我国房地产市场中长期发展的基本面没有改变。鉴于类似的论述较多，在此不再赘述，仅列举支柱产业地位、城镇化率、人均居住面积等几组数据。
(1)房地产支柱产业地位不可能动摇
我们通过两个角度衡量房地产业对国民经济的影响，一是房地产业增加值占GDP的比重，即从生产法核算国民经济的角度来判断；二是房地产开发投资占GDP的比重，即从支出法角度出发，利用房地产投资对固定资本的形成贡献来衡量其变化对经济的影响。
增加值法。2007年房地产业对GDP增长贡献率为5．82％，即在2007年GDP增长速度中有5．82％是房地产贡献的，近三年的平均贡献率是5．12％；房地产业对GDP增长贡献的百分点是0．69％，即在 2007年我国GDP的实现11．9％的增速中，房地产业贡献了0．69个百分点。
房地产开发投资。2007年房地产开发投资对 GDP增长的贡献率是15．6％，即GDP增长部分中 15．6％由房地产开发投资贡献；房地产开发投资拉动GDP增长1．86个百分点，最近三年对GDP增长的平均拉动为1．5个百分点。
从以上可以看出，房地产业对国民经济及相关行业的拉动作用还是很大的，这也是国务院重新强调“房地产是国民经济的支柱产业”的重要原因。
(2)城镇化率稳步提高是房地产市场的最大利好
近年来，我们城镇化率基本上以每年1％的速度在稳步提高，从长期看还有不断加快的趋势。
这就意味着每年有1300多万的城镇新增人口。按城镇居民人们28平方米住宅建筑面积的平均水平计算，每年就产生3．64亿㎡增量住房需求。
(3)我国城镇居民人均居住面积未来将大幅度提高
目前我国城镇居民人均居住面积还不到30㎡，比不上其他中低收入国家，与美国人均60㎡居住面积更是相差一倍。随着城镇居民人均收入的提高，预计未来十年内，我国城镇居民人均居住面积将以每年10％以上的速度递增，城镇居民人均居住面积每年又将产生17亿㎡增量住房。
另外，从家庭小型化、我国特有的置业习惯等因素都可以说，行业发展的基本趋势并未改变。总之，长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变，因此，行业长期的繁荣前景仍可期待。